发轫于广州的大盘，在20世纪最后几年风靡南方。随着广东开发商的大举“北伐”，这股潮流也在各大城市传播，北京也在2002年进入了大盘开发的高潮。然而在2004年7月，广州市国土房管局副局长谢晓丹却在一次新闻发布会上作出了“广州大盘时代终结”的断言。

　　大盘时代的终结

　　所谓大盘，在不同的城市或同一城市的不同阶段，它所定义的标准是不一样的。前几年，在北京建筑面积达到四五十万平方米的项目就应该称得上是“大盘”，而最近两年，大规模的社区越来越多，似乎只有近百万或超过百万平方米的项目才可称得上是“大盘”。相对应的“大盘时代”就是指以对土地的大量圈占为主要特点以土地升值为主要利润来源的房地产经营阶段。

　　“大盘时代”的出现有其深刻的历史背景：一是政府的城市经营水平滞后于市场经济的扩张速度，导致城市现划不到位，政府对很多地处远郊的土地的功能、性质、产业价值没有清楚的界定和认知，许多政府行为被市场被发展商推着走。二是由于各地政府为直接拉动经济增长，争先恐后地大搞市政基础建设，土地收益自然成为缓解财政压力的一条通路。三是地方政府缺乏对经营城市的系统驾驭能力，既无力按照专家建议的城市规划进行整体经营，也没有充裕的财政资金去进行片区的整体配套，更缺乏合适的手段和引擎去发展新城区。

　　但是，不可否认“大盘时代”的开发确实给城市居民带来了全新的居住理念和居住感受优美的自然环境规模宏大的建筑组团、一应俱全的社区配套……人们开始发现，原来开发商建造的不仅仅是一所房子，还在营造一种前所未有的新生活方式，因此从这个意义上说，大盘在推动房地产开发水平的进步方面功不可没。

　　随着国家对房地产过热现象的干预，国家出台了一系列宏观调控政策，开发商们遇到了前所未有的困难.首先，大盘赖以生存的廉价买地方式，随着国家土地宏观调控的实施将难以为继。2002年7月1日，国土资源部要求所有经营性土地实行以招标、挂牌、拍卖的形式出让。大盘开发遇到了“门槛”。但是，凭借“历史遗留问题”这一理由，全国范围内大盘的“圈地”运动仍在继续。现在，在国土资源部、监察部71号令的高压下，协议出让土地的大门被彻底关上。

　　其次，开发商以协议方式进行大规模“圈地”后，顺理成章地把拿到的土地抵押给银行，从而迅速获得了开发所必须的资金，但却把市场的风险甩给了银行。从这个角度来说，是银行在为“大盘时代”买单。为此，央行121号文件及其他规范性文件的出台，从信贷方面叫停了大盘风险，大盘开发的信贷危机日益凸现。

　　最后，因为大盘大多位于城市的边缘地带，公建配套严重不足，大盘开发商不得不从基础配套到生活教育设施配套一揽子承担，因此背上了持久而沉重的经营负担。然而，开发商毕竟是商人再有责任感也不可能站在政府的角度去通盘考虑城市区域的发展规划，同时，开发商对于巨额的小区经营成本也感到不胜重负万一出现资金链断裂，受累的将是数以万户的居民。

　　在这种背景下房地产商恐怕有天大的本事也不可能再像过去那样圈到成千上万亩的廉价土地进行这种粗放式的经营了，因此以大量圈占土地为主要特点的前大盘时代已经正式走向终结，随之而来的将是一个全新的“后大盘时代”。

　　后大盘时代的来临

　　由政府主导，将城市运营，区域运营与泛地产有机结合的房地产经营阶段，我们称之为“后大盘时代”。“后大盘时代的开始，意味着企业引导的区域开发正迅速演变为政府主导的城市运营。这已经超越了房地产的原有范畴，但是最终还是会以房地产的形式呈现在世人面前。”这是“2003房地产影响力人物五十强”之一的王志纲对“后大盘时代”的精辟阐述。

　　与前大盘时代不同，后大盘时代主要具有以下三个显著特点一、具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治， 就是指以国家的宏观调控为指导，对国家的土地进行科学合理的规划和开发，以使土地资源能够最大范围地得到科学的利用。二、一批实力雄厚品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域，甚至超越国界。三、后大盘时代将在更广阔的战略背景下，将城市运营、区域运营与泛地产的有机结合推向一个全新的境界。房地产可以与旅游、休闲、教育、体育、会展、健康、工业、高科技等众多产业广泛嫁接，从而给城市经营者及房地产开发商提供更大的发展空间，当前，北京，上海，广州等大城市的地产业已经开始全面向后大盘时代进军，它们将摆脱盲目、无序的开发状态，向成熟、有序、城市化运营的阶段过渡。

　　后大盘时代的机遇与挑战

　　面对“后大盘时代”的到来，地产发展商该如何应对。，在科学发展观的指导下各地政府加强了对土地的宏观调控力度，严格信贷审查和发放，强化投资管理，完善土地出让与开发的政策法律法规，从而使土地交易的透明度增大。这对习惯于以协议出让方式拿地的开发商来讲是一大挑战。

　　那些以前依靠大肆圈地、低成本运作的开发商们将面临灭顶之灾，而资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业，将并购那些资金不足、缺乏融资渠道的企业，成为行业的“航母”，它们将担当重要角色，继续领跑于“后大盘时代”对他们而言机遇远远大于挑战。

　　虽然，要再获得廉价的土地很难，但是如何在现有的土地存量上做好文章才刚刚破题。此外，后大盘时代地产企业的竞争已经不再是单个项目的竞争，而是企业整合资源能力的竞争，企业要想在这种新的环境中生存，就必须不断地提高自己的实力，懂得新的游戏规则，不断研究新的战略决策，这无疑将大大提高企业的核心竞争力。

　　随着市场经济向纵深发展政府的职能也会发生很大的转变一一制订游戏规划，当好竞赛裁判，营造投资与发展和良好氛围等于是从旅游、休闲、度假、会议、会展，到新型的园区经济，旧城改造、新城建设，都将给锐意进取的开发商们提供巨大的发展空间。

　　对于“后大盘时代”的到来，广州城启集团总裁助理、销售中心总经理梁志鹏认为，土地交易的透明公开，为房地产开发商提供了一个更加公平的发展平台，要想在后大盘时代继续有所作为，开发商要做到以下几点：一方面，在宏观调控下，融资方式单一的开发商要有足够的资金买地，更要有充足的资金链作后备支持；另一方面，要认真考虑房地产企业的核心优势，开发商应当结合自身企业的发展模式、企业的核心竞争力来选择地块进行大盘的开发；第三方面，在土地交易公开后，开发成本、土建成本、营销等整体总成本方面都相对透明化，这对发展商来说，是一个动力，也是一个鞭策，最终“产品十服务”将成为最核心的竞争力。

　　地产精英王志纲给房地产商们的忠告是无论是大盘时代还是后大盘时代，市场都不是等出来的，也不是找出来的，而是做出来的。当中国房地产行业跨过了大盘时代的分水岭后，房地产商们应该学会在充分评估自己企业实力和资源整合能力的基础上，制订出相应的企业发展战略，只有这样，才能在新一轮的经济发展中再显身手，为区域和城市的快速发展创造更大的价值。