图一：1998年－2004年房地产开发投资完成情况

　　2004年,长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米,同比增长32.19%,房屋竣工面积591.90万平方米,同比增长33.54%。房地产开发规模继续保持较高增长。

　　2、商品房上市量呈负增长,商业用房供应量呈现理性回调

　　2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中, 批准住宅预售面积361.67万平方米,同比增长-5.28%;批准办公用房预售面积21.45万平方米,同比增长-2.94%;批准商业用房预售面积36.35万平方米,同比增长-29.62%。商业用房的供应量比2003年减少了15.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2003年回落了3个百分点。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。

　　3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升

　　2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着我市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。

　　图二：1998年-2004年商品房销售面积情况

　　据长沙市房地产交易中心统计，2004年，我市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年我市商品房价格涨幅较大。

　　4、住房二级市场启动有力,二手房交易非常活跃。

　　2004年，全市共办理二手房交易13702起，成交面积182.66万平方米，成交金额29.67亿元，分别比去年同期增长49.11%、53.77%和33.25%。其中，房改房成交6329套，成交面积43.41万平方米，成交金额5.38亿元，分别比去年同期增长48.46%、52.48%和61.23%。长沙市二手房交易量在去年突破百万大关后,今年又创新高。我市二手房交易在政府及相关主管部门引导下日益活跃，正处在一个高速发展的运行状态。

　　图三： 98年至2004年二手房成交面积走势图

　　5、地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓

　　2004年，全市共办理房地产抵押登记37050起，抵押面积1129.27万平方米，抵押金额284.41亿元，分别比去年同期增长24.51%、54.98%和46.45%。我市房地产抵押贷款业务继续增长。2004年，长沙市共办理个人住房抵押贷款30746起，抵押面积363.63万平方米，抵押金额80.61亿元，分别比去年同期增长9.5%、10.15%和14.57%，但增幅分别比去年下降了66.45、67.99和44.4个百分点。2004年10月底人民币9年以来首次上调基准利率0.27个百分点,利用银行按揭购房的成本将增高，消费者今后购房将会更趋理性。目前我市个人购房按揭率约为80%，预计今后个人购房按揭的比重会有所下降。

　　6、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造规模趋小

　　2004年，全市共拆迁房屋3981户，拆迁房屋建筑面积53.29万平方米，分别比去年同期增长-21.26%和-37.85%。其中拆迁住宅面积31.06万平方米，同比增长-29.18%。我市城市房屋拆迁量继续下降，其主要原因是：今年是我市城市建设“三年大变样”目标完成的收尾之年，占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多，仅有人民西路、韶山南路、府后路等项目。且由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的开发类拆迁项目也为数不多。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。

　　7、经济适用房建设有所回升，后市将限量供应

　　2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积115.96万平方米，分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。经济适用房建设量有所加大。2005年受经济适用住房建设用地的限制，我市经济适用房的开发规模将控制在50万平方米左右，后市将限量供应。

　　二:长沙市房地产市场存在的主要问题及对策

　　1、商品房供应结构不合理，市场仍需调控

　　表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足；二是商业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建有商铺。由于商业用房供应量较大， 我市已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象。

　　2、部分紧俏楼盘已出现投机现象

　　由于近几年来我市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。这种现象如果超过一定的限度又得不到及时控制，将会影响我市房地产市场健康、有序的发展。

　　3、住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情

　　我国住房制度改革自98年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上我市住宅供应市场化程度不高。我市非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，我市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱了我市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。这种现象对开发商的投资积极性有较大影响，不利于吸纳外来投资，也影响了我市的投资环境。

　　4、住房一、二级市场发展仍不平衡的矛盾

　　2004年我市住房二级市场非常活跃，交易量猛增，成交面积突破180万平方米。但从住房一、二级市场的关系来看，长沙二手房市场的交易量与商品房市场相比，仍有较大差距，其交易量之比为1：2.5。参照上海、南京、深圳等城市，其比值为1：1，可以说长沙住房二级市场才刚刚起步。我市住房一、二级市场还不平衡，需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

　　5、开发企业规模偏小，综合竞争力需进一步提升

　　随着长沙房地产市场的快速启动，进入的房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地产企业集团，大部分企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，抗风险能力弱。据统计，2004年长沙市共有开发企业770余家，但注册资金5000万以上的只有57家，其中注册资金过亿元的仅有17家。众多房地产开发企业中尚未有一家公司的市场占有率超过5%。这与我市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的竞争能力需进一步加强。

　　2005年，我市要继续深入贯彻国家的宏观调控措施，准确把握房地产市场形势，采取有力措施化解矛盾，解决当前存在的困难，重点应做好以下工作：一是加强土地的宏观调控，严格控制土地规模，凡用于经营性开发的土地必须实行招拍挂的交易制度，抑制圈地现象，杜绝土地投机行为，防止地价上涨过大。同时合理调整和完善商品房结构，根据市场实际需求来引导和调控，大力发展中低价位的普通商品房，停止公务员住宅小区的建设，适度控制经济适用房，重点抑制违背市场规律的定向开发行为。二是密切关注房地产市场中的“炒房”行为，必要时采取措施，抑制房地产投机行为，比如规定新建商品房在期房阶段不得转让等。三是要重点培育住房二级市场，加大对二手房按揭的信贷支持力度，加大二手房信息服务平台的建设力度，为二手房交易构架信息更畅通的桥梁，强化中介服务管理。四是实施扶优扶强政策，着力培养长沙房地产龙头企业，对实力强、品位高、效益好的房地产开发企业采取政府挂牌、重点扶持、给予纳税奖励及开辟绿色通道等办法，引导长沙房地产企业由数量竞争走向规模竞争，走规模化经营之路。五是尽快启动长沙市房地产预警预报体系的建设，改变目前我市房地产信息严重不对称的状态，建立统一的信息发布制度，及时评价和判断房地产市场的现状和发展趋势，引导市场健康发展。

　　三：对2005年长沙市房地产市场的预测

　　1、开发增速减缓，土地资源优化配置。

　　预计2005年受国家宏观调控政策的影响，我市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。 

　　2、市场需求旺盛，房价稳中有升

　　据初步预计,2004年,长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口” 在2004年得以跨越。长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。我市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，我市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。

　　3、梯极消费格局稳定，二级市场更趋活跃

　　二手房交易量在2003年完成历史性跨越，2004年稳步上升后，将在2005年再创历史新高，交易量突破200万平方米。 一方面是房价整体上涨激活了部分存量二手房进入市场，另一方面是我市梯极消费格局基本已形成，二手房需求量逐年扩大。二级市场的活跃将在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。

　　4、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战

　　按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致我市房地产市场格局的新一轮演变。