1、长沙楼市运行良好 

　　2004年初以来，随着国家经济宏观调控政策的实施，长沙房地产市场如同全国房地产市场一样，出现了较大的变化和波动。那么，长沙的房地产市场是否出现过热现象？秋季房交会前夕，记者特地采访了长沙市房屋产权管理局党委书记、局长陈立湘。

　　陈立湘局长：10月8日，市政府召开了一次常务会议，在听取了关于“长沙房地产市场发展状况及趋势分析报告”后指出：长沙房地产市场的发展是正常的，没有泡沫，明年的房地产开发投入不能降温。

　　长沙的房地产市场是正常、健康发展的呢？这需从三个方面来分析：其一是从房地产开发投资来看，从1998年-2003年全市共完成房地产投资340.55亿元，年平均增长49.32%，6年分别为17.41亿元，22.58亿元，33.02亿元，63.19亿元，81.79亿元和122.56亿元，今年1月-6月份已完成开发投资71.54亿元，可望达到170亿元左右；其二从商品房销售价格来看，1998年-2003年按年分别为2155元/平方米、2307元/平方米、2361元/平方米、2582元/平方米、2376元/平方米、2468元/平方米，年涨幅为2.93%，远远低于全国房价的平均涨幅。今年上半年，商品房均价为2591元/平方米，涨幅达到4.98%，虽然房价涨幅呈加速之势，但从整体来看仍保持了商品房价格的稳定；其三是从二手房市场交易日趋活跃来看，从1998年到2003年6年间共成交二手房405.53万平方米，按年分别为37.50万平方米、66.64万平方米、51.80万平方米、64.30万平方米、66.50万平方米、118.79万平方米，年均增长32.32%。今年1月-6月份我市已成交二手房89.44万平方米……这三个主要的数据表明，长沙房地产市场一直保持着持续、健康的发展态势。

　　2、《建筑法》开始征求意见 偷工减料将重罚50万元 

　　《中华人民共和国建筑法》（修订征求意见稿）2004年8月27日公布，并开始面向社会征求意见。记者注意到，征求意见稿中对损害消费者和农民工利益的行为处罚力度相当大，降低工程质量的最高罚款50万元，拖欠农民工工资的最高罚款30万元。

　　对于损害消费者利益的行为，新的《建筑法》绝不宽容。建设单位要求设计单位或者施工企业等单位违反建设工程质量、安全标准，降低工程质量、随意压缩工期的，可以处以20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　承包单位未依法与劳务企业签订书面劳务合同的，或者未按合同约定支付劳务人员工资并拒不改正的，可处以10万元以上30万元以下罚款。

　　3、新《办法》颁布 开发商90天内须向业主发房产证

　　“如无特殊约定，在预售的商品房自交付使用后90日内，开发商就必须为业主完成房产证办理，否则负违约责任”。2004年7月20日建设部公布了新修改的《城市商品房预售管理办法》。上述内容就是出自新的《城市商品房预售管理办法》，该办法已发布施行。

　　据建设部有关负责人介绍，针对此前一些业主入住多日仍拿不到房产证的问题，新修改的《城市商品房预售管理办法》提出，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书(即房产证)的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。在北京房产证是由开发商办理的，也就是说，如果没有特殊约定，开发商要在商品房交楼90日内完成房产证的办理。此外，房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。开发企业进行商品房预售时，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，而售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　另外，新修改的《城市商品房预售管理办法》也增加了一些违反预售办理手续的惩罚细则。如明确规定，开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，将由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

　　4、国土资源部：经营性土地出让   必须招拍挂 

　　2004年10月10日，在全国落实经营性土地出让制度座谈会上，国土资源部副部长貟小苏指出，经营性土地使用权出让工作在发展过程中仍存在不容忽视的深层次问题，需要引起高度重视。一是经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；二是少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价；三是有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；四是有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题；五是极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。

　　各地一定要认真分析市场供求状况，依据国家产业政策、当地土地市场需求情况、土地利用总体规划、土地利用年度计划指标、城市规划等，编制经营性土地出让计划。其经营性土地出让计划应当统一考虑存量建设用地和新增建设用地供应量、各类用地比例和布局，特别应当优先考虑存量建设用地的可供量。应将经营性土地出让计划向社会公布，国土资源管理部门应依据供应计划和意向用地申请情况，以法定方式供地，以利于用地者有计划地确定其投资方向和开发时间，保持理性投资。 

　　5、明年将取消开发商代征契税

　　2004年10月20日，国家税务总局副局长许善达昨日表示，为加强契税征管，明年契税将全面取消委托代征，实行征收机关自征。

　　契税是对土地、房屋权属转移行为，向承受人征收的税种。近几年来，随着我国房地产市场的不断发展，契税收入逐年攀升。

　　在目前24个税种中，已成为增收最快的税种，预计今年收入额将接近500亿元。目前，我国大部分地区契税委托土地、房管等部门代为征收。

　　在昨日召开的全国农业税收工作会议上，许善达说，几年来，契税的大幅增收，大大减轻了农村税费改革“减负”所带来的财政压力，为保证基层政权的正常运转和改革的进一步深化作出了重要贡献。但契税征管中也存在3个问题。

　　一是征管缺少过得硬的法律依据。国务院至今还没有制定有关耕地占用税、契税的征管办法，使契税的执法刚性受到严重影响。二是地方政府出台了一些违规的优惠政策，扰乱了正常的管理秩序。三是委托代征面过宽。1997年《中华人民共和国契税暂行条例》实施之初，总局曾要求契税应以直接征收为主，直接征收确有困难的地区经批准才可以委托其他部门代征。现在的情况是，委托代征的地区远多于直接征收的地区。

　　据了解，税务总局下一步将采取3个措施加强契税征管：一是在全国范围内取消委托代征，全面推行直接征收。二是加强对违规政策的专项检查，对查出的违规事项进行通报；同时借鉴稽查工作的做法，哪级查出违规税款入哪级金库。三是与相关部门协商，尽快明确契税征管的法律依据。

　　6、房地产向普通商品房倾斜 

　　在2004年10月28日召开的长沙市加快县域经济发展暨要素市场改革工作会议上，长沙市委副书记、市长谭仲池指出：

　　要加强政府对土地的宏观调控，停止新增项目滚动开发用地政策，搞好开发区的土地规划，严禁非法圈地、炒地、闲置浪费土地行为，着力提高土地投入产出率。

　　“要大力盘活存量土地，出台我市企业改制控规用地的相关政策措施，适量回购回报地，清理、处理闲置地。”谭仲池指出，要严格推行经营性用地招投标、公开拍卖、挂牌出让制度，所有经营性用地必须进入政府指定的土地市场公开出让。

　　“要合理调整和完善我市商品房结构，大力发展普通商品房，严格控制高档商品房，适度发展经济适用房，建立能满足不同消费群体的多层次住房供应体系。”谭仲池表示，长沙市还将加强和改进房地产开发的规划调控、土地供应工作，制定并实施房地产开发土地出让年度计划，严格控制土地规模，有计划地向市场投放土地，依靠市场有效地调控房产价格。

　　7、中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率

　　中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。

　　同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。

　　允许存款利率下浮，即所有存款类金融机构对其吸收的人民币存款利率，可在不超过各档次存款基准利率的范围内浮动。存款利率不能上浮。

　　本次上调金融机构存贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。放宽人民币贷款利率浮动区间并允许人民币存款利率下浮，是稳步推进利率市场化的又一重要步骤，有利于金融机构提高定价能力，防范金融风险。

　　为确保此次利率调整顺利实施，中国人民银行进行了全面周密的部署，要求各金融机构严格执行调整后的基准利率和浮动区间，加强利率风险管理，根据自身经营状况、资金成本和企业风险程度等因素合理确定存贷款利率，防止盲目抬高贷款利率，抑制高利贷行为。人民银行将进一步加强对利率的监测、分析和管理，做好金融机构存贷款利率浮动的协调和指导工作。 

　　附表： 人民币存贷款利率调整表 

　　单位：% 

　　项 目                     调整前利率                调整后利率 

　　贷 款 

　　其中：6个月                5.04                       5.22

　　1 年                        5.31                       5.58

　　1-3年（含                   5.49                       5.76

　　3-5年（含）                 5.58                       5.85

　　5年以上                   5.76                       6.12

　　个人住房公积金贷款 

　　5年（含）以下               3.60                       3.78

　　5年以上                   4.05                       4.23

　　自营性个人住房贷款 

　　5年（含）以下                4.77                      4.95

　　5年以上                   5.04                       5.31

　　存 款 

　　其中：活 期                   0.72                      0.72

　　3个月                    1.71                       1.71

　　6个月                  1.89                          2.07

　　1 年                   1.98                          2.25

　　2 年                   2.25                          2.70

　　3 年                   2.52                          3.24

　　5 年                   2.79                           3.60

　　8、11月起强制实施节能设计标准    房产价格将相应上涨 

　　湖南省居住建筑节能设计标准将于2004年11月1日起正式实施，11月１日后新上马的居住建筑必须符合节能设计标准。省建设厅科技处处长王正平昨日表示，今后没按建筑节能设计标准设计施工的楼盘将不予验收。省房地产业协会秘书长陈冶秋昨日透露，由于节能建筑造价与普通建筑相比高出10％－12％，房地产价格也将相应上涨。

　　从省建设厅获悉，我国目前建筑能耗大约占社会总能耗的28％左右（我省所占比例略高于全国）。同样面积的建筑要实现相同的采暖、制冷等效果，耗能量往往是发达国家的３－５倍。目前在湖南，真正按国家居住建筑节能设计标准设计的建筑几乎还没有。

　　专家透露，我省只需按照节能技术标准提高建筑外围结构保温隔热性能，解决外墙、外窗漏风问题等，就可节约能源50％左右。据省建设厅科技处处长王正平介绍，湖南省居住建筑节能设计标准将从11月１日起强制实施，11月１日以后新建、改建和扩建的建筑没按建筑节能设计标准实施的一律不予验收。

　　省建设厅有关专家指出，实施建筑节能不仅可以有效降低采暖及空调的能耗，而且建筑在自然状态下也具有较好的热舒适性，可减少采暖、空调的时间，达到节能目的。“对购房者来说，只要７年就可以收回投资成本。”

　　9、最高人民法院：农民工可直接起诉工程发包人

　　农民工讨还工资的难题在建筑业表现得尤为突出。由于建设工程的非法转包和违法分包，许多农民工往往辛苦一年却拿不到工资。最高人民法院近日出台的一个司法解释明确，参与完成工程建设的农民工，如果没有按时拿到工资，可以直接起诉这项工程的发包人。法院也可以同时把工程的分包人列为被告。

　　这个将于2005年１月１日起施行的司法解释规定，实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人，发包人只在欠付工程价款的范围内对实际施工人承担责任。

　　最高人民法院副院长黄松有说，承包人将建设工程非法转包、违法分包后，建设工程施工合同的义务都是由实际施工人履行的。实际施工人与发包人已经全面实际履行了发包人与承包人之间的合同并形成了事实上的权利义务关系。在这种情况下，如果不允许实际施工人向发包人主张权利，不利于对实际施工人利益的保护。基于此种考虑，司法解释规定实际施工人可以向发包人主张权利。