| 2008年上半年長沙市二手房市場發(fā)展報(bào)告 |
2008年上半年長沙市二手房市場發(fā)展報(bào)告 □ 長沙市房產(chǎn)研究中心副主任 陳敦旭 二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是實(shí)施住房保障的有效途徑。搞活二手房市場有利于顯化市場價(jià)格信號，反映房地產(chǎn)市場波動(dòng)狀態(tài)，同時(shí)可以優(yōu)化住房資源配置，改善房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房市場體系，形成梯級消費(fèi)，從而多渠道改善居民居住條件，最終推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 一、當(dāng)前長沙市二手房市場總體運(yùn)行特征 （一）從二手房買賣市場交易量來看 近幾年來，長沙市二手房市場發(fā)展波動(dòng)較大。近年來，長沙市二手房市場發(fā)展波動(dòng)較大。2003年開始，長沙市二手房市場迎來了快速發(fā)展時(shí)期，成交量大幅提升，成交面積都得到大幅度增加，最高增幅達(dá)到78.63%。從2005年開始，二手房市場開始出現(xiàn)萎縮，二手房市場交易量進(jìn)一步萎縮，2007年銷售套數(shù)僅增長2.04%，而成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長。進(jìn)入2008年，二手房市場增長幅度進(jìn)一步放緩，今年1-6月份，銷售套數(shù)為7164套，成交面積82.61萬平方米，與去年同期相比分別減少21.62%和23.73%。由此可見，二手房交易市場發(fā)展受到嚴(yán)重制約。（見圖1、2） �。ǘ⿵亩址績r(jià)格來看 在經(jīng)過了2004年的波動(dòng)之后，二手房交易價(jià)格從2005年開始進(jìn)入了快速增長階段，增長幅度一直保持在10%以上，特別是進(jìn)入2007年以后，二手房交易價(jià)格增長幅度超過20%，長沙市二手房市場價(jià)格漲幅開始加速。2008年1-6月二手房交易價(jià)格為2580元/m2，同比上漲15.46%。從二手房出售采樣分析來看，6月份住宅類房源掛牌均價(jià)為3929元/m2。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3923元/m2；商住兩用房掛牌均價(jià)為4260元/m2。非住宅掛牌均價(jià)為8091元/m2。其中，寫字樓類掛牌均價(jià)為4647元/m2；門面掛牌均價(jià)為8566元/m2。可見，長沙二手房價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格高，而登記備案的交易價(jià)格卻很低，僅為一半多點(diǎn)。（見圖3） �。ㄈ⿵姆慨a(chǎn)一、二級市場交易面積之比來看 房產(chǎn)一、二級市場交易量之比反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一，鑒于目前長沙房地產(chǎn)市場處于快速成長階段，新房交易量大于二手房交易量是常態(tài)，因此正常范圍為2.35-3.72。從圖4來看，2007年全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易面積之比為4.08，2008年1-6月份為4.21∶1，二手房市場與新房市場規(guī)模進(jìn)一步拉大，明顯偏離了正常范圍，表明在當(dāng)前，二手房市場發(fā)展較為低迷。 （見圖 4） �。ㄋ模⿵姆课葑赓U市場來看 隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)以及住房制度的改革，擴(kuò)大住房消費(fèi)等政策的影響，長沙市房屋租賃市場也一年比一年活躍。房屋租賃市場是長沙房地產(chǎn)市場的重要組成部分，它盤活房屋存量，優(yōu)化資源配置，搞活市場流通，正成為新的投資和消費(fèi)熱點(diǎn)。特別是近幾年來，外來流動(dòng)人口的日益增多，長沙市房屋租賃市場已經(jīng)初具規(guī)模，但整體發(fā)展態(tài)勢仍較慢。2007年，全市納入管理的房屋租賃住宅96戶，非住宅4024戶，從面積來看，住宅為0.39萬平方米，非住宅為93.32萬平方米�？梢姡{入管理的房屋租賃太少，尤其是住宅，實(shí)際租賃普遍，而能納入管理的不到100戶。 �。ㄎ澹⿵姆康禺a(chǎn)中介來看 二手房市場的發(fā)展主要取決于中介行業(yè)的發(fā)展程度。長沙市房地產(chǎn)中介行業(yè)從九十年代初產(chǎn)生至今，經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)日益壯大。目前，全市房地產(chǎn)中介公司已有三百多家，遍布大街小巷，成為長沙市二手房交易中不可缺少的一個(gè)途徑。但目前，全市共備案中介服務(wù)機(jī)構(gòu)僅100家左右，備案率不高。從05年到現(xiàn)在，全市已經(jīng)培訓(xùn)出10500余名房地產(chǎn)從業(yè)人員，為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)提高專業(yè)服務(wù)水平奠定了基礎(chǔ)。 �。⿵亩址拷灰锥愘M(fèi)來看 在長沙二手房交易的過程中，主要稅和規(guī)費(fèi)有交易手續(xù)費(fèi)(住宅6元/平方米，非住宅1.3%，買賣雙方各承擔(dān)一半)、登記費(fèi)（普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)）、契稅（住宅1%，別墅、度假村、非住宅4%，買方承擔(dān)）、印花稅（稅率1‰，交易雙方各承擔(dān)一半）、營業(yè)稅及附加（所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，稅率為5.5%，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，賣方承擔(dān)）、個(gè)人所得稅（所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，第一，稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得=本次交易價(jià)格－房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用）計(jì)征；第二，未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1.88%征收，賣方承擔(dān)）。另外，二手房交易費(fèi)還有中介服務(wù)費(fèi)、按揭抵押費(fèi)用、評估費(fèi)、權(quán)證代辦費(fèi)等等。在二手房買賣過程中，一次交易稅費(fèi)成本超過10%，稅負(fù)較重，一定程度上影響了二手房流通，限制了二手房市場發(fā)展規(guī)模。 二、長沙市二手房市場存在的問題分析 �。ㄒ唬┒址渴袌鼋灰追αη议e置嚴(yán)重 2006年開始，長沙市二手房交易市場出現(xiàn)增速減緩跡象，2008年以來二手房交易市場增速進(jìn)一步減緩，二手房市場與新房市場規(guī)模差距進(jìn)一步拉大。從住房一、二級市場關(guān)系來看，長沙二手房市場的交易量與一手房市場相比，仍有較大差距，其交易量之比為１∶4.21左右，與目前北京、上海、深圳等城市比值１∶１相比較，可以說長沙二手房交易市場交易乏力，大量房子閑置，入住率和出租率偏低，居民財(cái)產(chǎn)性收入減少。 �。ǘ┓康禺a(chǎn)中介違規(guī)和糾紛普遍 1. 經(jīng)紀(jì)人行為不規(guī)范 經(jīng)紀(jì)人行為不規(guī)范主要有：（1）經(jīng)紀(jì)人違反誠實(shí)信用原則，對委托人隱瞞有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，騙取中介費(fèi)用。（2）利用行業(yè)及信息優(yōu)勢，經(jīng)紀(jì)人在收取報(bào)酬同時(shí)以各類變相手段賺取額外利益。（3）訂立兩份房價(jià)不同的合同(俗稱“陰陽合同”)，逃避交易稅費(fèi)，為產(chǎn)生糾紛留下隱患。 2. 買家或賣家在交易中損害經(jīng)紀(jì)人權(quán)益 與經(jīng)紀(jì)人損害委托方利益現(xiàn)象相比，經(jīng)紀(jì)人自身權(quán)益受到侵害的情況雖然較少，但也不容忽視。存在客戶侵犯經(jīng)紀(jì)人收取報(bào)酬的權(quán)利，較為常見的有“飛單”、“跑單”現(xiàn)象，即客戶與經(jīng)紀(jì)人簽訂協(xié)議后，私下接觸由經(jīng)紀(jì)人介紹的買家或賣家，雙方隱瞞經(jīng)紀(jì)人成交而不給付經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬；又如交易雙方經(jīng)經(jīng)紀(jì)人介紹相識(shí)后，在約定的經(jīng)紀(jì)期限內(nèi)表面上均無意成交，待經(jīng)紀(jì)期滿后直接完成交易等，以此逃避支付報(bào)酬的義務(wù)。 3. 經(jīng)紀(jì)合同不規(guī)范和履行產(chǎn)生糾紛 長沙目前一直沒有使用統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)合同的示范文本，由于居間行為與代理行為混淆、經(jīng)紀(jì)合同權(quán)利義務(wù)不對等、主要條款欠缺產(chǎn)生歧義、經(jīng)紀(jì)報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)差異等問題，其情形較為復(fù)雜，容易產(chǎn)生經(jīng)紀(jì)合同糾紛。 (三)房屋租賃市場發(fā)展滯后 1．租賃登記備案率低 長沙市房屋租賃市場登記備案率不足10%，地下租賃市場在整個(gè)租賃市場中所占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)過登記備案的公開租賃市場。目前長沙市房屋租賃登記備案手續(xù)費(fèi)按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：①出租面積200平方米以下（含200），100元/宗；②出租面積201～500平方米（含500），200元/宗；③出租面積501～1000平方米（含1000），300元/宗；④出租面積1000平方米以上，400元/宗。同時(shí)，房屋租賃登記備案手續(xù)費(fèi)每年續(xù)交一次，初步估算一下，一宗面積150平方米的住房出租，租賃期為5年，登記備案手續(xù)費(fèi)累計(jì)為500元。由此可見，房屋租賃市場管理不到位，登記備案率偏低，主要是因?yàn)榈怯泜浒甘掷m(xù)費(fèi)偏高。 2. 租賃合同不規(guī)范 長沙市房屋租賃活動(dòng)中一般采取以簽訂租賃合同的形式來確保房屋租賃行為的有效性，但是租賃雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同多為雙方協(xié)商制定，很不規(guī)范，沒有全面體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容，使得房屋租賃市場沒有一個(gè)平衡穩(wěn)定的發(fā)展空間。 3. 租賃糾紛多 房地產(chǎn)租賃糾紛五花八門，就長沙市目前的情況來看，主要有以下三種類型：①租金支付糾紛。這類糾紛占到全市房屋租賃糾紛的70%左右，是目前房屋租賃糾紛的主要形式。②損害賠償糾紛。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)�；③其他方面的糾紛。房地產(chǎn)租賃糾紛還包括諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。 4. 出租房屋治安問題突出 根據(jù)相關(guān)部門對社會(huì)治安狀況的調(diào)查分析，2007年來發(fā)生于長沙市的刑事犯罪案件70%以上與“出租房”有關(guān)，許多流竄作案的搶劫、強(qiáng)奸、賣淫、走私、販毒、賭博案犯都是居住在租住房里，甚至直接將租賃的房屋作為“聯(lián)絡(luò)點(diǎn)”或者作案窩點(diǎn)。 三、長沙市二手房市場產(chǎn)生問題的原因 �。ㄒ唬┒址拷灰锥愗�(fù)過重 2005年6月，國家為了減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展速度，對購房不滿兩年的住房再銷售時(shí)全額征收營業(yè)稅，致使2005年長沙市二手房市場發(fā)展速度減緩；2006年6月，國家再次出臺(tái)稅收政策，將二手房交易征收營業(yè)稅的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，對個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅5.5%；2006年7月，國家又出臺(tái)了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的政策，二手房市場交易量進(jìn)一步萎縮，市場增長幅度進(jìn)一步放緩。國家對二手房交易征收各種稅費(fèi)，一次交易稅費(fèi)成本高達(dá)10%左右，稅收比例較高。高稅負(fù)對于沿海發(fā)達(dá)城市來說，可以起到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資的效果，但對于長沙這樣房價(jià)偏低且處于成長階段的中部城市，嚴(yán)重影響了長沙二手房市場的發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)中介行業(yè)不規(guī)范 1. 經(jīng)紀(jì)人制度尚不完善，從業(yè)人員素質(zhì)不高 當(dāng)前長沙市的二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)依然是房地產(chǎn)發(fā)育中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，由于缺乏有力的監(jiān)管制度，不可避免地導(dǎo)致從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍層次不齊，而且多數(shù)從業(yè)人員未受過正式培訓(xùn)，對二手房專業(yè)知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)政策缺乏深入把握，總體業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。不少二手房經(jīng)紀(jì)人及其從業(yè)人員因受利益驅(qū)動(dòng)，不顧職業(yè)道德?lián)p害委托人利益或者采取不正當(dāng)交易手段規(guī)避國家及地方的法律法規(guī)政策。這些問題的存在，嚴(yán)重破壞了二手房經(jīng)紀(jì)人的整體形象，導(dǎo)致當(dāng)前社會(huì)上對二手房經(jīng)紀(jì)人存在某種程度的偏見及不信任，最終將威脅到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生存。 2. 立法的空白及滯后 《合同法》中有關(guān)委托合同與居間合同的規(guī)定較為總體，對房屋經(jīng)紀(jì)合同這一特殊合同形式缺乏針對性；而《城市房地產(chǎn)管理法》作為專項(xiàng)法律竟未對房屋經(jīng)紀(jì)內(nèi)容作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》以行政管理內(nèi)容為主，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的規(guī)定較為粗略，且頒布至今已近8年，期間修訂又未涉及經(jīng)紀(jì)內(nèi)容。至于地方性法規(guī)，基本沒有。 �。ㄈ┱O(jiān)管不到位 1. 行政監(jiān)管審批不嚴(yán)、手續(xù)不全、執(zhí)法滯后 行政監(jiān)管不力，為經(jīng)紀(jì)人規(guī)避規(guī)定、變相操作提供了便利。首先，審批制度不嚴(yán)、手續(xù)不全，國外對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及從業(yè)人員均實(shí)行嚴(yán)格的“市場準(zhǔn)入”制度，嚴(yán)格限制準(zhǔn)入機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件，并由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核，而長沙市卻因工商管理部門與房產(chǎn)管理部門的執(zhí)法依據(jù)不同導(dǎo)致職能交叉、各自行政，存在較大漏洞。例如工商管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的特殊資格與資質(zhì)條件不予把關(guān)，而房產(chǎn)部門雖認(rèn)定相關(guān)單位無經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，但依職權(quán)又不能吊銷營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致其工商執(zhí)照與資格資質(zhì)長期嚴(yán)重脫離。其次，行政執(zhí)法活動(dòng)與民事審判活動(dòng)缺乏必要銜接，如二手房經(jīng)紀(jì)糾紛當(dāng)事人涉訟后希望盡快處理案件，而行政機(jī)關(guān)卻遲遲未對經(jīng)紀(jì)人違規(guī)行為進(jìn)行懲處，法院有時(shí)難以對相關(guān)行為定性。 2. 稅收監(jiān)管措施不得力 由于目前長沙市二手房交易繳稅是按照備案合同價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，對于成交價(jià)格低于二手房交易指導(dǎo)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，均以此指導(dǎo)價(jià)格作為核定征收稅款的基數(shù)。指導(dǎo)價(jià)就成了許多交易雙方逃避稅費(fèi)的合理依據(jù)。交易雙方往往會(huì)簽訂兩份合同，一份為真實(shí)交易價(jià)格的合同，一份為價(jià)格較低的用于備案的合同，從而逃避國家稅收，致使國家稅收大量流失，同時(shí)也給交易雙方帶來了糾紛隱患。 (四)市場機(jī)制不健全 1. 沒有形成統(tǒng)一的房源發(fā)布機(jī)制 目前，長沙市的二手房交易主要通過中介公司或者房主自身通過網(wǎng)絡(luò)或者張貼廣告形式發(fā)布。對于房源的真實(shí)性無法核實(shí)，造成市場上出現(xiàn)許多假房源。中介公司利用假房源吸引客戶，甚至出現(xiàn)一些不法客戶利用虛假房源詐騙錢財(cái)或者一房多賣。假房源現(xiàn)象的存在，使部分原本需求二手房的客戶不敢購買二手房，嚴(yán)重影響了二手房市場的發(fā)展。 2. 價(jià)格體系缺乏 由于目前的指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際市場情況相差較大，無法有效的指導(dǎo)房主對自身房屋進(jìn)行準(zhǔn)確定價(jià)，而一般房主不具備對自身房源進(jìn)行準(zhǔn)確估價(jià)的能力，往往造成房主定價(jià)過低，造成損失，或者漫無目的的要價(jià)，造成二手房市場價(jià)格虛高，妨礙二手房交易。更有部分中介公司利用房主對房源估價(jià)不準(zhǔn)的弱點(diǎn)，自己收房，然后轉(zhuǎn)手賺取利潤，損害了房主利益。 3. 中介服務(wù)收費(fèi)混亂 目前，中介公司的收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有一個(gè)統(tǒng)一的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。公司之間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，收費(fèi)項(xiàng)目也不同。普通客戶根本沒有能力去區(qū)別哪些費(fèi)用是該出的，哪些費(fèi)用是中介公司亂收費(fèi)。中介公司往往利用客戶對此不熟悉而亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，收取非法費(fèi)用。這種行為給市場帶來巨大的負(fù)面影響，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的發(fā)展。 4. 資金托管普及率不高 二手房資金監(jiān)管制度已經(jīng)實(shí)施近半年時(shí)間。從目前的情況看，資金監(jiān)管實(shí)施的情況并不理想，通過資金監(jiān)管渠道進(jìn)行二手房交易的數(shù)量并不多。其中主要原因有三個(gè)方面：一是目前大部分普通市民對資金監(jiān)管還不了解，在心理上對資金監(jiān)管還有一定的抵觸情緒；二是中介公司從中阻撓，由于資金監(jiān)管使得中介公司無法挪用房款，中介公司會(huì)利用市民對資金監(jiān)管不了解的機(jī)會(huì)，對資金監(jiān)管進(jìn)行歪曲宣傳，迫使交易雙方放棄進(jìn)行資金監(jiān)管而選擇通過中介轉(zhuǎn)手；三是避稅，由于當(dāng)前大部分二手房交易為了避稅都采取“陰陽合同”，如果進(jìn)行資金監(jiān)管，就無法避稅，增加了交易雙方的成本，因此，大部分二手房交易都不選擇進(jìn)行資金監(jiān)管。 要想激活二手房市場，首先是簡化手續(xù)。其次要公開透明，二手房交易要到政府網(wǎng)上去交易，把所有二手房信息公開上網(wǎng)，讓市民可以查詢。賣還是可以由中介來賣，但政府要有專門機(jī)構(gòu)來對二手房交易進(jìn)行監(jiān)督和管理，房主和中介在賣時(shí)，必須要到主管機(jī)構(gòu)備案，政府主管部門將所有信息公開，就可以杜絕二手房交易中的欺詐行為。 �。ㄒ唬┮�(guī)范二手房市場管理 1. 實(shí)行二手房房源掛牌登記公示制度 針對市場上存在大量假房源現(xiàn)象，應(yīng)該建立二手房房源備案系統(tǒng)，實(shí)行二手房房源備案制度。杜絕黑中介、小中介利用假房源騙取中介費(fèi)、看房費(fèi)問題。 房屋所有者在準(zhǔn)備出售房屋之前，需由本人或者中介公司進(jìn)行二手房出售備案，系統(tǒng)將根據(jù)房產(chǎn)證編號產(chǎn)生一個(gè)二手房備案號。房主或中介公司在進(jìn)行房源發(fā)布時(shí)，必須同時(shí)刊登二手房備案號，方便購買者查詢。二手房房源備案系統(tǒng)將與二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)掛鉤，二手房網(wǎng)上簽約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等手續(xù)將根據(jù)二手房房源備案號進(jìn)行。對于沒有二手房備案號的二手房交易，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。房源實(shí)行網(wǎng)上備案制度后，如果房主為了盡快將房屋轉(zhuǎn)手，可以在多家中介公司進(jìn)行掛牌。為了消除中介公司擔(dān)心優(yōu)質(zhì)房源信息泄漏，造成優(yōu)質(zhì)房源流失的擔(dān)憂。在實(shí)行房源備案制度的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步建立房源信息發(fā)布制度。實(shí)行“誰成交，誰受益”原則。中介公司將房源備案之后，所有的房源信息發(fā)布必須標(biāo)注該房源備案的原始中介公司和聯(lián)系方式，盡量保護(hù)初始備案中介公司權(quán)益，同時(shí)，在一定程度上也對中介公司進(jìn)行房源備案起到一定的鼓勵(lì)作用。 2. 建立二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、銀行貸款等交易全過程監(jiān)管 網(wǎng)上簽約是有效規(guī)范二手房交易合同和經(jīng)紀(jì)合同的最有效途徑，建立網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、銀行貸款一體化系統(tǒng)，打擊交易雙方利用“陰陽合同”偷稅漏稅，利用真實(shí)合同進(jìn)行貸款的違規(guī)行為，在一定程度上將杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生；而網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管一體化也可以有效地規(guī)避中介公司阻撓交易雙方實(shí)行資金監(jiān)管，杜絕中介公司挪用交易資金。實(shí)行網(wǎng)上簽約后，沒有備案的中介將無法從事房地產(chǎn)中介行業(yè)，其代理的房屋交易將無法進(jìn)入交易備案系統(tǒng)，從而有效的杜絕了大量非法無證中介機(jī)構(gòu)違規(guī)營業(yè)現(xiàn)象。 �。ǘ┮�(guī)范和培育房地產(chǎn)中介 1. 中介企業(yè)的備案和執(zhí)（從）業(yè)人員由市局統(tǒng)一管理 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中介機(jī)構(gòu)（咨詢、評估、經(jīng)紀(jì)、擔(dān)保、測繪）在房地產(chǎn)交易中起著越來越重要的作用。房地產(chǎn)管理部門不斷提高管理藝術(shù)，推動(dòng)中介機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)營管理水平的提高，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容。把中介企業(yè)的備案和執(zhí)（從）業(yè)人員由市局統(tǒng)一管理，各區(qū)局負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)�？梢员苊饽壳坝捎诟鲄^(qū)局信息不通，造成對中介企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員管理混亂的局面。實(shí)現(xiàn)部署有統(tǒng)籌、業(yè)務(wù)有記錄、問題有處理、處理有結(jié)果的環(huán)環(huán)相扣的管理體系。 2. 建立中介企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員誠信管理體系 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)誠信制度的法律應(yīng)對中介服務(wù)業(yè)主體的資質(zhì)和誠信狀況公示、服務(wù)過程的程序、服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)交易契約的簽訂做詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)還要對執(zhí)法部門的選定、權(quán)限、處罰力度做詳細(xì)的規(guī)定。只有這樣，才能為誠信體系提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。從制度上建立中介企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員誠信管理體系，建立不良記錄檔案和公示制度。 3. 推行《二手房買賣合同》和各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同范本 目前中介市場上使用的合同文本五花八門，大多由各個(gè)中介企業(yè)自行制定，多偏向于保障中介企業(yè)的利益，由此也產(chǎn)生了許多中介企業(yè)與客戶之間的矛盾與糾紛。為了保護(hù)交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，長沙市房產(chǎn)局應(yīng)制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范合同�！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，共有４類范本，包括房屋出售委托協(xié)議、房屋出租委托協(xié)議、房屋承購委托協(xié)議、房屋承租委托協(xié)議 4. 規(guī)范中介行業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) 針對目前中介市場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一現(xiàn)象，長沙市房產(chǎn)局應(yīng)該制定《房地產(chǎn)中介行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，對中介行業(yè)可以收費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，并對收費(fèi)金額標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范，防止中介公司亂立收費(fèi)項(xiàng)目或重復(fù)收費(fèi)。全面清理我市中介服務(wù)收費(fèi)，重點(diǎn)對實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行清理規(guī)范，防止中介公司亂立收費(fèi)項(xiàng)目或重復(fù)收費(fèi)。 �。ㄈ┏浞掷枚愘M(fèi)的優(yōu)惠政策 1. 建立二手房交易政府課稅指導(dǎo)價(jià) 設(shè)定課稅指導(dǎo)價(jià)，作為計(jì)稅和計(jì)費(fèi)的依據(jù)，而且計(jì)算簡單，便于操作。此依據(jù)可以避免二手房交易雙方簽兩個(gè)合同，防止隱瞞成交實(shí)價(jià)，便于政府真實(shí)的掌握市場實(shí)情。 2. 可以考慮利用稅收優(yōu)惠措施降低交易稅費(fèi) �。�1）可以將住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅設(shè)定為最低定率1%（國家要求1%-3%，目前長沙1.88%）征收； �。�2）個(gè)人購房滿5年的唯一住宅轉(zhuǎn)讓，免收個(gè)人所得稅； �。�3）對出售唯一的自有住房，免征個(gè)人所得稅； （4）對個(gè)人轉(zhuǎn)讓“普通住房”暫時(shí)免征土地增值稅；“非普通住房”凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅，無增值額的不征。 3. 設(shè)定特定期間和對象稅費(fèi)優(yōu)惠政策 可以設(shè)定特定期間（例如房交會(huì)期間）或特定對象，實(shí)行臨時(shí)的稅費(fèi)優(yōu)惠措施，激活二手房交易。 4. 設(shè)定特定區(qū)域稅費(fèi)優(yōu)惠政策 可以在特定區(qū)域（例如大河西先導(dǎo)區(qū)等），實(shí)行臨時(shí)的稅費(fèi)優(yōu)惠措施，激活二手房交易。 �。ㄋ模┌l(fā)展和培育二手房金融擔(dān)保服務(wù) 1. 扶持和培植二手房置業(yè)擔(dān)保有限公司 二手房置業(yè)擔(dān)保有限公司可以按照股份制公司的要求運(yùn)作，以社會(huì)力量為主，政府引導(dǎo)和培植二手房置業(yè)擔(dān)保有限公司。公司可以立足長沙市，致力于建立和完善以“誠信為本”為基礎(chǔ)的社會(huì)信用體系和擔(dān)保融資體系；提供圍繞以解決二房房貸款難題為訴求目標(biāo)的全方位綜合服務(wù)；不斷跟進(jìn)市場需求，創(chuàng)新金融服務(wù)，充分發(fā)揮科學(xué)合理的內(nèi)部管理體制與風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的作用，以其專業(yè)化的從業(yè)隊(duì)伍的資源優(yōu)勢，以高效、便捷、周到的服務(wù)，滿足日益增長的二手房融投資與擔(dān)保需求；以市場化的運(yùn)營模式來化解商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)；營造置業(yè)擔(dān)保公司、商業(yè)銀行、二手房交易雙方之間的多贏格局，為最終形成現(xiàn)代化的信用資本體系奠定基礎(chǔ)。 2. 設(shè)立互助風(fēng)險(xiǎn)基金擔(dān)保貸款 互助風(fēng)險(xiǎn)基金擔(dān)保貸款，政、銀、企三方應(yīng)攜手合作，共同發(fā)展�；ブL(fēng)險(xiǎn)基金擔(dān)保貸款的特點(diǎn)有：一是會(huì)員制。以中介企業(yè)、評估機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行為會(huì)員股東，成立投資擔(dān)保有限公司。這類似于一種企業(yè)互助聯(lián)盟，政府則協(xié)助對申請成為會(huì)員的企業(yè)進(jìn)行把關(guān)，包括請專業(yè)的評審公司對企業(yè)的信用度、內(nèi)部盈虧情況、企業(yè)凈資產(chǎn)、發(fā)展前景等進(jìn)行專業(yè)的評審。二是非營利。與一般的商業(yè)擔(dān)保公司不同，“聯(lián)盟式”擔(dān)保公司堅(jiān)持非營利的原則，只收取少量的管理費(fèi)維持日常運(yùn)作。不以營利為目的，以擔(dān)保促發(fā)展、以服務(wù)促效益，扶持和促進(jìn)公司股東企業(yè)健康良好發(fā)展。三是風(fēng)險(xiǎn)低；商業(yè)銀行資金參與引導(dǎo)優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展，利率優(yōu)惠，風(fēng)險(xiǎn)降低。不論是在設(shè)立之初，還是在后來的增資擴(kuò)股過程中，銀行都始終參與，對企業(yè)的存款、老板的素質(zhì)、家庭的情況、產(chǎn)業(yè)的前景早都進(jìn)行了事前調(diào)查，對入股企業(yè)進(jìn)行篩選，為銀行“互助風(fēng)險(xiǎn)基金擔(dān)保貸款”的良性運(yùn)作筑起了第一道防線。 �。ㄎ澹╅_展和引導(dǎo)二手房儲(chǔ)備 1. 二手房社會(huì)儲(chǔ)備 低收入家庭往往是弱勢群體，謀生能力比較差，而新建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房往往位置又比較偏，容易增加弱勢群體的居住成本�？梢猿浞职l(fā)揮社會(huì)力量，鼓勵(lì)社會(huì)企業(yè)和居民向城市低收入家庭提供廉租房和經(jīng)濟(jì)租賃房，政府給予一定的補(bǔ)貼。引導(dǎo)和激勵(lì)企業(yè)收購二手房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房，作為住房保障的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新思路。 2. 二手房政府儲(chǔ)備 成立“保障住房儲(chǔ)備中心”，并由當(dāng)?shù)刎?cái)政安排啟動(dòng)資金用于收購二手房、尾盤房。住房儲(chǔ)備中心主要是通過收購二手房、尾盤房，而后將這些房源全部用于廉租房的實(shí)物配租或用作“租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”，以保障住房困難群體的住房權(quán)益。 �。┘訌�(qiáng)法規(guī)建設(shè)和宣傳教育 1. 制定二手房地方性法律法規(guī) 為將長沙市二手房經(jīng)紀(jì)納入市場化、法制化的軌道，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)法制建設(shè)的需要，在立法上應(yīng)盡快制定包含二手房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)在內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法規(guī)。該法規(guī)在具體內(nèi)容上可大膽借鑒與其行業(yè)特征相似的有關(guān)規(guī)定，如可參考《證券法》中的內(nèi)幕信息的知情人員范圍、禁止從事特定行為的內(nèi)容、違反該規(guī)定時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等方面，并針對民事審判需要完善雙重代理、自己代理等制度；在條文規(guī)定上從以往側(cè)重于經(jīng)紀(jì)人組織及活動(dòng)的行政監(jiān)管方面轉(zhuǎn)向側(cè)重于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同及民事行為等方面的規(guī)定。結(jié)合長沙市二手房市場的情況，完善二手房市場各項(xiàng)法規(guī)制度，構(gòu)建完整的二手房市場監(jiān)管體系，為行政執(zhí)法提供執(zhí)法依據(jù)�？梢猿雠_(tái)《長沙市二手房交易管理辦法》、《長沙市城市房屋租賃管理辦法》、《長沙市房地產(chǎn)中介企業(yè)管理辦法》、《長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等地方法規(guī)或規(guī)章。 2. 加強(qiáng)消費(fèi)引導(dǎo)，提倡合理消費(fèi) 長期以來的“舊不如新，二手不如一手”的消費(fèi)觀念影響了人們對購房的市場判斷。大部分居民偏好新房，在心理上不能接受二手房，是二手房市場冷淡的原因之一，因此應(yīng)加強(qiáng)消費(fèi)引導(dǎo)。應(yīng)拋棄負(fù)債“超前消費(fèi)”論，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)保障機(jī)制還很不完善，社會(huì)保障能力還十分有限，應(yīng)引導(dǎo)廣大居民理性對待家庭住房消費(fèi)，以防止為購買新房而陷入生活困境現(xiàn)象的大量產(chǎn)生。 3. 加大宣傳力度，改變置業(yè)觀念 二手房在國內(nèi)只有十幾年的發(fā)展，觀念的轉(zhuǎn)變還需要一個(gè)過程，房地產(chǎn)市場也并不成熟，目前這種情況不可能一下改變，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條很長，要一步步腳踏實(shí)地地去做。另外，從政府來說，要引導(dǎo)老百姓去租房，引導(dǎo)理性消費(fèi)，能租房的就盡量不買，這是一種消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。還要加強(qiáng)對二手房交易流程、各種法律法規(guī)的宣傳力度，讓市民有更多的機(jī)會(huì)認(rèn)識(shí)、了解最新的規(guī)章制度，增強(qiáng)市民法律意識(shí)和專業(yè)水平，消除畏懼和抵觸心理。 |