| 2008年上半年長沙市房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
2008年上半年長沙市房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 □ 長沙市房產(chǎn)信息中心 長沙市房產(chǎn)研究中心 注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2.本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2008年上半年，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)加壓的情況下，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨了前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)“供升銷跌”，二手房市場(chǎng)銷售持續(xù)走低，這都使長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了一種較為尷尬的境地。但宏觀調(diào)控的部分目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，商品房價(jià)已基本穩(wěn)定在4000元/平米水平。如何在穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)，又促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康繁榮發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前政府面臨的重大課題。從今年上半年各月情況來看，商品房銷售正逐月增長，總體來看，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于恢復(fù)通道。上半年預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約195億，與去年同期相比增長約30%，占全市固定資產(chǎn)投資達(dá)27%以上，商品房施工面積約3800萬平米，其中新開工面積約1040萬平米，竣工面積約320萬平米，與去年同期比分別增長約44%、102%、9%。上半年我市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售562萬平米，同比增長57%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積348萬平米，銷售金額142億元，與去年同期相比分別減少23%、0.77%。（注：部分?jǐn)?shù)據(jù)依據(jù)統(tǒng)計(jì)局已發(fā)布的1-5月相關(guān)數(shù)據(jù)推算所得，實(shí)際數(shù)據(jù)請(qǐng)以統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的為準(zhǔn)） 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房） �。ㄒ唬├塾�(jì)供銷量分析 1．商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析 2008年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售561.97萬平米，同比增長56.96%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售481.46萬平米，同比增長58.25%。 同期全市商品房累計(jì)銷售347.74萬平米，同比減少22.89%；其中住宅銷售291.44萬平米，同比減少28.20%，占商品房銷售面積的比重為83.81%。商品房銷售金額為141.54億元，同比減少0.77%，其中住宅成交金額為105.90億元，同比減少11.45%。 2．商品房累計(jì)供銷量分區(qū)分析 從批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)來看，上半年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增長，除天心區(qū)、芙蓉區(qū)外，其他各區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅均超過70%，特別是開福區(qū)，批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)到去年同期的2.2倍，樓盤出現(xiàn)集中上市。從銷售數(shù)據(jù)來看，全市僅開福區(qū)為正增長，其他各區(qū)銷售量均有不同程度下跌，其中岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)同比減幅較大，達(dá)到30%以上。巨大的上市量+減弱的銷售量，使長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)和壓力日益增加。 3．商品房供銷對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 2008年上半年商品房供銷比為1.62∶1，其中商品住宅供銷比為1.65∶1，較2007年全年供銷比分別增長0.57、0.70。分區(qū)來看，除芙蓉區(qū)外，其他各區(qū)供應(yīng)量均大幅高于同期銷售量，銷售形勢(shì)較為嚴(yán)峻。 4．商品住宅與非住宅銷售比例分析 2008年上半年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為5.18∶1。其中，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)非住宅銷售比例較高，非住宅分別占商品房銷售總量的24.27%、23.48%；開福區(qū)商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的87.72%。 5．非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（包含定向開發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房） 2008年上半年全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售5093套，58.06萬平米，同比增長42.18%、27.92%；累計(jì)成交4181套，49.07萬平米，同比增長45.27%、59.79%。非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為114.00平米，面積同比縮小10.03%；登記銷售套均建筑面積為117.36平米，面積同比增大9.99%。 2008年上半年全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅成交均價(jià)為1933元/平米，同比上漲21.84%。 �。ǘ�2008年上半年純商品房供銷趨勢(shì)分析（以下章節(jié)商品房未特別注明均為純商品房） 1．商品房供應(yīng)量分析 2008年上半年，長沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售501.78萬平米、423.40萬平米，同比增長64.74%、67.94%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的84.38%。 分區(qū)來看，全市商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售量都有顯著增長，除天心區(qū)外，其他各區(qū)商品房批注預(yù)售量同比增幅都超過80%；開福區(qū)、岳麓區(qū)增幅更是超過100%，顯示在“兩型社會(huì)”改革試驗(yàn)區(qū)批準(zhǔn)后，各區(qū)商品房上市力度均明顯加大，城北、河西、城南等板塊二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)迅速升溫，城市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯。 從各月情況來看，上半年有3個(gè)月（1月、4月、6月）商品房批準(zhǔn)預(yù)售量超過100萬平米，這使得上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量超過500萬平米，銷售壓力明顯加劇。 2．商品房銷售量分析 2008年上半年，長沙市商品房、住宅累計(jì)銷售294.89萬平米、242.36萬平米，同比減少29.72%、35.30%，住宅銷售占商品房銷售總量的82.19%。 分區(qū)來看，上半年全市除開福區(qū)商品房、商品住宅銷售量同比有較低增幅增長外，其他各區(qū)商品房銷售量均有較大幅度下降，其中尤以岳麓區(qū)減幅最為明顯，上半年，岳麓區(qū)商品房、商品住宅銷售面積同比分別減少39.60%、51.85%，均居全市減幅首位；其他各區(qū)減幅也達(dá)到30%以上，表明在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的狀態(tài)下，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也未能幸免。 從各月情況來看，上半年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于緩慢回升階段，各月商品房銷售量較上月均有所增長。 3．商品房供銷對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 2008年上半年商品房供銷比為1.70∶1，其中商品住宅供銷比為1.75∶1。剔除掉非市場(chǎng)定價(jià)類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，這更進(jìn)一步證實(shí)了今年上半年商品房銷售的嚴(yán)峻性。在巨大的市場(chǎng)供應(yīng)下，市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，房價(jià)將在一定程度上保持穩(wěn)定，上漲壓力減弱。 從單月商品住宅供銷比來看，07年2月至8月供銷比基本在1以下，供小于銷；9月到08年3月，供銷比基本在1上下波動(dòng)，這一時(shí)期是供基本等于銷；08年4月至6月，供應(yīng)量陡然增大，供大于銷。這實(shí)際上也和長沙自去年來價(jià)格上漲軌跡一致，由于較長時(shí)期的供不應(yīng)求，促使價(jià)格快速上漲，并于12月達(dá)到07年價(jià)格頂峰；由于較長時(shí)期的供過于求，促使12月后價(jià)格環(huán)比漲幅開始減小，個(gè)別月份甚至出現(xiàn)下跌。這表明雖然房地產(chǎn)政策調(diào)控之初對(duì)市場(chǎng)影響力有限，但經(jīng)過較長時(shí)間的持續(xù)作用，調(diào)控政策已逐步對(duì)房地產(chǎn)供求雙方產(chǎn)生影響，越到后期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響越明顯。 �。ㄈ┥唐贩夸N售價(jià)格分析 1．商品房成交均價(jià)分析 2008年上半年，全市商品房均價(jià)為4410元/平米；其中，商品住宅平均售價(jià)為3978元/平米，商品房非住宅平均售價(jià)為6402元/平米。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為4070元/平米；其中，商品住宅平均售價(jià)為3634元/平米。） 從單月房價(jià)來看，上半年商品房價(jià)格在4月達(dá)到最高點(diǎn)；而商品住宅均價(jià)則自去年12月達(dá)到4055元/平米后，單月均價(jià)一直穩(wěn)定在4000元/平米上下，房價(jià)漲勢(shì)受到明顯抑制。 2．商品房成交均價(jià)分區(qū)分析 分區(qū)來看，今年上半年芙蓉區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為4766元/平米；開福區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為4203元/平米；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為3786元/平米、3474元/平米。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá)4000元/平米以上。 3．商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析 2008年上半年全市商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為246.63萬平米、48.26萬平米，同比減少27.07%、38.44%，期房占總量的83.63%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為210.80萬平米、31.56萬平米，同比減少34.01%、46.16%，期房占總量的86.98%。 2008年上半年商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4513元/平米、3998元/平米；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4179元/平米、2556元/平米。 4.商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析 2008年6月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為156.37點(diǎn)，今年以來指數(shù)平均每月增長2.53點(diǎn)。從指數(shù)走勢(shì)來看，今年4月、5月指數(shù)略有下降，6月指數(shù)有一定回升，較5月增長7.08點(diǎn)。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年以來，144平米以上面積段價(jià)格指數(shù)先減后增，4、5、6月指數(shù)走勢(shì)較為平坦，其增幅最小，平均每月增長0.47點(diǎn)；60-90平米面積段價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，其增幅最大，平均每月增長3.14點(diǎn)。單從6月份來看，除144平米以上面積段價(jià)格指數(shù)略有下降外，其余面積段價(jià)格指數(shù)均上升，其中60-90平米、120-144平米面積段價(jià)格指數(shù)上升較快。 從區(qū)域子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年以來，二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域住宅價(jià)格指數(shù)在1月有所下降，2月開始保持向上增長趨勢(shì)，其增幅最小，平均每月增長2.49點(diǎn)；一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域同二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)較為接近，但在3、4月指數(shù)稍有下降，其平均每月增長2.65點(diǎn)；中心城區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)1、2月上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，3、4、5、6月指數(shù)波動(dòng)幅度較小，其增幅最大，平均每月增長3.30點(diǎn)。單從6月份來看，中心城區(qū)指數(shù)有所下降，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域指數(shù)上升較快，二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域指數(shù)略有上升。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年以來，東城板塊、新南城板住宅價(jià)格指數(shù)整體走勢(shì)均保持較明顯的上升趨勢(shì)，其指數(shù)增幅較大，平均每月分別增長3.30點(diǎn)、3.38點(diǎn)；河西板塊、北城板塊、中心板塊指數(shù)增幅較小，平均每月分別增長1.09點(diǎn)、0.34點(diǎn)、1.43點(diǎn)。單從6月份來看，新南城板塊、河西板塊、中心板塊指數(shù)增長較快，東城板塊、北城板塊指數(shù)略有下降。 綜合來看，今年1、2月指數(shù)小幅增長，4、5月指數(shù)小幅回落，3、6月指數(shù)增幅較大。從各類子市場(chǎng)來看，今年以來60-90平米面積段、中心城區(qū)、新南城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)增幅較大，144平米以上面積段、二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域、北城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)增幅較小。 �。ㄋ模┬陆兩唐纷》抗┣蠼Y(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 1．套型結(jié)構(gòu)分析 2008年上半年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為104.87平米，同比縮小1.47%，銷售套均面積為111.21平米，同比縮小0.28%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房，2008年上半年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.89平米，同比縮小2.93%，銷售套均面積為112.20平米，同比縮小1.49%。） 從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來看，全市所有戶型供銷比均大于1，特別是60-90平米戶型供銷比已達(dá)2.36；90平米以下中小戶型供應(yīng)占比為40.00%，比去年同期比例微跌0.63個(gè)百分點(diǎn)，60平米以下住宅批準(zhǔn)預(yù)售量比例同比有所減少，但60-90平米戶型供應(yīng)所占比例增大，比去年同期比例增長了4.95個(gè)百分點(diǎn)，目前已成為全市供應(yīng)量第二大戶型區(qū)間（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房，上半年90平米以下中小戶型供應(yīng)占比為38.30%，比去年同期減少了1.33個(gè)百分點(diǎn)）。 2．價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從上半年實(shí)際銷售價(jià)位段來看，3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，比去年同期比例減少40.17個(gè)百分點(diǎn)，目前僅占所有銷售比例的32.85%；3500元/平米以上套型中，價(jià)位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米、大于5000元/平米套型銷售所占比例均接近20%，形成我市目前在售的三大主力方陣。大于5000元/平米套型銷售比例比去年同期增長15.88個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)比今年上半年銷售比例，幾乎可以說是陡增，這主要是受開福區(qū)市中心地段高價(jià)樓盤大量成交影響；其次是4000-4500元/平米套型，同比比例增長達(dá)13.83個(gè)百分點(diǎn)，這也是目前我市商品房普遍成交的價(jià)位段；3500-4000元/平米套型今年上半年成交比例達(dá)17.88%，這一方面包含部分去年已成交今年才備案的樓盤，另一方面，3環(huán)邊緣、市郊區(qū)域較低價(jià)位樓盤的大量成交，也使其繼續(xù)成為今年商品房銷售的熱點(diǎn)價(jià)位段。 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） �。ㄒ唬├塾�(jì)量分析 1．二手房交易總量分析 2008年上半年，全市二手房成交面積82.61萬平米，成交金額為21.30億元，成交套數(shù)為7164套，與去年同期相比分別減少23.73%、11.94%和21.62%；其中住宅成交50.28萬平米，成交金額為9.80億元，成交套數(shù)為5790套，與去年同期相比分別減少27.27%、18.96%和27.39%。二手房非住宅共成交32.33萬平米，成交套數(shù)為1374套，與去年同期比分別增長-17.49%、17.84%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的60.86%、46.01%、80.82%，成交套均面積為86.84平米。 從各月二手房成交情況來看，二手房市場(chǎng)成交意愿低迷，在今年4月達(dá)到上半年最高點(diǎn)后，成交面積又開始萎縮，二手房市場(chǎng)交易量在低位徘徊。 2．二手房交易分區(qū)分析 分區(qū)來看，2008年上半年雨花區(qū)成交量最大，二手房、二手住宅分別成交25.10萬平米、14.27萬平米，分別占全市成交總量的30.38%、28.38%。從各區(qū)二手房住宅與非住宅成交比例來看，上半年全市二手住宅與非住宅成交比例為1.56∶1，天心區(qū)非住宅成交比例最大，占天心區(qū)成交總量的50.85%；岳麓區(qū)二手住宅成交比例最大，占岳麓區(qū)成交總量的76.08%。 �。ǘ┒址拷灰拙鶅r(jià)分析 2008年上半年全市二手房成交均價(jià)為2580元/平米，同比上漲15.46%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1948元/平米，同比上漲11.43%；二手房非住宅成交均價(jià)為3563元/平米，同比上漲15.20%。（注：長沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。 從各區(qū)成交均價(jià)情況來看，全市僅芙蓉區(qū)二手房、二手住宅均價(jià)均高于全市均價(jià)。 從各月成交均價(jià)走勢(shì)來看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。 �。ㄈ┓慨a(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看，上半年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.21∶1，比2007年比值增大0.13，開福區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)比值對(duì)比07年全年比值有所增大，天心區(qū)、雨花區(qū)比值有所縮小。各區(qū)比值具體見下表： （四）6月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從二手房出售采樣分析來看，6月份住宅類房源掛牌均價(jià)為3929元/平米，環(huán)比上漲0.54%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3923元/平米，環(huán)比上漲0.38%；商住兩用房掛牌均價(jià)為4260元/平米，環(huán)比上漲9.26%。非住宅掛牌均價(jià)為8091元/平米，環(huán)比上漲6.53%。其中，寫字樓類掛牌均價(jià)為4647元/平米，環(huán)比下跌22.94%；門面掛牌均價(jià)為8566元/平米，環(huán)比上漲6.82%。 從二手房出租采樣分析來看，6月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.03元/平米，環(huán)比下跌3.05%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.30元/平米，環(huán)比下跌1.76%；商住兩用房掛牌月均租金為15.66元/平米，環(huán)比下跌8.21%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.85元/平米，環(huán)比上漲21.91%；一般裝修掛牌月均租金為11.02元/平米，環(huán)比下跌3.42%；中等裝修掛牌月均租金為12.63元/平米，環(huán)比上漲0.48%；豪華裝修掛牌月均租金為15.29元/平米，環(huán)比下跌6.37%。非住宅掛牌月均租金為36.26元/平米，環(huán)比上漲6.30%。其中，寫字樓掛牌月均租金為34.52元/平米，環(huán)比上漲20.91%；門面掛牌月均租金為37.97元/平米，環(huán)比下跌26.91%。 �。ㄎ澹┓课葑馐郾� 6月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1:302。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì) 2008年上半年，全市共辦理抵押登記手續(xù)40008起，抵押面積688.31萬平米，貸款金額150.06億元，同比分別增長-2.87%、13.08%、15.61%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)39314起，抵押面積448.75萬平米，貸款金額99.86億元，同比分別增長了-2.36%、-2.76%、15.59%。 2008年上半年，全市共辦理在建工程抵押373起，抵押面積329.02萬平米，貸款金額46.91億元，同比分別增長15.84%、34.66%、5.75%。 四、2008年上半年長望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況 �。ㄒ唬┥唐贩� 1．商品房供銷基本情況 2008年上半年長望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售261.46萬平米，同比增長32.75%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售242.88萬平米，同比增長32.10%。同期商品房累計(jì)銷售116.91萬平米，同比減少20.25%，其中住宅銷售108.48萬平米，同比減少21.72%，占商品房銷售面積的比重為92.79%。 供銷對(duì)比來看，上半年長沙郊縣商品房、商品住宅總量供銷比均為2.24∶1，商品房供應(yīng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。各縣供銷差距均有不同程度拉大，望城縣最大，商品房、商品住宅供銷比達(dá)分別達(dá)2.93、3.05；寧鄉(xiāng)縣最小，商品房、商品住宅供銷比為1.51、1.49。長沙縣商品房供應(yīng)、銷售在郊縣中仍高居首位，供銷量均接近郊縣總量的一半。 2．商品房成交金額、成交均價(jià) 2008年上半年長望瀏寧商品房累計(jì)銷售金額為29.44億元，其中住宅銷售金額為26.38億元，同比分別增長-23.88%、-23.23%，住宅銷售金額約占總銷售金額的89.58%，伴隨著成交面積的下跌，銷售金額的跌幅也較為明顯。郊縣總體商品房均價(jià)為2519元/平米，其中，住宅均價(jià)為2431元/平米，同比分別上漲1.27%、1.78%。 分區(qū)來看，瀏陽、望城、寧鄉(xiāng)商品住宅均價(jià)漲幅較大，特別是瀏陽市漲幅達(dá)到31.24%；望城縣商品房均價(jià)也有較大漲幅，漲幅達(dá)21.50%；長沙縣商品房、商品住宅均價(jià)同比均有下跌，特別是住宅均價(jià)同比跌幅達(dá)6.72%。全市商品房成交金額僅寧鄉(xiāng)縣同比有較大幅度增加，其他各區(qū)降幅均較大。 （二）二手房 1．二手房成交基本情況 2008年上半年長望瀏寧三縣一市共成交二手房59.27萬平米、2589套，同比分別減少27.27%、38.27%；其中，二手住宅成交21.75萬平米、1202套，同比分別減少29.13%、41.96%，二手住宅交易僅占總量的36.70%、46.70%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。瀏陽市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的36.70%，寧鄉(xiāng)縣二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為41.69%。 2．二手房成交金額、成交均價(jià) 2008年上半年長望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為7.21億元，同比增長27.16%，其中住宅為3.06億元，同比增長29.66%。二手房均價(jià)為1217元/平米，同比上漲59.50%，二手房住宅均價(jià)為1408元/平米，同比上漲83.33%。 從成交均價(jià)來看，寧鄉(xiāng)縣二手房、二手住宅均價(jià)均最高，均價(jià)分別為1830元/平米、2040元/平米；瀏陽市成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為618元/平米、660元/平米。 �。ㄈ┑盅呵闆r統(tǒng)計(jì) 2008年上半年長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)14327起，抵押面積569.12萬平米，取得貸款金額46.86億元，同比分別增長36.15%、78.53%、27.16%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)13798起，抵押面積368.66萬平米，取得貸款金額28.63億元，同比分別增長36.98%、96.98%、37.76%。辦理在建工程抵押88起，抵押面積92.89萬平米，貸款金額12.83億元，同比分別增長-64.52%、7.61%、5.43%。 五、本期市場(chǎng)的基本特征 �。ㄒ唬┥习肽晟唐贩颗鷾�(zhǔn)預(yù)售量持續(xù)攀升，而銷售量相較去年同期卻有一定程度的降低，商品房供銷比已達(dá)1.62∶1。在當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不景氣的情況下，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)和壓力日益增加。 �。ǘ┥习肽耆猩唐贩烤鶅r(jià)為4410元/平米，與去年同期相比上漲1132元/平米。其中，商品住宅平均售價(jià)為3978元/平米，與去年同期相比上漲924元/平米；商品房非住宅平均售價(jià)為6402元/平米，與去年同期相比上漲1289元/平米。從單月均價(jià)來看，上半年商品房均價(jià)在4月達(dá)到最高點(diǎn)，5、6月有所下滑；住宅月均價(jià)基本穩(wěn)定在4000元/平米上下，房價(jià)上漲勢(shì)頭得到明顯抑制。 �。ㄈ┥习肽耆蟹鞘袌�(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售5093套，58.06萬平米，同比增長42.18%、27.92%；完成了全年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)計(jì)劃的二分之一強(qiáng)。 �。ㄋ模�2008年6月商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為156.37點(diǎn)，今年以來指數(shù)累計(jì)增長15.19點(diǎn)，平均每月增長2.53點(diǎn)。從各類子市場(chǎng)來看，今年以來60-90平米面積段、中心城區(qū)、新南城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)累計(jì)增幅較大，144平米以上面積段、二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域、北城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)累計(jì)增幅較小。 �。ㄎ澹┥习肽�90平米以下中小戶型供應(yīng)占比為40.00%，比去年同期比例微跌0.63個(gè)百分點(diǎn)，60平米以下住宅批準(zhǔn)預(yù)售量比例同比有所減少，但60-90平米戶型供應(yīng)所占比例增大，比去年同期比例增長了4.95個(gè)百分點(diǎn)，目前已成為全市供應(yīng)量第二大戶型區(qū)間。 �。┥习肽�3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，目前銷售較為良好的主要是價(jià)位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米的普通商品住房，和價(jià)位在5000元/平米以上的高檔物業(yè)。 �。ㄆ撸�6月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.03元/平米，非住宅掛牌月均租金為36.26元/平米；住宅類房源掛牌均價(jià)為3929元/平米，非住宅掛牌均價(jià)為8091元/平米。 （八）6月份長沙房屋租售比為1:302。 （九）上半年個(gè)人辦理抵押登記起數(shù)、抵押面積同比均有小幅下降；在建工程抵押面積增幅較大，但取得貸款金額增幅僅為抵押面積增幅的1/6，單位面積取得貸款金額減少，銀行對(duì)個(gè)人抵押及房地產(chǎn)開發(fā)貸款均有收緊，但由于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行的過度依賴，導(dǎo)致金融緊縮對(duì)開發(fā)貸款影響更大。 （十）6月份，全市共辦理退房342套，其中簽約退房298套，簽約退房率為3.73%，環(huán)比增加0.57個(gè)百分點(diǎn)。 （十一）從長望瀏寧房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，2008年上半年各郊縣批準(zhǔn)預(yù)售量均有較大幅度提高，其中瀏陽市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量約為去年同期的2倍；銷售同比有較大幅度下跌，四縣中僅寧鄉(xiāng)縣商品房銷售呈現(xiàn)正增長。二手房成交量跌幅較大，但價(jià)格上升較快，成交金額有明顯增加。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.70∶1，其中住宅供銷比為1.74∶1，供銷比嚴(yán)重超過1.2的警戒線，全市商品房銷售均面臨較大壓力。 六、2008年下半年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 �。ㄒ唬└咄�，利率倒掛，股市持續(xù)下跌，房地產(chǎn)保值增值能力凸顯 從我國的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，下半年經(jīng)濟(jì)維持在高位運(yùn)行的可能性較高，通貨膨脹壓力加大。2007年六次加息，使銀行存款利率達(dá)到了近10年來的歷史高位，2008年下半年又面臨著加息的壓力。但與上半年物價(jià)上漲的速度相比，實(shí)際利率仍呈現(xiàn)出較嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象。高通脹和負(fù)利率，使房地產(chǎn)的保值增值作用凸顯，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加。此外，自去年10月份以來，隨著大小非解禁,股市進(jìn)入連續(xù)的熊市，股民信心嚴(yán)重受挫。越來越多的股民意識(shí)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要性，資金逐漸從股市抽離，投資到不同領(lǐng)域，而作為具有保值增值能力的房地產(chǎn)領(lǐng)域有望成為投資的熱點(diǎn)。 �。ǘ﹪邑泿耪哌M(jìn)一步從緊，雖有民間資本補(bǔ)充，但仍不能完全解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金面壓力 上半年以來，為防范通脹的風(fēng)險(xiǎn)，央行五次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到近年來的最高水平。隨著準(zhǔn)備金率的上調(diào)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款獲批的難度也進(jìn)一步加大�，F(xiàn)階段，雖有民間游資、私募基金等不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但仍不能完全解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金面壓力。特別是在目前樓盤銷售速度普遍放緩，資金回籠較慢的情況下，預(yù)計(jì)下半年各開發(fā)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力。 �。ㄈ┙陙硇麻_工面積逐年增加，今年或?qū)⑿纬墒飞瞎⿷?yīng)新高峰 隨著近三年來的商品房新開工面積逐年增加，2008年或?qū)⑿纬墒飞闲碌墓⿷?yīng)高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年僅上半年以來的批準(zhǔn)預(yù)售面積就達(dá)到了561.97萬平米，同比增長56.96%；相當(dāng)于2005年全年的批準(zhǔn)預(yù)售面積之和。而從去年和今年的開工面積來看，預(yù)計(jì)今年下半年市場(chǎng)還將持續(xù)放量，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有望突破1000萬平米，刷新2007年937.49萬平米的紀(jì)錄，達(dá)到新的供應(yīng)高峰值。供應(yīng)量的劇增必將給市場(chǎng)銷售帶來巨大壓力，短期內(nèi)市場(chǎng)將存在供需結(jié)構(gòu)失衡的可能性。 （四）商品房價(jià)格漲幅趨緩，區(qū)域和品質(zhì)差異日顯競(jìng)爭(zhēng)力 隨著市場(chǎng)放量的持續(xù)增加，充足的供應(yīng)量將抑制房價(jià)的過快增長。下半年商品房價(jià)格將保持平穩(wěn)，漲幅趨緩。具體來看，隨著市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)者品味的提高，房價(jià)的區(qū)域性和品質(zhì)化差異也將日漸凸顯。在生活配套設(shè)施完善，交通便利的中心區(qū)域（如芙蓉區(qū)），市場(chǎng)需求大而未來供給有限，房價(jià)水平將保持在高位運(yùn)行。而在部分區(qū)域（如岳麓區(qū)），存在大規(guī)模放量且產(chǎn)品同質(zhì)化較高的現(xiàn)象，房價(jià)增長將呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。此外，調(diào)研顯示，目前本市二次置業(yè)換房的需求較大。這部分群體普遍對(duì)樓盤的品質(zhì)要求較高，特別是對(duì)附加值高的產(chǎn)品較為青睞，同時(shí)對(duì)價(jià)格的心理承受能力也相對(duì)較強(qiáng)。 （五）購房者的觀望與開發(fā)商的價(jià)格保衛(wèi)仍在角力，下半年或?qū)⒋蚱破胶?/p> 年初以來，受深圳等地房價(jià)下降的影響，本市潛在需求者，特別是經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的需求者，其觀望情緒較濃。然而，長沙在2007年并未出現(xiàn)像深圳那種“一日一價(jià)”的局面，房價(jià)下降的空間不大。因此，現(xiàn)階段除極小部分開發(fā)商有優(yōu)惠促銷的意向外，大部分開發(fā)商仍按兵不動(dòng)，靜觀市場(chǎng)變化。預(yù)計(jì)下半年，如在中央沒有相關(guān)政策出臺(tái)的情況下，開發(fā)商與購房者仍將處于角力狀態(tài)。隨著供銷比差距的拉大，或?qū)⑼苿?dòng)開發(fā)商有所行動(dòng)。今年1-6月的銷售量與去年同比有所減少，月均不足60萬平米的銷售面積與月均超過90萬平米的供應(yīng)量相比，供大于求的矛盾比較明顯。在這樣的情勢(shì)下，開發(fā)商很難不做出任何反應(yīng)。但即便如此，因市場(chǎng)剛性需求的逐步釋放，預(yù)計(jì)其調(diào)整的幅度將不會(huì)很大。 �。﹥尚蜕鐣�(huì)建設(shè)催生新的剛性需求，中、長期市場(chǎng)向好的態(tài)勢(shì)沒有改變 兩型社會(huì)建設(shè)，將使長沙迎來新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施得以加強(qiáng)與完善，從而使部分消費(fèi)者的住房心理范圍逐步放寬，進(jìn)而推動(dòng)新城區(qū)、城郊結(jié)合帶住房消費(fèi)需求的大幅上升。同時(shí)，綜改區(qū)的創(chuàng)新機(jī)制，還將大大增加開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期和信心指數(shù)，從而吸引更多的地產(chǎn)資本進(jìn)入，引發(fā)新一波的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。從中、長期來看，市場(chǎng)向好的態(tài)勢(shì)沒有改變，住房消費(fèi)需求將被逐步釋放，市場(chǎng)將步向明朗。 �。ㄆ撸┰谡怀雠_(tái)重要扶植政策的情況下，二手房市場(chǎng)前景將不甚明朗 受各方對(duì)一手房市場(chǎng)觀望情緒的影響，二手房市場(chǎng)的前景不甚明朗。下半年，如若政府出臺(tái)激活二手房市場(chǎng)的新政，加強(qiáng)交易資金監(jiān)管，幫助潛在需求者建立起對(duì)二手房市場(chǎng)的信心，則二手房市場(chǎng)有望回暖。然而，如若一手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，降價(jià)、打折等現(xiàn)象增多，將對(duì)二手房源的市場(chǎng)占有率造成大的沖擊，制約其價(jià)格上行空間。 �。ò耍┒唐趦�(nèi)租賃市場(chǎng)將保持活躍，市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步規(guī)范 受中央調(diào)控政策的影響，一方面使得一部分房產(chǎn)出售者的成本增加，出售意愿降低。為了規(guī)避營業(yè)稅，轉(zhuǎn)而將房產(chǎn)出租。另一方面，調(diào)控政策改變了人們的住房消費(fèi)理念。部分潛在需求者放緩了購房腳步，轉(zhuǎn)而進(jìn)入租賃市場(chǎng)。短期內(nèi)，租賃市場(chǎng)將保持活躍，供需同步增長。隨著我市房屋租賃管理辦法的即將出臺(tái)，市場(chǎng)的活躍度將進(jìn)一步被激發(fā)，并有望助推房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)。 |