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TOPIC5:影響 兩型社會建設(shè)長沙房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 機(jī)遇：兩型社會建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突破口？ 兩型社會綜改區(qū)的獲批，無疑對長沙樓市是一劑興奮劑。一方面，城市建設(shè)提速，配套設(shè)施加強(qiáng)，將使部分消費(fèi)者的住房心理范圍逐步放寬，進(jìn)而推動新城區(qū)、城郊結(jié)合帶住房消費(fèi)需求的大幅上升。另一方面，綜改區(qū)的創(chuàng)新機(jī)制，大大增加了開發(fā)商的市場預(yù)期和信心指數(shù)，將吸引更為巨額的地產(chǎn)資本進(jìn)入，引發(fā)新一波的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 城市建設(shè)與開發(fā)投資 ◎基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速 民間有個(gè)俗語叫“要想富，先修路”，意思就是如果要想富裕起來就得先把交通搞好。只有路、橋都通了，才能與外界很好的溝通，才能真正富裕起來。早在2000年，三地“五同”規(guī)劃出臺后不久，長株潭長沙公共交通車就首次開通了。2005年，《長株潭城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》剛出爐，又開通了長株潭短途公共交通車。2007年，長株潭綜改區(qū)成立，將促使長沙（包括株洲、湘潭）至少三年的城市建設(shè)高速推進(jìn)，諸如長株潭城市群軌道交通工程、長株潭城市化主干道互相對接工程、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施工程、長株潭城市群中心區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)等加速推進(jìn)。目前，長沙至湘潭西線高速公路已全線拉通。此外，湘潭將改造招商大道、板潭大道，與長沙對接；株洲將改造天易大道，與湘潭對接；長沙將南拓芙蓉路，接應(yīng)湘潭。未來，還將建設(shè)連接長株潭三地的軌道交通。而長株潭城市交通、配套設(shè)施的高速發(fā)展，將使來往三地變得非常方便且省時(shí)。從而，促使三市吸引更為巨額的地產(chǎn)資本快速推進(jìn)城市建設(shè)和新城區(qū)開發(fā)，引發(fā)新一輪的地產(chǎn)開發(fā)熱潮，并將為周邊區(qū)域房價(jià)的高速上漲埋下伏筆。 ◎南部城區(qū)發(fā)展加快 從版圖上來看，株洲、湘潭至長沙的距離，已經(jīng)與長沙新區(qū)從北到南的距離相差不遠(yuǎn)。 2004年10月1日，省政府機(jī)關(guān)集體南遷15公里，與湘潭的距離拉近了近20公里。2004年10月，湘潭市政府駐地東遷，株洲、湘潭兩地相距則不過10多公里。同時(shí)，在長沙迅猛南拓、湘潭積極東移的同時(shí)，株洲也作出了快速向中心區(qū)靠攏的部署。根據(jù)規(guī)劃，從現(xiàn)在起至2020年，株洲在適當(dāng)采取內(nèi)涵式的緊湊集中發(fā)展后，將主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網(wǎng)和綠色空間的銜接，適度向北，考慮與長沙市東部開發(fā)區(qū)在功能和道路上的銜接。 三地行政中心在地理位置上的靠攏，對長沙來說，南部城區(qū)無疑是最大的受益者。仿佛一夜之間，南城道路齊整，交通路網(wǎng)四通八達(dá)。在芙蓉南路沿線，大大小小的樓盤猶如雨后春筍般地拱出了地面。2007年，南城板塊成為了繼中心板塊之后購房者的首選。特別是下半年長株潭城市群獲批以來，南部城區(qū)的購房需求成倍遞增。而同樣有目共睹的是南城板塊的房價(jià)，真可謂是“一天一個(gè)價(jià)，三周大漲價(jià)”。同樣是在房價(jià)漲速最快的2007年，南城板塊的房價(jià)上漲幅度卻能夠領(lǐng)跑全市，傲笑群樓，這不得不令人乍舌。同時(shí)，隨著南部城區(qū)建設(shè)的加快，越來越多的商家瞄準(zhǔn)了南城的商業(yè)空白與發(fā)展前景。繼本土零售大佬友阿集團(tuán)與天心區(qū)簽約，敲定在大托鎮(zhèn)先鋒村斥資4億元打造中國最大的“奧特萊斯”購物公園之后，中國零售企業(yè)50強(qiáng)的天虹百貨又即將在南城開設(shè)長沙第一家門店。這家總部位于深圳的百貨企業(yè)，入湘的首店即選址在了位于芙蓉南路368號BOBO天下城，面積達(dá)3.1萬平方米，預(yù)計(jì)2008年8月開業(yè)。這或?qū)⒔o長沙目前，五一商圈一枝獨(dú)秀的商業(yè)格局帶來些許改變，在南部城區(qū)形成新的商業(yè)帶，帶動南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 ◎開發(fā)商資本沖動誘發(fā) 從其它幾個(gè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的情形來看，如上海浦東，重慶等地，在這幾個(gè)城市被確立為綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)前后，海外及香港等地區(qū)的諸多知名開發(fā)商紛紛涌入；而許多其它行業(yè)的領(lǐng)頭羊企業(yè)，也迅速成立了旗下的房地產(chǎn)企業(yè)，開始涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，進(jìn)入各大實(shí)驗(yàn)區(qū)，拿地搞開發(fā)。其次，試驗(yàn)區(qū)可“邊試邊改”。這意味著，長沙可以在政策允許的范圍內(nèi)，根據(jù)市場變化，調(diào)整金融、土地、規(guī)劃等方面的政策，突破體制上的一些束縛、打破瓶頸，在一定程度上削減部分限制性政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的約束力�；蚩勺岄_發(fā)企業(yè)在稅費(fèi)等方面享受到更多的優(yōu)惠。 在長株譚綜改區(qū)獲批前后，外地開發(fā)商的進(jìn)駐是有目共睹的。 …… ◆ 2005年4月，地產(chǎn)大鱷——李嘉誠長和系旗下和記黃埔地產(chǎn)有限公司在望城金星大道西側(cè)一舉斥資5億元開發(fā)生態(tài)樓盤。 ◆ 2006年5月，新世界中國地產(chǎn)收購成功新世紀(jì)100%的股權(quán)，直接獲得其在勞動?xùn)|路北側(cè)671畝土地儲備；又和長沙重型機(jī)械廠簽下意向合同，拿下該廠緊鄰成功新世紀(jì)的一塊600畝的地，兩塊地加起來1271畝，總投資將超過30個(gè)億。 ◆ 2006年7月，香港第三大地產(chǎn)開發(fā)商恒隆地產(chǎn)與芙蓉區(qū)政府簽署協(xié)議書，買下長沙繁華鬧市東牌樓一帶，建設(shè)具有世界建筑水平的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目長沙恒隆廣場，總建筑面積達(dá)50萬平方米，總投資額超過40億元。 ◆ 2006年7月，荷蘭ING投入1.8億元參股融科智地長沙公司，共同投資開發(fā)長沙融科現(xiàn)有的兩個(gè)住宅項(xiàng)目以及將獲取的新項(xiàng)目。 ◆ 2006年9月，和記黃埔追加投資，再簽長沙金外灘項(xiàng)目投資意向書。 ◆ 而創(chuàng)造過香港地產(chǎn)半壁江山的“恒基兆業(yè)”，繼在星沙成功圈地逾千畝，宣布投資3.75億美元打造“高品質(zhì)生活社區(qū)”后，又在長沙開福區(qū)、岳麓區(qū)投資4個(gè)項(xiàng)目。 ◆ 2007年7月，北辰和城開聯(lián)合體以92億元拿下湖南長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價(jià)”。該地塊出讓面積為785198.96平方米，其中住宅用途面積632808.71平方米。粗略算下來，其樓面價(jià)為3500元/平米，基本上和長沙當(dāng)時(shí)的平均房價(jià)持平。 …… 正如一位業(yè)內(nèi)人士所說的那樣，房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)也是“城市運(yùn)營商”， 一個(gè)優(yōu)秀的樓盤，能帶動一個(gè)片區(qū)；一群優(yōu)秀的樓盤，能帶動一個(gè)城市。在樓盤不斷擴(kuò)張城市版圖的時(shí)候，綜合交通體系也將隨之建設(shè)。隨著一撥又一撥資本大鱷的進(jìn)入，先進(jìn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的植入，所帶來的是樓盤品質(zhì)的更新?lián)Q代，配套設(shè)施建設(shè)的加強(qiáng)，是由造房子到造家的意識形態(tài)的轉(zhuǎn)變。在潛移默化中，城市的品位將進(jìn)一步被提升，并為房價(jià)的快速上漲埋下伏筆。而這，或?qū)⒅貏?chuàng)部分消費(fèi)者對樓市的持幣觀望心理，激活更龐大的資金進(jìn)入房產(chǎn)消費(fèi)循環(huán)。 投資者信心與市場需求 ◎經(jīng)濟(jì)、房價(jià)穩(wěn)步增長，投資機(jī)會增多 在過去幾年里，連年的房價(jià)指數(shù)攀升和銷售量逐年遞增，一方面，使一些一線城市的房價(jià)近乎達(dá)到了一個(gè)天文般的數(shù)字；另一方面，位于優(yōu)越區(qū)位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)已越來越難求。而在二線城市，房價(jià)相對較低，上漲空間相對較大，價(jià)值的洼地效應(yīng)凸顯；同時(shí)，可選擇的位于中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)也相對較多。資本的逐利性，推動越來越多的投資者開始關(guān)注二線城市。近年來，長株潭一體化建設(shè)的推進(jìn)，一方面確保了長沙經(jīng)濟(jì)和房價(jià)的穩(wěn)步增長，讓投資者看到了較為穩(wěn)定可靠的投資回報(bào)前景；另一方面，城市建設(shè)提速，房地產(chǎn)開發(fā)增多，意味著可投資項(xiàng)目的增多。 對于個(gè)人投資者來說，一線城市的房價(jià)是二線城市的2至3倍以上。這意味著其在北京購買一套普通商品房的錢，可以在長沙購買同樣面積的2至3套高檔住宅，或1間辦公物業(yè)，乃至1個(gè)商業(yè)鋪面。而對于投資者來說，位于城市核心區(qū)域的寫字樓、商鋪，甚至高檔公寓都是可以用于經(jīng)營的資產(chǎn)，這顯然比那些只能等著漲價(jià)升值的普通住宅更有價(jià)值。 “在上海買房的錢，可以在長沙買寫字樓和商鋪了”浙江的李先生剛剛完成在上海的“高位套現(xiàn)”，手持大筆現(xiàn)金的他，怎么看長沙的房子，怎么都“便宜”，他將這里作為自己下一個(gè)“安營扎寨”的地點(diǎn)。在上海的多年中，李先生手中持有的資產(chǎn)全都是住宅，因?yàn)樯虾Ｌ靸r(jià)的優(yōu)質(zhì)寫字樓和商業(yè)物業(yè)，雖然在城區(qū)擁有無可比擬的價(jià)值，但卻不是一個(gè)普通的個(gè)體投資者可以企及的。不過在長沙，他手中的現(xiàn)金游刃有余，足以在長沙最繁華的五一商圈選擇合適的優(yōu)質(zhì)寫字樓和商鋪進(jìn)行投資。 對于大的投行和私募基金來說，其投資對宏觀數(shù)據(jù)重視比較多。根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù)，區(qū)分中國的一線、二線、三線、四線城市，目前投資主要考慮的是一、二線城市。（一線城市是指北京、上海、廣州、深圳；二線城市是省會城市，總共有21個(gè)。）同時(shí)，相對于個(gè)體投資者來說，機(jī)構(gòu)投資者所青睞的項(xiàng)目更多的是位于中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)的寫字樓以及以零售為主的商業(yè)項(xiàng)目，而非是樓價(jià)日益飆升的住宅產(chǎn)品。由于一線城市這類優(yōu)質(zhì)物業(yè)的難得性，市場的一個(gè)新動向是，很多外資投資商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的合作開發(fā)或者是二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)。而長沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景，以及房地產(chǎn)的增值前景，讓很多機(jī)構(gòu)投資者均頗為動心。 ◎從二線城市中突圍，投資期望值增大 不難發(fā)現(xiàn)的是，長沙在最初的競爭中并不具備實(shí)力與優(yōu)勢。珠海、西安、天津、蘇州、成都、廈門、沈陽等城市，以其各自在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、旅游資源等方面的優(yōu)勢，脫穎而出，成為了機(jī)構(gòu)投資者在二線城市投資中第一輪的優(yōu)選項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以飛速發(fā)展。以廣東省的珠海市為例，因?yàn)榈靡嬗诎拈T的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，令珠海房地產(chǎn)市場前景廣闊。又比如廈門、福州等城市，因GDP的不斷增長而受到外資的青睞。而西部大開發(fā)的推行，使重慶、成都的房地產(chǎn)市場直接升溫。 那么，長沙，作為中部地區(qū)湖南的省會城市，如何才能在眾多的二線城市中突圍而出呢？長株潭兩型社會綜改區(qū)的獲批，無疑成為了其吸引投資者的一個(gè)亮點(diǎn)。一方面，隨著長株潭城市群的逐步對接，一些個(gè)體投資者開始將目光放向長株潭地區(qū)。以長沙為例，本地購房者占比逐步縮小，外地購房者的比例逐步加大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年，長沙市的“異地置業(yè)”人群占比已達(dá)46.93%。雖然其中八成以上的人在長沙工作或子女在長沙就讀，但純投資型的購房者仍占據(jù)了一定的比例。另一方面，雖然長株潭綜改區(qū)的獲批在2007年，但相關(guān)的規(guī)劃、申請工作在此之前已如火如荼的展開了，相信既有遠(yuǎn)見又消息靈通的大機(jī)構(gòu)投資者不是沒有想法的。繼2005年和黃地產(chǎn)領(lǐng)銜進(jìn)駐長沙之后，接下來的2006至2007年，是港商地產(chǎn)大肆進(jìn)軍長沙樓市的里程碑年份。在短短兩年間，香港幾大財(cái)團(tuán)陸續(xù)置地長沙。一時(shí)間，一棟棟貼有“港”字標(biāo)簽的大盤，在星城拔地而起。而真正讓長沙一舉成名的是2007年的一宗土地拍賣。7月，北辰和城開聯(lián)合體以92億元拿下長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價(jià)”，從此長沙變得家喻戶曉。由此可見，隨著長株潭一體化的推進(jìn)，不論是個(gè)體投資人，還是機(jī)構(gòu)投資者，前來長沙尋求房地產(chǎn)投資機(jī)會的客戶比之前翻著番的在增長，投資期望值正在無限被拉大。 ◎經(jīng)濟(jì)增長，住房消費(fèi)能力提高 “綜改區(qū)”為長沙提供了成為“中國新的經(jīng)濟(jì)增長極”的一次重大發(fā)展機(jī)遇。從中國發(fā)展走勢看，每十年會出現(xiàn)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長極。上世紀(jì)八十年代是珠江三角區(qū)；九十年代是長江三角區(qū)；近年來，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈迅速崛起，形成了中國經(jīng)濟(jì)增長的“第三極”。那么，中國下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長極會是誰？前三個(gè)增長極都在沿海，第四個(gè)會不會在中部的內(nèi)陸地區(qū)？長株潭城市群是否有希望？這個(gè)答案才最值得人們期待和想象。 自2004年3月,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中,首次明確提出促進(jìn)中部地區(qū)崛起以來,到目前已經(jīng)有4年的時(shí)間了。中部省份紛紛對此表現(xiàn)出了極大的關(guān)注，網(wǎng)上關(guān)于誰將勝出的爭論也是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。然而，不管誰將勝出，我們知道的有一點(diǎn)，那就是為了勝出，各地都在大力扶植產(chǎn)業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。因此，不論誰將勝出，參與競爭的這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都得到了發(fā)展。而長株潭綜改區(qū)的獲批，無疑將進(jìn)一步加速長沙的經(jīng)濟(jì)增長。 2007年，長沙GDP突破2000億元，增幅排名在省會城市中提升5位。城市居民人均可支配收入為16153元，人均消費(fèi)性支出12288元，均高于武漢，位列中部地區(qū)第一。有理由相信，隨著綜改區(qū)的建設(shè)，在政策傾斜的條件下，長沙人的收入還將繼續(xù)增加，支付能力還將不斷增強(qiáng)。相應(yīng)地，其住房消費(fèi)能力也還將有所提高。這意味著，有效的購房需求將增多，市場將呈現(xiàn)交投兩旺的活躍態(tài)勢。 ◎株潭房價(jià)向長沙趨近，株潭購房客增多 房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張將縮短城與城之間的區(qū)域距離，隨著長株潭城市圈的不斷融合，作為經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程提速的表征之一，三市房地產(chǎn)業(yè)的對接正在進(jìn)行中。一個(gè)例證是，株洲、湘潭兩地與長沙的房價(jià)差距正在不斷縮小。2000年，株洲房價(jià)僅800元/平方米，而湘潭房價(jià)僅為450元/平米。以長沙當(dāng)時(shí)的房價(jià)（2361元/平米）來看，長沙房價(jià)為株洲的3倍，是湘潭的5.2倍。然而，隨著三市一體化進(jìn)程的推進(jìn)，三地的房價(jià)距離也隨之拉近。到2007年，株洲房價(jià)已達(dá)2157元/平米，而湘潭房價(jià)也達(dá)到了1745元/平米。長沙房價(jià)（3601元/平米）為株洲的1.7倍，為湘潭的2.1倍。特別是位于株潭兩市與長沙對接的地帶，株潭兩地的價(jià)格與長沙城郊區(qū)域的差距正在縮減。 而三地房價(jià)差距的逐漸縮小，或?qū)⒁l(fā)新一輪的長沙置業(yè)熱。既然道路交通已拉近了三地的距離，遠(yuǎn)近已不再是問題；房價(jià)差距又在逐漸縮小，價(jià)格的高低界限已漸漸變得模糊。那么，長沙，作為湖南省的省會城市，對于那些喜歡享受各地美食，喜歡逛商場、泡酒吧等娛樂休閑活動，希望子女接受優(yōu)良教育，希望尋求更多更好就業(yè)機(jī)會的株洲、湘潭人來說，無疑充滿著魅力。無怪乎南城一項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人深有感觸，在該項(xiàng)目一期客戶群體中，來自株洲湘潭的客戶占了23％左右�！皬闹曛揲_車到這兒，走高速也就40分鐘左右，以后如果有了輕軌，就更方便，連車都不用開�！� 其中一位來自株洲的客戶稱。而類似于該客戶這樣的案例并不在少數(shù)。 ◎軌道交通催生地鐵經(jīng)濟(jì) 軌道交通有著運(yùn)量大（是公共汽車載人量的2.5到14倍）、速度快（時(shí)速為公共汽車的2到4倍）、準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)（無紅綠燈、不塞車）、污染少（電力）、能耗較少（人工能耗為道路交通的15%到40%）、占地較少（占地為道路交通的三分之一）等特點(diǎn)。在世界許多的大城市，軌道交通的發(fā)展和便利性超過了道路交通，占據(jù)了公交系統(tǒng)的主導(dǎo)地位。以老牌地鐵城市倫敦為例，地鐵網(wǎng)路四通八達(dá)，能到達(dá)倫敦地區(qū)的大街小巷；并實(shí)現(xiàn)了與幾乎全部公交節(jié)點(diǎn)，如火車站、輕軌、長（短）途巴士站的換乘。再比如，在東京、巴黎和莫斯科等地，軌道交通分別承擔(dān)了城市近80%，70%和55%的交通量，大大改善了由單一道路交通所帶來的弊病。 軌道交通之于房地產(chǎn)而言，最大的好處就是提升了沿線地鐵站物業(yè)的保值、增值潛力。因?yàn)�，影響房產(chǎn)價(jià)格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍因素是交通；城市地鐵的修建，可以改善沿線物業(yè)的區(qū)位價(jià)值，使相應(yīng)的房價(jià)或租金直線上升。根據(jù)北京、廣州、上海等地的經(jīng)驗(yàn)，長沙軌道交通的建設(shè)，或?qū)⒔o地鐵沿線的房地產(chǎn)開發(fā)和交易，帶來無限生機(jī)。 首先，源于軌道交通的便利性，地鐵沿線的房地產(chǎn)開發(fā)將十分活躍，地價(jià)、房價(jià)將出現(xiàn)一個(gè)快速上漲的階段。根據(jù)調(diào)查研究，地鐵對周邊經(jīng)濟(jì)的帶動，其最佳的輻射范圍應(yīng)該是在地鐵站口半徑一公里以內(nèi)的區(qū)域。以上海莘莊區(qū)域?yàn)槔�，自地鐵一號線1993年投入使用的前后3年里，地鐵周邊1公里范圍內(nèi)商品住宅價(jià)格提升了2倍。那么就長沙而言，籌建中的地鐵1號線所在的芙蓉路沿線物業(yè)的保值、增值潛力無疑將被加強(qiáng)；而地鐵換乘樞紐，如位于籌建中的地鐵1、2號線交叉點(diǎn)的地鐵站，其周邊物業(yè)的保值、增值潛力將被最大化。 其次，軌道交通的建設(shè)將縮短偏遠(yuǎn)地區(qū)與市中心的行程距離。這不僅將加快長沙周邊四縣市的開發(fā)建設(shè)，也將帶動人口由長沙市中心，乃至株潭兩地，向長沙周邊四縣市的流動，住房需求的地域性格局將被打破。以北京為例，隨著軌道交通的發(fā)展，北京東郊的通州已經(jīng)成為了在東部朝陽區(qū)工作的工薪階層居住的熱點(diǎn)區(qū)域。那么就長沙而言，與株、潭相鄰的南部遠(yuǎn)郊區(qū)域也很可能被打造成長沙的通州。 再次，軌道交通將激活長沙的租賃市場。經(jīng)驗(yàn)表明，租賃物業(yè)與軌道交通站點(diǎn)的距離成為了衡量租賃物業(yè)租金水平的標(biāo)準(zhǔn)。一般距離軌道交通站點(diǎn)步行在10分鐘之內(nèi)的物業(yè)樓盤，其租金受軌道交通的影響十分明顯。這意味著，很可能在不久的將來，當(dāng)堵車已不再是新聞的時(shí)候，芙蓉路上地鐵站周邊的物業(yè)租賃需求將被最大限度地激活，伴隨著租金的直線上揚(yáng)。 此外，隨著軌道交通的開發(fā)建設(shè)，長沙將形成一大批新的商業(yè)圈。首先是地鐵商業(yè)。其一，在各個(gè)地鐵站附近或地鐵站里面，將興起一系列便捷的零售業(yè)門店，如便利店、快餐廳、小超市、經(jīng)濟(jì)型酒店等等。其二，在地鐵樞紐地段，人流量將急劇增多，吸引大型百貨商店、購物中心等進(jìn)駐該區(qū)域，漸漸形成新的商圈。其次是聚居型商業(yè)。在地鐵通達(dá)，住宅區(qū)密集的區(qū)域，考慮到當(dāng)?shù)刈舻膶?shí)際生活需求，大、中、小型的各類商業(yè)設(shè)施也將應(yīng)運(yùn)而生。 Part2:挑戰(zhàn)：兩型社會建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)的緊箍咒？ 當(dāng)然，事物總有兩面性。兩型社會綜改區(qū)就像一柄雙刃劍懸在了長沙房地產(chǎn)業(yè)的上空。資源節(jié)約和環(huán)境友好暗示著除城市基礎(chǔ)建設(shè)和大型項(xiàng)目以外，長株潭發(fā)展重點(diǎn)還將向環(huán)境治理、公共交通、公益設(shè)施、社會和諧、新能源項(xiàng)目、陽光政務(wù)等方面顯著傾斜。其定義于房地產(chǎn)行業(yè)而言，同樣意味著幾個(gè)發(fā)展方向的衍生：住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)將被加強(qiáng)，節(jié)能建筑將成為樓市發(fā)展主流；高檔別墅用地將受到一定限制，高檔別墅供應(yīng)將逐步放緩；土地浪費(fèi)等問題將被擺上政策戰(zhàn)略性位置；住宅配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)，建筑成本或?qū)㈦S之上漲…… ◎恐慌性購房導(dǎo)致房價(jià)飆升 2007年6月，成渝成為“綜改區(qū)”后，重慶房價(jià)借勢“新特區(qū)”，兩周內(nèi)上漲了7.6%。長沙當(dāng)時(shí)雖未申請成功，但大部分市民，尤其是開發(fā)商都很樂觀，認(rèn)為長沙獲批“綜改區(qū)”只是時(shí)間問題。因此，地產(chǎn)大鱷開始積極收購?fù)恋�，部分開發(fā)商開始捂盤惜售，再加上外地投資者的介入，一時(shí)間鬧得是滿城風(fēng)雨，房價(jià)漲了又漲。這些無疑都加重了市民對房價(jià)的恐慌。于是，不準(zhǔn)備買房的，考慮買房了；準(zhǔn)備過兩年再買的，提前了；只需要一套的，買了兩套；不少父母就連小孩將來的住房問題也一并解決了。如此一來，市民的恐慌性購房心理所造成的是住房需求被提前，市場供不應(yīng)求的緊張局面，導(dǎo)致房價(jià)被進(jìn)一步推高。長沙樓市較“長沙新特區(qū)”提前“崛起”，并且一路扶搖直上�？梢哉f“綜改區(qū)”的消息雖然晚到一步，利好卻被先知先覺的開發(fā)商、投資者們提前透支了。 ◎堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，停車成難點(diǎn) 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，城市的飛速發(fā)展，帶來的將是交通擁擠、停車無地、環(huán)境污染、生態(tài)惡化等“城市綜合癥”。在長株潭的一體化進(jìn)程中，隨著三地人口的增長，居住習(xí)慣與格局的改變，這種大城市病的癥兆已越來越明顯。以長沙為例，大街小巷里，株洲、湘潭等省內(nèi)其它地區(qū)牌照的汽車已隨處可見，堵車的現(xiàn)象一天比一天嚴(yán)重。特別是上下班高峰期，在車站路、人民路上的一些地段，車輛更是寸步難行。 同時(shí)，停車位也成了小車擁有者的一大難題，甚至面臨即使有錢也找不到合適車位的尷尬境地。比如王府井百貨，不僅其大型地下車庫早已車滿為患，就連周邊的空坪隙地都被利用起來還不夠。再譬如，位于雨花亭的嘉信貿(mào)商業(yè)廣場，仿佛一夜之間，由空空蕩蕩變成了滿滿當(dāng)當(dāng)。而在住宅小區(qū)，這種停車緊張的局面更是隨處可見。不少新購車的業(yè)主只能冒著被抄牌的風(fēng)險(xiǎn)，將新車停在小區(qū)外的人行道上。 由此可見，對于投資者而言，不堵車，停車位充足的物業(yè)項(xiàng)目自然是首選。而對于開發(fā)商來說，選擇什么樣的地段搞開發(fā)，如何避免周邊嚴(yán)重堵車給樓盤帶來的負(fù)面影響，如何進(jìn)行與交通有關(guān)的產(chǎn)品定位，成為了一門新的課題。同時(shí)，如何解決好停車難問題，修建多少個(gè)停車位，如何安排小區(qū)內(nèi)部交通與外部相銜接，也成為了擺在開發(fā)商面前另一門值得深究的新學(xué)問。 ◎土地供應(yīng)將明顯增加 任何城市發(fā)展擴(kuò)張的前提都是基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)與土地的綜合利用，毫無疑問長株潭城市土地供應(yīng)在未來幾年將會明顯增加，尤其是沿軌道交通兩廂的建設(shè)用地將激增。一方面，這是房地產(chǎn)商拿地進(jìn)行土地儲備與開發(fā)的大好時(shí)機(jī)。另一方面，集中大量的土地供應(yīng)或?qū)⒃斐傻貎r(jià)的下跌。同時(shí)，隨著土地供應(yīng)的激增，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將迎來爆發(fā)式增長之勢。這意味著市場潛伏著供過于求的危機(jī)，關(guān)系著房地產(chǎn)價(jià)格未來的走勢，關(guān)系著長沙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展。因此，對于政府來說，如何分期、分批推出土地，保證土地供應(yīng)的持續(xù)增長，穩(wěn)定土地價(jià)格，維護(hù)土地市場的穩(wěn)定性，是值得深思的大問題。 ◎集約利用土地資源 隨著兩型社會的逐步到位，“土地變性”的大膽嘗試，大量“集體土地將轉(zhuǎn)國有土地、農(nóng)業(yè)用地將轉(zhuǎn)建設(shè)用地”，長株潭將成為一個(gè)擁有充沛建設(shè)用地供應(yīng)量的“大長沙”。而兩型社會建設(shè)則要求我們集約利用這些土地資源，把居住、辦公、商業(yè)、工業(yè)等不同功能的土地合理安排，使土地價(jià)值得到最大限度的實(shí)現(xiàn)，提高土地的使用效率。 因此，種種難題也將接踵而來。比如，在用地規(guī)劃方面，如何協(xié)調(diào)好建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地之間的關(guān)系，確定合適的用地比例；在建設(shè)城鄉(xiāng)結(jié)合帶方面，是以觀賞型、生態(tài)型農(nóng)業(yè)為主來連接三地，還是全盤城市化等等。以上種種之于房地產(chǎn)而言，將關(guān)系到開發(fā)商對土地的需求，對產(chǎn)品的定位，對投資回報(bào)的期望值。 此外，土地的集約利用，同時(shí)意味著對部分低密度、低容積率項(xiàng)目的審批限制。那么，市場上低密度、低容積率的高端別墅用地供應(yīng)或?qū)⑹芟�，�?dǎo)致高端別墅，特別是獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量逐步放緩，此類物業(yè)的升值期望值或?qū)⒈焕摺?/p> ◎本土開發(fā)商將面臨巨大挑戰(zhàn) 從近幾年的發(fā)展來看，隨著包括香港、廣東、江浙等省外開發(fā)商的進(jìn)入，各路開發(fā)商對市場的爭奪越來越激烈。尤其是本土開發(fā)商，在資金實(shí)力、設(shè)計(jì)理念、管理經(jīng)驗(yàn)等各方面處于弱勢地位的情況下，所面臨的壓力是難以想象的。而外來開發(fā)商憑借其強(qiáng)大的資本實(shí)力，深厚的綜合開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，漸漸占領(lǐng)了長沙的市場。其中，一個(gè)不爭的事實(shí)是，在一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，一些無法適應(yīng)競爭環(huán)境的本土中小開發(fā)商已走出了公眾的視野，或被并購，或遭破產(chǎn)，漸漸銷聲匿跡了�？梢灶A(yù)見的是，未來，隨著更多外省開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，更多資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能遭到市場的殘酷淘汰，或者被有實(shí)力的開發(fā)商所吞并。行業(yè)升級勢在必行，本土開發(fā)商將不得不在夾縫中求生存。 ◎節(jié)能、生態(tài)型住宅將成主流 然而，值得欣慰的是，外地資本的進(jìn)入，帶來的不僅僅是殘酷的優(yōu)勝劣汰。在這背后，外省開發(fā)商推動了長沙樓市的更新?lián)Q代，提升了整體樓盤的品質(zhì)。從綠城桂花城到奧林匹克花園，從托斯卡納到閬峰云墅，從……到……；外省開發(fā)商對長沙樓市整體形象的提升作用是有目共睹的。而近年來，本土開發(fā)商并沒有停滯不前，而是邊學(xué)邊改，逐步提高。從王府花園到融科三萬英尺；從同升湖山莊到汀香十里；本土開發(fā)商無論在管理水平，還是在營銷推廣等方面的進(jìn)步也是顯而易見的。但需要指出的是，這種提升僅出現(xiàn)于住宅領(lǐng)域，且僅限于小區(qū)環(huán)境與外觀的改進(jìn)。換句話說，還僅僅停留在表面，沒有太多實(shí)質(zhì)性、更能體現(xiàn)以人為本的改觀。未來，在建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的引導(dǎo)下，如何開發(fā)受購房者歡迎，被社會認(rèn)可的節(jié)能型建筑、生態(tài)型建筑將被提上日程，考驗(yàn)著開發(fā)商的水平與能力。其中，一個(gè)急待解決的問題就是，保護(hù)環(huán)境節(jié)能減排與成本增加房價(jià)上漲之間的矛盾。這不僅關(guān)系到節(jié)能建筑的推廣，更決定著未來樓盤的發(fā)展方向。 ◎工業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑹芟?/p> “兩型社會”在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約。長沙將面臨產(chǎn)業(yè)由高能耗向低能耗的轉(zhuǎn)型。從短期效果來看，一些能耗高、污染大的大型工業(yè)項(xiàng)目或重工業(yè)項(xiàng)目將受到嚴(yán)格的控制。而相應(yīng)的工業(yè)物業(yè)，如廠房、倉庫等的需求將降低，引起工業(yè)地產(chǎn)的前景不被看好。而這還只是問題的一方面。更值得注意的是，此前長沙一些地區(qū)由工業(yè)投資帶動新區(qū)建設(shè)的發(fā)展模式將被擱置。諸如，由經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)帶動星沙板塊建設(shè)，以及由高新區(qū)帶動麓谷建設(shè)的現(xiàn)象，都將有所減少。 此外，相對于傳統(tǒng)城市化是單體城市化，不注重城市之間的協(xié)調(diào)，新型城市化則要力圖在城市之間建立起產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈，分工協(xié)作。因此，三地之間的現(xiàn)有工業(yè)布局或?qū)⒈淮蚱啤８鶕?jù)錯(cuò)位經(jīng)營，共同發(fā)展的原則，建立起統(tǒng)一的工業(yè)規(guī)劃，重新進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，形成新的工業(yè)地產(chǎn)分布格局。 Part3: 均衡:樓市呼喚理性與健康發(fā)展 以上種種，皆為我們對長沙樓市的判斷與預(yù)期。然而，真實(shí)的市場往往是讓人捉摸不透的。即便最高明的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也無法對市場的未來趨勢作出精確地判斷，只能憑借大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、過往歷史等等，作出較為令人信服的分析預(yù)測。同樣，兩型社會建設(shè)是個(gè)沒有樣板，沒有參照物的發(fā)展過程，不往后看，誰也不知道會對長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展究竟產(chǎn)生何種影響。再則，前有深圳、廣州樓市暴漲之后的受挫，后有成都、重慶獲批國家級綜改試驗(yàn)區(qū)前后房價(jià)的波動。糾結(jié)在一起，讓我們對長沙房價(jià)的預(yù)期依然充滿矛盾心理。 回顧剛剛過去的2007，政策出臺之密集、力度之大前所未有。系列宏觀政策的出臺和實(shí)施，在地產(chǎn)界掀起了軒然大波。在對打擊投機(jī)、炒作等違法違規(guī)行為，平抑房價(jià)、穩(wěn)定市場起到一定作用的同時(shí)，也限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長速度，使百姓購房再度進(jìn)入觀望期。拐點(diǎn)論取代上漲論，成為了2008年的頭版頭條。以深圳為代表的降價(jià)索償事件公然張示著和諧社會中不和諧的因素。先不管事實(shí)如何，但 2007年是房地產(chǎn)行業(yè)的一道分水嶺，已成不爭的事實(shí)。人們不禁要問，是不是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的這腳剎車踩得太急太猛了？ 這么一來，“綜改區(qū)”這一天大利好似乎生不逢時(shí)，反倒提不起樓市的胃口來了。對于開發(fā)商而言，07年房價(jià)飛速增長的好日子在08年再現(xiàn)的可能性不大，只能寄望于樓市長期的發(fā)展前景。盡管如此,“綜改區(qū)”獲批的利好和影響還是相當(dāng)深遠(yuǎn)的。伴隨國家中部崛起戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)施階段，長沙的經(jīng)濟(jì)建設(shè)將全面提速，為房地產(chǎn)業(yè)的明天打開更為廣闊的空間。未來的長沙樓市依然充滿著希望,“1+2城市群”的建設(shè)，城市化進(jìn)程的加快，城市配套設(shè)施的改善，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，市民生活水平的提高……這些都將直接影響樓市品質(zhì)、結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系。 因此，無論是開發(fā)商還是購房者，無論是政府部門還是金融機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該以一種理性的心態(tài)去看待兩型社會建設(shè)的影響。不應(yīng)一味鼓吹，盲目樂觀；也不應(yīng)毫無感覺，木然待之。 以此前瞻，國家兩型社會試驗(yàn)區(qū)之長株潭城市群在房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房問題上，或?qū)⒖紤]得更全面。以此回望，在兩型社會綜改區(qū)的桂冠之下，長沙樓市或?qū)⑸僖环址抢硇酝顿Y的恐慌，多一分理性與健康。 |