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| [房市投資寶典]： 房市投資，哪種方式適合您？ [編者按]近幾年來，長沙的房地產(chǎn)市場一片繁榮，產(chǎn)品百花齊放，遍地繽紛，價格一路上揚，兩型示范區(qū)的建設(shè)，長沙城市總體的人居價值和投資價值毋庸置疑，搶占先機(jī)是投資的必爭之處，2008年會不會有房地產(chǎn)區(qū)域投資的“黑馬”？ 個人如何投資商鋪？ （1）都市型商鋪 都市型商鋪是指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，該類商鋪的租金收益能力很強(qiáng)，商業(yè)運營收益水平較高。都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)的比重相對比較少，按照商業(yè)價值原則（在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高），只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。 （2）社區(qū)型商鋪 一個社區(qū)成熟的過程就是社區(qū)型商鋪價值提升的過程：一個新的社區(qū)只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。需要注意的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。因為社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況。在商鋪投資市場不成熟的階段，有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售價格疊創(chuàng)新高，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性大大降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能商鋪增值縮減到零，只有靠商鋪租金收入。 （3）便利型商鋪 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主，一般位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方，補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于便利類型。投資便利型商鋪，面積不要太大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金能力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易。正所謂船小，好掉頭！ （4）商場鋪位 這類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，個人可投資的空間相對較小，加上這類鋪位專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。從投資收益的角度，如果該類鋪位的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。 個人如何投資住房？ 隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，外來流動人口越來越多，居住是流動人口首先要解決的問題，因此選擇住房進(jìn)行投資，不惜為一種穩(wěn)健的收益方式。投資住房，首先是要考慮住房價格，要在投資成本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇；第二要側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力，不象自住那樣要求高，對環(huán)境質(zhì)量相對要求低一些；第三要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購住房升值，不臨街變?yōu)榕R街，由住宅變作商鋪等；第四考慮成本可控范圍內(nèi)和變現(xiàn)能力，易實現(xiàn)利潤的房屋，將不必過多考慮而應(yīng)迅速購買。 個人如何投資辦公樓？ 個人投資辦公樓，首先要考慮辦公樓的增值，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，市中心地區(qū)土地稀缺性較強(qiáng)，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價值的首要因素。其次，盡量考慮投資甲級辦公樓。也許有人會認(rèn)為，乙級辦公樓的售價比較低，總投入比較少。但是，投資者一定要注意這樣一個事實，當(dāng)甲級辦公樓租金不斷上漲時，乙級辦公樓的租價反而是在下跌的。在相同的區(qū)域，其實兩者的土地成本差不了多少，售價也低不了多少。第三，要注意對物業(yè)的選擇。與投資住宅一樣，辦公樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)的建筑立面和建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況以及采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察和實地感受。辦公樓的品質(zhì)高低是租客重要的參考因素之一，它在一定程度上代表著公司的對外形象。第四，要瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群。如果大樓內(nèi)最小租客也需要500至1000平方米，這表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，這種投資才能有較為穩(wěn)定的回報。對于投資者來說，要具備較高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在投資那些可以分割成很小面積進(jìn)行出售的辦公樓時，要特別當(dāng)心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次較低、流動性大，再加上小業(yè)主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當(dāng)市場不好的時候，小業(yè)主會競相壓價，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到投資者日后的收益。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處辦公樓價格合理與否的基本公式為：年收益×15年=房產(chǎn)購買價。若投資的辦公樓年收益×15年大于購房款，則表明該投資項目具有一定的升值空間。 [股市投資寶典]： 莊家操盤5步曲，你能識破嗎？ [編者按]在股市大盤向上的過程中，個股輪炒是一種常見的現(xiàn)象，如果能夠坐上莊家的轎子，投資者就永遠(yuǎn)沒有熊市了，獲利也就毋庸質(zhì)疑了。發(fā)現(xiàn)莊家大牛股其實并不難。一般來講，被莊家看中的股票通常是投資者不太注意的股票，在低位橫盤已久，每日成交量呈現(xiàn)為豆粒狀，如同進(jìn)入冬眠一樣。但恰恰是這類股票，一旦醒來，有如火山爆發(fā)一樣，爆發(fā)出大幅飚升行情。任何一個莊家的操作思路不外乎經(jīng)歷以下幾個階段。 第1步:吸籌階段 莊家特點： 在這一階段，莊家往往極耐心地、靜悄悄地、不動聲色地收集低價位籌碼，這部分籌碼是莊家的倉底貨，是莊家未來產(chǎn)生利潤的源泉，一般情況下莊家不會輕易拋出。這一階段的成交量每日量極少，且變化不大，均勻分布。在吸籌階段末期，成交量有所放大，但并不很大，股價呈現(xiàn)為不跌或即使下跌，也會很快被拉回，但上漲行情并不立刻到來。 專家意見： 此階段莊家何時啟動拉價難以判斷，散戶投資者應(yīng)觀望為好，不要輕易跟入以免資金呆滯。 第2步:震倉階段 莊家特點： 莊家在低位吸足了籌碼之后，在大幅拉升之前，不會輕舉妄動，莊家一般先要派出小股偵察部隊試盤一番，將股價小幅拉升數(shù)日，看看市場跟風(fēng)盤多不多，持股者心態(tài)如何。隨后，便是持續(xù)數(shù)日的打壓，震出意志不穩(wěn)的浮碼，為即將開始的大幅拉升掃清障礙。否則，一旦這些浮碼在莊家大幅拉升時中途拋貨砸盤，莊家就要付出更多的拉升成本，這是莊家絕對不能容忍的。 專家意見： 這一階段，打壓震倉不可避免。在莊家打壓震倉末期，投資者的黃金建倉機(jī)會到來了。此時，成交量呈遞減狀況且比前幾日急劇萎縮，表明持股者心態(tài)穩(wěn)定，看好后市，普遍有惜售心理。因此，在打壓震倉末期，趁K線為陰線時，在跌勢最兇猛時進(jìn)貨，通�？少I在下影線部分，從而抄得牛股大底。 第3步:拉升階段 莊家特點： 這一階段初期的典型特征是成交量穩(wěn)步放大，股價穩(wěn)步攀升，K線平均線系統(tǒng)處于完全多頭排列狀態(tài)，或即將處于完全多頭排列狀態(tài)，陽線出現(xiàn)次數(shù)多于陰線出現(xiàn)次數(shù)。如果是大牛股則股價的收盤價一般在5日K線平均線之上，K線的平均線托著股價以流線型向上延伸。這一階段中后期的典型特征是，伴隨著一系列的洗盤之后，股價上漲幅度越來越大，上升角度越來越陡，成交量越放越大。若有量呈遞減狀態(tài)，那么，這類股票要么在高位橫盤一個月左右慢慢出貨，要么利用除權(quán)使股價絕對值下降，再拉高或橫盤出貨。當(dāng)個股的交易溫度熾熱，成交量大得驚人之時，大幅拉升階段也就快結(jié)束了，因為買盤的后續(xù)資金一旦用完，賣壓就會傾泄而下。 專家意見： 此階段初期可以大膽買入，在中后期一定要關(guān)注量能的變化，注意適可而止。后期的交易策略是堅決不進(jìn)貨，如果持籌在手，則應(yīng)時刻伺機(jī)出貨。 第4步:洗盤階段 莊家特點： 此階段伴隨著大幅拉升階段，同步進(jìn)行，每當(dāng)股價上一個臺階之后，莊家一般都洗一洗盤，一則可以使前期持籌者下車，將籌碼換手，提高平均持倉成本，防止前期持籌者獲利太多，中途拋貨砸盤，從而使莊家付出太多的拉升成本。二則提高平均持倉成本對莊家在高位拋貨離場也相當(dāng)有利，不致于莊家剛一出現(xiàn)拋貨跡象，就把散戶投資者嚇跑的情況。 專家意見： 洗盤動作可以出現(xiàn)在莊家任何一個區(qū)域內(nèi)，基本目的無非是為了清理市場多余的浮動籌碼，抬高市場整體持倉成本。盤中莊家洗盤一般有下面兩個方式：直接打壓和寬幅振蕩。此階段的交易策略應(yīng)靈活掌握，如是短暫洗盤，投資者可持股不動，如發(fā)現(xiàn)莊家進(jìn)行高位旗形整理洗盤，則洗盤過程一般要持續(xù)11－14個交易日左右，則最好先逢高出貨，洗盤快結(jié)束時，再逢低進(jìn)場不遲。 第5步:離場階段 莊家特點： 莊家運用得最多的是高開盤，集合競價量很大，但股價難以承繼前日的強(qiáng)勁勢頭上沖，掉頭向下，放量跌破均價，雖然盤中有大筆接單，但股價走勢明顯受制于均價的反壓，前一日收盤價處也沒有絲毫抵抗力，均價下行的速度與股價基本保持一致，因為這是莊家集中出貨造成的。 專家意見： 此階段K線圖上陰線出現(xiàn)次數(shù)增多，股價正在構(gòu)筑頭部，買盤雖仍旺盛，但已露疲弱之態(tài)，成交量連日放大，顯示莊家已在派發(fā)離場。此階段應(yīng)該果斷出倉，不管是獲利還是虧損都要全部清倉，貪婪和觀望往往是鑄成無限后悔的源泉。 |