| 2008年長沙市濱江區(qū)域物業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)分析 |
| [作者]：同致行 |
| 濱江物業(yè)，作為長沙樓市價格標(biāo)桿的持久捍衛(wèi)者，走過了火熱的2007，迎來了年初略顯低調(diào)的2008，他作為長沙樓市繁榮的典型代表，無疑在建筑品質(zhì)、競爭強(qiáng)度、價格走勢上都能反映甚至引領(lǐng)市場，下面同致行(中國)地產(chǎn)顧問長沙分公司將從全方位分析研究濱江物業(yè)，望能給行內(nèi)、外人士提供專業(yè)性參考。 一、濱江物業(yè)現(xiàn)狀 (1)供應(yīng)特征分析 (附注：競爭分析圖中的在售市場體量為在售項目推出和未推出的產(chǎn)品總量) 在售項目較少，供應(yīng)量有限，后續(xù)項目較多，供應(yīng)量龐大，即將推出市場項目主要分布于性價比相對較高的湘江北段，頂端物業(yè)的“同質(zhì)”競爭格局將被逐漸打破。 從濱江物業(yè)項目數(shù)量上分析，在售樓盤數(shù)量較少，僅為六個，占濱江項目總量的32%，而即將推出市場項目的樓盤數(shù)量為十三個，為在售樓盤數(shù)量的兩倍多，且結(jié)合市場實際情況，濱江在售樓盤幾乎均為小盤，尤其是靠近城市中心區(qū)域，造成市場選擇面窄，濱江物業(yè)階段性稀缺。 結(jié)合濱江物業(yè)體量與分布區(qū)域分析，在售市場與即將推出市場體量對比與樓盤數(shù)量對比，形成一致，再次證明長沙濱江物業(yè)呈現(xiàn)厚積薄發(fā)態(tài)勢。在售市場占地面積為121.25萬平米，建筑面積為225.25萬平米，且由于在售項目產(chǎn)品分多次分期入市，近幾年濱江物業(yè)奇貨可居，樓市價格標(biāo)桿形成。而即將推出市場總占地面積為319.35萬平米，總建筑面積為852.52萬平米，市場潛量巨大，為在售市場產(chǎn)品的匱乏，提供了充足的后備來源。濱江物業(yè)主力產(chǎn)品分布于湘江北段，結(jié)合市場實際，即將推出市場主要包含在866.3萬平米的湘江北段樓盤中，此為濱江物業(yè)稀缺性的打破埋下伏筆，同時由于湘江北段與主要包含在售高價樓盤的湘江中段的區(qū)域價值的懸殊，后續(xù)物業(yè)將客戶群體擴(kuò)大，逐步打破尖端物業(yè)對尖端客戶的局面。 濱江片區(qū)小戶型產(chǎn)品占據(jù)主流，三房此之，但相對全市偏少，無明顯居家置業(yè)傾向。 從全市戶型比例分析，三房占到44.99%，逼近產(chǎn)品供應(yīng)總量一半，有明顯居家置業(yè)特征，二房四房平分秋色，分別為18.98%和17.90%，徘徊于18%上下，比例適中，在別墅產(chǎn)品井噴期剛剛結(jié)束的2008年初，五房、復(fù)式供應(yīng)量有限，相反，作為過渡與投資性產(chǎn)品的一房，比例相對較高，占12.43%，說明長沙樓市在居家為主的大環(huán)境里，投資置業(yè)傾向逐步加強(qiáng)。 從濱江戶型比例分析，有明顯投資與過渡性置業(yè)特點，一房占到40.61%，三房次之為21.94%，相對全市44.99%的比例，明顯偏底，居家置業(yè)特征較弱，階段性背離市場主流。 結(jié)合分析，在市場主流為居家置業(yè)剛性需求為主的長沙樓市中，濱江眾項目選擇市場承載面較小的客戶市場，此與其高單價、低供應(yīng)量的產(chǎn)品特色有直接關(guān)系，隨著后續(xù)潛量的爆發(fā)，此種供應(yīng)格局就會發(fā)生一定轉(zhuǎn)變。 商業(yè)配套，少特色乏創(chuàng)新，主要借助于周圍配套。 濱江在售項目主要集中在湘江中段，位處城市中心，且多為小盤，甚至獨樓，商業(yè)配套也幾乎局限為傳統(tǒng)底商，通過商業(yè)襯托提高項目價值或通過商業(yè)最大限度提高利潤的開發(fā)環(huán)節(jié)，仍未盡善盡美，可改善創(chuàng)新部分較大。 濱江項目價格的建立以獨有的湘江資源為基礎(chǔ)，也正因為其價格對湘江環(huán)境資源的過于依賴，限制了價格成長空間的擴(kuò)大，自身產(chǎn)品及配套的進(jìn)一步完善，是其更加穩(wěn)健成長的保障，配套的創(chuàng)新，比如景觀商業(yè)等的出現(xiàn)，是其價格能否繼續(xù)引領(lǐng)同片區(qū)項目的重要砝碼。 (2)需求特征分析 (數(shù)據(jù)為截止2008年3月的產(chǎn)品供應(yīng)) 投資需求旺盛，一房供應(yīng)大，但消化率達(dá)到75.52%，以三房為代表的居家產(chǎn)品供應(yīng)和消化都相對較低，產(chǎn)品階段性短缺與價格的居高不下是此種局面的一大重要促成因素。 居家類產(chǎn)品主要包含二房、三房、四房總體供應(yīng)866套，略超一房，消化情況欠佳，居家產(chǎn)品均維持在30%左右，相反，一房供應(yīng)670套，消化率達(dá)到75.52%，充分說明在一定時間內(nèi)，濱江物業(yè)投資需求旺盛，究其原因，單價過高是居家產(chǎn)品消化緩慢而小戶型產(chǎn)品消化快速的主要原因，也進(jìn)一步說明，在一定時間內(nèi)，居家置業(yè)群體，對價格有一定敏感度。綜合在售市場供應(yīng)與即將推出市場供應(yīng)分析，在售產(chǎn)品主要為湘江中段尖端物業(yè)，價格高，但供應(yīng)量小，依靠較為狹窄的投資與豪宅客戶群體，依舊可以達(dá)到一定的消化水平，隨著后續(xù)湘江北段和南段大量中檔物業(yè)的入市，將率先顛覆單價過高的局面，濱江物業(yè)也將有投資性轉(zhuǎn)向居家性，濱江產(chǎn)品亦將走進(jìn)尋常百姓家。 (3)價格特征分析 單價過高，大戶型產(chǎn)品總價頗高，金字塔尖端客戶數(shù)量較少，消化壓力巨大，為控制總價，促進(jìn)消化，保證利潤與資金的按時回籠，小戶型產(chǎn)品比例較大。 一房主力價格區(qū)間主要集中在20萬以上，30萬左右，此總價區(qū)間主要面向客戶群體為單身白領(lǐng)，其對居家要求較低，但對環(huán)境、位置等要求較高，此價格區(qū)間與非濱江區(qū)域二房產(chǎn)品價格總價有一定重合，故本身在與其他區(qū)域一房競爭的同時，還要面對其他區(qū)域二房的客戶分流，結(jié)合一房較為理想的消化情況分析，濱江產(chǎn)品的階段性稀缺是單價高消化好的主要原因。 同樣，二房、三房、四房消化較差，與總價有直接關(guān)系，其二房產(chǎn)品面對其他區(qū)域二房與三房的競爭壓力，四房、五房也一樣面對雙重壓力，甚至還有別墅產(chǎn)品的壓力。隨著后續(xù)湘江北段大量產(chǎn)品的入市，其總價區(qū)間會有一定回落，客戶群體擴(kuò)大，而湘江中段產(chǎn)品在環(huán)境、交通、稀缺性上依舊保持獨有優(yōu)勢，同區(qū)域同類型產(chǎn)品價格區(qū)間不會回落，且會保持較為緩慢的增長趨勢。 總之，湘江中段濱江物業(yè)的價格標(biāo)桿將依舊挺立，而湘江北段、湘江南段大量中檔產(chǎn)品會不斷入市，極大地豐富了濱江物業(yè)，增強(qiáng)了濱江產(chǎn)品的競爭力。 二、沿海一線城市臨水物業(yè)對比 南京濱江物業(yè)概況： 泰晤士河孕育了倫敦、塞納河滋養(yǎng)了巴黎、哈德遜河哺育了紐約，世界上每一座偉大的城市，必有一條偉大的河流穿流而過。 南京長江濱江板塊沿線長約10公里，居于南京長江岸線的核心段。其獨一無二的江、河、山、城緊密相依的空間布局可謂天造地設(shè)，鬼斧神工，讓人擊節(jié)稱嘆。但長期以來一直位于城市的邊緣，環(huán)境配套有待開發(fā)。自2003年濱江大道開工之后，該地區(qū)的面貌日新月異。政府對于南京濱江板塊的概念及規(guī)劃逐步成為現(xiàn)實。 實施沿江開發(fā)戰(zhàn)略是市委、市政府作出的一項全局性的重大舉措。作為地處長江江蘇段最“上游”的濱江板塊北片浦口，即是全省沿江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，更是南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的江北核心區(qū)域之一。在政府規(guī)劃中，濱江開發(fā)聚焦于沿江城市岸線景觀的開發(fā)和濱江板塊的功能塑造，欲將10公里濱江板塊發(fā)展為融都市風(fēng)光、旅游休閑為一體的生活岸線。城市功能區(qū)為濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，也是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域。 現(xiàn)狀：時至今日，已經(jīng)實現(xiàn)了區(qū)域形象與區(qū)域價值的提高，區(qū)域價格也較為客觀。由于南京濱江樓盤偏離城市中心，并未成為價格標(biāo)桿。綜合來說，南京市的樓市相對長沙較為成熟，但又不致于相差太大，喪失參考可比性。南京濱江分段的不一致性，也與長沙濱江物業(yè)的區(qū)域分布的非完全連貫性相似。故，南京的濱江物業(yè)特色對長沙有一定借鑒參考意義。 具體案例：南京世茂·濱江新城 項目區(qū)位：地處南京濱江板塊城市功能區(qū)之核心，項目位于長江東岸，秦淮河北，沿江恢宏展開2公里，遠(yuǎn)眺南京長江大橋，與獅子山、閱江樓比肩而立。 總占地面積：52萬m2 總建筑面積：150萬m2 容積率：2.3 綠化率：65％ 物業(yè)形態(tài)：高層、別墅、五星級酒店、行政辦公中心 社區(qū)配套：中心會所、學(xué)校、幼兒園等 項目開盤：2004年10月16日 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、毛坯 均價：17000元/平米 項目核心價值： 產(chǎn)品品質(zhì)： ◇以高層為主，涵蓋濱水別墅，通過內(nèi)部8大園林體系，來營造高綠化率的高檔社區(qū)； ◇通過高檔次配套(如五星級酒店、南京首個私人豪華游艇碼頭等)帶動項目形象的提升。 完善配套 ◇20000平米豪華業(yè)主俱樂部，籃球館、羽球館、網(wǎng)球館、臺球室、乒乓室、健身房和室內(nèi)游泳池等運動設(shè)施令身心眾情舒展；桑拿房、兒童娛樂室及網(wǎng)吧等休閑娛樂場所； ◇項目提供包括酒店、多個大型商場的沿江商業(yè)步行街、濱江市民文化廣場、幼兒園、中小學(xué)、主題會所以及大型購物超市等綜合配套等設(shè)施。 通過對市場相對更加成熟的沿海城市的研究，結(jié)合濱江物業(yè)現(xiàn)狀，展望長沙濱江樓盤未來特點。 (1)上述案例產(chǎn)品以居家為主，投資與豪宅產(chǎn)品相對長沙，比例較小，說明在臨水物業(yè)發(fā)展成熟階段，市場承載也主要為市場主流，長沙低供應(yīng)、高價格的投資性物業(yè)為主的濱江樓市將逐漸成為過去。從濱江產(chǎn)品在售與即將推出供應(yīng)量看，奇貨可居率先被打破，湘江北段物業(yè)的入市，中檔居家產(chǎn)品將大量涌入，供應(yīng)與價格體系將發(fā)生系統(tǒng)性改變。 (2)產(chǎn)品配套高檔，因?qū)Νh(huán)境較為重視的客戶群體，同時也極為在意對生活品質(zhì)的追求，故社區(qū)園林、休閑會所等附屬產(chǎn)品的精心打造，將成為長沙后期濱江大盤，再度研究與重視的開發(fā)環(huán)節(jié)。結(jié)合現(xiàn)狀可見，像山語城等項目已經(jīng)開發(fā)注重此環(huán)節(jié)的建設(shè)，隨著地王濱江三角洲的開發(fā)，此趨勢將上升發(fā)展到一個全新的高度。 (3)精裝修在價格持續(xù)上升的同時，也將成為長沙樓市的一大趨勢。此趨勢的先驅(qū)，無疑是價格標(biāo)桿的濱江物業(yè)，具體以湘江中段為主。 (4)配套將更具創(chuàng)新性，在充分利用景觀資源的同時，將配套與環(huán)境更加深入融合，讓湘江不僅成為“陽臺視線”里的湘江。降低對湘江資源的較為原始單純的依賴，深度挖掘，充分利用，利用配套與江景的溝通，去進(jìn)一步拉近業(yè)主與湘江的距離，從全方位感受湘江，提升項目的附加值，實現(xiàn)利潤最大化，也同時杜絕對環(huán)境資源的隱形浪費。 三、濱江物業(yè)未來1——3年預(yù)測 (1)產(chǎn)品體系： 投資與豪宅產(chǎn)品比例逐步降低，居家型物業(yè)大量增加，尤以湘江北段、湘江南段為甚。戶型產(chǎn)品線的拓寬與后續(xù)產(chǎn)品的陸續(xù)面市，加強(qiáng)了濱江物業(yè)內(nèi)部競爭，同時對長沙其他板塊造成較大消化壓力，逼迫其他板塊樓盤不斷加強(qiáng)自身競爭優(yōu)勢，產(chǎn)品線定位的精確、戶型細(xì)節(jié)的挖掘、社區(qū)園林的的設(shè)計等都會在一定程度上提高。 (2)價格體系： 奇貨可居的濱江物業(yè)，隨著湘江北段、湘江南段眾多大盤的入市，供應(yīng)量巨幅增加，“奇貨可居”將主要聚焦在湘江中段，湘江中段的價格標(biāo)桿會繼續(xù)挺立，但后續(xù)產(chǎn)品的豐富，會使“濱江物業(yè)、奇貨可居”成為過去，價格線逐漸拉長，具體而言，濱江產(chǎn)品最低可以達(dá)到3500元/平米，頂端濱江物業(yè)、頂端價格體系將不在是濱江物業(yè)的主流。 (3)客戶體系： 結(jié)合濱江物業(yè)現(xiàn)階段的產(chǎn)品與價格體系，以及在售樓盤的成交客戶成分，現(xiàn)階段客戶主要為投資與過度型客戶，居家型客戶并非此類物業(yè)主流。在以后的1—3年里，此種格局必然完全打破，發(fā)生質(zhì)的改變。后續(xù)大盤已有偏重居家客戶傾向，長沙百姓對湘江的依戀情節(jié)，在未來的長沙樓市中將會得以體現(xiàn)，其價格體系的改變，價格線的拉長，并不是說明湘江物業(yè)魅力褪色，相反，從價格、產(chǎn)品等各方面向普通百姓的傾斜，說明市場承載主力對湘江物業(yè)的認(rèn)可與向往，在城市規(guī)劃與開發(fā)企業(yè)的開發(fā)過程中得意側(cè)面體現(xiàn)。 總之，濱江物業(yè)在外來1—3年中，將會在各大層面發(fā)生格局變動，其為城市大發(fā)展的良好體現(xiàn)，也是市場需求旺盛的良好體現(xiàn)，同時也是濱江物業(yè)自身良性發(fā)展的理性調(diào)整。后期產(chǎn)品、價格、客戶體系的系統(tǒng)改變，將提升濱江物業(yè)在長沙樓市中的地位，同時增強(qiáng)片區(qū)物業(yè)抗擊風(fēng)險的能力，為長沙樓市的健康發(fā)展貢獻(xiàn)區(qū)域性力量。 |