| 2007年長(zhǎng)沙市商品房消費(fèi)行為特征及2008年趨勢(shì)分析 |
| [作者]：梁亞芳 |
| 2007年是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最快的一年。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資412.99億元，同比增長(zhǎng)35.9%，占全市固定資產(chǎn)投資的28.6%。商品房成交面積與價(jià)格均創(chuàng)歷史新高,折射出市場(chǎng)上購(gòu)房者實(shí)際需求與消費(fèi)能力的明顯變化。對(duì)2007年全部購(gòu)房者數(shù)據(jù)、信息的分析歸納，并結(jié)合重點(diǎn)抽樣調(diào)查和橫向?qū)Ρ�，總結(jié)出購(gòu)房者的特征，將有助于我們把握市場(chǎng)真實(shí)需求的動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)。從而，為政府部門正確評(píng)估整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)行業(yè)管理與市場(chǎng)引導(dǎo)提供依據(jù)。 一、2007年商品房消費(fèi)行為特征 * 概況：購(gòu)房人數(shù)持續(xù)增加，非住宅類商品房銷量增長(zhǎng)較快 2007年央行六次加息，對(duì)市場(chǎng)需求未產(chǎn)生明顯影響，全年購(gòu)房者人數(shù)隨著市場(chǎng)放量的遞增而呈整體上升趨勢(shì)。較之于上半年，下半年的購(gòu)房者人數(shù)增長(zhǎng)近41.4%；尤其第四季度市場(chǎng)放量突破300萬(wàn)平方米，房源可供選擇面的拓寬，吸引更多潛在購(gòu)房者將想法付諸實(shí)踐，潛在需求積極轉(zhuǎn)變成有效需求。 物業(yè)品質(zhì)步入升級(jí)階段，專業(yè)化樓宇漸入人心，純寫字樓、純商鋪等物業(yè)類型頗受市場(chǎng)歡迎。全年非住宅類商品房銷量增長(zhǎng)較快，月均增速達(dá)19.0%，遠(yuǎn)高于住宅類商品房銷量增速（9.8%）。其中，購(gòu)買寫字樓類物業(yè)的人數(shù)占比由上半年的1.1%提高到了下半年的2.6%；購(gòu)買商鋪類物業(yè)的人數(shù)占比由上半年的4.2%提高到了下半年的5.5%。 （一）購(gòu)房者特征 1．年齡與性別: * 2004-2007年購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)想對(duì)穩(wěn)定，25歲以下年齡段置業(yè)者的比重逐年增加 2004-2007年，全市購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)想對(duì)穩(wěn)定。市場(chǎng)上25-35歲年齡段置業(yè)者的需求最為強(qiáng)勁，各年占比均在41.00%以上；35-50歲年齡段置業(yè)者的需求次之，各年占比均在34.00%以上。此外，小于25歲年齡段的置業(yè)者人數(shù)呈逐年上升趨勢(shì)，其所占比例由2004年的11.87%增加到了2007年的16.52%，增加了4.65個(gè)百分點(diǎn)。而50歲以上年齡段的置業(yè)者人數(shù)占比進(jìn)一步縮小，下降到了2007年的7.69%。 * 2007年男性略高于女性，年齡結(jié)構(gòu)呈年輕化態(tài)勢(shì) 2007年男性購(gòu)房者占比約54.0%，高于女性購(gòu)房者的比例（46.0%），且上、下半年購(gòu)房者的男女比例保持了驚人的一致。全年，購(gòu)房者主要集中在25-39歲年齡段，占比高達(dá)63.20%；其中25-29歲年齡段的購(gòu)房需求最為強(qiáng)勁，占比為24.80%。與上半年相比，下半年33歲以下購(gòu)房者占比有所下降，特別是25-29歲年齡段的購(gòu)房者占比顯著降低；而33歲以上購(gòu)房者占比有所增加，尤以36、42歲左右的購(gòu)房者占比上升較快。如果說(shuō)上半年的需求由購(gòu)買婚房的青年人所主導(dǎo)，那么下半年的置業(yè)熱則由有著一定積蓄的中年人所引發(fā)。 2．籍貫、工作地點(diǎn)、購(gòu)房目的 * 2004-2007年本市城區(qū)籍置業(yè)者占比減少，其它地區(qū)籍置業(yè)者占比增加 從歷年各地置業(yè)者在長(zhǎng)購(gòu)房套數(shù)比例來(lái)看，雖然2007年本市城區(qū)籍置業(yè)者仍占絕大多數(shù)（43.18%），但這一比例卻呈逐年下降趨勢(shì)，與去年同比進(jìn)一步減少了6.62個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，本市其它地區(qū)籍（9.89%）、本省其它地區(qū)籍（33.47%）和外省市籍置業(yè)者（13.00%）占比均有所增大，與去年同比分別增加了1.76、0.61和4.03個(gè)百分點(diǎn)。此外，境外籍置業(yè)者占比較輕，增速緩慢，由2004年的0.13%增加到了2007年的0.46%。 市內(nèi)五區(qū)中，以天心區(qū)籍居民（14.34%）的置業(yè)需求最為強(qiáng)勁；周邊四縣市中，以望城縣籍購(gòu)房者占比最大（3.16%）。而本省其它地區(qū)籍置業(yè)者中，以岳陽(yáng)籍人士居首（5.91%），湘潭、衡陽(yáng)、株洲、常德、邵陽(yáng)籍人士占比依次為4.71%、4.43%、4.43%、4.13%和3.93%。外省市置業(yè)者中，以湖北籍人士占比最大（2.04%），浙江籍次之（1.05%），再次為福建（0.91%）、廣東（0.85%）、江西（0.79%）、河南（0.75%）籍人士。境外置業(yè)者中，以持外國(guó)護(hù)照的華人居多，非華裔人士較少見(jiàn)。 * 2007年在長(zhǎng)沙工作的自用型購(gòu)房者占絕大部分 其中，與上半年相比，下半年本市城區(qū)籍購(gòu)房者占比有大幅（5.36%）回升，本市其它地區(qū)籍和本省其它地區(qū)籍的購(gòu)房者占比有所回落。外省市籍和境外籍購(gòu)房者占比有輕微增加。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全年購(gòu)房者中高達(dá)89.4%的受訪者在長(zhǎng)沙工作，10.6%的受訪者在外地工作。下半年購(gòu)房者中在長(zhǎng)沙工作的受訪者有所增多，其所占比重與上半年相比增加了約4.47個(gè)百分點(diǎn)。 從購(gòu)房目的來(lái)看，72.22%的受訪者出于自用，21.22%的受訪者用于投資，6.57%的受訪者表示將根據(jù)家庭實(shí)際需要和市場(chǎng)行情，靈活處理所購(gòu)房產(chǎn)。在自用型購(gòu)房者中，57.93%的受訪者表示將自己住；6.94%的受訪者表示用于子女或父母居�。涣碛�7.34%的受訪者，特別是購(gòu)買小戶型的受訪者，則表示短期內(nèi)雖用于自己住，但將來(lái)可能出租或出售該套房產(chǎn)。 3．置業(yè)次數(shù) * 首次置業(yè)者占多數(shù)，下半年多次置業(yè)者人數(shù)有所下降 2007年首次置業(yè)者占比為87.1%，與2006年基本持平；2次置業(yè)者占比約7.8%，同比下降了近3個(gè)百分點(diǎn)；3次及以上置業(yè)者占比近5.1%，同比增長(zhǎng)了約2.8個(gè)百分點(diǎn)。此外，年內(nèi)六次加息對(duì)多次置業(yè)者產(chǎn)生了一定影響。與上半年相比，下半年的首次置業(yè)者明顯增多，增幅達(dá)52.64%；2次及3次以上置業(yè)者人數(shù)有所下降。此外，首次置業(yè)者中選購(gòu)商品住宅的占比高達(dá)94.69%；而在多次置業(yè)者中，這一比例隨著置業(yè)次數(shù)的增加而有所下降，投資商鋪、辦公類物業(yè)的購(gòu)房者明顯增多。 4．偏好 * 七成以上購(gòu)房者要求物業(yè)便于日常生活，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 三分之一的購(gòu)房者傾向于選擇能夠滿足目前生活圈的樓盤。其中，23.31%的受訪者把靠近單位或上班交通便利作為首要條件，以此節(jié)約路上花費(fèi)的時(shí)間；13.25%的受訪者更傾向于選擇靠近父母、兄妹、子女或其他親戚朋友的樓盤，便于相互照顧與交往。其次，另有三分之一以上的購(gòu)房者對(duì)于樓盤的規(guī)劃十分看重，約有21.24%的受訪者傾向于有著較好周邊環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的樓盤；16.23%的受訪者則選擇了戶型設(shè)計(jì)合理與面積適合家庭實(shí)際需要的樓盤。再次，從將來(lái)?yè)Q房置業(yè)或投資的角度，11.41%的受訪者表示看重樓盤的升值空間。而在2007年房?jī)r(jià)快速上漲的大背景下，7.35%的受訪者表示價(jià)格才是第一位的因素。此外，7.21%的受訪者表示對(duì)于開發(fā)企業(yè)的品牌與開發(fā)商的信譽(yù)度十分關(guān)注；另有一些受訪者對(duì)于銷售人員的質(zhì)素、后期物業(yè)服務(wù)有著一定的要求。 5．行業(yè)分布與家庭月收入 * 半數(shù)以上購(gòu)房者服務(wù)于私營(yíng)企業(yè)，家庭月收入集中在5千至1萬(wàn)元區(qū)間 全年購(gòu)房者的家庭月收入主要集中在5000-10000元區(qū)間，占比達(dá)47.23%；家庭月收入在5000元以下或10000元以上的購(gòu)房者占比分別為35.66%，17.11%。此外，上半年購(gòu)房者的家庭月收入主要集中在5000元以下（41.67%）；尤以家庭月收入在3000-4000元區(qū)間的購(gòu)房者居多（27.08%的）。下半年購(gòu)房者的家庭月收入主要集中在5000-10000元區(qū)間（55.91%）；尤以家庭月收入在7000-8000元區(qū)間的購(gòu)房者增長(zhǎng)較快（12.37%），占比達(dá)25.91%。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者中42.43%的受訪者就職于國(guó)企事業(yè)單位；57.57%的受訪者服務(wù)于私營(yíng)企業(yè)，其中19.69%的受訪者為收入豐厚的私營(yíng)業(yè)主。從受訪者的行業(yè)分布來(lái)看，主要集中在IT、交通運(yùn)輸、醫(yī)藥、公務(wù)員等領(lǐng)域；其次為房地產(chǎn)、娛樂(lè)傳媒、銷售等領(lǐng)域；再次為建筑、教育、金融、電力等領(lǐng)域。 （二）物業(yè)特征 1．區(qū)域 * 2004-2007年雨花區(qū)保持領(lǐng)先，開福區(qū)逐年遞增 2004-2007年，選擇在雨花區(qū)購(gòu)房的人數(shù)最多，各年占比保持領(lǐng)先（均在26.00%以上）。選擇在開福區(qū)購(gòu)房的人數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，由2004年的11.63%增加到了2007年的17.90%，增長(zhǎng)了6.27個(gè)百分點(diǎn)，已超過(guò)了選擇在芙蓉區(qū)購(gòu)房的人數(shù)占比。而芙蓉區(qū)有限的新增供給導(dǎo)致購(gòu)房人數(shù)進(jìn)一步收縮，近兩年來(lái)呈下降趨勢(shì)。 * 2007年雨花區(qū)銷量第一，下半年新南城板塊成消費(fèi)熱點(diǎn) 面對(duì)強(qiáng)勁的需求，新增供給略顯疲軟，區(qū)域性供需結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供給引導(dǎo)需求的狀況。全年超過(guò)30.4%的新增供給集中在雨花區(qū)，充裕的房源使得在該區(qū)購(gòu)房的人數(shù)占比高達(dá)28.6%。此外，岳麓、開福兩區(qū)下半年的新增供給分別為上半年的1.87倍、1.73倍，大幅放量促使兩區(qū)的購(gòu)房人數(shù)激增，與上半年相比，漲幅分別高達(dá)63.5%，53.5%。相對(duì)而言，芙蓉區(qū)有限的新增供給，使得全年在該區(qū)的購(gòu)房人數(shù)占比僅為14.3%。 中心板塊仍是購(gòu)房者的首選，全年在該板塊購(gòu)房的人數(shù)占比為27.0%。下半年，在新南城板塊購(gòu)房的人數(shù)急劇增多，與上半年相比，漲幅高達(dá)82.4%，已經(jīng)略高于下半年在中心板塊購(gòu)房的人數(shù)，成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域。值得注意的是，選擇在該區(qū)域購(gòu)房的人以投資者居多，房屋空置率較高。 2．樓層 * 中高層項(xiàng)目倍受歡迎，多層項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展 近年來(lái)，中高層（13-18層）和高層（19-32層）開發(fā)項(xiàng)目在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上越來(lái)越普及。2007年選擇項(xiàng)目總層數(shù)為18層的購(gòu)房者占比最大，約13.9%，而選擇項(xiàng)目總層數(shù)為33層的購(gòu)房者也達(dá)到了7.3%。同時(shí)，傳統(tǒng)的多層住宅（4-6層）項(xiàng)目保持了穩(wěn)步的發(fā)展，全年選擇項(xiàng)目總層數(shù)為6層的購(gòu)房者占比為10.1%。此外，小高層（7-12層）項(xiàng)目也頗受歡迎，選擇項(xiàng)目總層數(shù)為11層的購(gòu)房者占比近4.8%。值得注意的是，就具體樓層而言，大多數(shù)購(gòu)房者更傾向于選擇樓層在12層以下的單位，這可能是出于對(duì)價(jià)格和消防等因素的考慮。 3．戶型與面積（住宅類物業(yè)） * 全市：三居室成交量最大，下半年大戶型銷量有所增長(zhǎng) 三居室仍是購(gòu)房者的首選，全年選擇三居（套均面積為129平米/套）的購(gòu)房者占比在40.0%左右。受“90平米70%”政策的影響，一居（套均面積為50平米）和二居（套均面積為90平米）的成交量?jī)H次于三居，占比均在20%上下。此外，在大戶型和別墅類項(xiàng)目審批日趨從緊的大環(huán)境下，開發(fā)商紛紛大力宣傳這類“不可再生資源”，下半年購(gòu)買四居、五居、復(fù)式及別墅類項(xiàng)目的購(gòu)房者均較上半年有所增多；其中選擇四居（套均面積為158平米）的購(gòu)房者占比增長(zhǎng)最快，而聯(lián)體別墅又比單體別墅更受歡迎。 * 各區(qū)：雨花區(qū)各類戶型完備，別墅類物業(yè)集聚開福區(qū) 除開福、岳麓兩區(qū)以三居和二居戶型成交量最大外，其余三區(qū)均以三居和一居的銷量最大。雨花區(qū)的四居、天心區(qū)的五居和復(fù)式戶型同樣占有一定的市場(chǎng)份額。而別墅類成交主要集中在開福區(qū)；北部城區(qū)的建設(shè)，特別是青竹湖高爾夫休閑會(huì)所的修建，帶動(dòng)了該區(qū)域高端住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 4．價(jià)格 * 全市（各類物業(yè)）：下半年套均成交面積、套均成交金額與單位面積成交價(jià)格都較上半年增長(zhǎng)明顯 辦公類物業(yè)的套均成交面積為119.98平米，成交金額約58.81萬(wàn)元/套，折合單位面積價(jià)格為4901.51元/平米。商業(yè)類物業(yè)的套均成交面積為78.00平米，成交金額約66.66萬(wàn)元/套，折合單位面積價(jià)格為8536.41元/平米。住宅類物業(yè)的套均成交面積為109.00平米，成交金額約38.93萬(wàn)元/套，折合單位面積成交價(jià)格為3588.12元/平米。此外，與上半年相比，各類物業(yè)的套均成交面積、套均成交金額與單位面積價(jià)格在下半年均有了明顯的增長(zhǎng)。 * 各區(qū)（住宅類物業(yè)）：芙蓉區(qū)均價(jià)最高，開福區(qū)增速最快 位于本市中心區(qū)域的芙蓉區(qū)成交價(jià)格最高，全年均價(jià)達(dá)3979元/平米；雨花區(qū)緊隨其后，全年成交均價(jià)為3789元/平米。下半年，開福區(qū)成交價(jià)格上漲最快，與上半年相比，增幅近19.6%，達(dá)4140元/平米，僅次于芙蓉區(qū)成交均價(jià)；兩館一廳和規(guī)劃中的地鐵線路的建設(shè)，極大地提升了該區(qū)域的價(jià)值，推動(dòng)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。 （三）消費(fèi)特征 1．付款方式 * 半數(shù)以上購(gòu)房者申請(qǐng)商業(yè)銀行按揭貸款 全年超過(guò)半數(shù)以上（51.62%）的人選擇了銀行按揭的方式購(gòu)買商品房，超過(guò)三分之一（38.21%）的人選擇了一次性付款的方式，8.13%的人選擇了公積金貸款，而僅有2.04%的人選擇了分期付款的方式。此外，與上半年相比，下半年選擇分期付款的人數(shù)增長(zhǎng)較快（達(dá)93.7%），其次為銀行按揭（44.0%）與一次性付款（41.2%）。由此可見(jiàn)，年內(nèi)六次加息并未影響潛在需求者的購(gòu)房熱情，大部分人仍選擇動(dòng)用自身積蓄或通過(guò)銀行貸款等方式把錢投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2．貸款特征 * 貸款年限：申請(qǐng)20年期貸款的為主流 全年選擇中、長(zhǎng)期貸款的購(gòu)房者較多；其中四成以上（41.28%）購(gòu)房者申請(qǐng)了為期20年的長(zhǎng)期貸款，近三成（28.29%）購(gòu)房者選擇了10年期貸款，15.72%的購(gòu)房者申請(qǐng)了15年期貸款，而申請(qǐng)5年期貸款的購(gòu)房者僅為7.83%。此外，與上半年相比，下半年申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的購(gòu)房者人數(shù)明顯增多，其中申請(qǐng)20年期貸款的購(gòu)房者增長(zhǎng)了近36.9%，選擇10、15年期貸款的購(gòu)房者分別增加了12.3%、1.9%；而辦理短期貸款的購(gòu)房者有所減少，其中5年期貸款的購(gòu)房者下降了約4.8%。 * 貸款金額：申請(qǐng)20、30萬(wàn)元貸款的居多 近七成購(gòu)房者的貸款額度集中在11-30萬(wàn)元區(qū)間。其中位于11-20萬(wàn)元和21-30萬(wàn)元區(qū)間的購(gòu)房者占比分別為34.17%、32.15%。此外，下半年貸款金額在21萬(wàn)元以下的購(gòu)房者占比有所減少，其中以貸款金額在11-20萬(wàn)元區(qū)間的購(gòu)房者比重下降顯著，與上半年相比減少了7.16個(gè)百分點(diǎn)；而申請(qǐng)21萬(wàn)元以上的購(gòu)房者占比增加，其中貸款金額在31-40萬(wàn)元區(qū)間的購(gòu)房者比重增長(zhǎng)了近7.75個(gè)百分點(diǎn)。這也從一個(gè)側(cè)面反映出2007年下半年房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)所帶來(lái)的購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的加重。 * 貸款幅度：六成以上房款依靠貸款 全年，絕大多數(shù)（79.12%）購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，自有資金只夠支付50%以下的總房款，對(duì)貸款的依賴性較大。其中，過(guò)半數(shù)（61.91%）購(gòu)房者選擇三至四成的首付，貸款金額占總房款的六至七成以上。而選擇首付超過(guò)六成，貸款在40%以下的購(gòu)房者占比僅為7.89%。此外，下半年選擇貸款幅度超過(guò)六成的購(gòu)房者比重，與上半年相比下降了5.4個(gè)百分點(diǎn)。銀行嚴(yán)格貸款審批，提高第二套房貸首付等措施在下半年的房產(chǎn)市場(chǎng)上得到了印證。 值得注意的是，在申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者中，僅有71.1%的受訪者表示有能力支付全部首付款項(xiàng)，而28.9%的受訪者則表示首付款有父母或其他親戚朋友資助的成分。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)上約四分之一購(gòu)房者的真實(shí)購(gòu)買力要打折扣，其實(shí)際支付能力所能承擔(dān)的首付款約在一至二成左右，甚至更低，而相應(yīng)的實(shí)際貸款幅度則要高達(dá)八至九成，或以上。 3．還款特征 * 月均還款額：集中在1-2千元區(qū)間，下半年2-4千元區(qū)間增長(zhǎng)顯著 全年，月均還款額在1000-2000元區(qū)間的購(gòu)房者占比最大（達(dá)41.14%）。其次，為月均還款額在2000-3000元區(qū)間的購(gòu)房者（約30.2%）。月均還款額在4000元以上的購(gòu)房者比重相對(duì)較輕。此外，下半年月均還款額在1000-2000元區(qū)間的購(gòu)房者占比下降顯著，與上半年相比減少了12.84個(gè)百分點(diǎn)；而月均還款額在2000-3000元和3000-4000元區(qū)間的購(gòu)房者占比則分別上升了6.96，4.45個(gè)百分點(diǎn)。這主要基于以下兩點(diǎn)：其一，下半年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，導(dǎo)致同等面積房產(chǎn)總房款的增加，相應(yīng)貸款金額的增多；從而，造成既定年限內(nèi)月均還款額的增大。其二，2007年央行六次加息，提高了購(gòu)房者的貸款利息，引起月均還款額的相應(yīng)增多。 * 月供收入比: 六成以上購(gòu)房者的月供收入比超30% 全年，月供收入比超過(guò)30%的購(gòu)房者占比約61.07%，其中，以月供收入比在30%-50%區(qū)間的購(gòu)房者比重最大（43.02%）。下半年，月供收入比超過(guò)30%的購(gòu)房者比上半年明顯增多，占比增加了約2.94個(gè)百分點(diǎn)。不少普通工薪階層的自住型購(gòu)房者表示，連續(xù)加息對(duì)月供影響較大，每月須多支出幾十至上百元不等，加重了家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；而部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的投資型購(gòu)房者則表示加息對(duì)自身影響甚微。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年受訪者中表示還款有壓力的人數(shù)增多，其所占比重比上半年增加了2.48個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)45.66%；其中表示有很大壓力的受訪者占比上升了2.39個(gè)百分點(diǎn)，近10.45%，而表示有一定壓力的受訪者占比微升至35.21%。表示還款毫無(wú)壓力的受訪者占比有所下降，約54.34%。 由此可見(jiàn)，通過(guò)加息來(lái)抑制投資性住房需求的方式，在發(fā)揮一定積極作用的同時(shí)，也給中、低收入人群帶來(lái)了一些負(fù)面影響。數(shù)據(jù)顯示，一些一次性購(gòu)買多套房產(chǎn)的購(gòu)房者，并非自己買單，而是依靠銀行貸款的方式進(jìn)行炒作。如何從銀行方面入手，限制這種行為，值得關(guān)注與思考。 二、2007年總結(jié)與2008年展望 （一）2007年市場(chǎng)基本特征判斷 回顧2007年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房消費(fèi)行為特征的變化是顯而易見(jiàn)的。總的來(lái)說(shuō)，全市購(gòu)房者總量增長(zhǎng)較快，住宅類物業(yè)需求位居首位，其它類型物業(yè)需求穩(wěn)步增多。具體來(lái)看： 1．購(gòu)房者特征 * 近年來(lái)，購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)想對(duì)穩(wěn)定，25-35歲年齡段的置業(yè)需求最為強(qiáng)勁，且25歲以下購(gòu)房者占比呈逐年上升趨勢(shì)；男女性別比例接近1:0.85。 * 本市城區(qū)籍購(gòu)房者占比呈逐年下降趨勢(shì)，外省市籍購(gòu)房者增長(zhǎng)較快；2007年本市籍購(gòu)房者占比約53.07%；近九成購(gòu)房者在長(zhǎng)沙工作；投資型購(gòu)房者增多（占比約21.22%）。 * 首次置業(yè)者占比約87.1%，七成以上購(gòu)房者傾向于選擇方便日常生活，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理的物業(yè)。 * 半數(shù)購(gòu)房者服務(wù)于私營(yíng)企業(yè)，家庭月收入在5千至1萬(wàn)元區(qū)間；從行業(yè)分布來(lái)看，主要集中在IT、交通運(yùn)輸、醫(yī)藥、公務(wù)員等領(lǐng)域。 2．物業(yè)特征 * 近年來(lái)，選擇在雨花區(qū)置業(yè)的購(gòu)房者占比最大（年均水平維持在26.0%以上）；選擇在開福區(qū)置業(yè)的購(gòu)房者占比逐年增長(zhǎng)，尤以2007年的增幅最大（3.99%）；2007年下半年，選擇在新南城板塊置業(yè)的購(gòu)房者急劇增多，已取代中心板塊，位列購(gòu)房者總量第一，成為新的熱點(diǎn)區(qū)域。 * 選擇項(xiàng)目總層數(shù)為18層的購(gòu)房者占比最大，約13.9%；三居室（套均面積為129平米/套）仍是購(gòu)房者的首選，占比約40.0%；其次為一居室（套均面積為50平米）和二居室（套均面積為90平米），占比均在20%上下。 * 全年，辦公類物業(yè)的平均成交金額約58.81萬(wàn)元/套（4901.51元/平米）；商業(yè)類物業(yè)的平均成交金額約66.66萬(wàn)元/套（8536.41元/平米）；住宅類物業(yè)的平均成交金額約38.93萬(wàn)元/套（3588.12元/平米）。下半年，各類物業(yè)的平均成交價(jià)格均較上半年增長(zhǎng)較大；芙蓉區(qū)均價(jià)最高，開福區(qū)均價(jià)增速最快。 3．消費(fèi)特征 * 選擇商業(yè)銀行按揭貸款、一次性付款、公積金貸款和分期付款支付方式的購(gòu)房者占比分別為51.62%， 38.21%，8.13%，2.04%。 * 申請(qǐng)中、長(zhǎng)期貸款的購(gòu)房者較多；其中41.28%的購(gòu)房者辦理了為期20年的長(zhǎng)期貸款，28.29%的購(gòu)房者辦理了10年期貸款，15.72%的購(gòu)房者辦理了15年期貸款，而辦理5年期貸款的購(gòu)房者僅為7.83%。 * 七成購(gòu)房者的貸款額度集中在11-30萬(wàn)元區(qū)間；下半年申請(qǐng)貸款額度在31-40萬(wàn)元區(qū)間的購(gòu)房者比重顯著增加（比上半年增長(zhǎng)了7.75%），折射出下半年房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)所帶來(lái)的購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的加重。 * 絕大多數(shù)（79.12%）購(gòu)房者的自有資金只夠支付50%以下的總房款，對(duì)貸款的依賴性較大；并以選擇三至四成最低首付的購(gòu)房者居多。其中，71.1%的受訪者表示有能力支付全部首付款項(xiàng)，而28.9%的受訪者則表示首付款有父母或其他親戚朋友資助的成分。 * 月均還款額在1000-2000元區(qū)間的購(gòu)房者占比最大（達(dá)41.14%）；其次，為月均還款額在2000-3000元區(qū)間的購(gòu)房者（約30.2%）。此外，與上半年相比，下半年月均還款額在1000-2000元區(qū)間的購(gòu)房者占比下降顯著，而在2000-4000元區(qū)間的購(gòu)房者占比快速增長(zhǎng)。 * 月供收入比在30%以下，30%-50%之間，50%以上的購(gòu)房者占比分別為38.93%，43.20%，17.87%。表示還款有很大壓力、有一定壓力、沒(méi)有壓力的購(gòu)房者占比分別為10.45%，35.21%，54.34%。 (二)2008年市場(chǎng)展望 2008年將是十分值得期待的一年, 隨著商品房供應(yīng)量的增多，各種政策性保障住房的相繼推出，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)新的格局；供需結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，推動(dòng)房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)的可能。 1．需求 * 08 上半年市場(chǎng)成交量將相對(duì)平緩，潛在購(gòu)房者持幣觀望。全國(guó)范圍內(nèi)部分城市，如深圳一些項(xiàng)目銷售價(jià)格的調(diào)整，將傳遞給市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)整的信號(hào)，并在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延開來(lái)，使經(jīng)濟(jì)能力稍弱的潛在需求者持幣等待，直到市場(chǎng)有進(jìn)一步的變化。因此，打算在上半年購(gòu)房的人，將陷入兩難的境地。一邊是07年飛速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，一邊是08年降價(jià)的傳言。買與不買都很尷尬。 * 銀行貸款仍將是解決購(gòu)房者資金短缺的主要途徑。因此，貸款政策的變動(dòng)將從很大程度上影響市場(chǎng)需求。銀行對(duì)多次置業(yè)者的貸款進(jìn)行從嚴(yán)審批，提高貸款利息等措施，有助于抑制部分投資性需求，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也抑制了部分二次換房置業(yè)者的自住型需求。 * 存款利息的上調(diào)，固然有助于吸引更多私人資金存入銀行，降低市面貨幣的流動(dòng)性。但如果人們一旦發(fā)現(xiàn)存款所得的利息，趕不上物價(jià)上漲的速度，或者說(shuō)感覺(jué)到人民幣對(duì)內(nèi)的“貶值”效應(yīng)，那么更多的私人資金將撤離銀行，在市面上流通，投資到各個(gè)領(lǐng)域。而作為國(guó)際上對(duì)抗通脹最常用的手法就是固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖，帶動(dòng)商品房需求的增長(zhǎng)。 * 在經(jīng)過(guò)2007年快速的升溫之后，南部城區(qū)的空置率急劇增加。隨著更多新項(xiàng)目的投放，08年購(gòu)房者對(duì)于南部城區(qū)的需求將有所緩和。 * 三居的實(shí)用性最強(qiáng)，仍將是購(gòu)房者的首選。同時(shí)，在“90平米70%”政策下，一居、二居的供應(yīng)量將逐步增多，帶動(dòng)相應(yīng)需求的增加。 2．價(jià)格 * 相對(duì)于07年的飛速增長(zhǎng)，08年房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)。特別是上半年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)或下降的可能性不大，個(gè)別項(xiàng)目可能加大優(yōu)惠力度。下半年，市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大。 * 央行明確從緊的貨幣政策不變，將使資金實(shí)力較弱的開發(fā)商，遭遇貸款“寒流”。失去銀行支持的開發(fā)商，如果尋求不到其它有效融資途徑，將不得不調(diào)整銷售策略，保證其“資金鏈”正常運(yùn)作。而適當(dāng)降低價(jià)格，或開展部分優(yōu)惠活動(dòng)，將無(wú)疑是加快銷售速度，確保資金回籠最實(shí)在的方式。 * 目前市場(chǎng)上銷售的樓盤多為2005年“8·31”大限之前所取得的土地，即便降低價(jià)格，發(fā)展商仍然有利潤(rùn)。因此，這部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)有維持目前水平或小幅讓利的可能性。 3．其它 * 作為物價(jià)上漲的一個(gè)并發(fā)癥，選擇長(zhǎng)期貸款的人將增多。更多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的人也將投入到貸款買房的大軍中。因其收入不高，而不得不選擇長(zhǎng)期低額還款。 |