| 2007年全國(guó)十一省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較研究 |
| [作者]：劉元林 |
| 2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)增速，全國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)均有不同程度快速上漲。2007年已經(jīng)結(jié)束，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)到底在全國(guó)處于什么位置？房?jī)r(jià)快速上漲是否合理？本研究結(jié)合十一省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)十一城市進(jìn)行對(duì)比分析，從中尋找出長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的位置。 一、城市發(fā)展情況比較 1．經(jīng)濟(jì)總量比較 經(jīng)濟(jì)總量反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合水平，經(jīng)濟(jì)總量大的城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間也大。 從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，成都、南京、武漢為前三位，屬于突破3000億元的檔次；濟(jì)南、鄭州、石家莊、長(zhǎng)沙屬于2000億元體量的檔次，長(zhǎng)沙市處于第七位；西安、南昌、合肥、太原屬于1000億元體量的檔次。從GDP增長(zhǎng)速度來(lái)看，長(zhǎng)沙市增長(zhǎng)與鄭州市并列第三位。 2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，成都市固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯高于其他城市，固定資產(chǎn)投資額接近2400億元；武漢、南京為第二檔次，固定資產(chǎn)投資額為1700-1900億元之間；長(zhǎng)沙與西安基本相同，排在第五位，與石家莊、合肥、濟(jì)南、鄭州同為第三檔次，固定投資額在1100-1500億元之間；太原固定資產(chǎn)投資額最少，只有550億元。 從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，大部分城市固定資產(chǎn)投資增速較快，各城市都處于城市大規(guī)模建設(shè)，城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段。長(zhǎng)沙市在十一省會(huì)城市中排名第四，增長(zhǎng)速度較快。 3．城市市區(qū)人口比較 城市市區(qū)人口在一定程度上反映一個(gè)城市的規(guī)模，同時(shí)，市區(qū)人口也是房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求量的一個(gè)重要指標(biāo)。市區(qū)人口不足將影響房地產(chǎn)業(yè)的需求，妨礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。 從城市市區(qū)人口情況來(lái)看，長(zhǎng)沙市市區(qū)人口排名倒數(shù)第二，僅比合肥市多，明顯低于南京、武漢、成都、鄭州、西安等省會(huì)城市，與南昌、石家莊等城市市區(qū)人口相近。從市區(qū)人口來(lái)看，長(zhǎng)沙市城市規(guī)模明顯小于其他省會(huì)城市。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較 （一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo) 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。 圖2 2007年十一省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 從投資規(guī)模來(lái)看，成都市開發(fā)投資額明顯高于其他城市，長(zhǎng)沙和合肥兩市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與西安、南京、武漢等幾個(gè)特大城市相當(dāng)，明顯高于鄭州、濟(jì)南、石家莊、太原、南昌等省會(huì)城市。結(jié)合市區(qū)人口來(lái)看，長(zhǎng)沙和合肥兩市投資額明顯偏大，在未來(lái)兩年內(nèi)存在供應(yīng)量過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。 從投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，除太原、南昌外，另外九個(gè)城市投資增幅都在20%以上，甚至接近50%，普遍存在投資快速增長(zhǎng)，表明2007年全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資較熱的情況。 2．房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 從數(shù)據(jù)中看出，濟(jì)南、石家莊、太原、南昌四個(gè)城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例小于20%，房地產(chǎn)投資額比例較小，結(jié)合四個(gè)城市前幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況來(lái)看，四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未處于初始階段。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例排名第三，與成都、合肥、西安、武漢、鄭州五個(gè)城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例超過(guò)25%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例偏大，表明房地產(chǎn)企業(yè)看好城市前景，投資積極性高；同時(shí)，也表明城市配套基礎(chǔ)設(shè)施投資比例偏小，城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足，將會(huì)影響城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展。 3．商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 從新開工面積來(lái)看，合肥面積最大，長(zhǎng)沙排名第三位，與鄭州為第二檔次，武漢、南京、西安為第三檔次，南昌最低。長(zhǎng)沙市新開工面積也比較大，甚至高于武漢、南京等大城市，表明在1～2年內(nèi)，長(zhǎng)沙市預(yù)售面積將會(huì)進(jìn)一步增加。 從新開工面積占總施工面積比例來(lái)看，西安市最高，其次是合肥、南昌、長(zhǎng)沙、鄭州、南京、武漢。2007年各城市新開工面積比例都比較高，普遍高于三分之一的正常情況，表明2007年開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)普遍看好，同時(shí)，也表明2007年房地產(chǎn)投資普遍存在過(guò)熱。 4．商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比 施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。 從表中數(shù)據(jù)可以看出，長(zhǎng)沙市排名第三，鄭州、南京、長(zhǎng)沙三個(gè)城市比值大于4，表明在未來(lái)1-2年內(nèi)，竣工量將會(huì)大幅增加，新建商品房供應(yīng)量將會(huì)進(jìn)一步加大；合肥、武漢兩個(gè)城市基本合理；西安市將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。 5．市場(chǎng)規(guī)模與人口規(guī)模對(duì)比 市區(qū)人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)人群。市場(chǎng)規(guī)模與城市市區(qū)人口規(guī)模有一定的線性關(guān)系。如果兩者比值明顯偏大，表明該城市人均銷售面積較大，缺乏長(zhǎng)期的市場(chǎng)需求支撐。 表6 2007年十一省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與人口規(guī)模比較 （單位：萬(wàn)平米/萬(wàn)人） 從數(shù)據(jù)中可以看出，合肥、長(zhǎng)沙兩個(gè)省會(huì)城市比值較大，且屬于城市市區(qū)人口較少，市場(chǎng)銷售量較大的情況。從長(zhǎng)期來(lái)看，合肥、長(zhǎng)沙兩個(gè)城市缺乏足夠的居住型市場(chǎng)需求支撐，容易出現(xiàn)市場(chǎng)需求不足。 （二）市場(chǎng)即期指標(biāo) 1．市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。 從供應(yīng)量來(lái)看，成都供應(yīng)量明顯高于其他城市，為第一檔次；武漢、西安、鄭州、南京、長(zhǎng)沙、合肥為第二檔次；南昌、石家莊、太原為第三檔次。長(zhǎng)沙市排名第五，屬于中等規(guī)模水平。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，武漢、太原、石家莊出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市供應(yīng)量增長(zhǎng)速度比較明顯，但由于其他城市增長(zhǎng)速度更快，長(zhǎng)沙市僅排名第六位。 從銷售規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)沙市排名第七位，屬于中等規(guī)模。長(zhǎng)沙市銷售增長(zhǎng)速度接近30%，但是在十一個(gè)省會(huì)城市中，仍排在第八位，表明2007年全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍熱銷。 2．商品房供需比比較 該指標(biāo)反映當(dāng)前商品房預(yù)售情況，在一般情況下該指標(biāo)應(yīng)大于1，該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，2007年在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的形勢(shì)下，需求非常旺盛，造成大部分城市的供應(yīng)量出現(xiàn)緊缺，十個(gè)城市中供需比最大的僅為1.21，而多達(dá)五個(gè)城市供不應(yīng)求。緊缺的市場(chǎng)形勢(shì)刺激了價(jià)格的上漲，造成2007年全國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)普遍上漲。長(zhǎng)沙市供需比為1.05，排名第四位，整體供需基本平衡。 （三）市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo) 1．市場(chǎng)價(jià)格及增幅比較 該指標(biāo)反映各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)增幅是否合理。 從價(jià)格來(lái)看，無(wú)論是商品房還是商品住房，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)在十一個(gè)省會(huì)城市中都處于較低的位置，僅高于合肥（濟(jì)南商品房未全部統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)偏低），長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)洼地現(xiàn)象仍然存在。但長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度在十一個(gè)省會(huì)城市中居于首位，表明在過(guò)去的一年里，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)處于一種補(bǔ)漲狀態(tài)，經(jīng)過(guò)一年的快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市與其他省會(huì)城市的差距有所減少。 2．房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比 房?jī)r(jià)增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房?jī)r(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長(zhǎng)過(guò)快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 表10 2007年十一省會(huì)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比 從數(shù)據(jù)來(lái)看，十一個(gè)省會(huì)城市中，五個(gè)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度，長(zhǎng)沙排在第二位，僅比鄭州低0.04個(gè)百分點(diǎn)，屬于增長(zhǎng)速度較快的城市。但仍未超過(guò)1.8的預(yù)警值。 3．房?jī)r(jià)收入比 人均可支配收入與房?jī)r(jià)比可以在一定程度上反映城市房?jī)r(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購(gòu)買能力。根據(jù)國(guó)際比較公認(rèn)的說(shuō)法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 表11 2007年十一省會(huì)城市房?jī)r(jià)與收入比 根據(jù)我國(guó)對(duì)小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看出，長(zhǎng)沙市的房屋價(jià)格與人均可支配收入比為6.26，在十一個(gè)省會(huì)城市中，僅高于濟(jì)南市，與其他城市相比，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)水平與本市的購(gòu)買力關(guān)系相對(duì)合理，同時(shí)，較低的比值也說(shuō)明長(zhǎng)沙市的購(gòu)買能力在省會(huì)城市中也處于較強(qiáng)的地位。但是，長(zhǎng)沙市比值仍然高于國(guó)際公認(rèn)的范圍，房?jī)r(jià)較高。從居住水平和房?jī)r(jià)水平來(lái)看，長(zhǎng)沙市在十一個(gè)省會(huì)城市中是最具有幸福感的城市之一。 三、結(jié)論 （一）2007年，十一省會(huì)城市中大部分城市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例進(jìn)一步提高。從中可以看出，2007年全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)投資大幅度增長(zhǎng)，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)投資過(guò)熱。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資的大幅增長(zhǎng)是基于全國(guó)房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)的背景下發(fā)生的。 （二）2007年，十一省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在銷售量快速增長(zhǎng)的情況。在外資、內(nèi)地投機(jī)者以及房地產(chǎn)企業(yè)炒作等幾大因素的共同作用下，引發(fā)全國(guó)范圍內(nèi)市民恐慌性購(gòu)房，帶來(lái)大量非真實(shí)性需求，造成市場(chǎng)需求量激增，使全國(guó)大部分城市銷售量大幅增加。 （三）2007年，市場(chǎng)投資額、市場(chǎng)供需規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)，無(wú)論是總量還是增速，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)都明顯高于城市規(guī)模相當(dāng)?shù)奈錆h、南京兩個(gè)城市，其中，成都獲得全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)是2007年成都房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要原因之一。長(zhǎng)沙市在獲得“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)后，大大刺激了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2007年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資額已經(jīng)接近武漢、南京等幾個(gè)大城市，結(jié)合成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將會(huì)保持進(jìn)一步的增長(zhǎng)。 （四）在上半年市場(chǎng)供不應(yīng)求以及房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，2007年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)銷售量大幅增長(zhǎng)，與鄭州、西安等大城市相當(dāng)，但是，結(jié)合城市市區(qū)人口來(lái)看，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模較西安、鄭州等城市偏大，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏足夠的居住型需求支撐。在供應(yīng)量持續(xù)增加的情況下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的可能性較大。 （五）2007年，在全國(guó)大部分城市需求量大幅增加的情況下，造成部分城市短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，從而引發(fā)房?jī)r(jià)非理性直線上漲，造成全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的局面。在全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，以及上半年供不應(yīng)求的情況下，2007年長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)大幅上漲。 （六）在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍快速上漲的情況下，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)在十一省會(huì)城市中仍然處于較低位置，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)洼地現(xiàn)象仍然存在。結(jié)合長(zhǎng)沙較高的人均可支配收入，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)下跌的可能性和下跌空間都比較小。但是，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)增速已經(jīng)超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度，增長(zhǎng)速度過(guò)快，2008年，在供應(yīng)量大幅增加、“拐點(diǎn)”論等各種因素影響下，房?jī)r(jià)增速將會(huì)有所減緩。 |