| 2008年第一季度長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
| 注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2.本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2008年2月的一場(chǎng)雪災(zāi)，讓長(zhǎng)沙百姓都體會(huì)到了一種嚴(yán)冬的滋味；而長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎也經(jīng)歷了一場(chǎng)嚴(yán)寒。在房地產(chǎn)政策調(diào)控逐漸落實(shí)到位，金融政策日趨緊縮外加一季度傳統(tǒng)銷售淡季等影響下，長(zhǎng)沙商品房供銷量均有不同程度減少，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，二手房交易量降幅也較大，一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由去年末的較為火爆轉(zhuǎn)為明顯的淡季。 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房） （一）累計(jì)供銷量分析 1．商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析 一季度，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售213.85 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)10.04%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售164.42萬(wàn)平米，同比減少4.05%。 同期全市商品房累計(jì)銷售176.07萬(wàn)平米，同比減少23.34%；其中住宅銷售151.95萬(wàn)平米，同比減少26.16%，占商品房銷售面積的比重為86.30%。 2．商品房累計(jì)供銷量分區(qū)分析 從批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，由于2月雪災(zāi)持續(xù)、春節(jié)長(zhǎng)假及節(jié)后銷售淡季、政策觀望等影響，一季度全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量、銷售量增幅均明顯低于往年，商品房銷售量、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售、銷售量同比甚至形成了較大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。全市除雨花區(qū)、岳麓區(qū)外，其他三區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比均呈負(fù)增長(zhǎng)，減幅均達(dá)到30%以上；商品房銷售中僅開福區(qū)銷售同比保持正增長(zhǎng)，其他四區(qū)均有不同程度的減少。 3．商品房供銷對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 一季度商品房供銷比為1.21∶1，其中商品住宅供銷比為1.08∶1，較2007年分別增長(zhǎng)0.16、0.13。分區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品房供應(yīng)較為充足，供應(yīng)量分別為同期銷售量的2倍和1.5倍。 4．商品住宅與非住宅銷售比例分析 一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為6.30∶1。其中，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)非住宅銷售比例較高，非住宅分別占商品房銷售總量的18.57%、18.49%；雨花區(qū)商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的89.96%。 5．非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（包含定向開發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房） 一季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售2324套，26.48萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)61.28%、45.17%；累計(jì)成交1802套，21.64萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)53.75%、79.10%。非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為113.94平米，面積同比縮小9.99%；登記銷售套均建筑面積為120.07平米，面積同比增大16.49%。 一季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅成交均價(jià)為1925元/平米，環(huán)比上漲16.03%。 （二）2008年第一季度純商品房供銷趨勢(shì)分析（以下章節(jié)商品房未特別注明均為純商品房） 1．商品房供應(yīng)量分析 一季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售186.67萬(wàn)平米、137.94萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)12.28%、-7.02%，環(huán)比減少38.17%、35.85%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的73.90%。 從各區(qū)情況來(lái)看，除岳麓區(qū)外，其它各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量季度環(huán)比均有較大幅度減少。岳麓區(qū)近一年來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售量逐季增長(zhǎng)，上市量穩(wěn)步增加；其它四區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量均在去年第四季度達(dá)到當(dāng)年頂點(diǎn)，今年一季度驟降。開福區(qū)降幅最大，批準(zhǔn)預(yù)售量對(duì)比去年第四季度降幅接近三分之二，芙蓉區(qū)次之，批準(zhǔn)預(yù)售量對(duì)比去年第四季度降幅超過(guò)五成五。 從各月情況來(lái)看，一季度批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)一月大，二、三月驟降的格局，這主要是考慮到銷售的周期性影響，為了避開銷售淡季，許多實(shí)際已達(dá)到預(yù)售條件的樓盤將開盤日期推后所致（1月份較大，主要是因其在農(nóng)歷春節(jié)前，淡季主要出現(xiàn)在節(jié)后）。 2．商品房銷售量分析 一季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷售153.33萬(wàn)平米、130.30萬(wàn)平米，同比減少29.49%、32.73%，環(huán)比減少28.34%、30.52%，住宅銷售占商品房銷售總量的84.98%。 從各區(qū)情況來(lái)看，全市各區(qū)商品房銷售量季度環(huán)比均有不同幅度下降。芙蓉區(qū)近一年來(lái)商品房銷售量逐季下降，其它各區(qū)在去年第四季度達(dá)到當(dāng)年一個(gè)極高點(diǎn)后迅速減少；岳麓區(qū)環(huán)比降幅最大，商品房、住宅銷售量對(duì)比去年第四季度降幅均達(dá)到三分之一以上，雨花區(qū)次之，商品房、住宅銷售量對(duì)比去年第四季度降幅均接近三分之一。 從各月情況來(lái)看，一季度二月、三月合計(jì)銷售量也僅為一月的76%，這主要是因?yàn)橐辉聰?shù)據(jù)包含了大量07年已銷售但未及時(shí)備案而在一月補(bǔ)備案的數(shù)據(jù)，而二月、三月基本不存在此問(wèn)題，已較真實(shí)的反映了當(dāng)前的市場(chǎng)交易行情，即一季度處于銷售淡季。三月數(shù)據(jù)相對(duì)二月有所增長(zhǎng)，預(yù)示著淡季即將過(guò)去，銷售開始復(fù)蘇。 3．商品房供銷對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 一季度商品房供銷比為1.22∶1，其中商品住宅供銷比為1.06∶1，商品房供略大于銷，住宅供銷基本平衡。從今年市場(chǎng)預(yù)測(cè)來(lái)看，全年商品房將供大于銷，但一季度商品住宅卻是供銷基本平衡，造成這個(gè)現(xiàn)象的主要原因是一季度為傳統(tǒng)的商品房銷售淡季，供應(yīng)、銷售量均較少，加之雪災(zāi)、過(guò)年放假及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下供銷雙方的相互觀望等造成的（1月批準(zhǔn)預(yù)售量較多主要是因?yàn)槠湮挥谵r(nóng)歷年年末），預(yù)計(jì)后續(xù)各季度市場(chǎng)供應(yīng)量仍將有較大幅度增長(zhǎng)，供銷比將有所放大。從各區(qū)情況來(lái)看，開福區(qū)、芙蓉區(qū)供小于銷，天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)供大于銷，特別是岳麓區(qū)，供應(yīng)量超過(guò)銷售量接近1倍，市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。 從單月商品住宅供銷比來(lái)看，今年1月商品房仍延續(xù)去年下半年趨勢(shì)，供應(yīng)、銷售量繼續(xù)保持較高水平，但2月、3月由于是傳統(tǒng)的銷售淡季，商品房銷售量降幅較大，但批準(zhǔn)預(yù)售量降幅更大，進(jìn)而形成了批準(zhǔn)預(yù)售和銷售在低位上的供銷不均衡（若要考察供求關(guān)系，請(qǐng)參考長(zhǎng)期供銷趨勢(shì)）。 （三）商品房銷售價(jià)格分析 1．商品房成交均價(jià)分析 一季度，全市商品房均價(jià)為4363元/平米，環(huán)比上漲7.96%；其中，商品住宅平均售價(jià)為3990元/平米，環(huán)比上漲3.61%；商品房非住宅平均售價(jià)為6468元/平米，環(huán)比上漲20.02%。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為4055元/平米，環(huán)比上漲8.68%；其中，商品住宅平均售價(jià)為3696元/平米，環(huán)比上漲4.41%。） 從單月房?jī)r(jià)來(lái)看，一季度各月商品房基本在4350元/平米上下波動(dòng)，商品房住宅也基本穩(wěn)定在4000元/平米上下，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到明顯遏制，其中，三月份均價(jià)為3969元/平米，環(huán)比有所下降。 2．商品房成交均價(jià)分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，今年一季度芙蓉區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為4735元/平米；開福區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為4348元/平米；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為3710元/平米、3377元/平米。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá)4000元/平米以上。 3．商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析 一季度全市商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為131.62萬(wàn)平米、21.71萬(wàn)平米，同比減少24.88%、49.26%，期房占總量的85.84%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為114.70萬(wàn)平米、15.60萬(wàn)平米，同比減少30.52%、50.04%，期房占總量的88.03%。 一季度商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4453元/平米、3766元/平米，環(huán)比分別上漲6.91%、10.99%；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4180元/平米、2450元/平米，環(huán)比分別上漲3.83%、-3.66%。 4．商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析 2008年3月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為150.60，較上月增長(zhǎng)8.39點(diǎn)。從2007年以來(lái)指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，指數(shù)保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，去年8月指數(shù)略有下降。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年3月，60平米以下面積段價(jià)格指數(shù)有所下降，較上月減少5.45點(diǎn)；60-90平米、90-120平米面積段價(jià)格指數(shù)略有上升，分別較上月增長(zhǎng)0.38點(diǎn)、2.34點(diǎn)；120-144平米、144平米以上面積段價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)較快，分別較上月增長(zhǎng)8.31點(diǎn)、9.01點(diǎn)。 從區(qū)域子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年3月，中心城區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)較上月增長(zhǎng)2.75點(diǎn)，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域指數(shù)較上月減少1.20點(diǎn)，二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域指數(shù)較上月增長(zhǎng)5.21點(diǎn)。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年3月，除中心板塊指數(shù)較上月減少5.31點(diǎn)外，其余板塊指數(shù)較上月均上升，北城板塊指數(shù)增長(zhǎng)最大，較上月增長(zhǎng)11.76點(diǎn)，新南城板塊指數(shù)增長(zhǎng)最小，較上月增長(zhǎng)2.86點(diǎn)。 綜合來(lái)看，07年以來(lái)，商品住宅成交價(jià)格指數(shù)除在去年8月略有下降外，其余月份均保持向上增長(zhǎng)趨勢(shì)，今年3月指數(shù)增長(zhǎng)較快。從各類子市場(chǎng)來(lái)看，本月144平米以上面積段、二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域、北城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)增長(zhǎng)較快。 （四）新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 1．套型結(jié)構(gòu)分析 一季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.44平米，同比縮小4.04%，銷售套均面積為110.19平米，同比縮小2.45%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房，一季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為106.72平米，同比縮小4.28%，銷售套均面積為111.50平米，同比縮小0.71%。） 從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來(lái)看，除120-144平米戶型外，其他戶型均供大于銷；90平米以下中小戶型供應(yīng)占比為42.12%，比去年同期增長(zhǎng)了6.34個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)60平米以下住宅批準(zhǔn)預(yù)售量比例有所減少，但60-90平米戶型所占比例較大，比去年同期比例增長(zhǎng)了9.07個(gè)百分點(diǎn)（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房，一季度90平米以下中小戶型供應(yīng)占比為37.86%，比去年同期增長(zhǎng)了3個(gè)百分點(diǎn)）。 2．價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從一季度實(shí)際銷售價(jià)位段來(lái)看，3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，比去年同期比例減少47.25個(gè)百分點(diǎn)，目前僅占所有銷售比例的30.38%；3500元/平米以上套型中，價(jià)位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米、大于5000元/平米套型銷售良好，所占比例均接近或超過(guò)20%，表明目前在售樓盤中，均價(jià)3500-4500元/平米是我市普通百姓相對(duì)能接受的價(jià)位段；大于5000元/平米樓盤基本是小戶型或?qū)懽謽�、別墅等高檔樓盤，其銷售也較為良好，表明投資型或享受型高檔物業(yè)受市場(chǎng)政策沖擊較小，仍然受到了高層置業(yè)者的熱力追捧。長(zhǎng)沙目前房產(chǎn)銷售均價(jià)正整體上行。 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） （一）累計(jì)量分析 1．二手房交易總量分析 一季度，全市二手房成交面積39.70萬(wàn)平米，成交金額為9.85億元，成交套數(shù)為2807套，與去年同期相比分別減少26.28%、14.24%和29.35%；其中住宅成交23.90萬(wàn)平米，成交金額為4.55億元，成交套數(shù)為2542套，與去年同期相比分別減少23.77%、13.99%和28.07%。二手房非住宅共成交15.80萬(wàn)平米，成交套數(shù)為265套，與去年同期比分別減少29.78%、39.64%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的60.20%、46.19%、90.56%，成交套均面積為94平米。 從各月二手房成交情況來(lái)看，二手房月成交量從去年12月起、二手住宅成交量從去年11月起，呈逐月下降趨勢(shì)，今年3月方有所回升。在房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策持續(xù)作用下，二手房市場(chǎng)交易進(jìn)一步萎縮。 2．二手房交易分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，一季度雨花區(qū)成交量最大，二手房、二手住宅分別成交14.64萬(wàn)平米、7.06萬(wàn)平米，分別占總量的38.83%、29.54%。從各區(qū)二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，一季度全市住宅與非住宅成交比例為1.73∶1，雨花區(qū)非住宅成交比例最大，占雨花區(qū)成交總量的51.78%；開福區(qū)住宅成交比例最大，占開福區(qū)成交總量的87.42%。 （二）二手房交易均價(jià)分析 一季度全市二手房成交均價(jià)為2482元/平米，環(huán)比下跌1.78%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1905元/平米，環(huán)比下降0.25%；二手房非住宅成交均價(jià)為3355元/平米，環(huán)比下降18.78%。（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。 從各區(qū)成交均價(jià)情況來(lái)看，全市僅芙蓉區(qū)二手房、二手住宅均價(jià)均高于全市均價(jià)。 從各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來(lái)自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。 （三）房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看，一季度全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.44∶1，比2007年比值增大0.36，全市僅雨花區(qū)成交比有所減少，其它各區(qū)成交比均有所增大，這表明在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷的情況下，政策對(duì)二手房市場(chǎng)打擊更大。各區(qū)比值具體見下表： （四）3月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從二手房出售采樣分析來(lái)看，3月份住宅類房源掛牌均價(jià)為3982元/平米，環(huán)比下跌1.26%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3968元/平米，環(huán)比下跌1.37%；商住兩用房掛牌均價(jià)為4505元/平米，環(huán)比上漲2.22%。非住宅掛牌均價(jià)為6450元/平米，環(huán)比上漲36.77%。其中，寫字樓類掛牌均價(jià)為6171元/平米，環(huán)比上漲38.55%；門面掛牌均價(jià)為6693元/平米，環(huán)比上漲38.46%。 從二手房出租采樣分析來(lái)看，3月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.00元/平米，環(huán)比上漲7.88%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.01元/平米，環(huán)比上漲8.49%；商住兩用房掛牌月均租金為16.33元/平米，環(huán)比上漲0.12%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為8.34元/平米，環(huán)比上漲18.97%；一般裝修掛牌月均租金為10.89元/平米，環(huán)比上漲14.15%；中等裝修掛牌月均租金為12.07元/平米，環(huán)比上漲2.63%；豪華裝修掛牌月均租金為16.30元/平米，環(huán)比上漲5.64%。非住宅掛牌月均租金為30.25元/平米，環(huán)比下跌2.73%。其中，寫字樓掛牌月均租金為28.68元/平米，環(huán)比上漲41.77%；門面掛牌月均租金為33.11元/平米，環(huán)比下跌25.23%。 （五）房屋租售比 3月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1∶305。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì) 一季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)19408起，抵押面積281.21萬(wàn)平米，貸款金額73.23億元，同比分別增長(zhǎng)-2.90%、-6.42%、14.01%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)19085起，抵押面積219.65萬(wàn)平米，貸款金額50.3億元，同比分別增長(zhǎng)了-2.01%、-2.66%、23.86%。 一季度，全市共辦理在建工程抵押230起，抵押面積172.38萬(wàn)平米，貸款金額25.33億元，同比分別增長(zhǎng)11.65%、7.39%、8.71%。 2008年一季度，全市抵押起數(shù)、抵押面積同比均有小幅下降，貸款買房人數(shù)有所降低，房地產(chǎn)金融處于緊縮狀態(tài)。 四、2008年一季度長(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況 （一）商品房 1．商品房供銷基本情況 2008年一季度長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售72.95萬(wàn)平米，同比減少17.27%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售62.97萬(wàn)平米，同比減少24.25%。同期商品房累計(jì)銷售55.57萬(wàn)平米，同比減少24.99%，其中住宅銷售51.48萬(wàn)平米，同比減少48.52%，占商品房銷售面積的比重為92.64%。 供銷對(duì)比來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙郊縣商品房總量供銷比為1.31∶1，其中住宅1.22∶1，商品房供應(yīng)量較為充裕。分區(qū)來(lái)看，瀏陽(yáng)市批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅較大，今年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售量為去年同期的6.5倍，商品房上市量大為增加，其他各縣批準(zhǔn)預(yù)售量均為負(fù)增長(zhǎng)；全市各郊縣商品房銷售量同比均為負(fù)增長(zhǎng)，表明在當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境影響下，一季度長(zhǎng)沙全境房地產(chǎn)市場(chǎng)均無(wú)一幸免，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相較往年都有所降低。 2．商品房成交金額、成交均價(jià) 2008年一季度長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)銷售金額為14.26億元，其中住宅銷售金額為12.57億元，同比分別增長(zhǎng)-0.22%、1.01%，住宅銷售金額約占總銷售金額的94.11%，銷售金額基本與去年同期持平。商品房均價(jià)為2566元/平米，其中，住宅均價(jià)為2441元/平米，同比分別上漲33.01%、35.24%。 分區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣商品房均價(jià)漲幅最大，同比漲幅接近50%，寧鄉(xiāng)縣商品房均價(jià)漲幅最小，同比漲幅僅4.64%。 （二）二手房 1．二手房成交基本情況 2008年一季度長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共成交二手房19.13萬(wàn)平米、989套，同比分別減少46.62%、53.33%；其中，二手住宅成交6.32萬(wàn)平米、487套，二手住宅交易僅占總量的33.04%、49.24%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。瀏陽(yáng)市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的49.60%，望城縣二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為44.98%。 2．二手房成交金額、成交均價(jià) 2008年一季度長(zhǎng)望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為1.51億元，同比減少42.59%，其中住宅為0.59億元，同比減少56.30%。二手房均價(jià)為791元/平米，同比上漲7.77%，二手房住宅均價(jià)為942元/平米，同比上漲18.64%。 從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為919元/平米；瀏陽(yáng)市成交均價(jià)最低，均價(jià)為618元/平米。 （三）抵押情況統(tǒng)計(jì) 2008年一季度長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)5961起，抵押面積237.54萬(wàn)平米，取得貸款金額23.30億元，同比分別增長(zhǎng)36.69%、82.17%、30.33%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)5742起，抵押面積128.54萬(wàn)平米，取得貸款金額14.31億元，同比分別增長(zhǎng)38.83%、114.40%、87.51%。辦理在建工程抵押44起，抵押面積33.58萬(wàn)平米，貸款金額5.48億元，同比分別減少81.67%、47.97%、44.44%。 五、本期市場(chǎng)的基本特征 （一）由于房地產(chǎn)政策調(diào)控下商品房買賣雙方的相互觀望，外加雪災(zāi)及一季度處于傳統(tǒng)銷售淡季等三重影響，一季度長(zhǎng)沙商品房供銷同比增長(zhǎng)幅度均出現(xiàn)減緩甚至負(fù)增長(zhǎng)；二手房交易所受影響更大，交易量自去年12月起，逐月呈持續(xù)減少趨勢(shì)，一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于偏冷。 （二）一季度全市商品房累計(jì)均價(jià)為4363元/平米，商品住宅累計(jì)均價(jià)為3990元/平米，較去年四季度分別上漲了7.96%、3.61%。分月來(lái)看，一季度各月全市商品房均價(jià)基本在4350元/平米上下波動(dòng)，商品房住宅均價(jià)也基本穩(wěn)定在4000元/平米上下，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到明顯遏制。 （三）一季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售2324套，26.48萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)61.28%、45.17%，基本完成了全年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)計(jì)劃的四分之一。 （四）2008年3月商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為150.60點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)8.39點(diǎn)，07年以來(lái)，指數(shù)除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增長(zhǎng)趨勢(shì)。從各類子市場(chǎng)來(lái)看，本月144平米以上面積段、二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域、北城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)增長(zhǎng)較快。 （五）一季度90平米以下中小戶型商品房供應(yīng)占比為42.12%，比去年同期增長(zhǎng)了6.34個(gè)百分點(diǎn)，60-90平米戶型所占供應(yīng)比例增大，比去年同期比例增長(zhǎng)了9.07個(gè)百分點(diǎn)，中戶型供應(yīng)比例有所增大。 （六）從價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，目前銷售較為良好的主要是價(jià)位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米的普通商品住房，和價(jià)位在5000元/平米以上的高檔物業(yè)。 （七）3月份長(zhǎng)沙二手房住宅掛牌均價(jià)為3982元/平米，非住宅掛牌均價(jià)為6450元/平米；住宅出租掛牌月均租金為13.00元/平米，非住宅掛牌月均租金為30.25元/平米。 （八）3月份長(zhǎng)沙房屋租售比為1∶305。 （九）一季度全市辦理抵押登記起數(shù)、抵押面積同比均有小幅下降，在建工程抵押各項(xiàng)增幅也遠(yuǎn)不及去年同期增幅，金融緊縮態(tài)勢(shì)明顯。 （十）3月份，全市共辦理退房255套，其中簽約退房180套，簽約退房率為2.17%，環(huán)比降低0.63個(gè)百分點(diǎn)。 （十一）從長(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，2008年一季度各郊縣除瀏陽(yáng)市批準(zhǔn)預(yù)售量同比增長(zhǎng)外，其他各縣預(yù)售、銷售同比均有較大幅度下降；二手房交易同比則全線下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與長(zhǎng)沙市區(qū)基本相同。長(zhǎng)沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.24∶1，其中住宅供銷比為1.12∶1，供給量略大于銷售量，供應(yīng)較為充足。 六、2008年后三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 （一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)和強(qiáng)化，市場(chǎng)調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn) 2007年一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，在國(guó)家嚴(yán)查落實(shí)情況的背景下，各項(xiàng)調(diào)控措施效果將會(huì)在2008年得到顯現(xiàn)。2008年，國(guó)家后續(xù)政策將會(huì)更加注重政策的可落實(shí)性，將主要從改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、打擊囤地、稅收政策等幾個(gè)方面加以強(qiáng)化，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資和需求都會(huì)產(chǎn)生較為明顯的影響。 （二）商品房市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加，全年批準(zhǔn)預(yù)售量預(yù)計(jì)將接近1000萬(wàn)平米 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)周期，新開工面積意味著將會(huì)在1-2年后開始上市預(yù)售。2006年，長(zhǎng)沙市新開工面積達(dá)到1050.48萬(wàn)平方米，2007年新開工面積也在1359.9萬(wàn)平方米。因此，預(yù)計(jì)2008年長(zhǎng)沙市批準(zhǔn)預(yù)售面積將會(huì)接近1000萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)集中爆發(fā)。 （三）貨幣、信貸等金融政策從緊，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增速將會(huì)放緩 2007年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年的貨幣政策由“穩(wěn)健”改為“從緊”。這為2008年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)定了基調(diào)，結(jié)合一季度房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)看，增幅均大大低于往年，可以預(yù)見，伴隨著2008年貨幣、信貸等金融政策的從緊，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增幅都將有所放緩。 （四）商品房銷售行情逐漸好轉(zhuǎn)，全年銷售量預(yù)計(jì)將基本與2007年持平 考慮到一季度長(zhǎng)沙受雪災(zāi)、春節(jié)放假、政策觀望等影響較為嚴(yán)重，加上一季度處于商品房傳統(tǒng)銷售淡季，故一季度商品房成交量的減少在意料之中，后三季度，隨著“兩型社會(huì)”改革試驗(yàn)區(qū)政策、措施的逐漸落實(shí)，長(zhǎng)沙的城市品牌、吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)；房地產(chǎn)管理、金融政策進(jìn)一步落實(shí)，人們對(duì)政策的預(yù)期將趨于明晰，觀望態(tài)度將逐漸消融；房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)因素減少，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，這一切都將促進(jìn)商品房銷售回暖。 （五）商品房?jī)r(jià)漲幅趨緩，個(gè)別月份房?jī)r(jià)或有震蕩，但不會(huì)出現(xiàn)明顯的大起大落 房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于準(zhǔn)自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也較為巨大。在2008年供大于銷、房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步落實(shí)的大背景下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)性將進(jìn)一步減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由較熱轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，商品房?jī)r(jià)將趨于合理，漲幅將明顯降低，不排除個(gè)別樓盤出現(xiàn)降價(jià)，較高價(jià)位樓盤滯銷而較低價(jià)位樓盤熱銷帶來(lái)全市個(gè)別月份均價(jià)降低的情形；但從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，土地的稀缺及房地產(chǎn)開發(fā)成本的推進(jìn)、通貨膨脹壓力的進(jìn)一步增大，商品房?jī)r(jià)仍可能有所上揚(yáng)。 （六）二手房市場(chǎng)難有起色，發(fā)展仍將緩慢 由于國(guó)家目前政策調(diào)控中給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫意愿明顯，二手房市場(chǎng)作為更加開放的市場(chǎng)，其受政策面的影響更大。稅負(fù)的加重，金融信貸的收緊，二手房轉(zhuǎn)手時(shí)間的稅收控制、二手房中介市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范及長(zhǎng)沙目前處于快速擴(kuò)張階段形成的一手房交易唱主角，這一切都將二手房市場(chǎng)置于一個(gè)尷尬的境地，若無(wú)新政策出臺(tái)，其發(fā)展仍將較為緩慢。 |