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| 商品房方面 1.李先生問：我與開發(fā)商之間簽訂的購房合同上約定的面積與測繪面積有誤差，但開發(fā)商卻只改面積不改房屋的價款，請問開發(fā)商這樣的做法是否合理？ 96148答：您好！對房屋面積誤差的處理主要采用兩種方式：有約定從約定，沒有約定按法定。因此，如果你們之間的購房合同有明確約定的則按照合同中的約定執(zhí)行，若無明確約定的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差在±3%以內(nèi)的，按實結(jié)算；面積誤差超過±3%的，你可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，也可以選擇繼續(xù)履行合同。對繼續(xù)履行合同的，如果房屋實際面積大于約定面積，超出部分面積的房價款由開發(fā)商承擔；房屋實際面積小于約定面積，少于面積超過3%部分，由開發(fā)商雙倍返還房價款。 2.彭先生問：今年買了一套商品房，與開發(fā)商簽訂了購房合同，合同也已經(jīng)備案了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我的那份購房合同遺失了，請問這種情況會不會影響到我房產(chǎn)證的辦理？是否需要補辦？ 96148答：您好！買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時，一般都簽訂了三份以上的合同。如果你的購房合同辦理了備案手續(xù)，不會影響你取得房屋所有權(quán)證。因為，登記機構(gòu)存有備案了的合同等相關(guān)資料，房屋權(quán)證是根據(jù)登記機構(gòu)的備案資料和檔案資料內(nèi)的申請登記資料辦理。如果你需要留存合同，可以憑購房人的身份證明和購房的相關(guān)資料到登記機構(gòu)復(fù)印合同，也可以到開發(fā)商處復(fù)印。 3.伍先生問：去年年底買了套商品房,并在交首付款的同時也將物業(yè)維修基金,契稅等一并交給了開發(fā)商，幾個月后開發(fā)商卻一直沒能提供正式發(fā)票給我？請問這樣是否合理？ 96148答：您好！房款、維修基金、契稅等都有正規(guī)票據(jù)或?qū)Ｓ冒l(fā)票。開發(fā)商沒有提交維修基金的票據(jù)和契稅發(fā)票給你，就有可能是開發(fā)商沒有按規(guī)定為你辦理商品房買賣合同的備案手續(xù)，這種情況下你一定要盡快弄清楚沒有辦理備案的原因，并敦促開發(fā)商辦理備案手續(xù)，以防止一房二賣或設(shè)定了抵押或產(chǎn)生其他糾紛。 至于房款的發(fā)票，只要交了房款，開發(fā)商就應(yīng)當按規(guī)定開出不動產(chǎn)銷售發(fā)票。 二手房轉(zhuǎn)讓方面 1.吳先生問：父親過世了，遺有一套房屋，合法繼承人還未辦理繼承手續(xù)，卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證遺失了，現(xiàn)在合法繼承人應(yīng)該怎樣辦理繼承手續(xù)？ 96148答：您好！這牽涉到兩個問題，辦理繼承公證和產(chǎn)權(quán)證。建議合法繼承人按以下程序辦理： 一、繼承人帶上產(chǎn)權(quán)人的死亡證明以及自己是繼承人的證明，到房產(chǎn)檔案館申請調(diào)取產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證明材料；二、繼承人憑該證明及其他相關(guān)材料，到房屋所在地的公證部門辦理繼承公證；三、繼承人憑繼承公證書到房產(chǎn)檔案館申請辦理產(chǎn)權(quán)證掛失手續(xù)，并到市級以上公開發(fā)行的報紙上公告產(chǎn)權(quán)證作廢；四、作廢公告見報30天后，繼承人憑繼承公證書、繼承人的身份證明、遺失登報的報紙和報告等資料申請辦理繼承人的產(chǎn)權(quán)證。 2.彭女士問：我現(xiàn)在準備要買下兩套現(xiàn)房，暫還未辦理過戶，我想辦理過戶之后將兩套房產(chǎn)辦成一本大的產(chǎn)權(quán)證，是否有這樣的業(yè)務(wù)？該怎樣辦理這樣的業(yè)務(wù)呢？ 96148答：您好！可以將兩套或多套房屋辦成一本產(chǎn)權(quán)證。當事人憑已辦理好的產(chǎn)權(quán)證和身份證明等資料申請變更登記即可辦理。 3.肖女士問：我前幾年和弟弟合資購買了一處商鋪，但是產(chǎn)權(quán)證上的名字是我弟弟的，我們之間沒有任何約定，請問為了保障自己的財產(chǎn)，需要補辦些什么手續(xù)？私下簽訂出資協(xié)議可以有效的保障我的權(quán)益嗎？ 96148答：您好！根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓何消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，如果辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對該房屋有完全的處分權(quán)。而你們私下簽訂的出資協(xié)議，只是一種債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)的效力。建議你和你弟弟到登記機構(gòu)辦理共有權(quán)登記手續(xù)。 其他方面 1.湯小姐問：我是銀行貸款買房的，房產(chǎn)證辦下后就一直被抵押在銀行里，后來又去辦理了第二代身份證，因為新的身份證錯號與現(xiàn)在房產(chǎn)證上的身份證明顯不符合，現(xiàn)在我該怎么辦呢？ 96148答：您好！只要能證明兩個身份證號是一個人的，就不影響你對房屋的所有權(quán)。你可以到戶口所在地的派出所開出兩個身份證號為同一人的證明，憑證明到登記機構(gòu)辦理變更登記后，就不會影響你處分房產(chǎn)。至于銀行方面的相關(guān)問題，建議你咨詢銀行。 2.虢小姐問：我查到開發(fā)商的土地證已經(jīng)被抵押在銀行了，現(xiàn)在想知道他是否還可以去辦理該樓盤的預(yù)售許可證？ 96148答：您好！開發(fā)商的國有土地使用權(quán)抵押在銀行是可以申請辦理預(yù)售許可證的，但抵押權(quán)人銀行應(yīng)出具同意預(yù)售的證明。在銷售的時候，開發(fā)商應(yīng)告知抵押的情況，對已銷售的房屋，銀行應(yīng)將相應(yīng)部位的抵押權(quán)注銷，才能辦理合同備案。 9.齊先生問：幾年前享受了單位的福利付全款購買了單位一處集資建的房改房，現(xiàn)在我查到房產(chǎn)證已經(jīng)辦下來很久了，但原單位卻一直扣押著自己的房產(chǎn)證不給，請問我該怎么辦？ 96148答：您好！如果房產(chǎn)證已經(jīng)辦下來，單位應(yīng)當將產(chǎn)權(quán)證給你，建議你和單位協(xié)商處理，協(xié)商不成，可以通過司法途徑解決。 3.汪小姐問：我與前夫共有一套按揭商品房,房產(chǎn)證是兩人共有，現(xiàn)抵押在銀行。之后我們又協(xié)議離婚，房子給我，該怎樣辦理過戶,他是否要到場? 96148答：您好！你可以憑離婚證和離婚協(xié)議，以及房產(chǎn)證、你本人的身份證等資料到登記機構(gòu)申請辦理共有權(quán)變更手續(xù)。 4.莊先生問： 根據(jù)規(guī)定校園內(nèi)不能分割及封閉管理的房屋是無法交易辦理過戶的，那我怎樣才能判斷哪種校園內(nèi)的房屋是屬于這類不能交易的房屋呢？ 96148答：您好！根據(jù)規(guī)定，學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)的房屋暫不允許上市。按目前的操作模式，對于學(xué)校的房改房上市交易的，需要學(xué)校開出證明，證明該套房屋不在學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)才可以上市。 |