| 律師圓桌·淺談我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)異議登記和預(yù)告登記 |
| 淺談我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)異議登記和預(yù)告登記 湖南云天律師事務(wù)所律師 于明 2007年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》在其第十九條和第二十條中為不動(dòng)產(chǎn)的登記創(chuàng)設(shè)了兩個(gè)新的登記制度，那就是異議登記制度和預(yù)告登記制度。該兩項(xiàng)制度的創(chuàng)立，其目的就是為了使不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人或利害關(guān)系人通過對(duì)這兩項(xiàng)制度的行使，最大限度地保證自己將來能實(shí)現(xiàn)物權(quán)，防止不動(dòng)產(chǎn)交易和流轉(zhuǎn)過程中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生。因此，作為最典型的不動(dòng)產(chǎn)——房屋，其權(quán)利人和包括購(gòu)房人在內(nèi)利害關(guān)系人在房屋交易或流轉(zhuǎn)的過程中適當(dāng)了解該兩項(xiàng)制度的基本內(nèi)容和具體行使就有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。然而，作者認(rèn)為由于法條本身對(duì)兩項(xiàng)制度規(guī)定的具體程度不一樣，造成了在實(shí)際行使過程中，兩制度的可操作性和實(shí)踐意義都不一樣。 異議登記制度 《物權(quán)法》第十九條規(guī)定了如果利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。該條設(shè)立的初衷，是在已存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人，但又存在著不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下，在法院作出物權(quán)歸屬最終裁決之前，為了保障不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的利益，防止權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)給利害關(guān)系人造成可能的損失，而經(jīng)利害關(guān)系人申請(qǐng)，在法院裁決之前，使該爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)處于一種交易被禁止、權(quán)利人不能處分的狀態(tài)。 無疑，這樣的規(guī)定，有助于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的解決，避免由于物權(quán)關(guān)系的再次變動(dòng)給一方當(dāng)事人造成更大的損失。然而作者認(rèn)為，出發(fā)點(diǎn)是好的，并不意味著在實(shí)際操作中就能取得很好的效果，就該條想達(dá)到的法律目的而言，其規(guī)定還是顯得太原則和不具體，使得該條適用起來可能很難達(dá)到立法者原本期望達(dá)到的效果。 該條具體規(guī)定了“申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償�！彪m然規(guī)定了利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，但異議登記的具體權(quán)利內(nèi)容是什么，并沒有明確，異議登記的持續(xù)期限是多久，僅僅是登記后的十五日，還是法院最終判決生效之日，可否重復(fù)申請(qǐng)，異議登記期間內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)是否被限制轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承等，都沒有規(guī)定，這就使得在現(xiàn)實(shí)中面臨這樣一種尷尬的情況，不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都知道可以申請(qǐng)異議登記，但申請(qǐng)異議登記是為了什么，申請(qǐng)異議登記后帶來哪些法律后果，都不是很清楚。這直接妨礙了該條款在實(shí)踐中的適用。 從目前的情況來看，雖然《物權(quán)法》作了如此的規(guī)定，但據(jù)作者了解，全國(guó)各地很多不動(dòng)產(chǎn)登記部門卻還沒有開展此項(xiàng)登記業(yè)務(wù)。作者認(rèn)為，這就是因?yàn)樵摋l對(duì)此規(guī)定不明確，缺乏操作性所造成的，若要該條款能真正予以實(shí)施并取得很好的法律效果，還需要最高人民法院作出相應(yīng)的司法解釋或國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委制定更為明確的行政法規(guī)和部門規(guī)章。 預(yù)告登記制度 房屋作為一種典型的不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不以買賣合同的簽訂而轉(zhuǎn)移，而是辦理過戶登記方標(biāo)志所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，房屋買賣合同的簽定，只是在交易當(dāng)事人之間形成了相應(yīng)的債權(quán)，而買受人并未取得房屋所有權(quán)這種物權(quán)，債權(quán)的形成到物權(quán)的實(shí)現(xiàn)之間往往存在著一段時(shí)間差，這就使得在現(xiàn)實(shí)的房屋買賣過程中出現(xiàn)一房二賣甚至是多賣或簽訂了房屋買賣協(xié)議后又將房屋進(jìn)行抵押的現(xiàn)象。在我國(guó)的民法理論和民事法律中，物權(quán)總是優(yōu)先于債權(quán)的，因此當(dāng)物權(quán)和債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，法律優(yōu)先保護(hù)業(yè)已取得的所有權(quán)或抵押權(quán)等物權(quán)，對(duì)于債權(quán)不予保護(hù)，即便是債權(quán)的形成在物權(quán)取得之前也不予保護(hù)。這就可以解釋在一房二賣或多賣的現(xiàn)象中，為什么很多最先簽訂買賣合同的買受人卻無法取得房屋所有權(quán)，而這又是在房屋買賣交易中大量存在的一個(gè)由房屋買受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，《物權(quán)法》第二十條針對(duì)此類情況（當(dāng)然不是僅限定為房屋買賣，而是涉及所有不動(dòng)產(chǎn)買賣）設(shè)定了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記制度，明確規(guī)定了“當(dāng)事人簽訂了買賣房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！边@樣即從法律的角度明確了預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的物權(quán)處分行為無效，這樣通過對(duì)債權(quán)進(jìn)行公示，將債權(quán)物權(quán)化，有效地防止了目前在房地產(chǎn)買賣交易中出現(xiàn)的一房二賣和簽訂房屋買賣合同后又將房屋進(jìn)行抵押的情況出現(xiàn)，而且，該條款相比較前述的異議登記規(guī)定得更為完備明確，可操作性也更強(qiáng)，現(xiàn)實(shí)效果也就更好。 當(dāng)然，作者認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十條還有進(jìn)一步完善的空間，因?yàn)閺臈l文上來看，該條僅適用于房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的買賣，但引起物權(quán)變化的行為不僅僅只有買賣，還包括繼承、贈(zèng)與、分割、抵押等，而諸如這些同樣能引起物權(quán)變化的法律行為，是否可以進(jìn)行預(yù)告登記，則有待相關(guān)法律法規(guī)予以進(jìn)一步明確。作者個(gè)人以為，若將上述其他引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變化的行為也納入到預(yù)告登記的范圍，將更有利于保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利，預(yù)防法律糾紛的發(fā)生。 盡管依作者看來，異議登記制度和預(yù)告登記制度還存在著許多需要完善的地方，同時(shí)，該兩項(xiàng)制度的適用也是依相關(guān)權(quán)利人的申請(qǐng)，而非登記機(jī)關(guān)主動(dòng)或強(qiáng)制適用，但畢竟在保障物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生上有著非同一般的現(xiàn)實(shí)意義。因此，作者希望相關(guān)權(quán)利人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，能盡量適用上述兩項(xiàng)《物權(quán)法》所規(guī)定的制度，以便能更好的實(shí)現(xiàn)自己的物權(quán)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。 �。ㄒ陨蟽H代表律師個(gè)人觀點(diǎn)） 附：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 |