| 博客人物：日本地產(chǎn)泡沫前車可鑒 |
| 日本地產(chǎn)泡沫前車可鑒 http://blog.0731fdc.com/ 包宗華 近年來，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，持續(xù)上漲，超出一般居民的支付能力�？梢哉f，房?jī)r(jià)上漲到一定程度勢(shì)必會(huì)影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。盡管高房?jī)r(jià)并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫，但我們必須高度重視目前這種態(tài)勢(shì)，防止泡沫的產(chǎn)生�；叵肫鹕鲜兰o(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的慘況，我們?nèi)孕挠杏嗉�。所謂“前事不忘，后事之師”，在細(xì)究日本房地產(chǎn)泡沫的始末中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)值得認(rèn)真借鑒。 為何泡沫堅(jiān)挺30年 據(jù)日本勞動(dòng)省1992年發(fā)布的《每月勤勞統(tǒng)計(jì)調(diào)查》資料顯示：從1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地價(jià)上漲了56.1倍，年平均高漲14％以上，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)和其他房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)高漲。 有外國(guó)專家提出，日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是過度投機(jī)。其實(shí)，這一提法是不夠全面的。只用過度投機(jī)一條原因，可能適用于某些由過度投機(jī)而引發(fā)短期暴漲暴跌的泡沫經(jīng)濟(jì)案例，但不能說明日本的房地產(chǎn)泡沫為什么持續(xù)了30年才破滅。筆者認(rèn)為必須考慮以下幾點(diǎn)原因。 日本地少人多，土地緊缺，存在著地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格不斷高漲的可能性。且在這30年里，日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，不僅對(duì)土地、住房和其他房地產(chǎn)產(chǎn)生了旺盛的需求，而且擁有了對(duì)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的巨大承受力，這也是地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲30年而不破滅的另一個(gè)原因。 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著共榮、共衰的關(guān)系。 1960年起，日本的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮發(fā)展，直到1990年才開始走向蕭條，于是，房地產(chǎn)泡沫也在持續(xù)了30年后同步破滅。 更重要的是，日本政府認(rèn)為不應(yīng)干預(yù)地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)投機(jī)行為也不實(shí)施調(diào)控，這種做法無異于放任泡沫的滋生和擴(kuò)散，是地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲30年的主要原因。 泡沫危害巨大 對(duì)居民個(gè)人而言，地價(jià)和房?jī)r(jià)連續(xù)高漲30年的“土地神活”或“房地產(chǎn)神話”，使人們形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下降的預(yù)期，這不合理地刺激了房地產(chǎn)購買需求，大量的購買需求又刺激了價(jià)格的持續(xù)上漲，陡增了人們買房、租房的困難。與此同時(shí)，城市中心地區(qū)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)使得許多居民遷出，使其只能到遠(yuǎn)郊區(qū)去租房或買房，生活的福利水平明顯降低。 房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)價(jià)格不斷高漲，也使各企業(yè)攤?cè)氤杀镜恼叟f費(fèi)不斷增大，從而增大了產(chǎn)品成本，產(chǎn)品價(jià)格也隨之上漲，既不利于國(guó)內(nèi)人們的消費(fèi)，也不利于國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷高漲產(chǎn)生“高額利潤(rùn)”，造成了資金傾斜和行業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，也使大量社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者和擁有者集中，造成社會(huì)財(cái)富分配新的不公平，急劇地?cái)U(kuò)大了貧富差別與“兩極分化”。 這次日本房地產(chǎn)泡沫的影響范圍大、深度廣，泡沫一破裂，日本從此進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)15年之久的蕭條期。 前車覆，后車戒 房地產(chǎn)泡沫的破滅造成了巨大危害，使日本政府清楚地認(rèn)識(shí)到政府不干預(yù)地價(jià)和房?jī)r(jià)是這次泡沫經(jīng)濟(jì)的主因。因而亡羊補(bǔ)牢，于1990年開始介入住房問題，采取了一些平抑房?jī)r(jià)和抑制土地投機(jī)的措施。 據(jù)日本土地綜合研究所2006年公布的1983年至2005年東京圈、大阪圈和名古屋圈的地價(jià)分年度變動(dòng)率數(shù)據(jù)顯示：從1994年開始，政府干預(yù)地價(jià)的作用開始顯現(xiàn)。與1983年相比，除1994年的變動(dòng)率為–4.4％外，1995至2005年的變動(dòng)率穩(wěn)定地保持在–0.6％至–2.2％之間。在長(zhǎng)達(dá)11年的時(shí)間里，地價(jià)、房?jī)r(jià)一直低于1983年，而且11年的變動(dòng)低于2％。像這樣長(zhǎng)時(shí)期地保持價(jià)格穩(wěn)定，世界上能辦到的國(guó)家不多。它雄辯地證明，只要政府下力氣干預(yù)，干預(yù)的措施得當(dāng)，就可以取得平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)的顯著成績(jī)�？v觀日本房地產(chǎn)泡沫始末，我們可得知如下啟示。 首先，日本的房地產(chǎn)泡沫由一般性泡沫積累而形成，這點(diǎn)已得到世界經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛認(rèn)同。專家們認(rèn)為，連續(xù)3年每年價(jià)格上漲10％以上就應(yīng)認(rèn)定為產(chǎn)生了一般性泡沫。近一段時(shí)期，有些西方國(guó)家的地價(jià)和房?jī)r(jià)以每年7％~10％甚至更高的幅度持續(xù)上漲。許多外國(guó)專家著文指出，這些國(guó)家正在積累一般性泡沫，如不及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，終有一天會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。這一意見也適用于我國(guó)，值得重視。 其次，日本地價(jià)、房?jī)r(jià)連年高漲的兩條可能性，一是人多地少，土地緊缺；二是因國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活持續(xù)發(fā)展和提高，對(duì)土地和住房不斷地提出新的需求，這兩條可能性我國(guó)都存在，要求我們高度警惕。 再次，日本形成房地產(chǎn)泡沫的主因是政府不干預(yù)地價(jià)和房?jī)r(jià)。前些年，我國(guó)也不干預(yù)和調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了有的城市房?jī)r(jià)上漲過快和有的城市房?jī)r(jià)過高的問題。這既造成了中低收入者買房難，也產(chǎn)生了促使“資金傾斜”和“兩極分化”的惡劣作用。因此，要認(rèn)真汲取日本的教訓(xùn)，加強(qiáng)調(diào)控和干預(yù)。 最后，在對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)慘痛教訓(xùn)有較深認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，日本通過政府干預(yù)，取得了長(zhǎng)達(dá)11年的地價(jià)、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。這幾年我國(guó)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果并不盡人意，但只要提高認(rèn)識(shí)，加大調(diào)控力度和采取切實(shí)有效的措施，就一定能把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作落到實(shí)處。 |