| 物業(yè)稅開征，漸行漸近？ |
| [編者按] 目前的事實是：物業(yè)稅開征話題已經(jīng)被推至稅制改革和房地產(chǎn)調(diào)控的風口浪尖。物業(yè)稅開征，到底需要什么樣的前提和條件？物業(yè)稅開征面臨哪些需要解決的實際問題？什么時候開征？怎樣征？征收標準是什么？太多的疑問縈繞著人們。而“空轉(zhuǎn)”試點方案的啟用和試點城市的增加，再一次標示著物業(yè)稅開征的腳步漸行漸近。 2007年10 月中旬，國家稅務(wù)總局召開的“前三季度稅收情況新聞發(fā)布會”一度引起市場與民眾的關(guān)注，國家稅務(wù)總局地方稅司副巡視員曹聰在會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，國家稅務(wù)總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。同時曹聰又表示：“一個稅制設(shè)計成熟的稅種如若出臺，在立法上都需要兩年的時間。目前物業(yè)稅的設(shè)計還不夠完善，而且還沒有相關(guān)的立法動作，近期難以出臺�！眹叶悇�(wù)總局新聞負責人馬方明也表明：物業(yè)稅征收尚無明確的時間表，開征周期尚未有定論。 盡管如此，物業(yè)稅開征話題已經(jīng)深入民間，甚或樓市也已經(jīng)因此而產(chǎn)生了些許微妙變化。物業(yè)稅開征是必然的，但面臨的問題也是需要解決的現(xiàn)實。本文將從物業(yè)稅開征的條件、存在的問題、征收標準、開征周期和物業(yè)稅開征之后的影響等諸多方面，來對物業(yè)稅作些許理性現(xiàn)實的分析和猜想。 □物業(yè)稅開征，問題很嚴重？ 從立法及技術(shù)層面看物業(yè)稅 任何制度和法律的建立，都有其建立的體制基礎(chǔ)和立法前提，也必須有具體可行的實施操作標準及依據(jù)。作為基本國策與關(guān)系到國家民生的物業(yè)稅，還更應(yīng)該符合廣大民眾的利益，并對整個社會經(jīng)濟和政治局面起促進、穩(wěn)定的積極作用。開征物業(yè)稅的一個重要目的就是調(diào)整社會公平，而不是造成新的社會負擔。否則，只能影響政府的政策公信力和政策目標的實現(xiàn)，導致引起新的社會矛盾。維持和諧穩(wěn)定、安定團結(jié)、民富國強的社會，是一切政策的本源和目的。 然而，雖然物業(yè)稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢，財政部和國家稅務(wù)總局官員也在不同場合多次談到在“十一五”期間要盡快推出物業(yè)稅，但是，物業(yè)稅的推行涉及部門和階層非常寬泛、利益關(guān)系也比較復雜，協(xié)調(diào)和平衡尚存困難。再者，物業(yè)稅開征對信用體系和征管技術(shù)的要求和難度也是較高的，還需要建立一個非常強大的技術(shù)平臺來支持運轉(zhuǎn)。 顯然，物業(yè)稅在土地產(chǎn)權(quán)制度的矛盾、價值評估體系的征管技術(shù)難題以及因房價波動所引起稅負的不確定性帶來恐慌等問題上，都需要面對不可觸摸的痛點。如何有效解決這些問題，將關(guān)系到物業(yè)稅合法立法、有效執(zhí)行和平穩(wěn)過渡。 清晰土地所有產(chǎn)權(quán)下的物業(yè)稅 從土地產(chǎn)權(quán)制度來看，土地國有的所有制體系，是物業(yè)稅不可逾越的所有制障礙。從物業(yè)稅開征環(huán)境來看，物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅，它首先要求產(chǎn)權(quán)清晰。即只有當私人所有的不動產(chǎn)達到相當數(shù)量而且私有產(chǎn)權(quán)足夠清晰的時候，才具備了開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件。盡管《中華人民共和國物權(quán)法》已經(jīng)明晰了私有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，一定程度上為物業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)提供了法律依據(jù)。但不可否認的是，目前我國的物權(quán)法規(guī)和土地所有制仍然存在有不合理和欠完善的地方。我國的土地供應(yīng)制度主要表現(xiàn)為土地所有權(quán)歸國家所有。憲法賦予國家無償擁有土地所有權(quán)的權(quán)力，而企業(yè)和個人只能擁有土地使用權(quán)。 在現(xiàn)行土地所有制前提下，物業(yè)稅實際上缺少了最基礎(chǔ)的一環(huán)。由于土地所有權(quán)實質(zhì)性的缺位，實際上政府仍然擁有主宰和處置土地的權(quán)力。在市場經(jīng)濟的原則和條件下，私人財產(chǎn)所有權(quán)包括土地的所有權(quán)都是不可侵犯的。盡管保護私有財產(chǎn)已經(jīng)寫入憲法，但這些私有財產(chǎn)并不包括土地所有權(quán)，只包括一般財產(chǎn)和土地使用權(quán)。 如果私有產(chǎn)權(quán)不能完全確立，那么“官商一體”的情況就不可避免。在現(xiàn)有體制下，政府同時兼有管理土地職能和土地供應(yīng)商職能。政府既是規(guī)則的制定者，又是土地和物業(yè)稅政策的直接受益者。這種官商一體化機制，則有利于權(quán)力尋租。再者，就房屋本身而言，隨著時代的久遠而逐年折舊，真正升值的是房屋下的土地。對土地不具有所有權(quán)而只有70年使用權(quán)的業(yè)主卻要為將來不屬于自己的財產(chǎn)而每年繳稅，而且稅負還將隨著土地價格的上升而不斷增加，業(yè)主對土地的使用權(quán)卻是隨著批租到期的臨近貶值。這是與物業(yè)稅的本意相矛盾的。而且，從物業(yè)稅針對土地增值征稅來看，業(yè)主對土地不擁有所有權(quán)，征稅的對象也似乎不應(yīng)該是業(yè)主。 因此有觀點認為，恐怕只有賦予企業(yè)和公民擁有土地的權(quán)利，才能從根本上解決土地供應(yīng)制度上存在的問題，逐步實現(xiàn)土地供應(yīng)的真正意義上的市場化機制。但私人土地所有權(quán)問題，是與憲法及物權(quán)法中土地國有原則相悖的。這種不完全所有權(quán)現(xiàn)象的存在，將使得物業(yè)稅變得不牢靠。 從立法技術(shù)看物業(yè)稅 其次，從技術(shù)角度來看，物業(yè)稅尚需解決征收難題。作為計稅依據(jù)的房產(chǎn)市場價值評估的不確定因素是這一難題的根源。如何準確合理地評估不斷變化的土地和房屋價值以確定物業(yè)稅應(yīng)納稅額？不同類型房產(chǎn)的價值如何處理？對不同用途的房產(chǎn)如何制定適用稅率？這三個不確定因素很大程度上決定了物業(yè)稅技術(shù)層面上的操作難度。 一方面，從物業(yè)價值評估體系來看，對評估機構(gòu)的信用水平、準確性和權(quán)威性要求顯而易見。有權(quán)威的、令人信服的物業(yè)價值評估體系的缺失，使價值評估面臨空白，即算有，巨大評估費用也是需要考慮的問題。因此，建立這一體系的難度和規(guī)�？上攵�。另一方面，我國目前的住宅建設(shè)形式很多，有商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用形式的多樣化，直接導致房地產(chǎn)價值總量存在巨大差異，要處理好不同類型的房產(chǎn)價值，似乎也不是簡單輕松的事。再者，對于不同用途的房產(chǎn)在適用稅率上應(yīng)該差別對待，但是如何有效甄別自住住房、出租房和商業(yè)用房等的真實用途，也需要相應(yīng)的方法和手段去厘清事實，獲得真相需要手段還得付出代價。 物業(yè)稅應(yīng)考慮社會和諧 及時有效地消除由房價波動所引起稅負的不確定性給民眾帶來的政策恐慌，是物業(yè)稅開征的另一個迫切需要解決的問題。房屋所在地段升值帶來的更多的物業(yè)稅，可能使部分沒有穩(wěn)定收入的業(yè)主繳不起稅，甚至住不起房子。對于普通百姓來說，如果無法確定未來要支付的稅負的多寡，就會非常不安，也因此而給社會帶來很多不穩(wěn)定因素，對社會的和諧穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。所以，任何好的改革措施不僅要能帶來長遠的經(jīng)濟效益和社會效益，還要盡可能地減少和消除由此帶來的震蕩和陣痛。 因此，物業(yè)稅開征，更應(yīng)該從國情出發(fā)，立足民意，要充分考慮開征的時機和條件是否成熟，還要充分考慮市場和消費者的接受程度，聽取各種不同的意見和建議，集思廣益，不要對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和百姓的日常生活造成不必要的沖擊和影響。 □不可離棄的現(xiàn)實土壤 目前以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主體的稅收結(jié)構(gòu)，已經(jīng)在很多方面顯現(xiàn)出了對經(jīng)濟發(fā)展的不適應(yīng)，而且各個稅種在征收管理上也存在著相應(yīng)的不規(guī)范之處。針對稅制不完善，尤其是財產(chǎn)稅不完善的情況，結(jié)合國情，開征物業(yè)稅成為必然。物業(yè)稅開征，有益于增加地方收入和完善我國稅制；也可以緩解收入分配上的差距；還能規(guī)范房地產(chǎn)稅費，取消不合理的、征收有重復的稅費，這對規(guī)范我國房地產(chǎn)市場有一定的作用。但物業(yè)稅開征，同時也有著不可離棄的現(xiàn)實土壤，物業(yè)稅開征，必須具備以下相應(yīng)的充要條件。 明確征收物業(yè)稅的目標 為什么要征收物業(yè)稅？征收物業(yè)稅的目的在哪里？這是物業(yè)稅開征的首先要明確的政策目標。開征物業(yè)稅在具體操作層面上涉及到的利益主體非常廣泛，包括廣大的工薪階層、富裕群體、以及房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商等。物業(yè)稅改革如果是為了加強對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，尤其是加強對居民自住性房產(chǎn)的調(diào)節(jié)，那么改革的主體就會集中在工薪階層這一普遍層面上。但是對于這部分中低收入群體而言，所擁有的房產(chǎn)原本就來之不易，而房價上漲過快，更多的居民都是以貸款方式購買房產(chǎn)，他們除了要繳納物業(yè)費和銀行按揭，還要繳納物業(yè)稅，只能加重賦稅負擔，出于這種目的物業(yè)稅改革其可行性可能就難免會受到挑戰(zhàn)。而把開征物業(yè)稅的目的確定為抑制房地產(chǎn)炒作、投機和縮短貧富差距，那么物業(yè)稅改革涉及的主要利益主體就是房地產(chǎn)投機商、炒房者和擁有多處房產(chǎn)的富裕階層，出于這種目的的改革則可能符合大多數(shù)人的利益。如果是為了簡化稅制，規(guī)范目前繁雜的房地產(chǎn)稅費體系，從而降低稅收征管成本，那么在改革時機不成熟的情況下，則可以通過其他操作途徑來實現(xiàn)。 征管技術(shù)，細節(jié)決定成敗 開征物業(yè)稅需要一套完整合理的價值評估體系。物業(yè)稅首先必須將課稅物折算成以貨幣衡量的貨幣價值，然后才可能按一定的稅率征稅，即首先要對房地產(chǎn)進行評估。合理的進行物業(yè)估價是稅務(wù)行政上必須解決的重要問題，這就要求必須具備一套科學、完整并且公正的評估制度。另外，即使具備了完善的評估體系，評估費用應(yīng)該由誰來負擔也是在開征前應(yīng)該明確的問題。由納稅人自己付費評估然后再向國家交稅，似乎難以操作也不太現(xiàn)實，也不能杜絕舞弊虛報的行為導致稅基流失等現(xiàn)象發(fā)生。如果由政府承擔，改革所涉及的房地產(chǎn)范圍很廣，規(guī)模很大，地方政府財政能否承受這一巨大成本，尚存疑慮。所以評估費用的支付這一具體問題得不到解決，評估工作就難以進行，物業(yè)稅制改革無疑將會受到阻礙。 開征之前有必要理清物業(yè)稅改革涉及到的房地產(chǎn)多種租、稅、費的關(guān)系。租、稅、費都是增加政府財政收入的方式，三者雖然密切相關(guān)但有著本質(zhì)的不同。而且目前我國房地產(chǎn)稅費體系中租稅費混雜的現(xiàn)象十分嚴重，例如城鎮(zhèn)土地使用稅是根據(jù)城市規(guī)模和土地區(qū)位按不同稅率征收的，其目的是調(diào)節(jié)土地的級差收入，從本質(zhì)上看應(yīng)該屬于地租的范疇；土地出讓金是國家作為土地所有者將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)讓于土地使用者而收取的報酬，從本質(zhì)上來講它是地價的體現(xiàn)，代表的是一種經(jīng)濟買賣行為。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，其代表的則是政府行為，并且將本該一次性支付的地價分別于不同年限征收，不僅從理論上難以說清楚，而且在實際中也不可行。稅、費、租概念的模糊，無助于物業(yè)稅改革框架的構(gòu)建，也會降低稅收征管的嚴肅性和規(guī)范性及精準度。因此，理清租、稅、費三者的關(guān)系也是尤為重要的。 產(chǎn)權(quán)界定之要 清晰界定、理順房地產(chǎn)的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，是物業(yè)稅開征的另一前提。物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，征收對象是物業(yè)所有者，而不是使用者或承租人。這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)界定必須明晰。房產(chǎn)物業(yè)的種類繁多，商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資房、合作建房等多種形式并存，在住房體制改革不完善的情況下，如果開征物業(yè)稅，就必須對這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系有清晰的產(chǎn)權(quán)界定，這不能不說是一個棘手的問題。而對農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)而言，究竟誰是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體至今未有定論，是村委會、村民小組、還是集體經(jīng)濟組織？說法不一。盡管實行集體土地私有化尚欠現(xiàn)實，但明確它的產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍然是開征物業(yè)稅必須解決的當務(wù)之急。因此，對房產(chǎn)進行清晰明了的產(chǎn)權(quán)界定，是物業(yè)稅開征的又一要著。 地方財政過渡 物業(yè)稅改革短期內(nèi)對地方政府財政的沖擊和影響，是物業(yè)稅開征必須考慮的影響之一。因為，物業(yè)稅意味著政府對土地的管理方式發(fā)生變化，即由原來的土地批租制轉(zhuǎn)向以財產(chǎn)稅為財政杠桿來對土地加以管理的方式。在土地批租制度下，地方政府將一定年限的土地使用權(quán)讓于土地使用者，并向其收取土地出讓金，以此能在短時期內(nèi)得到巨額收益來滿足其財政支出的需要，這就是絕大多數(shù)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地方公共服務(wù)的資金來源。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，并分期繳納，短時期內(nèi)必將給地方政府的財政收入造成一定的沖擊。而城市化率的不斷提高，地方公共服務(wù)也要求得到改善，無疑會給地方政府的財政支出提出了更大的挑戰(zhàn)。而且長久以來的“土地財政”，導致土地利用短期行為十分嚴重，有些地方政府已經(jīng)嚴重透支了未來的財政收入，土地資源極其有限，而已批項目投資還需要大量后續(xù)資金注入。從長期看，物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的引入固然可以為地方政府提供更加穩(wěn)定可靠的收入來源，但短期內(nèi)能否彌補地方政府的財政赤字也是在進行物業(yè)稅改革之前應(yīng)當充分考慮的事宜，一旦遭遇地方政府的財政尷尬將會難以有效施行。 從以上物業(yè)稅開征所應(yīng)具備的條件可以看出，市場經(jīng)濟發(fā)展固然要求有相應(yīng)的稅收制度來調(diào)節(jié)，但如何找到這個調(diào)節(jié)的“平衡點”尚要從實際出發(fā)。這不是“唱衰”，而是作為重要的經(jīng)濟政策的制定和執(zhí)行，夢想要照進現(xiàn)實，仍然不可忽視甚至離棄現(xiàn)實的土壤。 □開征物業(yè)稅建議參考 物業(yè)稅的立法和開征廣泛涉及到廣大百姓及房地產(chǎn)業(yè)各市場主體的利益，因此，必然要妥善處理其中的矛盾和問題。從物業(yè)稅開征所面臨的困難來看，以下建議將對物業(yè)稅開征與立法提供相應(yīng)參考價值。 首先，物業(yè)稅事宜確定為地方稅種。因為物業(yè)稅征收對象是“不動產(chǎn)”，在空間上具有地方性，而不動產(chǎn)的貶值、升值與當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展及建設(shè)狀況關(guān)系緊密，在價值創(chuàng)造上同樣具有地方性。從國際經(jīng)驗來看，物業(yè)稅大多是地方稅。國外物業(yè)稅與經(jīng)濟發(fā)展水平也具有較高的相關(guān)性。從國內(nèi)發(fā)展趨勢看，我國正處于城市化進程快速發(fā)展階段，城市化必然帶來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這意味著物業(yè)稅的稅基在不斷擴大，而房地產(chǎn)成為消費升級的新熱點，這必將推動城市不動產(chǎn)的膨脹和積聚，為物業(yè)稅提供源源不斷的稅源。隨著城市化的推進，必將使房地產(chǎn)存量和增量產(chǎn)生不斷的升值效應(yīng)，從而大大提高物業(yè)稅的含金量 一一稅基不變但稅收收入?yún)s不斷增長。相反，廣闊的物業(yè)稅收入前景，必將對地方政府產(chǎn)生激勵作用，從而推動城市化的進程、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展。因此，應(yīng)適當下放物業(yè)稅的決策和征管權(quán)，以充分發(fā)揮地方政府組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用。 其次，國有土地使用權(quán)出讓金應(yīng)該保留。我國的土地制度是實行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國有土地使用權(quán)出讓金是國家作為所有權(quán)人應(yīng)當取得的費用，體現(xiàn)了自愿、公平、等價有償?shù)脑瓌t。這與稅收的性質(zhì)有著本質(zhì)區(qū)別。當前國家把土地作為加強宏觀調(diào)控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，以物業(yè)稅取代，不僅缺乏法理基礎(chǔ)，而且使土地的宏觀調(diào)控作用難以發(fā)揮，可能會造成房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的混亂，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。 第三，物業(yè)稅的計稅依據(jù)要多樣化。物業(yè)稅計稅的對象是土地、土地上的房屋等建筑物或構(gòu)筑物，其計稅價值，可采用成本法、市場比較法、收益還原法來進行確定。成本法是評估應(yīng)稅房地產(chǎn)的土地價值和房屋等建筑物扣除折舊后的價值，從而確定物業(yè)稅計稅價值的方法。市場比較法是通過收集與分析對比房地產(chǎn)的市場交易價格情況，確定房地產(chǎn)的價格比較基準，調(diào)整或修正相關(guān)數(shù)據(jù)，從而確定房地產(chǎn)計稅價值的方法。收益還原法是將計稅房地產(chǎn)的預(yù)計未來純收益按一定的方式還原成估價時點的價值，從而確定計稅值的方法。以不同的計稅方法來適用不同的物業(yè)，有利于完善計稅依據(jù) 第四，關(guān)于稅率問題。借鑒國際經(jīng)驗和做法，作為國家調(diào)節(jié)貧富差異、引導房地產(chǎn)市場發(fā)展的物業(yè)稅，稅率不宜過高，應(yīng)定在一個合理而且業(yè)主可以承受的范圍之內(nèi)。同時，現(xiàn)有購物業(yè)已經(jīng)一次性地在購房款中支付了地價和相關(guān)稅費，如果再開征物業(yè)稅，則屬于重復收費。因此應(yīng)充分考慮已購房屋人的利益，宜區(qū)別對待新房和舊房并采取不同的稅率和征稅辦法。 最后，相關(guān)配套措施不可忽視。從目前我國的現(xiàn)實來看，物業(yè)稅開征，將涉及國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個部門，因而環(huán)節(jié)多，范圍廣，監(jiān)管難度大，牽涉社會上各個階層和團體的利益，并且評估體制不夠健全，評估機構(gòu)缺乏。建議在設(shè)計物業(yè)稅時借鑒香港的做法，以人為本，完善物業(yè)稅征收涉及的評估、減免、暫繳等制度；完善稅收征收監(jiān)管制度，盡量降低企業(yè)運作成本和稅收征管成本和弱化業(yè)主持有物業(yè)的成本。 □影響力觀察 之一：物業(yè)稅VS房產(chǎn)消費模式 誠然，我國近年進行的住房體制改革，為房地產(chǎn)市場帶來了少有的機遇和巨大的市場，房地產(chǎn)業(yè)取得了空前的發(fā)展。在國民經(jīng)濟高速增長的終極動力下，經(jīng)濟增長效應(yīng)和城市化進程的加速發(fā)展，在中長期內(nèi)創(chuàng)造出了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高成長的宏觀經(jīng)濟條件。而城市化進程取得的顯著成效，從需求和供給兩個方面延長了房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期，一度使房地產(chǎn)業(yè)具備保持高成長性產(chǎn)業(yè)的市場條件。城鎮(zhèn)居民購買力的集中釋放，在短時間內(nèi)促使房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。加之住房制度改革取得了突破性進展，改變了以往的實物分配制度，而采取貨幣分配制，個人成為房地產(chǎn)消費和投資的主體，房地產(chǎn)不可避免地成長為新的消費熱點和投資熱點。 物業(yè)稅作為對不動產(chǎn)持有（保有）環(huán)節(jié)施行征稅的稅種，征稅對象是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，應(yīng)繳納的稅值額度將隨著其市值的升高而增加。開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資意愿與投資性需求產(chǎn)生相應(yīng)的抑制作用。毋庸置疑，物業(yè)稅開征，將直接影響房地產(chǎn)消費模式。非理性的投機性消費需求或?qū)⒅褂谖飿I(yè)稅？普通自住購房需求者將為物業(yè)稅買單？炒房一族遭遇利益終結(jié)？如此等等，那么，物業(yè)稅究竟對現(xiàn)有房產(chǎn)消費模式作用及影響幾何？ 物業(yè)稅山雨欲來，坊間已風生水起。從消費者如何看待和應(yīng)對物業(yè)稅，或許可以看到物業(yè)稅即將對現(xiàn)有房產(chǎn)消費方式可能改變些什么。 物業(yè)稅之于房產(chǎn)的市場消費，最牽動人心的莫過于房價的跌漲。開征物業(yè)稅，理論上最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，進而一定程度上使得房價下降。即物業(yè)稅以逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，使開發(fā)成本和房價均相應(yīng)下降。從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)，消費者至少可降低10%—20%的購房成本，如果這樣，新房的價格有望相應(yīng)降低。然而，房價的決定因素很多，供求關(guān)系也是影響房價的關(guān)鍵因素。但不可否認的是，物業(yè)稅出臺后，房價必將受到抑制。同樣，不可忽視的是，由于稅種的轉(zhuǎn)變，購房后的物業(yè)稅將比過去的稅負支出有所增加，在降低置業(yè)門檻的同時，有可能導致住宅商品房“平買貴用”，也就是說老百姓有可能買房容易養(yǎng)房難�？傮w來看，物業(yè)稅可以使房價趨向穩(wěn)定，對無房者尚不形成大的影響。 自物業(yè)稅被提出以來，購房者對于買賣房屋中存在的費用還是相當關(guān)心的，因為由于房價較高，所涉及到的相關(guān)費用都是一筆不小的數(shù)目。而且，關(guān)于起征點的厘定，是否對自住型物業(yè)持有人產(chǎn)生稅費負擔，也不可避免地引起一些自住住房業(yè)主的擔心。對此，專家認為，物業(yè)稅即使征收，也不會采取簡單的“一刀切”的方式。按照目前物業(yè)稅試點的思路，主要是針對高檔住房、大戶型住房開展征收物業(yè)稅，起點征稅標準定得高一點，稅率定得低一點。因此中檔小戶型有可能免受物業(yè)稅的影響，但高端物業(yè)、豪宅、大戶型的業(yè)主受到的影響就比較明顯。因此，在用房成本上的區(qū)別對待，于滿足自住需求購房者來說，一般稅費不會超出承受能力。但猜測終歸是猜測，最終還得看具體的實施方案。 物業(yè)稅開征，對消費需求影響最大莫過于投資型需求將受抑制。房子閑著也要負擔稅負，投機炒房或?qū)⑹芤种�。由于銀行存款利息偏低，投資股市則風險偏大，使得房地產(chǎn)成為近年來重要的投資品種。也正是這種旺盛的投資需求，帶來了樓市的結(jié)構(gòu)性矛盾�？梢钥闯�，盡管物業(yè)稅不為打壓投機需求而來，但對抑制投機需求仍然會帶來好處。物業(yè)稅開征，一方面房價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間縮減，炒房風險也將增大。另一方面，初始房價下降后，普通消費者購房能力將增大，可望令投機型需求者知難而退。同時，以“買房出租”作為投資的購房形式也將受到打擊，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水，進而影響投資型物業(yè)的市場前景。 不難看出，物業(yè)稅從增加房地產(chǎn)持有成本上對投資性需求產(chǎn)生相應(yīng)抑制作用與功能，不僅是對房產(chǎn)消費模式趨向合理的改進與厘正，也是物業(yè)稅作為平衡經(jīng)濟的“杠桿”，在調(diào)節(jié)貧富差距，促進社會公平作用上的體現(xiàn)。 之二：物業(yè)稅長效機制與預(yù)期 從2003年物業(yè)稅的提出和準備工作開始，到今年10月國家稅務(wù)總局和財政部近日將“空轉(zhuǎn)”試點從6個擴大到10個，進而有言論表明試點明年有可能轉(zhuǎn)入實際運行。近來，增加物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點和“空轉(zhuǎn)”將變“實轉(zhuǎn)”的消息，不可避免的被人理解為一項房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施。物業(yè)稅到底是作為稅制改革還是作為調(diào)控措施，也一度為業(yè)界、學界所爭論。這中間的矛盾在于，從稅制改革來看，物業(yè)稅的出臺應(yīng)該需要一個審慎而長期的過程；而作為調(diào)控措施，則應(yīng)該盡快出臺。再者，稅制改革的目標是簡化、穩(wěn)定和完善稅制，而為了調(diào)控市場而加稅則會使稅制更復雜而且多變。 不可否認，目前包括土地出讓金、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等以及某些“地方特色”的收費在內(nèi)的繁多復雜的房地產(chǎn)稅費的現(xiàn)狀，不能不說是造成征收、管理困難的根本原因所在。而從稅制改革要向“寬稅基、少稅種、低稅率”的國際慣例轉(zhuǎn)變的目標來看，物業(yè)稅應(yīng)該要取代現(xiàn)有的多個稅種和收費項目，而稅收總額不會有太多增加。但抑制和打擊投機性需求的調(diào)控目標則要求加稅，其他稅種可能仍然保留，稅制將因此而變得更加復雜。 相反，物業(yè)稅如果作為調(diào)控措施而來，是不是會影響到稅制的穩(wěn)定性呢？房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，為抑制投機而開征物業(yè)稅固然有其道理，但如果房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入蕭條階段，是否又要取消物業(yè)稅來刺激投資呢？作為宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期性產(chǎn)物的調(diào)控措施，是一種短期行為，物業(yè)稅若成調(diào)控措施，難免落下“短期形勢”的影子進而可能出現(xiàn)由宏觀經(jīng)濟變化帶來周期性變化，然而，這與稅制改革穩(wěn)定稅制的目標相去甚遠。 因此，在這一對矛盾的目標中，物業(yè)稅應(yīng)該遵從誰，似乎是個兩難的問題。但稅制改革建立長效機制的意義和影響更為深遠，不應(yīng)為短期形勢所左右。對于短期形勢，貨幣政策以及加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)等政策也許更為有效，稅制改革并不一定將如預(yù)期。事實上，開征物業(yè)稅對經(jīng)濟發(fā)展的有益方面在于：既有益于增加地方收入和完善稅制；也可以緩解收入分配上的差距；還能規(guī)范房地產(chǎn)稅費，取消不合理的、重復的稅費，對規(guī)范房地產(chǎn)市場的作用也顯而易見。但物業(yè)稅不是萬能的，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)作用相對于整個稅收體系和相關(guān)政策來說仍然是有限的。完善稅制是一個系統(tǒng)工程，稅收能夠調(diào)節(jié)經(jīng)濟，但不是單單一個物業(yè)稅就能影響大局的�，F(xiàn)實中，稅制的設(shè)計要求主體稅和輔助稅種合理搭配，這樣稅負才能分布合理——經(jīng)濟越發(fā)展，稅源越豐厚，財源才能增加。不可能憑借一個稅種的設(shè)置而使政府財源迅速增加。而認為物業(yè)稅能夠?qū)⑼恋爻鲎尳�、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等多個稅種一攬子全用一個稅種來調(diào)節(jié)的想法，斷然是不現(xiàn)實的。 就當前的房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)、輕保有，致使投資者占有住房的成本過低而言，物業(yè)稅針對保有環(huán)節(jié)征稅，將增加投資者占有住房的成本，從而減少住房空置率和抑制投機型消費需求。這種理解固然有其道理，但并不完全正確。因為，獲得住房的成本（包括在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的各項稅費）會轉(zhuǎn)化為保有住房的成本：如果是自有資金買房，那這筆資金不能再用作其他用途，由此產(chǎn)生的機會成本就是投資者的保有成本；如果是貸款買房，定期支付的本金和利息就是投資者的持有成本。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收增加，意味著增加了投資者獲得房屋的成本，也同樣會增加投資者的保有成本，物業(yè)稅在增加投資者保有成本方面，并沒有起到不同于流轉(zhuǎn)稅種的特別作用。如果是以加重投機者負擔作為目標，物業(yè)稅難免會成為一項普通的加稅措施。這樣的話，也就遠離了物業(yè)稅作為“經(jīng)濟杠桿”的平衡作用以及調(diào)節(jié)貧富差距和促進社會公平的意義了。事實上，從以往的經(jīng)驗來看，簡單的加稅對房地產(chǎn)業(yè)狀況的改善并未產(chǎn)生實質(zhì)性影響，房價依然保持快速上漲，重要原因就是投資者順利地將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給了購房者。 因此，在稅收大幅增長，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)日趨緊迫的現(xiàn)狀之下，加稅尤須謹慎，更要求通過稅制改革去實現(xiàn)。通過稅制改革，建立長效機制，為完善和優(yōu)化房地產(chǎn)稅制提供有效前提，才能起到物業(yè)稅作為“平衡經(jīng)濟”的應(yīng)有作用。開征物業(yè)稅不可能解決房地產(chǎn)業(yè)的所有問題，一勞永逸是不可能的，只有經(jīng)過深入、詳細的調(diào)研和論證，科學合理地選擇課稅對象并確定合理可行的賦稅水平，才有可能達到一個更趨近于理想的政策預(yù)期。 之三：物業(yè)稅兵臨城下，漸行漸近？ 最近以來，“空轉(zhuǎn)”試點的數(shù)量擴大和“空轉(zhuǎn)”將變“實轉(zhuǎn)”的消息最近傳之甚廣，物業(yè)稅真的要來了嗎？而隨后有國家稅務(wù)總局相關(guān)人士明確表示：物業(yè)稅征收尚無明確的時間表，“明年開征”的說法并不屬實。物業(yè)稅開征，未來將會怎樣？這是很多人關(guān)心的，也是人們在不斷猜測的。讓我們一起來看看物業(yè)稅的未來。 物業(yè)稅開征是必然趨勢，但關(guān)于開征周期卻一直未得到有關(guān)方面的示意。物業(yè)稅開征是受人口結(jié)構(gòu)、居民收入等因素影響的，房地產(chǎn)需求未來幾年仍將保持旺盛狀態(tài)，從短期看，物業(yè)稅宜早出臺，通過增加物業(yè)保有環(huán)節(jié)的持有成本將閑置房產(chǎn)擠向市場，增加住房供給，有利于緩解供求矛盾。國家稅務(wù)總局副局長王力認為：開征物業(yè)稅將給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來四個變化，一是有利于各類企業(yè)公平競爭；二是有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范的問題；三是按照國際慣例，應(yīng)該按評估值來征稅，如果按照這種方法，能夠較為客觀地反映房地產(chǎn)的價值和納稅人的承受能力，也有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題；四是有利于正確處理稅和費的關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 既然物業(yè)稅與房地產(chǎn)業(yè)淵源頗深，那么物業(yè)稅開征到底對房地產(chǎn)業(yè)意欲何為這個問題，也一度被廣泛討論。討論爭鋒的焦點集中在“狙殺說”和“規(guī)范說”兩種截然對立的立場上。而更多觀點認為，“狙殺說”可能言之過甚，“規(guī)范說”可能更接近物業(yè)稅政策目標的本源。這是因為：開征物業(yè)稅于當下經(jīng)濟而言，可謂“一發(fā)而動全身”，關(guān)系到我國城市化發(fā)展的大局，影響程度遠不限于某個行業(yè)，征收的具體內(nèi)容和實施將會很謹慎，所以，目前以先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施是比較符合現(xiàn)實的。而且，鼓勵自住、抑制投資和投機需求，實行差異化稅率，也是物業(yè)稅不可離棄的原則和策略，通過稅率高低，實現(xiàn)對住宅消費結(jié)構(gòu)的調(diào)控，壓縮投資投機房地產(chǎn)的獲利空間，限制投機性住房需求是必然手段。因此，漸進征收策略，不會對房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性終極影響，更不會因此而“狙殺”房地產(chǎn)業(yè)，畢竟，稅制改革原本就是要尋找一個“平衡點”，而不是要求得一個終極結(jié)果。從這一點來看，物業(yè)稅對房地產(chǎn)業(yè)的作用于影響仍然積極的。 關(guān)于由土地出讓金與物業(yè)稅關(guān)系問題而引發(fā)的地方政府“土地財政”的話題，也一直被眾多觀點所包圍，大張撻伐者有之，全力挺舉者亦有之。終究孰是孰非，也一直沒有定論。但不可否認的是，物業(yè)稅對遏制地方政府的批地沖動，顯然是起作用的。物業(yè)稅開征，改變的是以往一次性付清土地出讓金的方式，而以每年上繳的方式來分期繳付。政府不僅可以從中獲得相應(yīng)的土地增值收益，還以稅收的形式將稅款直接納入國庫，地方政府的批地沖動由此得到相應(yīng)程度的遏制。從這個意義上講，土地出讓金其實已經(jīng)不是原來意義上的土地出讓金了，以前的土地批租制向土地年租制的轉(zhuǎn)變，改變了土地出讓金的原有含義。 另外值得一提的是，物業(yè)稅開征，一定程度上將挑戰(zhàn)公共政策的公共性和透明度。征收物業(yè)稅的前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅并存的一次性稅費，否則就屬于雙重征稅，于理于法都不符。政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)升值，才能使政府與納稅人之間取得良性循環(huán)，這就要求地方政府提供透明高效的公共財政，使民眾知道稅收的用途。換句話說，地方政府公共財政的公共性和透明度不能給納稅人以想象的空間和質(zhì)疑的余地。 關(guān)于物業(yè)稅稅率問題和征收方式的討論，則是直接關(guān)系到每個人利益的問題。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)物業(yè)稅需要定期對房產(chǎn)價格進行評估，每年按評估價值對房產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。有觀點認為，首次開征稅率不宜過高，在0.3%-0.8%之間較為合理。而鑒于我國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展的差異性，有人表示，全國實行統(tǒng)一稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%-3%之間。對于物業(yè)稅的起征標準，坊間也有以“面積”和“套數(shù)”來論道的，具體有“人均30平米以上起征”、“140平米以上起征”和“第二套或以上起征”三種提法。這些起征標準是否合理有效？結(jié)果是顯而易見的。如果以“人均30平米以上起征”，無疑將涉及大多數(shù)民眾，這也就意味著房產(chǎn)持有稅可能大額度征收，如果征收得多，可能勞財傷民，但是征收得少，又起不到相應(yīng)的調(diào)控作用。而“140平米以上起征”則涉及物業(yè)因地段不同而存在價值與升值差別，況且，對有多套房業(yè)主在“140平米以上”面積上的差別導致政策漏洞。至于“第二套或以上起征”標準，更是難以界定，以個人還是以家庭為單位是個問題。 物業(yè)稅什么時候開征？物業(yè)稅開征周期也是很多人迫切關(guān)注的。其實，早在2003年十六屆三中全會對其開征已有說法——“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。但什么時候才“條件具備”，尚不好說。而物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標志著這一時期內(nèi)我國將開征物業(yè)稅。目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制。但可以看出，試點在“空轉(zhuǎn)”成熟之后“轉(zhuǎn)實”，再向全國推廣，當是必然。 言而總之，物業(yè)稅開征是一個關(guān)系到億萬民眾的重大工程，物業(yè)稅的開征是一個審慎和需要逐步優(yōu)化、穩(wěn)步推進的過程，而不是一蹴而就的，否則將適得其反，很容易造成廣大中低收入家庭負擔過重，以致引發(fā)新的社會矛盾。 之四：猜想物業(yè)稅開征之后的N個可能 任何事物總是有著向正反兩個方面發(fā)展的可能性，物業(yè)稅作為具有眾多爭議的事物，開征之后將會有哪些可能出現(xiàn)的境況？我們不妨來看看物業(yè)稅開征之后在利與弊上的N個可能。 先來看利好方面的可能—— 首先，有規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度的利好。房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、稅基欠合理、重復征收、某些計稅依據(jù)不合理等問題在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是固有的事實。譬如，目前土地出讓金作為土地價格和房價的一部分，就被作為稅基在重復征收。開發(fā)商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權(quán)時，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和3-5%的契稅，當房屋出售時，出讓金再次被作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅，此外，土地出讓金在房產(chǎn)稅中也起到了基數(shù)擴大的作用。而物業(yè)稅則是將土地出讓金改在物業(yè)保有階段合并在物業(yè)稅中分期征收，這樣就可以將開發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基扣除，從而避免重復征稅，規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易。此外，相應(yīng)稅種的合并與取消也有利于房地產(chǎn)稅制的規(guī)范。 其次，于降低開發(fā)成本、減少金融風險和降低房產(chǎn)消費門檻利好。在目前的土地批租制度下，巨大的開發(fā)成本一方面加大了開發(fā)商的融資風險，一方面也已高房價的方式轉(zhuǎn)嫁給了消費者。物業(yè)稅開征，有望把這一原本由開發(fā)商代繳部分稅費的體制改為由業(yè)主分期繳納。從而減輕開發(fā)商融資壓力和利息負擔，并減少納稅環(huán)節(jié)，縮短開發(fā)時間，從而降低開發(fā)成本，也相應(yīng)降低房價，進而降低房產(chǎn)消費門檻，對貸款消費來說，則可以減少貸款的利息支付。 第三，對抑制房產(chǎn)投機需求，規(guī)范市場交易利好。在不規(guī)范的市場環(huán)境中，投機行為之一體現(xiàn)在開發(fā)環(huán)節(jié)的嚴重“炒地”行為上，土地價格被人為放大并轉(zhuǎn)嫁到房價中；投機行為之二體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)的“炒房”上，炒房的直接后果是導致城市房價飆升，從而增加實際需求者的消費成本。投機行為掩蓋了真實的市場需求而導致供求關(guān)系失衡，進而引發(fā)市場的大起大落。物業(yè)稅開征，促使房價下降使購房成本下降，抑制高價物業(yè)的流轉(zhuǎn)，同時，對持有階段的成本增加，使囤積者負擔增加，一定程度上可以抑制投機者的“積極性”。 第四，對深化財政制度改革和建立地方政府財政的主題稅種利好。國家財政總支出大多集中在省級以下地方政府，但在收入上看地方政府卻沒有自主權(quán)，因此容易增加疏忽、浪費和非法許可、亂收亂占費用等行為發(fā)生的可能性。而地方政府缺少主力稅源，導致政府偏向高附加值行業(yè)，造成重復建設(shè)。因此，若物業(yè)稅成為地方政府的主力稅種，就可以帶來穩(wěn)定稅源，最終使地方政府對地方百姓負責，進而從長計議房地產(chǎn)投資環(huán)境，保證城市的可持續(xù)性發(fā)展。 最后，于調(diào)節(jié)貧富差距利好。作為調(diào)整社會公平和調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅以稅率差別和減免政策來實現(xiàn)對物業(yè)持有者的區(qū)別對待。 再來看產(chǎn)生弊端的可能—— 其一，有可能引起過度開發(fā)。物業(yè)稅開征使取得土地成本降低、稅費合并或取消、融資壓力和成本降低、開發(fā)總成本降低、入市門檻也降低。而房價下降也刺激消費需求，在需求旺盛和成本及門檻降低的前提下，可能加劇圈地運動，進而形成開發(fā)過度，最終導致空置率提高。 其二，房價的下調(diào)空間可能被夸大。因為房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價的變動最終受供需關(guān)系的影響，而面對需求旺盛的市場，開發(fā)商不會大幅讓利，而通過增加房產(chǎn)附加值及各種形式的促銷來“穩(wěn)定”房價，消費者可能并不因開發(fā)商成本降低而購買到低價商品房，開發(fā)商因此而成為物業(yè)稅的直接受益者。 其三，有可能加大銀行的金融風險。物業(yè)稅開征有可能把開發(fā)環(huán)節(jié)的金融風險轉(zhuǎn)移到物業(yè)保有階段。由于使用持有成本增加，“買得起住不起”的可能性增加，可能導致大量本來經(jīng)濟實力不強，只因購房門檻降低而購房，尤其是銀行貸款按揭購房者，每月要承擔銀行貸款、支付利息和繳納物管費之外，還要承擔因物業(yè)增值而越來越重稅負負擔，最終產(chǎn)生“斷供”的金融風險。 其四，物業(yè)價值評估結(jié)果可能產(chǎn)生不公正的賦稅。如果局部區(qū)域（小區(qū)）短時間內(nèi)大量成交幾個大盤的物業(yè)，就會扭曲統(tǒng)計結(jié)果，使得整個片區(qū)物業(yè)估價上漲，而舊房業(yè)主的物業(yè)實際并未達到這個物業(yè)價值。國外物業(yè)稅已經(jīng)為此承受了“經(jīng)驗買單”。更何況我國房產(chǎn)估計制度體系尚未建立，配套不完善，市場不規(guī)范本身就帶來相當?shù)穆闊�。如果以不負責任的評估結(jié)果作為稅基，勢必導致不公平的稅負。 其五，可能形成對二手房市場的打擊。近年由于城市規(guī)劃的發(fā)展帶來的大力拆遷以及對拆遷戶的貨幣化補償，在很大程度上帶動了二手房的交易。但物業(yè)稅開征可能會引導拆遷戶更加關(guān)注新建商品房。因為物業(yè)稅開征可能使新房價格比開征前的二手房相當甚至要低，因此二手房市場勢必受到打壓，不利于二手房市場的發(fā)展。 其六，可能造成建設(shè)資金短缺問題產(chǎn)生。一直以來，一次性收取土地出讓金和配套建設(shè)費是城市建設(shè)的資金保障。開征物業(yè)稅，政府財政收入會大幅減少，如果再遭遇房地產(chǎn)業(yè)滑坡，物業(yè)稅也將隨著評估價值的下降而減少，那么公共服務(wù)的改善和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)能力必將受到嚴重的資金制約。因此，很有必要考慮如何保證政府正常開支和建設(shè)資金的安全底線。 其七，可能對城市化進程形成阻礙。物業(yè)稅開征使土地成本降低，進而表現(xiàn)為中心城區(qū)與城市邊際土地的取得成本趨同，而中心城區(qū)的房價則較之以往更低，卻能擁有更完善的配套，因而對消費者具有更大吸引力，進而導致人口大量進入中心城區(qū)，造成城市擁擠并加大政府管理負擔，因而形成對城市化進程的不利因素。 [說明：本節(jié)資料參考眾多觀點匯編而成] |