| 觀點(diǎn)爭鋒，何去何從？ |
| [編者按] 繼物權(quán)法之后，物業(yè)稅又成攪動(dòng)民眾的話題。物業(yè)稅作為一項(xiàng)不曾有過的關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的稅種，于國人來說是陌生的，甚至是神秘的。從我國開征物業(yè)稅的提出至今，在物業(yè)稅立法、評(píng)估、試點(diǎn)、開征周期等問題上的質(zhì)疑和爭論一度風(fēng)生水起，各種觀點(diǎn)層出不窮，各執(zhí)一詞，甚而針鋒相對(duì)莫衷一是。然而，仁者見仁，智者見智，關(guān)乎物業(yè)稅要點(diǎn)問題的爭論，結(jié)果如何仍然需要時(shí)間和實(shí)踐去檢驗(yàn)。物業(yè)稅，是新一輪宏觀調(diào)控的重要手段？還是稅制改革的陣痛？它是否將改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)營運(yùn)格局？抑或是否能擔(dān)待平衡貧富差距的杠桿？爭鋒的當(dāng)下，物業(yè)稅意欲何為又將何去何從，本刊從諸多“焦點(diǎn)問題”中甄選出典型核心問題和主流觀點(diǎn)予以解讀、剖析，以期從中去認(rèn)識(shí)它、了解它，從物業(yè)稅的方方面面來為之正本清源，以正視聽。 □ 焦點(diǎn)之一：房價(jià)的“滅火器”還是“助燃劑”？ 物業(yè)稅之于房價(jià)，“滅火器”還是“助燃劑”？這或許只能是一種推斷和猜測(cè)。畢竟，影響不能取代市場(chǎng)規(guī)律，也不構(gòu)成直接因果關(guān)聯(lián)。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是甄別謬論的有效途徑。 物業(yè)稅作為關(guān)系到國家稅制改革和財(cái)政體系進(jìn)步完善的大事，也一度被當(dāng)作是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重量級(jí)后備“武器”。而對(duì)于物業(yè)稅能否影響房價(jià)這一問題的關(guān)注，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外最寬泛和最熱門的猜想。物業(yè)稅開征能否影響房價(jià)？如果有影響，是“滅火器”還是“助燃劑”？關(guān)于物業(yè)稅與房價(jià)的關(guān)系問題，恐怕是物業(yè)稅開征話題引發(fā)爭論最多也最為激烈的問題。 房價(jià)“跌漲說”之爭 公說公有理，婆說婆有理�？偨Y(jié)坊間對(duì)于物業(yè)稅與房價(jià)的關(guān)系問題，觀點(diǎn)有三： 其一，物業(yè)稅與房價(jià)的跌漲沒有必然關(guān)聯(lián)，更不能左右房價(jià)。理由是稅收起到的是社會(huì)財(cái)富再分配的調(diào)整作用，它本身沒有抑制物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的功能，房價(jià)的跌漲仍然主要受市場(chǎng)供求關(guān)系決定； 其二，物業(yè)稅的長效機(jī)制可以使房價(jià)下降。理由是：一個(gè)公平公正的物業(yè)稅體系可以加大物業(yè)在持有環(huán)節(jié)的成本，從而把投資/投機(jī)性需求壓縮到最低，進(jìn)而使投資性住房和普通住房需求基本趨向平衡。從長效看，物業(yè)稅能夠平緩或解決結(jié)構(gòu)性矛盾，是有利于房價(jià)下降到理性層面的； 其三，開征物業(yè)稅，難按房價(jià)“牛頭”。稅收作為平衡經(jīng)濟(jì)的杠桿，其作用不是萬能的，利用稅收手段把房價(jià)降下來恐怕預(yù)期過高。因?yàn)橹灰康禺a(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系不合理，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，利益使然，增加的相關(guān)稅負(fù)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中由消費(fèi)者承擔(dān)。因此，對(duì)于通過稅收的方式恐怕難以按下房價(jià)“牛頭”，相反，甚至有可能導(dǎo)致房價(jià)上漲。 至此，物業(yè)稅與房價(jià)關(guān)系問題的實(shí)質(zhì)在于物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的影響到底有多大的問題，而不是對(duì)房價(jià)的跌漲起作用的問題。物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的影響固然存在，但不能根本改變或左右房價(jià)。物業(yè)稅開征對(duì)房價(jià)影響“跌漲說”，或許只能算是一種推斷與猜想。未來到底如何，尚拭目以待。 看物業(yè)稅如何作用于房價(jià) 物業(yè)稅作為一種稅制改革，就是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征的設(shè)想。物業(yè)稅開征改變的是目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運(yùn)行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費(fèi)并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與贈(zèng)予”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本，同時(shí)針對(duì)土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%檔稅率，保留其余三檔稅率。在具體實(shí)施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒有市場(chǎng)平均價(jià)格的，以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，確定具體的適用稅率。 開征物業(yè)稅未必會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的上升或下跌，或者說對(duì)房價(jià)的影響沒有直接的因果關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)兩方面因素影響。從微觀看，房價(jià)的變化取決于供求關(guān)系的變化，從宏觀看，房價(jià)仍然受到稅收調(diào)節(jié)的影響。推出物業(yè)稅對(duì)房價(jià)影響到底幾何，應(yīng)該取決于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在市場(chǎng)壟斷程度很高的情況下推出物業(yè)稅，開發(fā)商在市場(chǎng)力量的影響下，可能會(huì)提高房價(jià)。壟斷程度越高，將物業(yè)稅轉(zhuǎn)移到房價(jià)中的程度越高。市場(chǎng)的競(jìng)爭程度越高，開發(fā)商將物業(yè)稅轉(zhuǎn)移到房價(jià)的程度則越低。在房價(jià)真正反映成本的前提下，成本提高就會(huì)帶來房價(jià)的上升。如果房價(jià)沒有反映真實(shí)成本，則不會(huì)帶來房價(jià)的上升。 物業(yè)稅或?qū)⑵揭址績r(jià) 物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的影響，絕不是通過簡單的計(jì)算公式甚至憑邏輯推斷可以得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費(fèi)者節(jié)約和理性消費(fèi)，進(jìn)而抑制對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為。這才是物業(yè)稅最重要的功能。這也符合稅制作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)平衡的“杠桿作用”所在。 物業(yè)稅與房價(jià)跌漲之爭，一直伴隨著物業(yè)稅話題而始終存在并可能還將繼續(xù)下去。也許，與其說物業(yè)稅PK房價(jià)，不如說是投機(jī)需求與理性消費(fèi)的市場(chǎng)博弈。不可否認(rèn)的是，物業(yè)稅的這一分期征收的轉(zhuǎn)換特征，不但能夠減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡稅負(fù)，而且還能降低消費(fèi)者購房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。 盡管如此，物業(yè)稅開征對(duì)房價(jià)跌漲的影響何去何從，仍然需要由市場(chǎng)來驗(yàn)證和厘定。畢竟，影響價(jià)格的因素太多，況且現(xiàn)行房價(jià)是否真實(shí)體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值也尚存疑問。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是甄別謬論的有效方法。 □ 焦點(diǎn)之二：物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？ 物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？這或許只是一個(gè)偽問題。物業(yè)稅作為稅制改革，只是對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行優(yōu)化整合和改進(jìn)完善，“改革”不是“革命”，物業(yè)稅需要完成的重要任務(wù)之一，就是尋找一個(gè)趨近完美的調(diào)整市場(chǎng)各方利益的“平衡點(diǎn)”。 “物業(yè)稅”成為當(dāng)下被頻頻提及的“熱詞”，可追溯到2003年十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》�！稕Q定》指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！币皇て鹎永耍飿I(yè)稅一夜之間成為民眾關(guān)注和議論的焦點(diǎn)，被理論界、實(shí)業(yè)界、地方政府和百姓廣泛討論并倍受爭議，有關(guān)物業(yè)稅的每一則消息也都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)各方的激辯。 禍福之說是偽問題 物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？太多的焦慮、擔(dān)心、質(zhì)疑以及爭論無時(shí)無刻不牽動(dòng)著億萬人的心。政府如是，開發(fā)商如是，百姓更如是。物業(yè)稅開征話題對(duì)全社會(huì)影響之一斑，由此可見深廣。毋庸置疑，物業(yè)稅作為稅制改革的重要內(nèi)容，開征是必然的，只是在具體操作技術(shù)層面尚須假以時(shí)日。誠然，物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體各方而言，不是“救命稻草”或“殺手锏”，它只作為一種更為科學(xué)和合理的稅制而存在。起到的也是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)平衡的“杠桿”作用，借稅收手段調(diào)整貧富差距進(jìn)而調(diào)整社會(huì)公平�；蛟S，從本質(zhì)上去解讀物業(yè)稅的功能作用和意義，從物業(yè)稅立法基礎(chǔ)層面上來看待物業(yè)稅，能更好的為物業(yè)稅正本清源以明視聽。 物業(yè)稅的立法和開征，和其他任何法律、制度的建立、實(shí)施一樣，都需要一個(gè)合乎情理和法理基礎(chǔ)的前提與條件。物業(yè)稅作為重要的稅制改革，也必有其前提條件，但“改革”不是“革命”，改革更在乎修正、改進(jìn)和優(yōu)化，而不是推翻重來。物業(yè)稅最終要在給地方財(cái)政作出貢獻(xiàn)的同時(shí)，還要盡量多地為社會(huì)公眾帶來利好，也要盡可能地保障普通市民尤其是城市中低收入群體實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的生活夢(mèng)想。即有效抑制不合理、不適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)性住房消費(fèi)行為，較好地調(diào)節(jié)貧富不均體現(xiàn)社會(huì)公平，從而使物業(yè)稅起到其存在的價(jià)值所在。物業(yè)稅作為稅制改革的主要內(nèi)容，并不為房價(jià)而來，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果尚不能確定，但是對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展一定是有益的。 物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？這或許只是一個(gè)偽問題。 尋求“平衡”之道 曾任美國首席大法官的約翰•馬歇爾說：“征稅的權(quán)力事關(guān)毀滅的權(quán)力�！惫舱叩墓�、透明和公開是其生命。因此，與千家萬戶億萬民眾之切身利益緊密相關(guān)的物業(yè)稅，首先應(yīng)該要充分從國情出發(fā)，廣泛地立足于民意。在進(jìn)行深入、詳盡、客觀地取得民意調(diào)研之后，才可以制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。一個(gè)缺乏民意基礎(chǔ)和脫離國情的制度政策，終歸是一個(gè)不科學(xué)的政策。職能部門要利用媒體為宣傳介質(zhì)，向全社會(huì)大范圍、長時(shí)間宣傳物業(yè)稅相關(guān)知識(shí)，使更多的民眾對(duì)物業(yè)稅有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，再廣泛征求社會(huì)各界尤其是普通百姓對(duì)物業(yè)稅的意見，經(jīng)典型地區(qū)試點(diǎn)并取得經(jīng)驗(yàn)修正后再全面推廣，這也許是較為符合現(xiàn)實(shí)國情與立足民意的方法。物業(yè)稅開征，最重要的就是實(shí)施調(diào)整功能，體現(xiàn)社會(huì)公平原則，不能因物業(yè)稅而“誤傷”了大多數(shù)普通老百姓的利益。 要做到這一點(diǎn)，當(dāng)然不僅僅是立足國情和民意能解決問題的，更重要的也最困難的還有征管技術(shù)上的問題。物業(yè)稅改革，意味著物業(yè)稅并不是一個(gè)革命性的、嶄新的稅種。“改革”不是“革命”，只是對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行優(yōu)化整合和改進(jìn)完善。2003年10月，在中共十六屆三中全會(huì)的公報(bào)中關(guān)于物業(yè)稅時(shí)指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！遍_征物業(yè)稅的同時(shí)，要相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費(fèi)，是有關(guān)系的。因此，物業(yè)稅開征應(yīng)該做到脈絡(luò)清晰，新老劃斷，讓納稅人明白整合、新增和取消了哪些稅收，以不增加普通百姓稅負(fù)和明明白白納稅，才是物業(yè)稅的正本清源之道。 概而述之，開征物業(yè)稅在各種稅、費(fèi)和地租（土地出讓金）之間，尋找一個(gè)趨近完美的“平衡點(diǎn)”避免重復(fù)征稅，是物業(yè)稅需要完成的一個(gè)非常重要的任務(wù)。在這個(gè)“平衡點(diǎn)”建立之后，還得區(qū)分對(duì)待，畢竟物業(yè)稅鎖定的對(duì)象不應(yīng)是占大多數(shù)的中低收入階層，而應(yīng)該是擁有多套房屋以及囤積房源伺機(jī)謀取高額利潤的投機(jī)型消費(fèi)者。唯其如此，物業(yè)稅在給地方財(cái)政作出貢獻(xiàn)的同時(shí)，才有可能給更多的社會(huì)公眾帶來更寬泛的利好，才有可能在保障普通市民尤其是城市中低收入人群有房住的同時(shí)，又能有效抑制投機(jī)性住房消費(fèi)行為，從而使物業(yè)稅起到其存在的價(jià)值所在。 □ 焦點(diǎn)之三：土地出讓金，物業(yè)稅不能承受之重？ 物業(yè)稅可否取代土地出讓金？地租、稅、費(fèi)在理論和實(shí)踐上的不同基礎(chǔ)、依據(jù)和作用，決定了開征物業(yè)稅不能也不應(yīng)當(dāng)取消出讓金。相反，物業(yè)稅對(duì)土地市場(chǎng)交易提出了更公開、公平和公正，價(jià)格更明確的要求。 一直以來，“土地出讓金由一次性征收改為從物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價(jià)下降”的說法在社會(huì)上流傳甚廣，并一度讓公眾對(duì)房價(jià)下降充滿期待。但從最近的一些消息來看，事實(shí)并非如此。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員以及部分權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)人士，均不約而同對(duì)此作出了澄清和分析、解讀——結(jié)果告訴我們：開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金。土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收，沒有可行性，以稅代租（地租，即土地出讓金），當(dāng)成為物業(yè)稅不能承受之重。 “以稅代租”的邏輯 始于2003年的新一輪稅制改革，要點(diǎn)是在1994年確立的分稅制框架下，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中一項(xiàng)重要改革，是完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而出臺(tái)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組的物業(yè)稅，便是出于為地方政府設(shè)置主體稅種的一種考慮。 基于大眾對(duì)房價(jià)下降的美好愿望，“土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收，房價(jià)因此會(huì)大幅下降”的說法被廣泛地傳播并令人充滿期待。不妨來看看這一說法的邏輯：物業(yè)稅是借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開征物業(yè)稅后，將把以往一次性交納的相應(yīng)年限的土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，改成按年分期收取，即把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。這樣，房價(jià)中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費(fèi)，就變?yōu)樵诜慨a(chǎn)保有階段逐年繳納。這樣做到好處在于：土地出讓金納入物業(yè)稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短期行為，減少對(duì)土地的濫用，同時(shí)可為地方政府提供更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財(cái)政來源；開征物業(yè)稅所引起的一次性房價(jià)降低，有利于中低收入消費(fèi)者購房；物業(yè)稅將消費(fèi)者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付，加上未來的多次較小額支付，也有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定等。但“物業(yè)稅出臺(tái)后房價(jià)會(huì)降低”的說法，是基于物業(yè)稅改革初期政府部門的宣傳與說明。而這個(gè)宣傳并未強(qiáng)調(diào)出臺(tái)物業(yè)稅的最主要的目的——其實(shí)是為地方政府設(shè)置一個(gè)支柱性稅源。 “以稅代租”的做法到底和不合理？有沒有可行性？專家認(rèn)為，物業(yè)稅和土地出讓金是兩種不同性質(zhì)的事物，不可以混淆租、稅、費(fèi)三者的作用功能。由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯(cuò)誤的，沒有可操作性。 物業(yè)稅取代土地出讓金利弊反思 專家認(rèn)為，國家作為土地所有者，把最多70年的土地使用權(quán)讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金（地租）。因此，土地出讓金準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。而物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。土地出讓金由取得土地使用權(quán)者支付，物業(yè)稅則由不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主繳納。兩者不僅支付主體不同，資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉(zhuǎn)化。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級(jí)市場(chǎng)出讓土地將失去依據(jù)，土地則不再存在市場(chǎng)和交易而重回劃撥的歷史。取消土地出讓金真正的最大受益者最后是開發(fā)商，取消土地出讓金只會(huì)形成投資門檻降低和開發(fā)成本降低，給予開發(fā)商的是更大的博弈游戲的空間。追求企業(yè)利潤最大化的房地產(chǎn)商，是否會(huì)主動(dòng)將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者？房價(jià)是否能夠應(yīng)聲下降？這個(gè)問題不得而知。 如果“以稅代租”，會(huì)給消費(fèi)者又能帶來什么影響呢？很顯然，“買得起供不起”將成為消費(fèi)者的最大苦衷，從而增加消費(fèi)者的居住成本和置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。工薪階層購房普遍采取按揭方式，提前消費(fèi)帶來的供樓負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，如果出現(xiàn)樓價(jià)和利率的大幅波動(dòng)，隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)斷供的危險(xiǎn)。物業(yè)稅盡管降低了購房的門檻，卻更加加重供樓和稅負(fù)的負(fù)擔(dān)，難免會(huì)造成供不起樓、納不起稅的普遍現(xiàn)象，“以稅代租”除了增加金融和樓市的風(fēng)險(xiǎn)之外，還會(huì)給社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素。 再從政府角度來看“以稅代租”。物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會(huì)使政府目前的財(cái)政收入大幅減少，這將會(huì)使政府改善公共服務(wù)和建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。土地出讓收入是地方財(cái)政收入的重要組成部分，對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)起到了非常積極的作用。一旦將土地出讓金以物業(yè)稅的形式分期支付，地方財(cái)政收入將會(huì)受到很大影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也可能因此放緩。對(duì)于一個(gè)城市而言，地方政府是否愿意承擔(dān)和接受這種犧牲尚未可知。 土地出讓市場(chǎng)將更完善 如前所述，土地出讓金納入物業(yè)稅一并征繳的設(shè)想既缺乏理論依據(jù)，也缺乏實(shí)踐可能，對(duì)政府、消費(fèi)者和開發(fā)商等各方面都沒有益處，故而沒有可行性。地租（土地出讓金）、稅、費(fèi)在理論和實(shí)踐上均有不同的理論基礎(chǔ)、依據(jù)和作用，不能互相替代。開征物業(yè)稅而取消土地出讓金，政府將失去分配土地資源的依據(jù)，如果無償分配土地則土地將不再成為財(cái)產(chǎn)，而土地不成為財(cái)產(chǎn)，則土地使用者無法將其作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，必然導(dǎo)致更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果土地?zé)o價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)稅計(jì)征更無從談起。對(duì)消費(fèi)者的影響則在于加重了供樓和稅負(fù)負(fù)擔(dān)，容易形成“買房容易養(yǎng)房難”的尷尬局面。開發(fā)商方面則遭遇拿地困境或土地被壟斷在少數(shù)人手中，形成被浪費(fèi)或?yàn)E用的局面。 因此，物業(yè)稅和土地出讓金是完全不同的范疇，依據(jù)不同，解決的問題也不同，開征物業(yè)稅并不能也不應(yīng)當(dāng)取消出讓金。相反，在開征物業(yè)稅的同時(shí)，更要求土地市場(chǎng)充分發(fā)展，交易更加公開、公平和公正，要求土地價(jià)格（土地出讓金）更明確。財(cái)政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局的一致看法表明，未來開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金，在開征物業(yè)稅的同時(shí)，土地出讓金仍應(yīng)單獨(dú)交納。且征收土地出讓金的政策會(huì)更加明確，土地出讓金收支管理也會(huì)更加得到強(qiáng)化。2006年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權(quán)出讓收入的范圍，要求加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。同時(shí)，對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。 □ 焦點(diǎn)之四：抑制投機(jī)需求還是遏制“土地財(cái)政”？ 物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的抑制作用顯而易見，而且是從建立長效機(jī)制出發(fā)的，而非短視的。對(duì)改變地方政府在土地出讓上的行為方式，也將積極作用于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與促進(jìn)社會(huì)和諧。 投機(jī)性需求遭遇物業(yè)稅 物業(yè)稅作為針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅負(fù)，征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。由此可以看出，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有物業(yè)的成本，對(duì)投資意愿與投機(jī)性需求的抑制作用較大。物業(yè)稅的出臺(tái)，對(duì)當(dāng)下投機(jī)性需求旺盛的樓市是有著積極作用的，將標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范。 從我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制來看，各環(huán)節(jié)的稅種并不在少數(shù)，有土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、營業(yè)稅等數(shù)十種。但在這些稅種中，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種相對(duì)較少。而物業(yè)稅屬于保有環(huán)節(jié)的稅種，一方面物業(yè)稅開征可以對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收起到調(diào)節(jié)分配的作用，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，開征物業(yè)稅有利于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假需求。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的虛假需求一定程度上刺激了房產(chǎn)交易價(jià)格的非理性上漲，其中一個(gè)原因在于現(xiàn)行稅制存在房地產(chǎn)保有階段課稅少、負(fù)擔(dān)輕的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的增值部分全部流入房產(chǎn)保有者手中，極易導(dǎo)致投機(jī)炒作行為的發(fā)生。開征物業(yè)稅后，投資者在沒有轉(zhuǎn)讓前每年必須承擔(dān)物業(yè)稅，增加了房產(chǎn)保有階段的負(fù)擔(dān)。對(duì)于以投機(jī)為購房目的的投資者來說，持有成本較大增加，利潤空間減少，必然使之謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。國家推出物業(yè)稅，無疑是希望借此起到穩(wěn)定房價(jià)、限制房產(chǎn)投機(jī)、調(diào)節(jié)貧富差距等調(diào)整經(jīng)濟(jì)平衡的“杠桿”作用。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，房價(jià)高企的動(dòng)力在于投資性購房需求過于旺盛，即供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性矛盾。近年來，國家宏觀調(diào)控在加大中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)的同時(shí)，更多著眼于控制和抑制投機(jī)性需求。提高住房首付款比例、調(diào)高第二套或以上住房的房貸利率等政策，影響最大的就是投資性購房需求。但這些調(diào)控政策主要還是集中在打擊短期投資行為上，而物業(yè)稅開征，則加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而從長遠(yuǎn)上進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)需求的抑制。 地方政府工作重心與行為方式的變化 不可否認(rèn)，土地作為地方政府手中最大的可以自由支配的經(jīng)濟(jì)資源，成為政府財(cái)政支出的重要保障，“土地財(cái)政”作為一種新型的政府運(yùn)行模式近年在全國得以廣泛開展。與稅制改革前地方政府的財(cái)政收入來源主要是稅收相比，隨著稅制改革的深化，稅收在地方政府收入中的比重日趨下降。當(dāng)下“土地財(cái)政”及其帶來的效應(yīng)已經(jīng)被推崇到了“城市經(jīng)營”的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ礁叨�。地方政府的�?cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等是“土地財(cái)政”形成的關(guān)鍵原因，追求商業(yè)用地價(jià)值最大化不可避免地成為地方政府的自然邏輯。 在物業(yè)稅的諸多話題中，土地出讓問題是關(guān)聯(lián)地方政府的主要話題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為：物業(yè)稅開征，有望取消土地出讓金，以土地年租制代替批租制，將有效遏制地方政府“土地財(cái)政”的短期行為。 然而，在短期看來，地批得越快，地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴，其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。地方政府的“土地財(cái)政”政策實(shí)現(xiàn)了自身利益最大化，同時(shí)也產(chǎn)生了相應(yīng)的外部負(fù)面效應(yīng)，即降低居民福利和失地農(nóng)民問題越來越影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 目前我國實(shí)行的是土地批租制，國家享有土地的所有權(quán)，政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次性收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和（土地出讓金）。批租制的好處在于地方政府可以一次性收齊土地出讓金，投入到城市基礎(chǔ)建設(shè)中去。但是也存在著一定弊端，一次收齊地租在一定程度上導(dǎo)致了土地的價(jià)格過高，從而助長了房價(jià)的上漲，此外，還容易造成地方財(cái)稅收入的不平衡。土地年租制與土地批租制相比較，主要區(qū)別體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金。二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調(diào)整土地的租值，這樣政府還可以享受土地的增值收益，也利于租賃者隨時(shí)調(diào)整投資方案，避免出現(xiàn)閑棄土地。物業(yè)稅的開征，將改變以往一次性付清土地出讓金行為，而改成按年分期上繳，即以土地年租制代替批租制。這樣一來，不僅政府可以從中獲得可觀的土地增值收益，同時(shí)以稅收的形式將稅款直接納入國庫，地方政府的批地沖動(dòng)將會(huì)得到相應(yīng)的遏制。事實(shí)上，在物業(yè)稅開征后，政府每年通過物業(yè)稅獲得土地收益，土地出讓金也就名存實(shí)亡了。 綜上所述，物業(yè)稅開征，對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求和遏制地方政府“土地財(cái)政”都是起積極作用的。對(duì)抑制投機(jī)性消費(fèi)需求的意義甚至是著眼長遠(yuǎn)的，而非短視的。對(duì)地方“土地財(cái)政”的遏制，也對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧起穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展起著不可忽視的積極作用。 □ 焦點(diǎn)之五：動(dòng)搖市場(chǎng)基礎(chǔ)還是規(guī)范樓市？ 物業(yè)稅開征所要解決的問題，無不觸及房地產(chǎn)業(yè)核心。物業(yè)稅開征解決這些問題的過程，同時(shí)也是規(guī)范新樓市的過程。物業(yè)稅之于樓市的作用在于有破有立，先破后立。 物業(yè)稅開征勢(shì)在必然 與物業(yè)稅開征相關(guān)聯(lián)且關(guān)系重大的方方面面已然很多，物業(yè)稅開征將帶來的影響可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。從眾多受影響的方面來看，物業(yè)稅改革作為稅制改革，除了對(duì)普通百姓的投資置業(yè)甚至日常生活產(chǎn)生影響之外，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行市場(chǎng)基礎(chǔ)和未來發(fā)展格局產(chǎn)生的震蕩，恐怕也不在其次。物業(yè)稅給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響和變革是無法避免的，動(dòng)搖市場(chǎng)基礎(chǔ)還是規(guī)范樓市？混亂終結(jié)還是瘋狂開端？又是一個(gè)眾說紛紜，莫衷一是的焦點(diǎn)問題。但不可否認(rèn)的是，物業(yè)稅作為一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變革的信號(hào)，對(duì)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的影響是必然的，也是巨大的。 很顯然，物業(yè)稅是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)稅負(fù)，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康和持續(xù)發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)獲得良性發(fā)展的重要條件。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施有效的調(diào)控具有必要性和重要性。此外，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)中各種因素的變化也使物業(yè)稅的出臺(tái)成為一種必然。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在稅費(fèi)繁雜，費(fèi)多稅少等不合理的現(xiàn)象和房地產(chǎn)流通、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不均衡，房地產(chǎn)的稅費(fèi)集中在流通交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)成本低，不利于發(fā)揮稅收對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用等問題的存在，也是開征物業(yè)稅的客觀要求。 破與立存在的問題 物業(yè)稅開征，是動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)還是規(guī)范樓市？筆者認(rèn)為，這一爭議的實(shí)質(zhì)其實(shí)就是物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用分析。物業(yè)稅加強(qiáng)對(duì)物業(yè)持有環(huán)節(jié)課稅，按照“誰占有誰付出代價(jià)”而且過分占有應(yīng)該付出懲罰性代價(jià)的道理，將有助于調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。開征物業(yè)稅可以讓房屋回歸到滿足自住、保障基本消費(fèi)的功能上來，對(duì)于遏制炒房、非居住需要的投資性投機(jī)性需求起較大的作用。從這一點(diǎn)上可以明顯看出了政府將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的信號(hào)。開征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財(cái)政”。因此，物業(yè)稅是作為不同于當(dāng)前多從外部用力的調(diào)控政策，而是作為內(nèi)在的“穩(wěn)定劑”來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的。 筆者認(rèn)為，物業(yè)稅開征可能從根本上動(dòng)搖現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)，進(jìn)而改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局并推進(jìn)新的規(guī)范市場(chǎng)的建立。物業(yè)稅更有可能從“有破有立，先破后立”中去規(guī)范市場(chǎng)。而在這“破與立”的過程中，尚需解決好幾個(gè)方面的問題： 其一，與現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制的矛盾。如果按現(xiàn)在的思路實(shí)施物業(yè)稅，開發(fā)的門檻降低必然導(dǎo)致更多企業(yè)入市，如何監(jiān)管這些企業(yè)和如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)？這是問題的一個(gè)方面。再者，拿地成本大大降低，土地市場(chǎng)如何出讓土地，是繼續(xù)采用拍賣制還是制定新的土地出讓方式？ 其二，二元稅制和二元價(jià)格體制的矛盾。由于之前對(duì)于土地一直實(shí)行的是批租制，而由此產(chǎn)生的一系列收費(fèi)都是建立在批租制的基礎(chǔ)上的，對(duì)于這部分不動(dòng)產(chǎn)，直接收取物業(yè)稅是不可能的，此時(shí)的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營模式和老的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營模式會(huì)有差別，如何使得兩種稅制下的運(yùn)營模式盡可能減少?zèng)_突，將是物業(yè)稅改革過程中要解決的一個(gè)重要問題。 其三，物業(yè)稅改革還面臨不同房產(chǎn)如何計(jì)稅的問題。既有普通商品房，也有少量公房，既有經(jīng)濟(jì)適用住房，還有安置房和合作建房等等，對(duì)于不同類型房產(chǎn)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的制定，也是物業(yè)稅改革不容規(guī)避的問題。 其四，地方政府財(cái)政收入的問題。物業(yè)稅開征，城市政府立刻失去了很大一部分由“土地財(cái)政”帶來的財(cái)政收入來源，財(cái)政收入降低，市政配套建設(shè)問題就會(huì)凸現(xiàn)。市政工程建設(shè)將成為地方政府的又一新難題。因此，物業(yè)稅開征不可以不考慮新稅制與地方政府在利益上的矛盾與沖突。 從以上物業(yè)稅開征面臨的需要解決的問題可以看出，這些問題無疑都是觸及房地產(chǎn)業(yè)的核心問題，而這些問題的解決過程，同時(shí)也是新的規(guī)范市場(chǎng)建立的過程，誰又能否認(rèn)物業(yè)稅開征一方面動(dòng)搖了市場(chǎng)基礎(chǔ)，另一方面又規(guī)范了樓市新秩序呢？ |