| 當(dāng)物業(yè)遇上稅 |
| [編者按] 誠然，稅收制度作為規(guī)范國家和納稅人之間稅收分配關(guān)系的法律制度，在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中所產(chǎn)生的積極作用和意義是有目共睹和毋庸置疑的。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，所產(chǎn)生的經(jīng)濟效能不可估量，而稅制作為平衡經(jīng)濟發(fā)展的“杠桿”，對市場各利益主體所產(chǎn)生的平衡調(diào)整作用也顯而易見，且不可或缺。 就房地產(chǎn)業(yè)而言，所涉及的稅制品類更為繁多和復(fù)雜，房地產(chǎn)相關(guān)稅制深入到了房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及消費個體。個人所得稅、營業(yè)稅及其附加、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等等，不一而足。毫不夸張地說，房地產(chǎn)業(yè)到底涉及了哪些“稅”，不是一個平常人乃至專業(yè)人士所能系統(tǒng)備述的，而物業(yè)稅改革作為與房地產(chǎn)相關(guān)稅制的改革，在于統(tǒng)籌兼顧、整合優(yōu)化各相關(guān)稅種，使之更為科學(xué)合理和便于征管，以期更優(yōu)質(zhì)更高效地為社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。 加強對我國房地產(chǎn)稅收制度在建立與發(fā)展方面的認(rèn)識，是進(jìn)一步了解物業(yè)稅改革的前提。因此不妨先來熟悉我國目前房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)稅制的建立與發(fā)展的歷史，以期疏通對物業(yè)稅的認(rèn)知障礙。 □ 我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)稅制考 一、我國房地產(chǎn)稅制的建立 《孟子•滕文公上》曰:“夏后氏五十而貢”，《史記•夏本紀(jì)》曰:“自虞、夏時，貢賦備矣！”。從歷史的角度來看，稅負(fù)作為一種古老的經(jīng)濟政策，早已有之，自然，關(guān)于房屋的稅也自古有之。在新中國成立前后，尚未建立新的稅收政策時期，我國就存在有不同名目的房產(chǎn)稅、土地稅以及相關(guān)契稅、印花稅和所得稅。由此可見，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種，并不是新鮮事物，是有其歷史淵源的。 新中國成立后，在1950年1月，中央人民政府發(fā)布《全國稅政實施要則》，作為中國稅制起始的綱領(lǐng)性文件，確立了統(tǒng)一全國稅收制度、稅收政策的大政方針和出臺主要稅法的基本方案。其中確定了14種適用全國范圍的稅種，其中關(guān)于房地產(chǎn)的有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅（含營業(yè)稅和所得稅）、印花稅以及遺產(chǎn)稅。此外，各地普遍征收契稅，只有遺產(chǎn)稅尚未立法開征。 但自上世紀(jì)50年代中期開始，在生產(chǎn)資料所有制的社會主義改造完成以后，大部分房產(chǎn)屬國有或集體所有，土地流轉(zhuǎn)禁止，房屋產(chǎn)權(quán)變動征稅也日益縮小，因此，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅制在后來的30年內(nèi)幾乎形同虛設(shè)名存實亡。 ⊙ 鏈接一：房地產(chǎn)相關(guān)稅種建立探源 契稅 1950年4月，政務(wù)院發(fā)布并施行《契稅暫行條例》。該暫行條例的施行細(xì)則由各省、市根據(jù)本地區(qū)的實際情況自行制定，并報中央人民政府財政部備案。暫行條例規(guī)定：凡土地、房屋的買賣、典當(dāng)、贈與和交換，都應(yīng)當(dāng)憑土地、房屋所有證，并由當(dāng)事人雙方訂立契約，由承受人繳納契稅。但由于歷史的原因，1956年以后基本停征。 城市房地產(chǎn)稅 1951年8月，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》(1950年6月，第二屆全國稅務(wù)會議決定將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅，后來政務(wù)院又限定其在城市征收，所以定名為城市房地產(chǎn)稅)。該條例規(guī)定：城市房地產(chǎn)稅的納稅人為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或者承典人、代管人、使用人，征稅對象為規(guī)定的城市房地產(chǎn)。 工商業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅和工商稅 1950年1月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《工商業(yè)稅暫行條例》。該暫行條例中與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容為：從事租賃業(yè)和房地產(chǎn)代理業(yè)的納稅人，以其營業(yè)總收益額為計稅依據(jù)征收營業(yè)稅；以納稅人的所得額為計稅依據(jù)征收所得稅。同年12月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布修正以后的《工商業(yè)稅暫行條例》。該暫行條例規(guī)定了營造業(yè)、房地產(chǎn)買賣、租賃業(yè)、房地產(chǎn)代理等行業(yè)的適用稅率；所得稅改為21級全額累進(jìn)稅率，最低和最高適用稅率不變，各級稅率之間級距加大，實際稅負(fù)大幅減輕。 1958年稅制改革進(jìn)一步簡化稅制，將工商業(yè)稅中的營業(yè)稅與貨物稅、印花稅和商品流通稅合并為工商統(tǒng)一稅。1958年9月，第一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第101次會議審議并原則通過《中華人民共和國工商統(tǒng)一稅條例（草案）》。規(guī)定了從事建筑、安裝、租賃、代理購銷等業(yè)務(wù)的納稅人，以其業(yè)務(wù)收入為計稅依據(jù)征稅。 1972年3月，國務(wù)院批準(zhǔn)財政部報送的《關(guān)于擴大改革工商稅制試點的報告》和《中華人民共和國工商稅條例（草案）》，從1973年起全面試行。規(guī)定了集體建筑、安裝單位的適用稅率仍然為3%（當(dāng)時規(guī)定國營建筑、安裝企業(yè)不納稅），從事租賃、代理購銷等業(yè)務(wù)的納稅人適用稅率為5%。1973年的稅制改革，把國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的工商統(tǒng)一稅及其附加、城市房地產(chǎn)稅、車船使用牌照稅、鹽稅和屠宰稅合并為工商稅。 印花稅 1950年12月，政務(wù)院公布《印花稅暫行條例》。規(guī)定了印花稅以商事、產(chǎn)權(quán)憑證的書立人、領(lǐng)受人或者使用人為納稅人。直接涉及房地產(chǎn)的稅目主要包括：預(yù)定買賣不動產(chǎn)的契據(jù)；代理買賣不動產(chǎn)的契據(jù)；政府頒發(fā)的土地管理業(yè)執(zhí)照、土地所有權(quán)狀；典當(dāng)、質(zhì)押、買賣、轉(zhuǎn)讓或者承頂不動產(chǎn)的契據(jù)；土地使用權(quán)的契據(jù)；租賃不動產(chǎn)的契據(jù)等，適用稅率均為0.3%；授產(chǎn)、析產(chǎn)契據(jù)適用稅率為3‰。1958年稅制改革將印花稅并入工商統(tǒng)一稅。 二、改革開放以后的房地產(chǎn)稅制 十一屆三中全會以后，迎來的是經(jīng)濟體制改革和對外開放的形勢，房地產(chǎn)稅制也逐步得到了相應(yīng)改革：上世紀(jì)80年代初期恢復(fù)征收契稅；80年代后期對國內(nèi)單位、個人恢復(fù)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，并開征了耕地占用稅；90年代前期開征了土地增值稅；其他相關(guān)稅種也相繼實行了改革。 在1994年分稅制財政管理體制以前，房地產(chǎn)稅收的收入歸屬隨財政管理體制多次變化，或劃歸地方，或劃歸中央，或由中央與地方共享。1994年以后，我國實行了分稅制財政管理體制。目前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（從2000年起暫停征收）劃為地方政府固定收入；營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅則由中央與地方共享。 ⊙ 鏈接：改革后的房地產(chǎn)相關(guān)稅制 契稅 契稅恢復(fù)征收之初，仍然沿用1950年政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》。1997年7月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國契稅暫行條例》，政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》同時廢止。1993年以后，隨著房地產(chǎn)交易的迅速擴大，契稅收入逐年大幅度增長。 房產(chǎn)稅 根據(jù)1984年國務(wù)院批準(zhǔn)的國營企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1986年9月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。房產(chǎn)稅暫行條例僅適用于國內(nèi)單位和個人，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人仍然按照1951年政務(wù)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》納稅。由于按照原值征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍不大，且原值普遍偏低；出租的房產(chǎn)不多，且征收管理比較困難，房產(chǎn)稅的收入雖然有很大的增長，但與房地產(chǎn)價值和交易的增長并不協(xié)調(diào)。 耕地占用稅 為了合理利用土地資源，加強土地管理，保護(hù)農(nóng)用耕地，1987年4月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》。由于政府實行嚴(yán)格限制占用耕地的政策，耕地占用稅實行固定稅額標(biāo)準(zhǔn)且一直沒有調(diào)整，征收管理比較困難等原因，收入額偏少，增長也趨于緩慢。 城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)1984年國務(wù)院批準(zhǔn)的國營企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1988年9月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。由于城鎮(zhèn)土地使用稅實行固定稅額標(biāo)準(zhǔn)而沒有調(diào)整，收入額長期低迷，增長緩慢。 土地增值稅 1993年12月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。土地增值稅的收入額一直不多，但是由于房地產(chǎn)交易的迅速擴大和征收管理的加強，增長速度很快。1996年的收入僅為1.1億元，2004年達(dá)到75.0億元，8年間增長了67.2倍，平均每年增長22.9%。 其他關(guān)聯(lián)稅種 •營業(yè)稅 在1984年實施的稅制改革中，將工商稅分解為產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅和鹽稅。1984年9月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國營業(yè)稅條例(草案)》。1993年12月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。分別對從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)的納稅人；從事代理業(yè)、倉儲、租賃業(yè)的納稅人；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售建筑物和其他土地附著物的納稅人，根據(jù)不同的情況確立了相應(yīng)的適用稅率。 •城市維護(hù)建設(shè)稅 1985年2月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》。繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的國內(nèi)單位和個人，以其實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按照納稅人所在地實行差別稅率。1994年稅制改革以后，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人、計稅依據(jù)、稅率等方面的規(guī)定沒有改變。 •對內(nèi)資企業(yè)征收的所得稅 1984年9月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國國營企業(yè)所得稅條例（草案）》，規(guī)定國營企業(yè)所得稅的納稅人為實行獨立經(jīng)濟核算的國營企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)；1985年4月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國集體企業(yè)所得稅暫行條例》，規(guī)定集體企業(yè)所得稅的納稅人為獨立核算的集體企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)；1988年6月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國私營企業(yè)所得稅暫行條例》，規(guī)定私營企業(yè)所得稅的納稅人為城鄉(xiāng)私營企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)。1993年12月，國務(wù)院將上述3種企業(yè)所得稅與對國營企業(yè)稅后利潤征收的調(diào)節(jié)稅合并，發(fā)布《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》。規(guī)定企業(yè)所得稅的納稅人為國內(nèi)企業(yè)和其他組織，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)。 •對外資企業(yè)征收的所得稅 1980年9月，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)所得稅法》。1981年12月，第五屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國外國企業(yè)所得稅法》。1991年4月，第七屆全國人民代表大會第四次會議將上述兩部涉外企業(yè)所得稅法合并為《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》。明確外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人為外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)繳稅。外國企業(yè)沒有在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所，而有來源于中國境內(nèi)的利潤、租金等所得，或者雖然設(shè)立機構(gòu)、場所，但是上述所得與其機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，也應(yīng)當(dāng)繳納所得稅。 •對個人征收的所得稅 1980年9月第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國個人所得稅法》，1986年1月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城鄉(xiāng)個體工商業(yè)戶所得稅暫行條例》，1986年9月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國個人收入調(diào)節(jié)稅暫行條例》，1993年10月第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議頒布了《中華人民共和國個人所得稅法》，對個人所得稅征稅進(jìn)行了相應(yīng)的政策規(guī)定。 •印花稅 1988年8月國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國印花稅暫行條例》。明確了印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人。應(yīng)納稅憑證包括建設(shè)工程勘察設(shè)計、建筑安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)保險合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照等。計稅依據(jù)為應(yīng)納稅憑證所載金額或者應(yīng)納稅憑證件數(shù)，稅率分為比例稅率和定額稅率兩種。 •建筑稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 1983年9月國務(wù)院發(fā)布了《建筑稅征收暫行辦法》。明確了建筑稅的納稅人為從事自籌資金進(jìn)行基本建設(shè)投資和更新改造投資的單位(不含外資企業(yè))，征稅的資金包括國家預(yù)算外資金、地方機動財力、企業(yè)事業(yè)單位的自有資金、銀行貸款和其他自籌資金，以自籌基本建設(shè)的全部投資額和更新改造措施項目中建筑工程投資額為計稅依據(jù)。1991年4月，國務(wù)院將建筑稅改為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，發(fā)布了《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》。為了鼓勵投資，擴大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院的決定，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已經(jīng)從2000年起暫停征收。 •遺產(chǎn)稅 即對死者留下的遺產(chǎn)征稅。遺產(chǎn)稅有助于加強對遺產(chǎn)和贈予財產(chǎn)的調(diào)節(jié)，防止貧富差別過于懸殊。目前，開征遺產(chǎn)稅已列入我國稅制改革的議事日程，擬在適當(dāng)?shù)臅r候開征遺產(chǎn)稅。 從以上房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的稅制的建立和發(fā)展看來，稅，從來都是伴隨著房產(chǎn)的存在而存在的。言而總之，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅制，不外乎涉及土地使用、建設(shè)、企業(yè)所得、轉(zhuǎn)讓交易、出租、物業(yè)管理以及其他關(guān)聯(lián)合約產(chǎn)生的稅收。然而，如此龐大復(fù)雜的稅收結(jié)構(gòu)，自然難免有其弊端所在。從現(xiàn)實情況來看，這些弊端和毛病集中體現(xiàn)在：稅種數(shù)量偏多，設(shè)置又失合理性；稅權(quán)高度集中；部分稅收法規(guī)過于陳舊；部分稅種的計稅依據(jù)和稅率存在問題；稅負(fù)或偏重或偏輕有失公平等等。而房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展給房地產(chǎn)稅收帶來了更多新的問題，譬如房地產(chǎn)抵債、回租等涉及的稅收問題。此外，房地產(chǎn)市場管理本身欠規(guī)范，相關(guān)的稅收征管也欠嚴(yán)格，稅收流失的現(xiàn)狀比較嚴(yán)重。 物業(yè)稅開征的提出，應(yīng)對了房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，統(tǒng)一開征物業(yè)稅，無庸諱言的，對地方政府在土地出讓上行為方式的改變、平抑房價、改革當(dāng)前不合理的稅費以及有效防范金融風(fēng)險等諸多方面有著非凡的現(xiàn)實意義。盡管物業(yè)稅的開征將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場產(chǎn)生非常影響，但開征物業(yè)稅終究是不可逆轉(zhuǎn)的改革潮流，是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，也是歷史的必然。 □ 物業(yè)稅發(fā)展探源 一、什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅到底是個什么稅？這是一個必須弄明白的問題。物業(yè)稅，是我國香港地區(qū)的稱法，國外又稱財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅。該稅種主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而增加。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共產(chǎn)品的費用。 我國物業(yè)稅改革的基本框架是：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。 物業(yè)稅的開征，最大的影響在于它將對地方政府、房產(chǎn)消費者、投機需求等經(jīng)濟行為產(chǎn)生相應(yīng)的沖擊性影響。這也就是為什么物業(yè)稅成為全社會敏感話題的原因所在。 ⊙ 鏈接：我國物業(yè)稅議題回顧 2003年 2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費�！庇纱�，物業(yè)稅一詞進(jìn)入百姓視線并被廣泛關(guān)注和倍受爭論。 2004年 明確從現(xiàn)實的政策體制和市場環(huán)境來看，開征物業(yè)稅的條件尚未成熟。物業(yè)稅的開征很大程度上受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多種因素，開征周期最短在三四年以后。 2005年 2005年中國財稅論壇上，財政部長提出“十一五”將大力推進(jìn)稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項任務(wù)即是：逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。這一任務(wù)明確了物業(yè)稅的開征是不可逆轉(zhuǎn)的改革潮流。 2006年 2006年1月18日，國家稅務(wù)總局官員王力表示，開征物業(yè)稅條件尚欠成熟，物業(yè)稅最早“十一五”后期出臺。這位物業(yè)稅的開征周期提供了時間參考。 2007年 物業(yè)稅開征準(zhǔn)備工作步伐加快，爾后，“空轉(zhuǎn)”試點城市由6個增加到10個。物業(yè)稅話題再度成為學(xué)界、業(yè)界、政府和百姓的話題。 二、物業(yè)稅國際觀察 物業(yè)稅（Property Tax）本質(zhì)上是對不動產(chǎn)占有（不一定是所有）課征的財產(chǎn)稅，很多國家把它作為地方稅的主體稅種，因此也是比較成熟的稅種。世界多數(shù)發(fā)達(dá)國家都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費制度的建設(shè)，并取得了比較成功的經(jīng)驗。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)的稅制稅種，在稅費種類繁多、設(shè)置重復(fù)、稅負(fù)有失公允等方面，已經(jīng)越來越不適應(yīng)日益繁榮的房地產(chǎn)業(yè)和市場經(jīng)濟的發(fā)展了，物業(yè)稅的開征議題被提上日程，是稅制改革和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的必然趨勢。但物業(yè)稅于我國年輕的房地產(chǎn)業(yè)而言，又是存在有一定難度和障礙的，因此，了解、學(xué)習(xí)和適度借鑒國外物業(yè)稅稅制的操作模式和成功經(jīng)驗，對我國建立和完善物業(yè)稅稅制改革有著相應(yīng)的參考作用。 ⊙ 鏈接：國外物業(yè)稅典型稅制參考 •美國 美國的不動產(chǎn)稅歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。全美50個州除馬里蘭州外，一般均由地方政府征收，但各地方政府的稅率不一樣，平均在1%-3%之間。 美國二手房交易需繳稅主要體現(xiàn)在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅上。其中交易稅約2%，在交易時實現(xiàn)；遺產(chǎn)贈予稅只在物業(yè)作為遺產(chǎn)和被贈予時才征收，且限定對價值超過60萬美元和每次贈送價值超過100萬美元的物業(yè)征收；個人所得稅則實行超額累進(jìn)稅率，最低為15%，最高為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅。對于擁有產(chǎn)權(quán)1年的短期炒作買賣，賣方收入列為個人年度總收入，稅收比例可高至33%；而擁有1年以上產(chǎn)權(quán)即視為長期交易，出賣時繳稅約為20%，為防止偷稅漏稅，政府要求房地產(chǎn)代理過戶公司在辦理過戶時強制扣繳。 •加拿大 地稅（物業(yè)稅）的地產(chǎn)財政收入作為加拿大溫哥華的主要財政收入來源，約占總財政收入的58.4%。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價值（土地和房屋）的分別情況而按不同稅率征收，以此抑制貧富差距拉大，并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。溫哥華市政府對物業(yè)管理實施非常嚴(yán)格的要求，對房地產(chǎn)每年評估一次，評估由政府主持并負(fù)責(zé)評估費用。依據(jù)評估總價值征收地稅，根據(jù)不同用途的物業(yè)而征收相應(yīng)的稅負(fù)。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30%-50%。除此以外，不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人則以高稅率征收。 •法國 法國采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅，在這個名目下包括三類房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅依據(jù)是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業(yè)主繳納稅金，征稅依據(jù)是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。在上述三類房地產(chǎn)稅中，有兩類是由業(yè)主繳納，一類由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免�？梢妼τ诔鲎獾姆康禺a(chǎn)來說，其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。 •荷蘭 荷蘭的財產(chǎn)稅屬地方稅收，是地方政府為數(shù)很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產(chǎn)和某些動產(chǎn)，但主要是房屋，對許多土地有免稅規(guī)定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對象也包括個人住宅和營業(yè)用房。對營業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋全額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存的都給予減稅照顧。荷蘭對房屋使用者征收的房屋消費稅，納稅人是房屋的消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價值總和。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。 荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的凈值對營業(yè)用房有減免，而對個人住宅沒有。它的房屋消費稅甚至是世界上獨一無二的，這種稅收政策鼓勵業(yè)主將住房出租。另外，它還鼓勵低收入者出租房屋。 •意大利 意大利對房地產(chǎn)的稅收有：不動產(chǎn)稅，按照稅務(wù)評估價值的0.4-0.7%征繳；房地產(chǎn)投資收益稅，參照該國公司稅，按扣除合理費用后的收益的33%納稅；房地產(chǎn)交易稅，每筆固定額為504歐元，含登記印花費、納稅登記印花費、按揭貸款印花費。變動部分為：交易價格的7-15%繳納登記稅、1%繳納國稅、2%繳納按揭貸款稅。對買賣房地產(chǎn)股票的，課以0.14%的交易稅。 •德國 德國對房地產(chǎn)的相關(guān)稅制有：不動產(chǎn)稅，根據(jù)評估價值的1-1.5%征收；房地產(chǎn)投資收益稅，參照該國公司稅，按扣除合理費用后收益的25%納稅（含買賣房地產(chǎn)公司的股票）；交易稅，根據(jù)交易價格或評估價值的3.5%征收（含買賣房地產(chǎn)公司的股票）。 •比利時 比利時相關(guān)房地產(chǎn)稅制有：不動產(chǎn)稅，先評估其名義租賃價值，再根據(jù)地點每年分別征收名義租金的30-50%；房地產(chǎn)投資收益稅，參照公司稅，按扣除合理費用后收益的33.99%納稅，但不含買賣房地產(chǎn)股票；房地產(chǎn)交易稅，按照交易價格和市場價值兩者中高者的10%-12.5%納稅，對買入之后2年內(nèi)交易的，交易稅的36-60%退還，特定情況下的交易之后再轉(zhuǎn)賣，實施5%的交易稅，買賣房地產(chǎn)股票不適用此稅，但土地交易仍適用；房地增值稅，對于3年內(nèi)的新房，按出售價格的21%繳納增值稅，但從中退還裝修更新成本的增值稅，對于新房，一般來說，賣方愿意繳納增值稅而不失交易稅。出租收入不需繳納增值稅。 •中國香港 在香港，如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團并作出書面申請，則租金收入可視為公司營業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。 三、國外物業(yè)稅經(jīng)驗借鑒 1．物業(yè)稅是地方主體稅種和地方財政收入的主要來源 綜觀各國稅制，凡是實行分稅制的國家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種。在美國，物業(yè)稅從一開始就是州和地方政府的稅收，是各地方政府財政資金的支柱性來源。一般要占地方財政收入的50%-80%。其中主要來源于對房地產(chǎn)的征稅，約占財產(chǎn)稅收入的75%，其中來自于住宅的約占50%，企業(yè)不動產(chǎn)約占25%。20世紀(jì)90年代后，美國州政府稅收逐漸退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，基本上全部將物業(yè)稅留給地方政府，地方政府財政收入中約有85%-90%來自于物業(yè)稅。這樣做將地方政府的事權(quán)和財權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，另一方面有利于擴大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長的良性循環(huán)。 2．“寬稅基•少稅種•低稅率”是基本原則 寬稅基是指除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅外，其余的均要征稅。如美國房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。少稅種是指設(shè)置的稅收種類相對較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅和稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生；一方面又可以降低稅收征管成本和提高效率。低稅率即房地產(chǎn)（物業(yè)）稅率一般都較低，如目前美國各州和地方政府的平均稅率為1%-3%。在加拿大多倫多，2003年物業(yè)稅稅率為1%。 3．物業(yè)稅重視的是對物業(yè)的持有[保有]環(huán)節(jié) 如美國在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。而購置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對住宅實行各種減免和抵扣。強化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會刺激土地、房屋的經(jīng)濟供給和控制頻繁的交易活動的發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 4．優(yōu)惠之后再減免 美國對出售自用住房取得的收益給予豁免所得稅，對低收入者購房和租房給予稅收優(yōu)惠政策。對政府、宗教、教育、慈善等非營利性組織的物業(yè)免稅。所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。英國的家庭議會稅其優(yōu)惠主要針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠最高可達(dá)100%。 5．完善的物業(yè)價值評估體系 各國都成立有財產(chǎn)土地評估機構(gòu)，專門從事財產(chǎn)評估。為了確保及時準(zhǔn)確地做出評估，財產(chǎn)評估機構(gòu)都運用了衛(wèi)星照相與航空遙感技術(shù)，并與工商注冊等登記部門聯(lián)手，加強聯(lián)系和信息控制。評估局不僅掌握地區(qū)全部的土地房產(chǎn)資料，并且管理全部私人評估機構(gòu)，在必要的時候還可以委托私人評估機構(gòu)幫助評估。在工作和資料掌握上做到細(xì)致周全盡善盡美。美國各地方政府為了加強對物業(yè)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息包括所在地、稅號、財產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。而且對土地、房產(chǎn)的測繪，評估資料，各種變更情況，歷年價值變化，征稅等情況均采用計算機管理。 6．以立法保障稅制 澳大利亞地方政府對物業(yè)征稅有立法權(quán)。英國的稅收雖然都由中央立法，但地方政府擁有較大的管理權(quán)限，例如確定稅基、明確稅率等。法律也明確規(guī)定了對爭議的上訴和仲裁辦法。作為當(dāng)事人的評估局不僅有義務(wù)對原告提出的問題做出詳盡解釋，同時必須對評估失誤進(jìn)行修正，并將結(jié)果告知稅務(wù)部門，以便辦理退稅。 [說明：本節(jié)由參考整合相關(guān)資料匯編而成] |