| 2007年長沙市房地產(chǎn)市場環(huán)境問卷調(diào)查分析報(bào)告 |
| 長沙市房產(chǎn)研究中心 [作者]：申蝶 |
| 準(zhǔn)確了解市場參與各方對當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境情況的態(tài)度和判斷，對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，為此，長沙市房產(chǎn)信息中心、研究中心借助長沙第24屆房地產(chǎn)交易展示會進(jìn)行了此次房地產(chǎn)市場環(huán)境問卷調(diào)查活動。此次調(diào)研活動針對開發(fā)商和消費(fèi)者兩方面展開，由于他們在房地產(chǎn)市場中扮演不同的角色，設(shè)計(jì)了兩份不同的調(diào)查問卷。首先，我們分兩次在中國•長沙第24屆房地產(chǎn)交易展示會新聞發(fā)布會和展位競投現(xiàn)場對參會的開發(fā)商展開了問卷調(diào)查，共發(fā)放500份調(diào)查問卷，收回448份，回收率為89.60%，其中有效問卷397份，有效率為88.62%。在長沙第24屆房地產(chǎn)交易展示會的四天時間，對消費(fèi)者展開了問卷調(diào)查，調(diào)研地點(diǎn)設(shè)在紅星國際會展中心二樓的信息中心網(wǎng)上房展展區(qū)，采用填問卷表免費(fèi)贈閱《長沙樓市》的方式進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，調(diào)查對象為房交會的參觀者。共發(fā)放8000份調(diào)查問卷，收回6755份，回收率為84.44%，有效問卷為5790份,有效率為85.71%。 一、長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 （一）房地產(chǎn)市場泡沫的認(rèn)知度 圖1 房地產(chǎn)市場泡沫的認(rèn)知度 針對當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫，必須加以調(diào)控；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)市場盡管存在一些問題，但不能說就是出現(xiàn)了泡沫。調(diào)查結(jié)果顯示，50.00%的開發(fā)商認(rèn)為長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫，應(yīng)重視房地產(chǎn)泡沫給經(jīng)濟(jì)社會帶來的負(fù)面影響；28.57%的開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場還沒有產(chǎn)生泡沫，房地產(chǎn)熱并沒有超出警戒線；21.43%的開發(fā)商不能確定市場是否存在泡沫。 （二）房價居高不下的原因 圖2 房價居高不下的原因 房價的居高不下，讓越來越多的老百姓只能望房興嘆，雖然工資也在增長，但遠(yuǎn)不及房價的增長速度，居民購房能力正在下降。分析長沙房價上漲較快的首要原因，歸結(jié)于居民購房需求旺盛的開發(fā)商比例最大，占47.14%，市場供不應(yīng)求帶來房價上升；認(rèn)為第二個原因是供給成本增加的最多，占35.71%，土地成本、建材成本、稅費(fèi)等的增加使得開發(fā)成本上升，房價必然上漲；第三個原因選擇市場預(yù)期的最多，占28.57%，由于對住房價格繼續(xù)上漲的預(yù)期，存在著以投資的形式購買住房的需求，也形成了對價格的推動。 二、房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 （一）“90m270%”住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求的關(guān)系 圖3 “90m270%”住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求的關(guān)系 為了貫徹“國六條”的基本精神，長沙市“十一五住房建設(shè)規(guī)劃”中提出：“十一五”期間，確保年度新審批、新開工的商品住宅總面積中，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）面積所占比重達(dá)到70%以上。針對這項(xiàng)住房結(jié)構(gòu)調(diào)控措施，52.86%的開發(fā)商認(rèn)為該比例與市場需求不相一致，90m2以上市場需求仍然占據(jù)相當(dāng)比例，市場對大戶型的需求依然旺盛；30.00%的開發(fā)商認(rèn)為該比例與市場需求相符合，政策的出臺能激發(fā)大部分中低收入者的購房需求，讓更多的人買得起房；還有17.14%的開發(fā)商不能確定該比例是否與市場需求相一致，比例設(shè)置是否合理需要通過市場進(jìn)一步驗(yàn)證。 （二）加息對房價的影響 圖4 加息對房價的影響 自2007 年12月21日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。此次加息是自2004年10月以來的第10次加息，今年以來的第六次加息。25.71%的開發(fā)商認(rèn)為，由于目前大部分開發(fā)企業(yè)主要依靠銀行貸款投資，節(jié)節(jié)攀升的利率使得貸款成本出現(xiàn)了明顯上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，必然引起房價上漲；37.14%的開發(fā)商表示，央行連續(xù)幾次加息能夠平抑快速上漲的房價；只有2.86%的開發(fā)商認(rèn)為持續(xù)加息會緊縮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資、市場交易的景氣度下降，房價下跌；還有34.29%的開發(fā)商不能確定加息對房價的影響，有待繼續(xù)觀望。 從消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果來看，30.02%的消費(fèi)者認(rèn)為加息會使開發(fā)商將增加的成本轉(zhuǎn)移到房價上，引起房價上漲；48.26%的消費(fèi)者認(rèn)為加息在一定程度上會降低購房者的購買力，打壓投機(jī)和抑制投資性需求，從而間接抑制房價的漲幅速度；8.55%的消費(fèi)者表示加息會使房價下跌；13.17%的消費(fèi)者不確定房價的走勢。 （三）提高首付比例對購房者的影響 圖5 提高首付比例對購房者的影響 為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。對于這一規(guī)定，55.47%的消費(fèi)者認(rèn)為首付款比例一般，不會給購房造成大的壓力；32.19%的消費(fèi)者認(rèn)為較高，提高首付款比例在一定程度上增加了購房壓力；只有4.41%的消費(fèi)者認(rèn)為首付款比例過高。 （四）住房保障措施的最佳選擇 圖6 住房保障措施的最佳選擇 長沙市的住房保障工作自1998年啟動以來，已形成多層次的保障體系，解決了很大一部分中低收入家庭的住房困難問題，還在國內(nèi)率先成立了住房保障工作局。從圖6可知，39.61%的消費(fèi)者認(rèn)為最好的住房保障措施是多建經(jīng)濟(jì)適用房，28.30%的消費(fèi)者認(rèn)為應(yīng)該多建廉租房，18.61%的消費(fèi)者認(rèn)為最好的措施是發(fā)放租賃補(bǔ)貼，13.48%的消費(fèi)者希望政府允許集資合作建房。 （五）房地產(chǎn)市場管理秩序評價 圖7 房地產(chǎn)市場管理秩序評價 在房地產(chǎn)市場，要營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，房地產(chǎn)主管部門發(fā)揮著重要的作用。從圖7可知，開發(fā)商普遍認(rèn)為長沙市房地產(chǎn)主管部門對房地產(chǎn)市場秩序管理比較到位，占62.86%，不過，認(rèn)為市場秩序管理很到位的比例不高，僅占4.29%；認(rèn)為市場秩序管理不到位的比例也較高，占到32.86%。 53.45%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場秩序管理比較到位，也只有5.50%的消費(fèi)者認(rèn)為市場秩序管理很到位；39.76%的消費(fèi)者認(rèn)為市場秩序管理不到位，還有1.30%的消費(fèi)者認(rèn)為市場秩序管理越位。 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 （一）投資房地產(chǎn)的主要因素 圖8 投資房地產(chǎn)的主要因素 房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱。在一定的條件下，投資環(huán)境因素對房地產(chǎn)投資的成敗起著關(guān)鍵的作用。促使開發(fā)商在長沙投資房地產(chǎn)的主要因素調(diào)查中，其中首要因素選擇經(jīng)濟(jì)環(huán)境的最多，占54.29%，近幾年來，長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展空間和升值潛力，吸引了不少本地及外來企業(yè)；第二個因素選擇政策環(huán)境的最多，占40.00%，在全國的大環(huán)境中，長沙市對房地產(chǎn)業(yè)的政策比較寬松，積極扶持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，出臺了許多優(yōu)惠政策，增強(qiáng)了投資者的信心；第三個因素選擇資源環(huán)境的最多，占35.71%，比如土地和人才資源方面，一線城市的土地資源日益稀缺，長沙城市化卻在加速發(fā)展，還儲備了大量的房地產(chǎn)專業(yè)人士，能為房地產(chǎn)行業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了技術(shù)、咨詢服務(wù)。 （二）商品房開發(fā)稅費(fèi)的影響程度 圖9 商品房開發(fā)稅費(fèi)的影響程度 除土地費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)，也是影響開發(fā)商實(shí)際可獲取的純收入的重要因素。調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為長沙市目前商品房開發(fā)過程中稅費(fèi)高的開發(fā)商合計(jì)占比75.72%，其中，超過半數(shù)（占61.43%）認(rèn)為稅費(fèi)偏高，房地產(chǎn)稅費(fèi)占開發(fā)商的成本比例偏大，而且各種稅費(fèi)是在開發(fā)前期投入的，開發(fā)商承受的資金壓力較大；只有1.43%認(rèn)為商品房開發(fā)過程稅費(fèi)偏低，沒有開發(fā)商認(rèn)為稅費(fèi)很低；還有22.86%的開發(fā)商持居中態(tài)度，認(rèn)為稅費(fèi)一般，不會帶來太大的壓力，表明能夠接受現(xiàn)行的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （三）投資整體環(huán)境評價 圖10 投資整體環(huán)境評價 評價一個城市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的優(yōu)劣，要綜合考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、社會環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等各個方面的因素，優(yōu)越的投資環(huán)境是各個因素協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。從圖10可知，七成開發(fā)商對長沙市房地產(chǎn)市場投資整體環(huán)境評價好，認(rèn)為投資整體環(huán)境很好的占12.86%，較好的占57.14%，正是由于長沙市優(yōu)越的房地產(chǎn)整體投資環(huán)境，使得越來越多的人從事房地產(chǎn)開發(fā)，投資隊(duì)伍不斷壯大；三成開發(fā)商認(rèn)為投資整體環(huán)境一般，還有進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化的空間。 （四）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期 圖11 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，項(xiàng)目從拿到地到首次開盤短則1~2年，長則4~5年。從圖11可知，一個項(xiàng)目的開發(fā)周期主要集中在1年半、2年兩個時間段，分別占比41.43%、31.43%，開發(fā)商拿到一塊地后，從做前期調(diào)查到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從正式報(bào)批到施工再到正式面市，項(xiàng)目開發(fā)過程較繁鎖，一般要1年半到2年的時間；開發(fā)周期在2年半及以上的項(xiàng)目合計(jì)占22.86%，一般而言，這類房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模較大，開發(fā)周期相應(yīng)要長一些；還有4.29%的項(xiàng)目開發(fā)周期在1年以內(nèi)，這類項(xiàng)目規(guī)模相對較小，資金周轉(zhuǎn)快。 （五）房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境評價 圖12 房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境評價 隨著房地產(chǎn)開發(fā)日益活躍，新樓盤、新小區(qū)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場競爭加劇。公平公正的市場競爭環(huán)境，才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，缺乏公平的競爭，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。從圖12可知，認(rèn)為長沙市房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境公平公正的比例最大，占42.86%，開發(fā)商之間主要從產(chǎn)品品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì)等方面提高自身競爭力，這種競爭是合理的而且是必要的；也有22.86%的開發(fā)商認(rèn)為市場競爭環(huán)境缺乏公平公正，由于行業(yè)發(fā)展的監(jiān)管機(jī)制尚不完備,資金雄厚的開發(fā)企業(yè)壟斷市場的現(xiàn)象時有發(fā)生，不利于市場競爭；2.86%的開發(fā)商認(rèn)為市場存在惡性競爭；還有較大一部分（占31.43%）開發(fā)商態(tài)度不明確，很難說清楚市場競爭是否公平公正。 四、商品房銷售環(huán)境分析 （一）開發(fā)商的誠信度 圖13 開發(fā)商的誠信度 開發(fā)商的誠信度對商品房買賣合同的履行是極為重要的，實(shí)際面積、交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理與合同規(guī)定是否一致等等都與開發(fā)商的誠信度掛鉤。調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)消費(fèi)者（占57.44%）認(rèn)為開發(fā)商的誠信度一般，33.75%的消費(fèi)者對開發(fā)商的誠信度評價高，8.81%的消費(fèi)者對開發(fā)商的誠信度評價低。 （二）商品房銷售價格的透明度 圖14 商品房銷售價格的透明度 房地產(chǎn)是一個不完全競爭的市場，開發(fā)商具有相當(dāng)大的自主定價權(quán)，由于信息的不對稱，開發(fā)商“捂盤”的現(xiàn)象很普遍，他們故意制造房子供不應(yīng)求的假象，借機(jī)抬高房價。從圖14可知，55.68%的消費(fèi)者認(rèn)為商品房銷售價格的透明度一般，22.86%的消費(fèi)者認(rèn)為銷售價格透明度高，21.46%的消費(fèi)者認(rèn)為銷售價格的透明度低。 （三）商品房銷售合同的公平性 圖15 商品房銷售合同的公平性 商品房銷售合同大都采用開發(fā)商提供的格式，合同中不同程度存在霸王條款，購房者簽合同前，應(yīng)詳細(xì)審查每一條款的公平性。從商品房銷售合同的公平性調(diào)查來看，50.08%的消費(fèi)者認(rèn)為銷售合同的公平性一般，33.75%的消費(fèi)者認(rèn)為銷售合同公平，16.17%的消費(fèi)者認(rèn)為銷售合同不公平。 （四）商品房銷售廣告宣傳的真實(shí)性 圖16 商品房銷售廣告宣傳的真實(shí)性 商品房銷售大部分是通過廣告宣傳進(jìn)行促銷，為了吸引消費(fèi)者的眼球，部分開發(fā)商往往故意夸大其辭，過分吹噓自己的產(chǎn)品，誤導(dǎo)消費(fèi)者。從商品房銷售廣告宣傳真實(shí)性的調(diào)查來看，58.58%的消費(fèi)者認(rèn)為一般，20.94%的消費(fèi)者認(rèn)為廣告宣傳的真實(shí)性高，20.48%的消費(fèi)者認(rèn)為廣告宣傳的真實(shí)性低。 （五）開發(fā)商促銷行為評價 圖17 開發(fā)商促銷行為評價 為了加快商品房的銷售，不少開發(fā)商采用各種優(yōu)惠的促銷手段，有的開發(fā)商推出簽約賣房送裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、送家具等優(yōu)惠政策，還有的開發(fā)商在客戶簽約的時候把優(yōu)惠直接體現(xiàn)在購房折扣上。對于開發(fā)商的這種促銷行為，72.16%的消費(fèi)者看作是正常營銷技巧，18.46%的消費(fèi)者認(rèn)為是違規(guī)行為，9.38%的消費(fèi)者表現(xiàn)出無所謂。 （六）開發(fā)商公開建設(shè)成本的必要性 圖18 開發(fā)商公開建設(shè)成本的必要性 關(guān)于公開房屋建設(shè)成本的意見紛紜，有的表示公開建設(shè)成本容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響，有的表示公開建設(shè)成本讓開發(fā)商有一個相對合理的利潤率，提高房價信息透明度，保證消費(fèi)者知情權(quán)。從調(diào)查結(jié)果來看，68.69%的消費(fèi)者認(rèn)為有必要公開建設(shè)成本，4.41%的消費(fèi)者認(rèn)為沒有必要，26.91%的消費(fèi)者覺得無所謂。 五、消費(fèi)者購房心理分析 （一）購房最擔(dān)心的問題 圖19 購房最擔(dān)心的問題 消費(fèi)者購房擔(dān)心的問題具體表現(xiàn)在廣告虛假、面積短斤缺兩、合同欺詐、配套不到位等幾個方面，在購房最擔(dān)心的問題調(diào)查中，消費(fèi)者對這四個方面問題的擔(dān)心程度相當(dāng)，不論是哪個方面的問題都較擔(dān)心。其中，最擔(dān)心開發(fā)商合同欺詐的消費(fèi)者占 28.62%，最擔(dān)心配套不到位的占28.41%，最擔(dān)心廣告虛假的占23.12%，最擔(dān)心面積短斤少兩的占19.85%。 （二）購房時驗(yàn)證預(yù)售許可證 圖20 購房時驗(yàn)證預(yù)售許可證 目前市場上銷售的大部分是期房，消費(fèi)者購房前要弄清項(xiàng)目是否合法的主要手段，就是查看該項(xiàng)目是否具有商品房預(yù)售許可證。從圖20可知，82.32%的消費(fèi)者在購房時會驗(yàn)證開發(fā)商的預(yù)售許可證，懂得保護(hù)自己的合法權(quán)益，以防上當(dāng)受騙；3.06%的消費(fèi)者不會驗(yàn)證預(yù)售許可證；還有14.62%的消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)不驗(yàn)證都無所謂。 （三）購房關(guān)注的物業(yè)管理品質(zhì)因素 圖21 購房關(guān)注的物業(yè)管理品質(zhì)因素 除了房屋的地段、價格、戶型外，小區(qū)的物業(yè)管理品質(zhì)也是購房時的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者購房最關(guān)注的因素中，選擇環(huán)境衛(wèi)生的比例最大，占44.22%，干凈舒適的生活環(huán)境已經(jīng)成為多數(shù)人購房時的重點(diǎn)目標(biāo)；第二個因素選擇保安和消防管理的最多，占37.43%，說明消費(fèi)者的人身和財(cái)產(chǎn)安全意識明顯加強(qiáng)；第三個因素選擇服務(wù)收費(fèi)的比例最大，占31.31%，近來有些小區(qū)亂收費(fèi)的現(xiàn)象較嚴(yán)重，為了防止發(fā)生類似的情況，這個因素開始受到消費(fèi)者較大的關(guān)注。 （四）商品房交易稅費(fèi)的影響程度 圖22 商品房交易稅費(fèi)的影響程度 長沙市個人購買住宅要繳納的稅費(fèi)主要包括印花稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)，印花稅、契稅由稅務(wù)局分別按房屋總價的0.05%、2%收取，由購房者承擔(dān)，交易手續(xù)費(fèi)按每平方米3元收取，由開發(fā)商承擔(dān)。調(diào)查結(jié)果顯示，超過半數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為商品房交易過程中稅費(fèi)偏高，占54.90%；其次認(rèn)為交易稅費(fèi)一般的占33.33%；9.33%的消費(fèi)者認(rèn)為交易稅費(fèi)很高；只有2.44%的消費(fèi)者認(rèn)為交易稅費(fèi)偏低。 （五）購房的稅費(fèi)繳納方式 圖23 購房的稅費(fèi)繳納方式 從上面的分析可知，個人購買住宅要繳納的稅費(fèi)分消費(fèi)者承擔(dān)和開發(fā)商承擔(dān)兩部分，在交易過程中，消費(fèi)者承擔(dān)的稅費(fèi)一般都由開發(fā)商代繳。對購房時稅費(fèi)繳納方式的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，54.38%的消費(fèi)者愿意自行繳納稅費(fèi)，45.62%的消費(fèi)者選擇讓開發(fā)商代收代繳，前者居多。 六、房屋租賃市場環(huán)境分析 （一）房屋租賃市場秩序 圖24 房屋租賃市場秩序 一個完整的房地產(chǎn)市場，不僅應(yīng)包括商品房銷售市場，而且應(yīng)包括房屋存量市場和租賃市場。隨著長沙市房屋租賃市場日益活躍，其重要性日漸顯現(xiàn)出來。從對房屋租賃市場秩序的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，超過3/4的消費(fèi)者認(rèn)為市場秩序一般，15.50%的消費(fèi)者覺得市場秩序混亂，9.23%的消費(fèi)者對市場秩序的評價較高。 （二）房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式 圖25 房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式 在房屋租賃市場，租賃糾紛有逐年上升的趨勢，一般發(fā)生在房屋的出租人和承租人之間。從房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式來看，認(rèn)為是損害賠償?shù)南M(fèi)者最多，占33.90%，在房屋發(fā)生損害時，出租人和承租人之間不能解決賠償問題，從而引起糾紛；其次是轉(zhuǎn)租，占24.36%，承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租出去引起糾紛；擅自變更房屋的用途而發(fā)生的糾紛也不少，占20.11%；因拖欠租金發(fā)生的糾紛占16.38%；其它原因引起的糾紛占5.24%。 七、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 （一）未來1~3年房價走勢 圖26 未來1~3年房價走勢 由于受市場供求關(guān)系的影響，長沙市房地產(chǎn)價格一直保持較快的上漲趨勢。在各種因素的影響下，長沙市未來房價是否繼續(xù)上漲，上漲空間到底還有多大，受到政府、開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者的普遍關(guān)注。從圖26可知，認(rèn)為未來1~3年長沙房價會繼續(xù)上漲的開發(fā)商合計(jì)占比94.29%，很大一部分開發(fā)商對未來房價的走勢都很樂觀，認(rèn)為房價還存在較大的上漲空間，其中，大部分開發(fā)商（占55.71%）認(rèn)為未來房價上漲速度較現(xiàn)在放緩，22.86%的開發(fā)商認(rèn)為未來房價的上漲速度比現(xiàn)在還快，還有15.71%的開發(fā)商表明未來房價會以現(xiàn)在的速度上漲；小部分開發(fā)商（占5.71%）很難預(yù)計(jì)未來房價走勢；所有被調(diào)查的開發(fā)商都不認(rèn)為未來1~3年長沙市房價會有下降趨勢。 認(rèn)為未來1~3年長沙房價會繼續(xù)上漲的消費(fèi)者合計(jì)占比88.65%，其中，43.86%的消費(fèi)者認(rèn)為房價上漲但增速放緩，28.56%的消費(fèi)者認(rèn)為房價比現(xiàn)在漲得還快，16.23%的消費(fèi)者認(rèn)為房價以現(xiàn)在的速度上漲；認(rèn)為房價將下降和說不準(zhǔn)的消費(fèi)者比例相當(dāng)，分別占5.71%、5.75%。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 圖27 房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 長沙房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場升溫不斷，這種房地產(chǎn)熱還會持續(xù)多久呢？開發(fā)商們開始紛紛猜測，有人繼續(xù)看好，也有人表現(xiàn)擔(dān)憂。從圖27可知，九成以上開發(fā)商對長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展有信心，看好市場發(fā)展前景，其中，32.86%的開發(fā)商對市場發(fā)展前景信心很足，確信投資房地產(chǎn)是個正確的選擇，還有60.00%的開發(fā)商對市場發(fā)展前景比較有信心；剩下的7.14%認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展前景一般，雖然投資房地產(chǎn)還能賺取一定的利潤，但很難繼續(xù)近幾年的火爆場面。 八、對此次調(diào)研結(jié)果的一些基本判斷 此次針對開發(fā)商和消費(fèi)者的調(diào)研結(jié)果，有助于讓政府了解當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、投資環(huán)境、商品房銷售環(huán)境、房屋租賃市場環(huán)境以及消費(fèi)者購房心理有一個基本的認(rèn)識，方便政府做出正確決策引導(dǎo)市場，對改善長沙市房地產(chǎn)市場環(huán)境，創(chuàng)造公平公正的市場競爭秩序起著重要的作用。 （一）從長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，推動房價不斷上漲的首要原因是需求旺盛，其次是供給成本增加，第三是市場預(yù)期，因此，房價上漲有其合理性一面。但今年以來，房價漲幅明顯偏快，以致有50.00%的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。 （二）央行連續(xù)幾次加息以及提高住房按揭貸款首付款比例能夠一定程度上抑制快速上漲的房價，但“90m270%”住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場實(shí)際需求存在一定的差異。在住房保障措施方面，消費(fèi)者希望通過多建經(jīng)濟(jì)適房來解決中低收入家庭的住房困難問題。在市場秩序方面，分別只有67.14%的開發(fā)商和58.94%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場秩序管理到位，說明長沙目前房地產(chǎn)市場秩序建設(shè)任重道遠(yuǎn)。 （三）長沙房地產(chǎn)市場投資整體環(huán)境較好，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、資源環(huán)境是吸引開發(fā)商投資的主要因素。但仍然有一定比例的開發(fā)商對市場競爭環(huán)境的公平性持保留態(tài)度，還有相當(dāng)比例的開發(fā)商認(rèn)為，商品房開發(fā)過程中的稅費(fèi)偏高，在開發(fā)成本中所占的比例偏大。 （四）置業(yè)者關(guān)注的小區(qū)物業(yè)管理品質(zhì)因素中，特別注重小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防管理以及服務(wù)收費(fèi)，并且希望提高商品房銷售的誠信度、銷售價格的透明度、銷售合同的公平性等以及公開房屋建設(shè)成本，提高房價信息透明度，維護(hù)自身合法權(quán)益。 （五）當(dāng)前房屋租賃市場秩序管理存在缺位，租賃糾紛有逐年上升的趨勢，租賃管理部門還需進(jìn)一步加強(qiáng)對租賃市場的監(jiān)管力度，重點(diǎn)解決損害賠償糾紛，轉(zhuǎn)租以及變更房屋用途引發(fā)的糾紛。 （六）九成以上開發(fā)商對長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心，開發(fā)商和消費(fèi)者普遍認(rèn)為未來1~3年長沙房價會繼續(xù)上漲但上漲速度較現(xiàn)在放緩。 |