| 2007年前三季度長沙與全國部分省會(huì)城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| 長沙市房產(chǎn)信息中心、研究中心主任 [作者]：曾鋒 |
| 2007年10月13日上午，中國部分省會(huì)城市房管局信息工作、協(xié)作網(wǎng)絡(luò)2007年理事長年會(huì)在合肥市梅山飯店北大廳舉行。來自南京、石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州、西安、武漢、合肥、成都、長沙、南昌十一個(gè)省會(huì)城市房管局領(lǐng)導(dǎo)或主要負(fù)責(zé)人同聚一堂，就住房保障工作和房地產(chǎn)市場管理工作進(jìn)行了探討和交流。本文通過對參會(huì)的十一個(gè)省會(huì)城市提供的相關(guān)材料進(jìn)行對比分析，以此來了解長沙市房地產(chǎn)市場在全國各兄弟省會(huì)城市中所處的地位。 一、分析背景 房地產(chǎn)業(yè)作為一種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口、居民生活水平密切相關(guān)，因此，在對參會(huì)城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行比較之前，我們首先對十一個(gè)省會(huì)城市的經(jīng)濟(jì)、人口、城市發(fā)展等方面情況進(jìn)行比較，以方便后面的對比分析。各城市基本數(shù)據(jù)的采集主要來源于各城市的《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒2006》。 表1：十一省會(huì)城市2006年基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （一）全市指標(biāo) 國民經(jīng)濟(jì)總值（GDP）:長沙市2006年國民經(jīng)濟(jì)總值為1790.7億元，位于第七位，與第六名鄭州和第八名西安各有200多億元的差距，且增長速度相差不大，第七名的位置將會(huì)維持一段時(shí)間。GDP增長率為14.8%，增長速度排名與武漢并列第六，屬于中等增長速度。長沙市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿υ谑皇?huì)城市中都屬于中等水平。 常住人口（全市常住人口）：2006年，長沙市全市常住人口646.5萬人，在十一個(gè)省會(huì)城市中排名第七，屬于中等規(guī)模。 （二）市區(qū)指標(biāo) 城鎮(zhèn)人均可支配收入：2006年長沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入13924元，排名第三，僅次于南京、濟(jì)南兩城市。 城鎮(zhèn)人均居住面積：2006年,長沙市人均居住面積28.29平方米，在十一個(gè)省會(huì)城市中，排名第一。 在總量方面，從全市情況來看，無論是GDP，還是常住人口，長沙市在十一個(gè)省會(huì)城市中處于中等規(guī)模水平，長沙市是個(gè)中等城市；從市區(qū)規(guī)模來看，無論是建成區(qū)面積，還是市區(qū)人口，長沙市排名均比較靠后，在十一個(gè)省會(huì)城市中，屬于規(guī)模較小的城市。但是，從人均情況來看，長沙市人均收入水平和人均居住面積在十一個(gè)省會(huì)城市中都處于較高的水平。這表明，雖然長沙市市區(qū)規(guī)模不大，市區(qū)人口總量不多，但是，城市居民的生活水平和生活質(zhì)量還是相對比較高。 二、房地產(chǎn)市場情況分析 在比較分析過程中，我們選取了十一個(gè)省會(huì)城市2007年前三季度房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，通過對其進(jìn)行比較，從中了解長沙市房地產(chǎn)市場在十一省會(huì)城市中的地位。 （一）縱向?qū)Ρ确治?br /> 1．市場規(guī)模快速增大 通過對十一個(gè)城市2007年前三個(gè)季度市場供應(yīng)量和需求量進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)，參會(huì)城市普遍存在某一時(shí)間段內(nèi)市場快速增長現(xiàn)象，甚至部分城市2007年增長率一直保持在40%左右；以成都為例，2007年一季度批準(zhǔn)預(yù)售增長率為78.2%，前兩季度批準(zhǔn)預(yù)售增長率為50%，前三季度批準(zhǔn)預(yù)售增長率為50.7%，銷售增長率也分別增長30.5%，32.8%和56%，市場供需兩方面都保持著高速增長。二線城市房地產(chǎn)市場全面快速增長，主要原因有兩個(gè)：一是北京、上海、深圳等大城市房價(jià)的快速上漲，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向二線城市，帶動(dòng)了二線城市的發(fā)展；二是百姓生活水平日益提高，改善生活質(zhì)量的要求和投資意識(shí)不斷增強(qiáng)，是二線城市市場規(guī)模大幅上漲的原因之一。 2．價(jià)格普遍快速上長 市場的快速發(fā)展，同時(shí)也帶來了價(jià)格的飛速上漲。2007年前三季度，參會(huì)的十一省會(huì)城市，大部分城市的房價(jià)同比增長速度都保持在8%以上，少數(shù)城市甚至達(dá)到了百分之十幾，最為突出的鄭州市，2007年持續(xù)保持高速增長，前三個(gè)季度增長速度分別為16.73%，17.59%和18.64%。此外，部分城市的價(jià)格增長幅度還有加大趨勢，三季度價(jià)格增幅明顯高于一季度增幅，例如，成都、武漢、鄭州、南昌、太原等幾個(gè)城市第三季度的價(jià)格增幅明顯高于第一季度增幅。房價(jià)上漲較快原因主要原因來自二線城市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，帶動(dòng)了房價(jià)的上漲；購房需求旺盛，造成部分市場供需倒掛，刺激價(jià)格上漲；價(jià)格上漲的預(yù)期，引發(fā)市民提前消費(fèi)，進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲；城市功能的提升也是刺激房價(jià)上漲的一個(gè)原因之一。 （二）橫向?qū)Ρ确治?br /> 在對比分析中，我們選取了市場總量比及增長速度比、供需比、價(jià)格比、增長速度及價(jià)格收入比等指標(biāo)進(jìn)行了分析。 1．市場總量對比 批準(zhǔn)預(yù)售量和銷售量是房地產(chǎn)市場總量的兩大指標(biāo)，直接反映市場規(guī)模的大小。從表中可以看出，本次參會(huì)的十一個(gè)省會(huì)城市中，成都、武漢、南京、鄭州、西安的市場規(guī)模較大，2007年前三季度累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售量都在700萬平米以上，長沙累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售量排名第六，處于中等水平；2007年前三季度長沙市銷售量為649.1萬平方米，在十一個(gè)省會(huì)城市中，同樣排名第六。從市場規(guī)模來看，長沙市房地產(chǎn)市場規(guī)模在十一個(gè)省會(huì)城市中處于中等水平，這與城市規(guī)模處于中等水平相一致。 增長率代表一個(gè)城市房地產(chǎn)市場增長速度快慢。從十一個(gè)省會(huì)城市批準(zhǔn)預(yù)售量增長率來看，長沙市在十一個(gè)省會(huì)城市中位置比較靠后，供應(yīng)增長幅度較小；從銷售增長幅度來看，長沙市處于中等水平。 2．市場供需情況對比 供需比是反映房地產(chǎn)市場的供需是否平衡的指標(biāo)。從參會(huì)的十一個(gè)省會(huì)城市來看，大部分省會(huì)城市的供需比都在1左右，供需比較平衡，只有濟(jì)南和太原兩個(gè)城市的供需比較大，分別達(dá)到了1.51和1.59。長沙市供需比為0.91，較上半年有所增加，表明長沙市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量不斷增加，需求缺口逐漸縮小，市場供需逐漸平衡。 3．市場總量與人口比 市場規(guī)模與城市的人口數(shù)量有著密切的關(guān)系。人口數(shù)量的多少預(yù)示著市場容量的大小。同時(shí)，市場規(guī)模與人口的比值，也可以看出一個(gè)城市房地產(chǎn)市場未來需求量的多少。從表中可以看到，合肥、武漢、南京的比值較大，表明市場已經(jīng)熱銷售期，居民的購買力已經(jīng)被激發(fā)，未來市場規(guī)模增長的幅度不會(huì)太大；而濟(jì)南、石家莊等城市比值較小，說明相對于龐大的常住人口數(shù)量，市場規(guī)模尚比較小，居民的購買力尚未激發(fā)，在未來幾年內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的規(guī)模還會(huì)有進(jìn)一步的急速擴(kuò)張的可能。 長沙市的市場總量與人口比值處于中等水平，相對長沙市人口而言，市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到較大規(guī)模，在今后一段時(shí)間內(nèi)，長沙市市場規(guī)模不會(huì)有太大的增長。 4．市場價(jià)格對比 商品住宅均價(jià)代表一個(gè)城市商品住宅價(jià)格高低。從價(jià)格基數(shù)看，長沙市在十一個(gè)省會(huì)城市中處于較低水平，只有3206元/平米，但是，由于長沙市商品住宅價(jià)格的增長速度較快，長沙市商品住宅價(jià)格已經(jīng)超過合肥市，不再是中部六個(gè)省會(huì)城市中最低。同時(shí)，我們也看到長沙市商品住房價(jià)格已經(jīng)與部分省會(huì)城市接近，由于增長速度較快，在未來一段時(shí)間，長沙市房地產(chǎn)市場價(jià)格將會(huì)逐漸趕超部分省會(huì)城市。長沙商品住宅均價(jià)增長幅度較快主要有兩個(gè)方面原因：一個(gè)是價(jià)格低，價(jià)格處于補(bǔ)漲階段；另一個(gè)是需求量大，市場供不應(yīng)求。 從圖中可以看出，位于京廣線上的鄭州、武漢、長沙三個(gè)城市的增長速度比較快，其共同點(diǎn)是2007年之前，三市的市場價(jià)格均處于較低的增長速度，市場價(jià)格較低，2007年增長速度突然加快，造成2007年增長幅度較大。 5．人均可支配收入與房屋價(jià)格比 人均可支配收入與房價(jià)比可以在一定程度上反映城市房價(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米，按照前三季度價(jià)格計(jì)算房屋價(jià)格與收入比值。從表中我們可以看出，長沙市的房屋價(jià)格與人均可支配收入比為6.9，在十一個(gè)省會(huì)城市中，僅低于濟(jì)南市，與其他城市相比，長沙市的房價(jià)水平與本市的購買力關(guān)系相對合理，同時(shí)，較低的比值也說明長沙市的購買能力在參會(huì)城市中也處于較強(qiáng)的地位。但是，長沙市比值仍然高于國際公認(rèn)的范圍，房價(jià)較高。 6．房價(jià)增長率與GDP增長率比 房價(jià)增長率與GDP增長率比反映一個(gè)城市住房價(jià)格增長的合理性。比值太高或太低都不利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。根據(jù)國外市場經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)比值大于1.8時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。從表中看到，長沙市房價(jià)增長率與GDP增長率比值為1.52，已經(jīng)比較接近1.8，房價(jià)有上漲過快的苗頭，同時(shí)，同其他城市相比，長沙市比值也處于較高位置，僅次于武漢和南昌，屬于幾個(gè)增長較快的城市之一。因此，長沙房價(jià)的增長速度需要加強(qiáng)調(diào)控。 7．市場分析小節(jié) 通過前面幾項(xiàng)指標(biāo)的對比，我們可以看出，長沙市房地產(chǎn)市場規(guī)模在十一個(gè)省會(huì)城市中處于中等水平，供需增長速度也處于中等水平，長沙市房地產(chǎn)市場規(guī)模很難超過武漢、成都等大城市；價(jià)格處于較低水平，但是價(jià)格增長速度較快，隨著房價(jià)的快速上漲，長沙市房價(jià)將逐漸接近甚至超過部分省會(huì)城市房價(jià)水平。 二、部分省會(huì)城市調(diào)控市場措施借鑒 在調(diào)控市場過程中，各省會(huì)城市都摸索出一些行之有效的方法和措施，通過對其進(jìn)行總結(jié)，以期對長沙市的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供參考。 （一）領(lǐng)導(dǎo)高度重視，建立協(xié)調(diào)機(jī)制 本次參加會(huì)議各省會(huì)城市政府領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)市場都十分重視房地產(chǎn)市場發(fā)展情況。合肥、武漢等多個(gè)城市均建立了由市委書記或市長或主管副市長領(lǐng)頭，國土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、房管等部門組成的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，南京、鄭州等城市專門成立領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析、研究，加強(qiáng)協(xié)調(diào)工作。 （二）加強(qiáng)土地市場管理 各城市普遍加強(qiáng)了對土地市場的管理力度，充分發(fā)揮規(guī)劃和土地對房地產(chǎn)的調(diào)控作用，從源頭開始抓緊房地產(chǎn)市場管理。合肥在土地市場管理中，優(yōu)先安排經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊小區(qū)和城中村改造、普通商品住房的用地指標(biāo)，嚴(yán)格控制豪華型住房建設(shè)用地指標(biāo)，確保了普通商品房的供應(yīng)量。 武漢市從三個(gè)方面對土地市場進(jìn)行管理。一是加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃管理。二是加大中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)力度，堅(jiān)決停止別墅類開發(fā)用地項(xiàng)目的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。三是對供應(yīng)的土地用地，嚴(yán)格落實(shí)套型比例要求。 成都市對土地市場的管理最為細(xì)致，調(diào)控效果更明顯。其主要調(diào)控辦法有：一是加大土地供應(yīng)，五城區(qū)新增土地供應(yīng)4190畝，同比增長151%；二是清查存量土地，打擊囤積土地行為，對2006年底以前取得商品住房開發(fā)用地的開發(fā)企業(yè)建設(shè)情況進(jìn)行全面清理檢查，對未按規(guī)定實(shí)施建設(shè)的開發(fā)商作相應(yīng)處理；三是存量未開發(fā)土地超過100畝的，不允許再參加土地競買；四是在新拍賣土地的拍賣條件及土地出讓合同中規(guī)定，項(xiàng)目必須八個(gè)月內(nèi)開工、十二個(gè)月開盤發(fā)售，并明確竣工時(shí)間，未按期開工或開盤銷售的，政府可按成本價(jià)收回，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)其他違約責(zé)任；五是調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，控制單宗土地面積規(guī)模，以多宗數(shù)、小面積來滿足中小開發(fā)企業(yè)的用地需求，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期。 （三）認(rèn)真落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作 參會(huì)城市普遍加強(qiáng)了對“國六條”政策的實(shí)施力度，確保普通商品房用地達(dá)到70%，90平米以下戶型達(dá)到70%。以武漢為例，在落實(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)工作過程中，采取了以下措施：一是加速經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)度。確保07年開工334萬平米，竣工120萬平方米。二是清理了2006年6月至2007年5月開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)比例，90平米以下戶型占到了70.32%；三是調(diào)整了2006年6月以前的6個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，調(diào)整面積53萬平米，新增小戶型面積20.82萬平米；四是明確了責(zé)任，建立了土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)聯(lián)合審批機(jī)制。 （四）加強(qiáng)市場秩序管理 對于市場不規(guī)范帶來的不利影響，各城市也加大了管理力度。各城市對市場的調(diào)控主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 認(rèn)真開展市場秩序?qū)ｍ?xiàng)治理。多數(shù)城市制定了《房地產(chǎn)市場整治工作方案》，建立了聯(lián)合整治協(xié)管機(jī)制，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面檢查。 加大信息公開力度。多數(shù)城市都運(yùn)用信息化和網(wǎng)絡(luò)化來加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理，增大信息公開力度。例如，成都市規(guī)定開發(fā)企業(yè)要制定并公開商品房銷售方案，公開房源及價(jià)格信息，銷售現(xiàn)場房源及價(jià)格要與房管局網(wǎng)上信息一致。（不一致的，以涉嫌“捂盤不售”進(jìn)行調(diào)查，并采取暫停其交易等必要行政手段，重新銷售時(shí)，不得提價(jià)。必要時(shí)，稅務(wù)局對企業(yè)稅收進(jìn)行調(diào)查。） 實(shí)名制杜絕通過虛假合同炒房。武漢市為了加強(qiáng)商品房合同注銷備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，禁止“合同房”違規(guī)轉(zhuǎn)讓。徹底杜絕部分開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽訂后，利用虛假名義，采取名為退房，實(shí)為轉(zhuǎn)賣和退房炒房炒價(jià)賺取差價(jià)行為，武漢市出臺(tái)了商品房合同備案注銷、更名管理制度，進(jìn)一步規(guī)范了市場秩序。 實(shí)施了存量房資金監(jiān)管工作。為了規(guī)范二手房交易經(jīng)濟(jì)行為，規(guī)避存量房居間交易中的資金風(fēng)險(xiǎn)，部分城市對二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管，確保二手房交易資金的安全，保障當(dāng)事人的權(quán)益不受傷害。 實(shí)施“先稅后證”措施。濟(jì)南市對房地產(chǎn)交易相關(guān)稅收實(shí)行前置，特別對個(gè)人購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易，以及非開發(fā)企業(yè)和個(gè)人出售非住宅的，嚴(yán)格按照先完稅再受理的程序處理，對未完稅的一律不予受理交易登記申請。 三、長沙市房地產(chǎn)市場未來展望 1．作為二、三線城市，長沙市房地產(chǎn)市場仍有一定的發(fā)展空間。2007年是二三線城市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的一年。這一年，二三線城市房地產(chǎn)規(guī)模和價(jià)格都得到了較大的提升。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到相對于北京、上海等大城市，二三線城市房地產(chǎn)市場才剛剛起步，還有較大的發(fā)展空間。特別是長沙市作為中部省會(huì)城市，對周邊的地市的吸引力和凝聚力不斷加強(qiáng)，人口不斷向省會(huì)城市匯集，房地產(chǎn)的發(fā)展空間還有很大。因此，在未來的一兩年內(nèi)，長沙市房地產(chǎn)市場仍會(huì)保持較大的規(guī)模，房地產(chǎn)價(jià)格也將以一定幅度保持增長。 2．近期房地產(chǎn)市場仍有較快增長，明年起增速有望回落。長沙市房地產(chǎn)市場在經(jīng)過2007年前三季度的快速上漲之后，市場規(guī)模和市場價(jià)格均得到了較大的提高，市場初步呈現(xiàn)出有價(jià)無市的苗頭。因此，估計(jì)在經(jīng)過這次快速上漲之后，長沙市房地產(chǎn)市場規(guī)模和價(jià)格的增長幅度將會(huì)在不遠(yuǎn)的將來有所放緩。 3．住房保障工作將得到加強(qiáng)，市場矛盾有望緩解。隨著國家住房會(huì)議的召開，以廉租住房為主的住房保障體系政策確定，住房保障工作將在全國得到認(rèn)真貫徹落實(shí)，長沙市保障性住房的建設(shè)將得到加強(qiáng)，低收入家庭住房困難情況將得到有效的改善，市場矛盾將有望得到緩解。 4．中小戶型比例將會(huì)加大，市場結(jié)構(gòu)趨于合理。隨著各地繼續(xù)加大“國六條”政策的執(zhí)行力度，長沙市中小戶型、中低價(jià)位的住房供應(yīng)量將會(huì)日益增加，中小戶型比例日益提高，并成為市場上主力戶型，滿足廣大中低收入家庭需求，長沙市市場結(jié)構(gòu)將趨于合理。 5．交易信息更加透明，市場秩序日益規(guī)范。信息化技術(shù)的應(yīng)用，長沙市政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力和力度不斷提高，調(diào)控效果日益明顯，長沙市房地產(chǎn)交易信息更加透明，各種違規(guī)違法交易行為將得到遏制，市場秩序日益規(guī)范，信息化的應(yīng)用將促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 6．短期內(nèi)長沙市房地產(chǎn)市場規(guī)模與大城市仍有一定差距。通過前面長沙市與部分省會(huì)城市市場對比可以看出，長沙市房地產(chǎn)市場的規(guī)模和增長速度處于中游水平，與南京、鄭州、成都等大城市相比，無論是市場規(guī)模還是增長速度都處于較后的位置，在短時(shí)間內(nèi)，長沙市房地產(chǎn)市場規(guī)模無法趕上這幾個(gè)大城市。 7．長沙市房地產(chǎn)市場價(jià)格與其他省會(huì)城市日益接近。2007年，長沙市商品住房價(jià)格一直保持較大的增幅，在經(jīng)過三個(gè)季度的快速上漲之后，市場價(jià)格已經(jīng)與西安、鄭州、合肥等幾個(gè)城市相差不大，在未來一段時(shí)間之后，長沙市房地產(chǎn)市場價(jià)格將會(huì)逐漸趕上甚至超過部分省會(huì)城市，長沙市市場價(jià)格洼地現(xiàn)象將會(huì)逐漸消失。 |