| 2007年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
| 注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。 2.本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2007年以來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)務(wù)院24號(hào)文件精神，繼續(xù)貫徹落實(shí)建設(shè)部“國(guó)六條”政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和引導(dǎo)，加大了住房保障力度，使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好勢(shì)頭。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約420億，與去年同期相比增長(zhǎng)約40%，占全市固定資產(chǎn)投資達(dá)27%以上，全年商品房施工面積約3100萬(wàn)㎡，其中新開(kāi)工面積約1100萬(wàn)㎡，竣工面積約530萬(wàn)㎡，與去年同期比分別增長(zhǎng)約25%、19%、4%。全年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)22%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積894萬(wàn)㎡，銷售金額306億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)29%和59%。市場(chǎng)運(yùn)行具體情況如下： 一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房） （一）累計(jì)供銷量分析 1.商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析 2007年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937.49萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)22.10%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售759.72萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)12.81%。 同期全市商品房累計(jì)銷售894.17萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)29.44%；其中住宅銷售803.77萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)28.46%，占商品房銷售面積的比重為89.89%。 2.商品房累計(jì)供銷量分區(qū)分析 表1 2007年全市商品房、住宅供應(yīng)情況 全 市 937.49 22.10 100.00 759.72 12.81 100.00 開(kāi)福區(qū) 193.45 105.59 20.64 162.92 87.69 21.45 天心區(qū) 197.75 16.55 21.09 152.61 0.45 20.09 雨花區(qū) 285.03 23.02 30.41 233.66 17.25 30.75 岳麓區(qū) 149.29 -13.10 15.92 116.70 -25.20 15.36 芙蓉區(qū) 111.97 11.34 11.94 93.83 18.06 12.35 表2 2007年全市及各區(qū)商品房、住宅銷售情況 板塊 商 品 房 其中：住 宅 全 市 894.17 29.44 100.00 803.77 28.46 100.00 開(kāi)福區(qū) 153.49 45.14 17.17 141.96 40.44 17.66 天心區(qū) 182.71 71.34 20.43 164.59 65.82 20.48 雨花區(qū) 256.41 30.40 28.68 227.72 31.13 28.33 岳麓區(qū) 160.47 4.74 17.95 151.19 6.66 18.81 芙蓉區(qū) 141.09 9.75 15.78 118.31 7.63 14.72 從批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，全市商品房供給和銷售同比保持同向增長(zhǎng)，供應(yīng)量在年末超過(guò)銷售量，達(dá)到供銷平衡。分區(qū)來(lái)看，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)今年以來(lái)商品房供銷均表現(xiàn)欠佳，芙蓉區(qū)供應(yīng)量?jī)H增長(zhǎng)11%，岳麓區(qū)供應(yīng)量甚至為負(fù)增長(zhǎng)；銷售量雖同比有所增長(zhǎng)，但增幅在全市五區(qū)中位置靠后。開(kāi)福區(qū)今年以來(lái)商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅最大，銷售量增幅也居于全市第二位，是今年以來(lái)全市各區(qū)中房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)最快區(qū)域；天心區(qū)商品房銷售面積同比增幅最大，去年以來(lái)的商品房存量得到良好消化；雨花區(qū)繼續(xù)保持供銷兩旺，供給、銷售所占比例繼續(xù)在全市中保持首位。 3.商品房供銷對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 2007年商品房供銷比為1.05：1，其中商品住宅供銷比為0.95：1，供銷已基本平衡。這表明雖然受去年宏觀調(diào)控政策的影響，停止了一段時(shí)間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致了今年上半年商品房供應(yīng)有所脫節(jié)，但隨著今年下半年各樓盤(pán)的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善。分區(qū)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷比大于1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)放大；岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷比小于1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)趨緊。 表3 2007年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)供銷對(duì)比 項(xiàng) 目 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 1.26 1.08 1.11 0.93 0.79 1.05 其中：住宅 1.15 0.93 1.03 0.77 0.79 0.95 4.商品住宅與非住宅銷售比例分析 2007年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.89：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的16.14%；岳麓區(qū)商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.22%。 表4 2007年長(zhǎng)沙市全市及各區(qū)商品房住宅與非住宅成交面積表 類 型 開(kāi)福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全 市 商品房 住宅 面積（萬(wàn)㎡） 141.96 164.59 227.71 151.19 118.31 803.77 比例（ %） 92.49 90.09 88.81 94.22 83.86 89.89 非住宅 面積（萬(wàn)㎡） 11.53 18.11 28.70 9.28 22.78 90.40 比例（ %） 7.51 9.91 11.19 5.78 16.14 10.11 5.非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（包含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房） 2007年全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售10527套，124.37萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)115.94%、132.35%；累計(jì)成交7300套，81.10萬(wàn)㎡，同比下降13.44%、13.56%。非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為118.15㎡，面積同比增加7.60%；登記銷售套均建筑面積為111.09㎡，面積同比縮小0.14%。 2007年全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅成交均價(jià)為1619元/㎡，同比上漲3.80%。 （二）純商品房供銷趨勢(shì)分析（以下章節(jié)商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應(yīng)量分析 2007年長(zhǎng)沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售804.70萬(wàn)㎡、635.34萬(wàn)㎡，同比增加13.02%、2.74%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的78.95%。 表5 2007年全市及各區(qū)純商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 全 市 804.70 13.02 100.00 635.34 2.74 100.00 開(kāi)福區(qū) 171.21 85.35 21.28 145.18 70.64 22.85 天心區(qū) 167.25 2.33 20.78 122.13 -16.58 19.22 雨花區(qū) 245.50 17.84 30.51 195.49 11.13 30.77 岳麓區(qū) 127.11 -16.26 15.80 96.81 -28.82 15.24 芙蓉區(qū) 93.62 -2.55 11.63 75.74 1.00 11.92 從各季度商品房預(yù)售情況來(lái)看，今年總體呈現(xiàn)上半年預(yù)售緊縮，下半年預(yù)售遞增的態(tài)勢(shì)。全年預(yù)售量在第二季度達(dá)到最低點(diǎn)，此后第三季度、第四季度預(yù)售逐季遞增，至第四季度，單季預(yù)售量突破300萬(wàn)㎡，有效緩解了今年以來(lái)商品房的供求緊張狀況。 分區(qū)來(lái)看，今年雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量保持逐季增長(zhǎng)；開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在第二季度有所減少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量前三季度在低位波動(dòng)，第四季度預(yù)售量有所上升。 圖1 2007年長(zhǎng)沙市各季度純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖 從各月情況來(lái)看，全年單月商品房批準(zhǔn)預(yù)售平均值為67萬(wàn)㎡，上半年除1月外，其他各月預(yù)售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月預(yù)售量均大于平均值，表明在開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了上半年政策觀望期后，重新部署了年度推盤(pán)計(jì)劃，從而形成了下半年、特別是10月、11月、12月樓市集中放盤(pán)現(xiàn)象。 圖2 2007年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖 2.商品房銷售量分析 （1）銷售總量分析 2007年長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷售810.45萬(wàn)㎡、722.67萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)35.80%、35.87%，住宅銷售占商品房銷售總量的89.17%。 表6 2007年全市及各區(qū)純商品房、住宅銷售情況 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 銷售面積 全 市 810.45 35.80 100.00 722.67 35.87 100.00 開(kāi)福區(qū) 134.36 35.14 16.58 125.29 32.20 17.34 天心區(qū) 169.34 84.52 20.89 151.33 79.22 20.94 雨花區(qū) 236.92 38.65 29.23 208.23 40.78 28.81 岳麓區(qū) 146.15 21.41 18.03 136.91 25.59 18.95 芙蓉區(qū) 123.68 8.16 15.26 100.91 5.41 13.96 從各季度商品房預(yù)售情況來(lái)看，今年商品房銷售總體呈現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，各季度成交量較為平均，均接近或超過(guò)200萬(wàn)㎡。 分區(qū)來(lái)看，今年開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)商品房銷售量呈逐季上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；芙蓉區(qū)今年以來(lái)商品房季度銷售量持續(xù)下滑；雨花區(qū)、岳麓區(qū)前三季度商品房銷售量逐季遞減，第四季度銷售量有所回升。 圖3 2007年長(zhǎng)沙市各季度純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 從各月情況來(lái)看，今年商品房銷售有三個(gè)明顯的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其實(shí)際的預(yù)售期卻較備案時(shí)間稍早：今年1-4月基本屬于去年11月、12月及今年年初預(yù)售樓盤(pán)備案；6-8月基本對(duì)應(yīng)于4-6月預(yù)售樓盤(pán)備案；10-12月基本對(duì)應(yīng)于9-11月樓盤(pán)備案，這基本與我市每年商品房旺銷期對(duì)應(yīng)，表明雖然新政對(duì)居民購(gòu)房有一定影響，但我市居民購(gòu)房熱情依舊不減，沒(méi)有形成明顯的觀望期。 圖4 2007年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 （2）期、現(xiàn)房銷售分析 2007年商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為671.43萬(wàn)㎡、139.02萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)55.47%、-15.74%，期房占總量的82.85%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為629.03萬(wàn)㎡、93.64萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)53.62%、-25.57%，期房占總量的87.04%。 表7 2007年長(zhǎng)沙市期、現(xiàn)房銷售情況 類 型 期房 比例（%） 現(xiàn)房 比例（%） 總 量 商品房 671.43 82.85 139.02 17.15 810.45 其中：住宅 629.03 87.04 93.64 12.96 722.67 3.商品房供銷對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 2007年商品房供銷比為0.99：1，其中商品住宅供銷比為0.88：1，商品房供銷基本平衡。從各區(qū)情況來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷基本平衡，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)商品房供求關(guān)系相對(duì)緊張；單從住宅供銷情況來(lái)看，全市僅開(kāi)福區(qū)供大于銷，住宅市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，其他各區(qū)均供小于求，全市普遍的供求緊張的狀況，在一定程度上刺激了我市住房?jī)r(jià)格的上漲。 表8 2007年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)純商品房供銷對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 1.27 0.99 1.04 0.87 0.76 0.99 其中：住宅 1.16 0.81 0.94 0.71 0.75 0.88 圖5 2007年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅供銷比例趨勢(shì) 從單月商品住宅供銷比來(lái)看，今年供銷比在3月達(dá)到極低點(diǎn)后，從4月起開(kāi)始緩慢回升，但直到8月，單月供銷比仍徘徊在1以下；進(jìn)入9月份后，住宅供銷比突增，達(dá)到今年最高點(diǎn)1.55，隨后10月、12月供銷比也較高，供應(yīng)量分別超過(guò)銷售量的43%、42%。下半年單月供銷比的持續(xù)放大，對(duì)下半年我市房?jī)r(jià)也起到了一定的平抑作用。 （三）純商品房銷售價(jià)格分析 1.商品房累計(jì)成交均價(jià)分析 2007年全市商品房均價(jià)為3601元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為3372元/㎡；商品房非住宅平均售價(jià)為5485元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3419元/㎡；其中，商品住宅平均售價(jià)為3195元/㎡。） 圖6 2007年長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖 分區(qū)來(lái)看，2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為3137元/㎡、2996元/㎡。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá)3500元/㎡以上。 圖7 2007年長(zhǎng)沙市各區(qū)商品房、住宅均價(jià)柱形圖 2.商品房成交均價(jià)走勢(shì)分析 從長(zhǎng)沙市商品房、住宅均價(jià)季度走勢(shì)來(lái)看，2007年季度均價(jià)呈現(xiàn)逐季上漲趨勢(shì)，特別是第三季度環(huán)比漲幅較大；從數(shù)值上看，第四季度商品房比第一季度約上漲了857元/㎡，住宅約上漲了908元/㎡。 圖8 2007年長(zhǎng)沙市商品房、住宅均價(jià)季度走勢(shì)圖 從單月情況來(lái)看，2007年長(zhǎng)沙商品房月均價(jià)基本處于逐月上漲。從環(huán)比漲幅來(lái)看，商品房均價(jià)在1月、2月、5月、8月、10月環(huán)比有所下跌，住宅均價(jià)在1月、5月、8月、11月環(huán)比有所下跌；9月商品房、住宅均價(jià)環(huán)比漲幅均較大；住宅均價(jià)環(huán)比漲幅第二、第三的分別是12月和7月。 圖9 2007年長(zhǎng)沙市商品房、住宅單月均價(jià)走勢(shì)圖 3.商品房期、現(xiàn)房均價(jià)分析 2007年商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3690元/㎡、3157元/㎡，其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3506元/㎡、2442元/㎡。 （四）新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 1.套型結(jié)構(gòu)分析 2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.23㎡，同比增大0.41%，銷售套均面積為110.47㎡，同比增大3.61%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為111.45㎡，同比增大1.52%，銷售套均面積為110.53㎡，同比增大3.03%。） 從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來(lái)看，各戶型均供小于求；90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為36.84%，比去年同期增長(zhǎng)了4.18個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)中小戶型商品住房預(yù)售比例增幅較�。ㄈ舭�(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2007年90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為35.63%，比去年同期增長(zhǎng)了2.85個(gè)百分點(diǎn)）。 表9 2007年長(zhǎng)沙純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套） 項(xiàng)目 戶型 供 比例（%） 與去年同期比例差（%） 銷 比例（%） 與去年同期比例差（%） 供-銷 供銷比 ≤60㎡ 11121 19.29 +1.59 12266 18.75 +2.60 -1145 0.91 60-90㎡ 10115 17.55 +2.59 10377 15.86 +2.47 -262 0.97 90-120㎡ 9888 17.15 -2.49 11825 18.08 -1.80 -1937 0.84 120-144㎡ 16963 29.43 -1.56 19427 29.70 +0.75 -2464 0.87 ＞144㎡ 9553 16.57 -0.13 11525 17.62 -4.00 -1972 0.83 合計(jì) 57640 100.00 0.00 65420 100.00 0.00 -7780 0.88 2.價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從2007年實(shí)際銷售價(jià)位段來(lái)分析，3000元/㎡以下樓盤(pán)銷售比例大幅降低，比去年比例減少31.41個(gè)百分點(diǎn)，已接近退出普通商品房交易市場(chǎng)；3000-4000元/㎡比例增幅較大，比去年同期比例增長(zhǎng)15.24個(gè)百分點(diǎn)，是目前房產(chǎn)備案的主要房源；4000元/㎡以上樓盤(pán)銷售大幅增長(zhǎng)，比去年比例增加16.17個(gè)百分點(diǎn)，是目前市場(chǎng)上推出樓盤(pán)的主力價(jià)位。長(zhǎng)沙目前房產(chǎn)銷售均價(jià)正整體上行。 表10 2007年長(zhǎng)沙商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表（單位：套） 項(xiàng)目 戶型 銷 比例（%） 與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡ 10223 15.63 -18.96 2500-3000元/㎡ 12489 19.09 -12.45 3000-3500元/㎡ 15617 23.87 +6.88 3500-4000元/㎡ 11844 18.10 +8.35 4000-4500元/㎡ 6581 10.06 +5.32 4500-5000元/㎡ 4051 6.19 +4.71 ＞5000元/㎡ 4615 7.05 +6.13 合 計(jì) 65420 100.00 0.00 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） （一）累計(jì)量分析 1.二手房交易總量分析 2007年全市二手房成交面積219.29萬(wàn)㎡，成交金額為54.27億元，成交套數(shù)為19611套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60萬(wàn)㎡，成交金額為27.21億元，成交套數(shù)為17258套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)-6.99%、12.99%和-3.79%。二手房非住宅共成交70.69萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為2353套，與去年同期比分別增長(zhǎng)20.20%、82.69%。 二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面積為86.10㎡。 2.二手房交易分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，2007年全市二手房成交以芙蓉區(qū)和雨花區(qū)最為活躍，分別成交61.67萬(wàn)㎡和56.24萬(wàn)㎡，分別占總量的28.12%、25.66%，同比分別增長(zhǎng)21.00%、-10.17%。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，2007年全市住宅與非住宅成交比例為2.10：1，芙蓉區(qū)非住宅成交比例最大，占總量的40.38%；開(kāi)福區(qū)住宅成交比例最大，占總量的81.05%。 圖10 2007年長(zhǎng)沙市各區(qū)二手房、住宅成交情況柱狀圖 3．二手房交易走勢(shì)分析 從各季度二手房成交走勢(shì)來(lái)看，2007年各季度二手房成交面積較為平均，均超過(guò)50萬(wàn)㎡，且呈逐季增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明雖然新政的出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)交易產(chǎn)生了較大的影響，但隨著時(shí)間的推移，二手房市場(chǎng)交易正緩慢復(fù)蘇。 圖11 2007年長(zhǎng)沙市各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 具體到各月，今年1月二手房交易形成了第一個(gè)高潮，單月成交面積達(dá)24.42萬(wàn)㎡，這主要是由二手房稅收新政影響，二手房買賣雙方急于過(guò)戶而形成的；此后，上半年二手房月交易量波動(dòng)較大，2月、3月，5月形成兩大成交波谷；進(jìn)入下半年后，二手房月交易量較為平均，波動(dòng)較小。 圖12 2007年長(zhǎng)沙市各月二手房、住宅成交情況柱狀圖 （二）二手房交易均價(jià)分析 2007年全市二手房成交均價(jià)為2475元/㎡，其中，二手房住宅成交均價(jià)為1832元/㎡，二手房非住宅成交均價(jià)為3828元/㎡（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。 從各區(qū)二手房成交均價(jià)來(lái)看，全市僅雨花區(qū)、芙蓉區(qū)成交均價(jià)高于全市平均價(jià)，且主要是由于此兩區(qū)二手房非住宅成交量較大而導(dǎo)致的；各區(qū)二手住宅成交均價(jià)較為平均，這進(jìn)一步證實(shí)了出于對(duì)二手房交易稅的規(guī)避，二手房交易方隱瞞了成交的真實(shí)價(jià)格，將價(jià)格處理到接近于各區(qū)域二手房成交指導(dǎo)價(jià)。 圖13 2007年長(zhǎng)沙市各區(qū)二手房、住宅均價(jià)柱形圖 從各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來(lái)自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。 圖14 2007年長(zhǎng)沙市二手房、住宅均價(jià)柱形圖 （三）房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看，2007年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.08：1，比2006年比值增大0.91，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟區(qū)域相比仍有較大差距。岳麓區(qū)比值最大，達(dá)5.61，表明該區(qū)房屋交易以新房為主；芙蓉區(qū)比值最小，僅2.29，表明該區(qū)二手房交易較為活躍。各區(qū)比值具體見(jiàn)下表： 表11 2007年長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目 開(kāi)福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全 市 一、二級(jí)市場(chǎng)交易量之比 4.98 4.36 4.56 5.61 2.29 4.08 （四）12月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來(lái)看，12月份住宅類房源掛牌均價(jià)為3970元/㎡，環(huán)比下跌0.70%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3953元/㎡，與上月持平。商住兩用房掛牌均價(jià)為4649元/㎡，環(huán)比上漲7.12%。非住宅掛牌均價(jià)為8306元/㎡，環(huán)比上漲7.95%。其中，寫(xiě)字樓類掛牌均價(jià)為6042元/㎡，環(huán)比上漲16.10%；門面掛牌均價(jià)為9805元/㎡，環(huán)比下跌5.59%。 從出租采樣分析來(lái)看，12月份住宅類出租房源掛牌月均租金為12.48元/㎡，環(huán)比下跌5.38%。其中，純住宅掛牌月均租金為11.22元/㎡，環(huán)比下跌1.41%；商住兩用房掛牌月均租金為15.85元/㎡，環(huán)比下跌15.01%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為7.87元/㎡，環(huán)比下跌10.87%；一般裝修掛牌月均租金為10.71元/㎡，環(huán)比上漲12.03%；中等裝修掛牌月均租金為10.78元/㎡，環(huán)比下跌8.18%；豪華裝修掛牌月均租金為15.41元/㎡，環(huán)比下跌2.59%。非住宅掛牌月均租金為31.33元/㎡，環(huán)比下跌17.31%。其中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為25.58元/㎡，環(huán)比上漲4.11%；門面掛牌月均租金為34.82元/㎡，環(huán)比下跌37.39%。 （五）房屋租售比 12月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1:325，表明我市新房?jī)r(jià)格相對(duì)偏高。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析 2007年全市共辦理抵押登記手續(xù)89518起，抵押面積1368.09萬(wàn)㎡，貸款金額300.29億元，同比分別增長(zhǎng)51.24%、43.04%、55.83%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)87690起，抵押面積998.26萬(wàn)㎡，貸款金額202.80億元，同比分別增長(zhǎng)了51.59%、54.13%、87.78%。 2007年全市共辦理在建工程抵押733起，抵押面積532.08萬(wàn)㎡，貸款金額91.48億元，同比分別增長(zhǎng)0.55%、23.67%、25.88%。 表12 2007年長(zhǎng)沙抵押情況一覽表 類別 戶數(shù)（戶） 抵押面積（萬(wàn)㎡） 貸款金額（億元） 商品房抵押總量 89518 1368.09 300.29 同比（%） 51.24 43.04 55.83 其中：個(gè)人抵押 87690 998.26 202.8 同比（%） 51.59 54.13 87.78 在建工程抵押 733 532.08 91.48 同比（%） 0.55 23.67 25.88 從各季度個(gè)人住房抵押情況來(lái)看，今年各季度個(gè)人住房抵押呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)，抵押戶數(shù)、面積、貸款金額季度平均漲幅分別為9.68%、10.01%、17.67%，貸款金額漲幅較大，也從一個(gè)側(cè)面反映了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲。 圖15 2007年長(zhǎng)沙市各季度個(gè)人住房抵押戶數(shù)、面積、貸款金額堆積柱形圖 四、產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況 2007年長(zhǎng)沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證81861本，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1625.79萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)9.62%、0.50%。其中，辦理?xiàng)澴C820本、492.57萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)-39.62%、-20.84%。 2007年全市共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記15236起，面積為167.05萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)4.15%、-3.43%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現(xiàn)房所占比重較�。� 表13 2007年長(zhǎng)沙產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況一覽表 類別 發(fā)證量（本） 發(fā)證面積（萬(wàn)㎡） 產(chǎn)權(quán)發(fā)證 81861 1625.79 同比（%） 9.62 0.50 商品房棟證 820 492.57 同比（%） -39.62 -20.84 商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記 15236 167.05 同比（%） 4.15 -3.43 五、2007年長(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況 （一）商品房 1.商品房供銷基本情況 2007年長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售476.53萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)73.62%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售420.48萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)68.44%。同期商品房累計(jì)銷售405.87萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)175.22%，其中住宅銷售385.09萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)285.09%，占商品房銷售面積的比重為94.88%。 表14 2007年長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 長(zhǎng)沙縣 248.36 108.76 52.12 224.69 98.65 53.44 瀏陽(yáng)市 59.95 4.04 12.58 46.09 -8.11 10.96 望城縣 100.64 73.82 21.12 100.64 81.76 23.93 寧鄉(xiāng)縣 67.58 69.03 14.18 49.06 58.31 11.67 合 計(jì) 476.53 73.62 100 420.48 68.44 100 表15 2007年長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅銷售情況 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 銷售面積 長(zhǎng)沙縣 202.04 186.99 49.78 196.87 291.78 51.12 瀏陽(yáng)市 64.59 67.90 15.91 54.45 118.41 14.14 望城縣 89.43 527.58 22.03 88.51 758.49 22.98 寧鄉(xiāng)縣 49.81 104.56 12.27 45.26 211.92 11.75 合計(jì) 405.87 175.22 100.00 385.09 285.09 100.00 供銷對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)沙郊縣商品房總量供銷比為1.17：1，其中住宅1.09：1，商品房供應(yīng)量較為充裕。分區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅最大，望城縣銷售同比增幅最大；長(zhǎng)沙縣商品房供給、銷售量在四縣中均為最大，供銷均接近或略超過(guò)四縣總量的一半；瀏陽(yáng)市商品房供應(yīng)在四縣中比例最小，但在各郊縣中供銷比也最小，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；寧鄉(xiāng)縣商品房銷售占四縣總量比例最小，但在各郊縣中供銷比卻最大，商品房開(kāi)發(fā)量相對(duì)較多；望城縣批準(zhǔn)預(yù)售全部為商品住宅，住宅銷售比例也最高；寧鄉(xiāng)縣非住宅批準(zhǔn)預(yù)售比例最大，瀏陽(yáng)市非住宅銷售比例最高。 表16 2007年長(zhǎng)望瀏寧供銷對(duì)比 區(qū) 域 項(xiàng) 目 長(zhǎng)沙縣 瀏陽(yáng)市 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 合計(jì) 商品房 1.23 0.93 1.13 1.36 1.17 其中：住宅 1.14 0.85 1.14 1.08 1.09 2.商品房成交金額、成交均價(jià) 2007年長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)銷售金額為101.23億元，其中住宅銷售金額為93.98億元，約占總銷售金額的92.84%。商品房均價(jià)為2494元/㎡，比去年全年房?jī)r(jià)上漲19.79%，其中，住宅均價(jià)為2440元/㎡，比去年全年房?jī)r(jià)上漲26.36%。 表17 2007年長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅銷售金額、均價(jià) 區(qū)域 項(xiàng)目 商品房 其中：住宅 均價(jià)（元/㎡） 金額（億元） 均價(jià)（元/㎡） 金額（億元） 長(zhǎng)沙縣 2932 59.24 2924 57.56 瀏陽(yáng)市 1935 12.50 1576 8.58 望城縣 2422 21.66 2413 21.36 寧鄉(xiāng)縣 1572 7.83 1431 6.48 總 量 2494 101.23 2440 93.98 從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣商品房、住宅均價(jià)最高，均價(jià)達(dá)2932元/㎡、2924元/㎡；寧鄉(xiāng)縣商品房、住宅均價(jià)最低，均價(jià)分別為1572元/㎡、1431元/㎡。 （二）二手房 1.二手房成交基本情況 2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共成交二手房161.48萬(wàn)㎡、10219套，同比分別增長(zhǎng)28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65萬(wàn)㎡、6146套，二手住宅交易僅占總量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。分區(qū)來(lái)看，僅長(zhǎng)沙縣二手房成交以二手住房交易為主，二手住房交易占二手房交易的83.58%，其他各縣（市）二手住房交易量均未達(dá)到50%。瀏陽(yáng)市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的38.10%，長(zhǎng)沙縣二手住宅成交在各郊縣中比例最大，占總量的51.93%。 表18 2007年長(zhǎng)望瀏寧二手房銷售情況 區(qū)域 長(zhǎng)沙縣 瀏陽(yáng)市 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 合計(jì) 面積（萬(wàn)㎡） 51.35 61.53 21.94 26.66 161.48 百分比（%） 31.80 38.10 13.59 16.51 100.00 套數(shù)（套） 4090 3263 1295 1571 10219 百分比（%） 40.02 31.93 12.67 15.37 100.00 2.二手房成交金額、成交均價(jià) 2007年長(zhǎng)望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為15.31億元，同比增長(zhǎng)92.34%，其中住宅為9.50億元。二手房均價(jià)為948元/㎡，比去年全年均價(jià)上漲50.00%，二手房住宅均價(jià)為1149元/㎡。 表19 2007年長(zhǎng)望瀏寧二手房銷售金額、均價(jià) 區(qū)域 長(zhǎng)沙縣 瀏陽(yáng)市 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 合計(jì) 金額（億元） 7.77 3.97 1.90 1.67 15.31 百分比（%） 50.74 25.93 12.41 10.91 100.00 均價(jià)（元/㎡） 1513 645 865 628 948 從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1513元/㎡；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，均價(jià)為628元/㎡。 （三）抵押情況統(tǒng)計(jì)分析 2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)25638起，抵押面積710.58萬(wàn)㎡，貸款金額81.72億元，同比分別增長(zhǎng)165.73%、45.29%、137.14%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)24775起，抵押面積487.12萬(wàn)㎡，貸款金額65.59億元，同比分別增長(zhǎng)176.60%、48.70%、306.38%。辦理在建工程抵押292起，抵押面積130.78萬(wàn)㎡，貸款金額23.21億元，同比分別增長(zhǎng)19.67%、71.51%、107.23%。 表20 2007年長(zhǎng)望瀏寧抵押情況一覽表 類別 戶數(shù)（戶） 抵押面積（萬(wàn)㎡） 貸款金額（億元） 商品房抵押 25638 710.58 81.72 其中：個(gè)人抵押 24775 487.12 65.59 在建工程抵押 292 130.78 23.21 （四）產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況 2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證31857本，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1063.84萬(wàn)㎡。其中，辦理?xiàng)澴C793本、191.89萬(wàn)㎡。 2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記6371起，面積為84.08萬(wàn)㎡。 表21 2007年長(zhǎng)沙產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況一覽表 類別 發(fā)證量（本） 發(fā)證面積（萬(wàn)㎡） 產(chǎn)權(quán)發(fā)證 31857 1063.84 商品房棟證 793 191.89 商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記 6371 84.08 六、本期市場(chǎng)的基本特征 （一）商品房銷售持續(xù)火爆，下半年供給迅速攀升，全年供銷總量基本平衡。2007年商品房銷售持續(xù)旺盛，全年銷售同比增幅接近30%，且各季度銷售量基本平均；商品房批準(zhǔn)預(yù)售在上半年嚴(yán)重不足，僅相當(dāng)于同期銷售量的76%，下半年批準(zhǔn)預(yù)售量快速增長(zhǎng)，9月起供銷比超過(guò)1，從而緩解了上半年供給不足狀況，并最終促成全年供銷總量平衡。 （二）2007年全市商品房均價(jià)為3601元/㎡，其中，商品住宅均價(jià)為3372元/㎡。 （三）2007年全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售10527套，124.37萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)115.94%、132.35%，解決了更多中低收入家庭的住房問(wèn)題。 （四）2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.23㎡，銷售套均面積為110.47㎡，90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為36.84%，比去年同期增長(zhǎng)了4.18個(gè)百分點(diǎn)。 （五）2007年全市二手房成交面積突破200萬(wàn)㎡，達(dá)到219.29萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)0.33%，全年全市二手房成交面積基本與2006年持平。 （六）12月份長(zhǎng)沙二手房住宅掛牌均價(jià)為3970元/㎡，非住宅掛牌均價(jià)為8306元/㎡；住宅出租掛牌月均租金為12.48元/㎡，非住宅掛牌月均租金為31.33元/㎡。 （七）12月份商品住房租售比為1:325，表明我市新房?jī)r(jià)格相對(duì)偏高。 （八）2007年全市抵押起數(shù)、抵押面積、貸款金額同比均有較大幅度增長(zhǎng)，個(gè)人抵押增幅更大，銀行繼續(xù)保持了對(duì)個(gè)人抵押貸款的較高支持； 但從在建工程抵押情況來(lái)看，其同比增幅相對(duì)于2006年同比增幅卻大大減少，表明在國(guó)八條、國(guó)六條等政策及央行連續(xù)提高準(zhǔn)備金率、提高貸款利率等金融政策影響下，銀行加大了對(duì)貸款審批力度，取得貸款額度及難度都有所提高。 （九）12月份,全市共辦理退房419套，環(huán)比減少35.14%，其中簽約退房385套,環(huán)比減少34.63%，12月退房較前2個(gè)月有較大幅度減少。 （十）長(zhǎng)望瀏寧四縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。2007年商品房合計(jì)預(yù)售總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的26.49%，超過(guò)四分之一；銷售總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的22.60%，二手房交易總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的73.64%。長(zhǎng)沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.08：1，供給量略大于銷售量，比例位于正常范圍。 七、2008年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 基于2007年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，2008年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)既面臨著發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 （一）宏觀調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)和強(qiáng)化，市場(chǎng)調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn) 2007年一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，在國(guó)家嚴(yán)查落實(shí)情況的背景下，各項(xiàng)調(diào)控措施將會(huì)在2008年得到顯現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)明顯改善；土地違規(guī)行為將會(huì)大幅減少；第二套房利率的提高將會(huì)進(jìn)一步打擊投資者，投資需求退潮將從一線大城市波及到二線城市。2007年國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策的力度顯示了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。因此，2008年，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在發(fā)展過(guò)快，房?jī)r(jià)大幅上漲的情況，國(guó)家將會(huì)進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度。而且從2007年宏觀調(diào)控的特點(diǎn)來(lái)看，2008年，國(guó)家后續(xù)政策將會(huì)更加注重政策的可落實(shí)性，將主要從改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、打擊囤地、稅收政策等幾個(gè)方面加以強(qiáng)化。從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資和需求都會(huì)產(chǎn)生較為明顯的影響。 （二）貨幣、信貸等金融政策從緊，將會(huì)制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度 2007年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年的貨幣政策由“穩(wěn)健”改為“從緊”。這為2008年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)定了基調(diào)，可以預(yù)見(jiàn)，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模必然從緊。2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸總量飛速上漲，致使部分銀行在年中就用完全年的信貸額度。2008年，央行為了進(jìn)一步加強(qiáng)貸款管理力度，可能將由原來(lái)每年確定一次全年貸款的發(fā)放額，改為按季度來(lái)確定并發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。此外，在全國(guó)物價(jià)存在通貨膨脹的壓力下，2008年銀行仍將會(huì)進(jìn)行一定程度的利息上調(diào)和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的操作。在監(jiān)管部門嚴(yán)控年內(nèi)貸款增長(zhǎng)超標(biāo)，以及采取上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高利率等系列緊縮措施下，2008年房地產(chǎn)業(yè)將面臨著信貸市場(chǎng)全面緊縮的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的貸款成本及貸款難度都將大幅增加。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，銀行資本的全面縮緊，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度產(chǎn)生制約。 （三）2008年奧運(yùn)會(huì)的巨大利好兌現(xiàn)，一線城市“拐點(diǎn)”現(xiàn)象的出現(xiàn)，或?qū)⒂绊懚�、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期 2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)的巨大利好消息支撐了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，隨著奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的各種利好將會(huì)逐漸兌現(xiàn)。奧運(yùn)會(huì)之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)都將處于高位運(yùn)行，而奧運(yùn)會(huì)之后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)高位大幅震蕩的情況。此外，07年底廣州、深圳等一線城市出現(xiàn)的局部“拐點(diǎn)”也將會(huì)波及二、三線城市，對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生影響，使消費(fèi)者產(chǎn)生看跌的觀點(diǎn)，對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景帶來(lái)一定的負(fù)面影響。 （四）住房保障措施的全面貫徹和落實(shí)，將會(huì)有效的改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，分流市場(chǎng)剛性需求 2007年長(zhǎng)沙市住房保障會(huì)議的召開(kāi)，住房保障工作局的成立，為長(zhǎng)沙市住房保障措施全面貫徹和落實(shí)奠定了基礎(chǔ)。在住房保障會(huì)議上，長(zhǎng)沙市政府對(duì)2008年今后三年住房保障工作進(jìn)行了安排，明確提出長(zhǎng)沙將每年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房100萬(wàn)平米，廉租住房10萬(wàn)平米的目標(biāo)，并將建設(shè)任務(wù)分配到各個(gè)區(qū)，確保住房保障工作全面落實(shí)。保障性住房的大幅增加，將會(huì)有效滿足中低收入階層的住房需求，減少中低收入階層對(duì)市場(chǎng)的剛性需求，改善市場(chǎng)供需矛盾。同時(shí)，保障性住房的大量供應(yīng)將大幅增加中小戶型的供應(yīng)量，以及“90平米/70%”政策將在2008年繼續(xù)強(qiáng)化，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)明顯改善。 （五）市場(chǎng)供應(yīng)量集中爆發(fā)，2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)供求關(guān)系將出現(xiàn)明顯變化 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期，新開(kāi)工面積意味著將會(huì)在1-2年后開(kāi)始上市預(yù)售。2006年，長(zhǎng)沙市新開(kāi)工面積達(dá)到1050萬(wàn)平方米，2007年新開(kāi)工面積也在1100萬(wàn)平方米左右。因此，2008年，長(zhǎng)沙市批準(zhǔn)預(yù)售面積將會(huì)突破1000萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)集中爆發(fā)。而需求市場(chǎng)，由于受到宏觀調(diào)控政策、一線城市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的影響，以及保障性住房對(duì)中低收入階層需求的分流，將不會(huì)出現(xiàn)大幅增加。因此，2008年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系將出現(xiàn)明顯變化，市場(chǎng)將進(jìn)入供大于求狀態(tài)。 （六）人民幣升值的步伐和預(yù)期，社會(huì)基礎(chǔ)資源和生產(chǎn)要素價(jià)格的持續(xù)上漲，為房地產(chǎn)售價(jià)的上漲和價(jià)值的保值增值提供了前提和理由 2007年人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)從年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅達(dá)到6.12%，CPI全年漲幅為4.7%左右。人民幣升值預(yù)期，吸引了更多的國(guó)際“熱錢” 涌入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲提供了動(dòng)力。CPI的高速增長(zhǎng)使房地產(chǎn)的保值增值作用更加凸現(xiàn)。2008年，全國(guó)仍將面臨人民幣升值的巨大壓力，通貨膨脹也面臨著由結(jié)構(gòu)性通貨膨脹演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的壓力，房地產(chǎn)仍將成為國(guó)外“熱錢”投資和老百姓保值增值的重要手段，從而為房地產(chǎn)價(jià)格上漲提供了動(dòng)力。 （七）長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的基本面持續(xù)利好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供空間 雖然全國(guó)調(diào)控政策趨緊，但是長(zhǎng)沙市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭仍為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供了空間。兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)的批準(zhǔn)，武廣客運(yùn)鐵路的建設(shè)，“一主二次四組團(tuán)”的規(guī)劃，河西濱江新城建設(shè)，新河三角洲建設(shè)，長(zhǎng)沙城市正面臨著新一輪的快速發(fā)展，城市發(fā)展空間很大。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展，為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 （八）價(jià)格洼地現(xiàn)象仍然存在，為資本逐利和價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)留了一定的空間 2007年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)歷了一次明顯的上漲，但是在全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與中部六省省會(huì)城市仍存在一定差距，長(zhǎng)沙市價(jià)格洼地現(xiàn)象仍然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在資本逐利和價(jià)格上漲的空間，從而對(duì)長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)業(yè)投資和投機(jī)需求帶來(lái)一定的外圍動(dòng)力。 （九）二手房市場(chǎng)難有起色，發(fā)展仍將緩慢 2007年，由于受房地產(chǎn)交易稅收新規(guī)定的影響，長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)的活躍程度明顯降低，2007年二手房成交面積同比增長(zhǎng)僅為0.33%。其主要原因有幾個(gè)方面：一是稅收成本較高；二是“舊不如新，二手不如一手”的消費(fèi)觀念尚未完全轉(zhuǎn)變；三是二手房中介市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范；四是新社區(qū)尚未成熟，影響換房者騰房時(shí)間和投資者次新房轉(zhuǎn)手速度；五是金融信貸的趨緊。2008年，由于影響二手房市場(chǎng)發(fā)展的幾大因素仍然不會(huì)改變，二手房市場(chǎng)仍將保持較慢的發(fā)展速度。 （十）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化 近年來(lái)，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大軍中，爭(zhēng)分房地產(chǎn)市場(chǎng)蛋糕。然而，隨著政策調(diào)控力度日益加大，信貸市場(chǎng)明年偏緊，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存要求越來(lái)越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在2008年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，一方面實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)依托將資源、平臺(tái)、人才和技術(shù)等優(yōu)勢(shì)飛速發(fā)展，進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)張，規(guī)模不斷擴(kuò)大；另一方面，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，他們將逐步走向中小、周邊城市去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，退出長(zhǎng)沙市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌的加劇將會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加重視企業(yè)的品牌建設(shè)。 綜合以上各方面因素的影響，對(duì)于2008年房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的投資、房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)保持一定幅度的增長(zhǎng)，但與2007年同比，增速將會(huì)明顯放緩，其中，不排除高位大幅度震蕩的可能。從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)突破1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求與2007年水平基本持平，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)明顯改善，中小戶型、普通商品房供應(yīng)比例將大幅提高。市場(chǎng)秩序更加規(guī)范，住房保障工作顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)作為長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力的格局不會(huì)改變，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展的階段這個(gè)基本面并沒(méi)有出現(xiàn)改變。 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 2008-1-5 |