| 樓市白皮書(shū) |
一場(chǎng)“新冠”硬生生地打斷了長(zhǎng)沙樓市的原有節(jié)奏。經(jīng)歷了短暫停擺后的長(zhǎng)沙樓市到底出現(xiàn)了哪些新變化？土地市場(chǎng)、商品房供銷(xiāo)水平是否有大的波動(dòng)？哪類(lèi)產(chǎn)品最受置業(yè)者青睞？住宅、公寓、寫(xiě)字樓各類(lèi)型物業(yè)價(jià)格變化如何？
這一切的答案盡在《2020年長(zhǎng)沙樓市白皮書(shū)》。我們20余年初心不改，始終堅(jiān)持用數(shù)據(jù)發(fā)掘真相，通過(guò)指標(biāo)描繪長(zhǎng)沙樓市發(fā)展軌跡。
TOPIC 1 2020長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)
PART1 2020年全市土地供應(yīng)
1.1.1 全市供應(yīng)情況
2020年全市土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌供應(yīng)681宗土地，總出讓面積約為2952.45萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%；總建筑面積約為6343.66萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7%。
2020年供應(yīng)規(guī)模雖仍在增長(zhǎng)，但是增幅明顯放緩，這主要是受到了年初“新冠”疫情影響。為了配合防疫政策，全市土地招拍掛全線暫停了一個(gè)多月。
1.1.2 全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)
在2020年全市供應(yīng)土地中，工業(yè)用地占比變化小，占總量的近一半。
在居住類(lèi)用地里，純住宅地與商住用地分別占比17%、26%。
居住類(lèi)用地的供應(yīng)量同比增長(zhǎng)明顯，主要原因有二：其一，六區(qū)“限價(jià)地”供應(yīng)量有所增加；其二，長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)市、瀏陽(yáng)市都有短時(shí)間內(nèi)集中大批量供地的動(dòng)作。
1.1.3 全市土地月度供應(yīng)情況
受“新冠”疫情影響，1-3月的月平均供應(yīng)量明顯低于以往同期，而這部分被耽擱的供應(yīng)量，在后面幾個(gè)月“補(bǔ)”了回來(lái)，因此出現(xiàn)了4月、5月、10月、12月的平均供應(yīng)量超400萬(wàn)的情況。
1.1.4 全市各區(qū)縣土地供應(yīng)情況
長(zhǎng)沙縣的供應(yīng)量首次位居全市榜首，這除了得益于星沙、經(jīng)開(kāi)區(qū)等板塊供應(yīng)量增大以外，還因?yàn)樗_(kāi)始對(duì)一些“舊”板塊進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，比如萬(wàn)家麗北路的“湘龍街道”板塊，比如黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)以西的“機(jī)場(chǎng)板塊”。
PART2 2020年內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣土地供應(yīng)
1.2.1 六區(qū)一縣土地供應(yīng)情況
2020年六區(qū)一縣的土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌供應(yīng)311宗土地，占全市的46%；總出讓面積約為1786.64萬(wàn)平方米，占全市的61%；總建筑面積約為4097.63萬(wàn)平方米，占全市的65%。
1.2.2 六區(qū)一縣土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
綜合來(lái)看，在六區(qū)一縣中，居住用地的供應(yīng)規(guī)模超過(guò)工業(yè)用地，除了后者供應(yīng)量減少的因素之外，最重要的一個(gè)原因在于供應(yīng)新土地的板塊增加了，而且大多都是沉寂多年的地段，比如岳麓區(qū)的市府板塊、開(kāi)福區(qū)的文昌閣板塊、芙蓉區(qū)的馬王堆板塊、瀏陽(yáng)河兩廂、長(zhǎng)沙縣的“湘龍街道”板塊等等。
1.2.3 六區(qū)一縣土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
與全市情況類(lèi)似，也是受“新冠”疫情影響，1-3月被壓低的供應(yīng)量，在后面幾個(gè)月集中爆發(fā)了出來(lái)。
PART3 2020年全市土地成交
1.3.1 全市土地成交情況
2020年全市土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌成交615宗土地，總出讓面積約為2667.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%；總成交建筑面積約為5574.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%。
1.3.2 全市土地成交結(jié)構(gòu)
各類(lèi)土地成交量占比，基本與相對(duì)應(yīng)的各類(lèi)土地供應(yīng)量占比是一致的，側(cè)面反映出2020年土地流拍少。
1.3.3 全市土地月度成交情況
“新冠”疫情對(duì)于2020年全市第一季度的成交量影響不大，這主要是因?yàn)榇汗?jié)前后，本就是淡季。而后續(xù)幾個(gè)月的成交曲線，基本與供應(yīng)曲線同步。
1.3.4 全市各區(qū)縣土地成交情況
與供應(yīng)量的座次排位一樣，長(zhǎng)沙縣的成交量也是全市最高的，占比26%；其次是寧鄉(xiāng)市，占比25%；第三是瀏陽(yáng)市，占比16%。
而在內(nèi)六區(qū)中，岳麓的成交量“鶴立雞群”，占總量的15%。
1.3.5 土地成交樓面價(jià)走勢(shì)
內(nèi)六區(qū)作為全市的居家“核心”地段，它的新增居住用地在執(zhí)行“限價(jià)”政策以后，全市的成交樓面價(jià)就被扼住了“命脈”，增減幅度都在調(diào)控之中，因此近幾年以來(lái)，波動(dòng)小。
PART4 2020年內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣土地成交
1.4.1 六區(qū)一縣土地成交情況
2020年六區(qū)一縣土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌成交263宗土地，占全市的43%；總出讓面積約為1562.72萬(wàn)平方米，占全市的59%；總建筑面積約為3474.54萬(wàn)平方米，占全市的62%。
1.4.2 六區(qū)一縣土地成交結(jié)構(gòu)
各類(lèi)土地的成交占比與供應(yīng)曲線同步。市府板塊、文昌閣板塊、馬王堆板塊、瀏陽(yáng)河兩廂等老區(qū)所推的新地，都會(huì)在第一時(shí)間被各大房企搶購(gòu)一空。
1.4.3 六區(qū)一縣土地月度成交情況
六區(qū)一縣每月平均成交量約為130萬(wàn)平米，建筑面積約為465萬(wàn)平米。4月、8月、9月、10月、12月都在平均線以上，其中10月近300萬(wàn)的成交量，是全年第一。
1.4.4 六區(qū)一縣土地成交樓面價(jià)走勢(shì)
經(jīng)過(guò)第一季度短暫的“停牌”以后，六區(qū)“限價(jià)地”掛牌增多，這使得居住用地的成交樓面價(jià)更加貼近市場(chǎng)的實(shí)際情況。
而商業(yè)用地的成交樓面價(jià)之所以大幅起落，主要是因?yàn)槎嘧诙ㄏ虺山患佑图託庹镜貕K，被規(guī)劃為“商業(yè)”，從而陡然拉升了成交樓面價(jià)。
PART5 2020年全市土地成交排行情況
2020年長(zhǎng)沙市成交土地出讓額TOP5
排行區(qū)位土地編號(hào)土地
類(lèi)型成交金額
（億元）競(jìng)得人
TOP1岳麓區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市051號(hào)商住38.01綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司
TOP2岳麓區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市022號(hào)商住33.42長(zhǎng)沙中海融城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
TOP3岳麓區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市066號(hào)商住31.93湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
TOP4開(kāi)福區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市013號(hào)商住28.25長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、
步步高投資集團(tuán)股份有限公司
TOP5雨花區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市115號(hào)
（繼續(xù)掛牌）商住25.46長(zhǎng)沙旭輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2020年長(zhǎng)沙市居住類(lèi)成交土地樓面價(jià)TOP5
排行區(qū)位土地編號(hào)土地
類(lèi)型樓面價(jià)
（元/平）競(jìng)得人
TOP1開(kāi)福區(qū)[2020長(zhǎng)沙市054號(hào)商住7650長(zhǎng)沙軌道萬(wàn)科置業(yè)有限公司
TOP2岳麓區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市022號(hào)商住7548長(zhǎng)沙中海融城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
有限公司
TOP3開(kāi)福區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市052號(hào)商住7513長(zhǎng)沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司
TOP4岳麓區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市049號(hào)住宅7500長(zhǎng)沙潤(rùn)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
TOP5開(kāi)福區(qū)[2020]長(zhǎng)沙市079號(hào)商住7201湖南青熙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
PART6 土地市場(chǎng)總結(jié)
2020年是長(zhǎng)沙執(zhí)行“限價(jià)地”政策的第三個(gè)年頭。經(jīng)過(guò)多年的適應(yīng)，政府、房企以及購(gòu)房者各自在新環(huán)境里找到了自己的位置，長(zhǎng)沙樓市進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)階段。
回顧2020年土地“限價(jià)”逐步攀升的過(guò)程，可以看出，長(zhǎng)沙樓市原本應(yīng)該在平穩(wěn)的局面之下，進(jìn)入“限購(gòu)限價(jià)”2.0時(shí)代的。
而“新冠”打亂了節(jié)奏，直接讓2020年的一級(jí)土地招拍掛時(shí)長(zhǎng)，縮短了一個(gè)多月。雖然之后內(nèi)六區(qū)“限價(jià)地”仍屢屢熔斷、外地房企持續(xù)入長(zhǎng)、住宅限價(jià)持續(xù)上調(diào)，土地市場(chǎng)一派繁榮火紅的模樣。
但2020年的土地市場(chǎng)不升反降，這是值得去關(guān)注與研究的。
1、“限價(jià)地”是居住地供應(yīng)主力 岳麓區(qū)占四成
2020年全市的居住用地總計(jì)成交了約1127萬(wàn)平米，總成交金額約為844億元，其中“限價(jià)地”成交面積約為438萬(wàn)平米，占比39%；總成交金額約為521億元，占比62%。
在六區(qū)“雙限地”成交量中，岳麓區(qū)占比最大，成交面積總計(jì)約為196萬(wàn)平米，占比45%。洋湖、濱江是供應(yīng)主力。
其次是望城區(qū)，成交總面積約64萬(wàn)平米；第三是雨花區(qū)，成交總面積約為60萬(wàn)平米。
2、在源頭立規(guī)矩 土拍添“新玩法”
繼內(nèi)六區(qū)居住用地執(zhí)行“限地價(jià)限房?jī)r(jià)”政策兩年多以后，2020年長(zhǎng)沙縣與內(nèi)六區(qū)先后為土拍添加了“新玩法”。
5月1日，《長(zhǎng)沙縣新建商品房“交房即交證”改革工作方案（試行）》開(kāi)始試行。長(zhǎng)沙縣所有房地產(chǎn)項(xiàng)目納入規(guī)范管理范圍，所有項(xiàng)目在新供土地及批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)，明確“交房即交證”工作，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)自覺(jué)履行“交房即交證”主體責(zé)任。
10月26日《長(zhǎng)沙市商住經(jīng)營(yíng)性用地出讓限地價(jià)/溢價(jià)競(jìng)自持租賃住房實(shí)施細(xì)則（試行）》開(kāi)始施行。這意味著在競(jìng)拍某些居住用地時(shí)，將新增“競(jìng)自持租賃面積”這一環(huán)節(jié)，出讓方式變更為“限地價(jià)/溢價(jià)+競(jìng)自持租賃面積+搖號(hào)”。
3、聯(lián)手拿地、合作開(kāi)發(fā)案例增多
2020年有5個(gè)“聯(lián)手拿地、合作開(kāi)發(fā)”的案例，包括[2020]長(zhǎng)沙市001（恢復(fù)掛牌），它由深圳市天集湘投投資發(fā)展有限公司、湖南省容德文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)手摘得，成交價(jià)13.76億元。
[2020]長(zhǎng)沙市013號(hào)，它由長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、步步高投資集團(tuán)股份有限公司聯(lián)手摘得，成交價(jià)28.25億元。
[2020]長(zhǎng)沙市048號(hào)，它由湖南信東開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、湖南東湖信城科技發(fā)展有限公司聯(lián)手摘得，成交價(jià)8.6億元。
[2020]望城區(qū)019號(hào)，它由湖南修合地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、長(zhǎng)沙雅頌房地產(chǎn)咨詢(xún)合伙企業(yè)（有限合伙）聯(lián)手摘得，成交價(jià)9.67億元。
[2020]長(zhǎng)沙市097號(hào)，它由長(zhǎng)沙華實(shí)領(lǐng)峰置業(yè)有限公司、 湖南興湘教育發(fā)展有限公司聯(lián)手摘得，成交價(jià)8.31億元。
4、創(chuàng)記錄，41家房企競(jìng)買(mǎi)月湖地塊
2020年11月，41家房企參與[2020]長(zhǎng)沙市084號(hào)搖號(hào)，創(chuàng)下“搖號(hào)人數(shù)之最”。參與搖號(hào)的房企有金科、美的、中建信和、中海、正榮、中糧、金地、碧桂園、綠城、長(zhǎng)房、保利、華潤(rùn)、建發(fā)、龍湖、綠城等數(shù)十家。
084號(hào)位于開(kāi)福區(qū)與長(zhǎng)沙縣交會(huì)處，北臨福元東路、東臨錦繡路。宗地背靠世界之窗，周邊有自然山體與公園，在景觀與自然資源上有優(yōu)勢(shì)。
084號(hào)與地鐵三號(hào)線湘龍站的步行距離約500米，與地鐵五號(hào)線的白茅鋪站的步行距離約1000米。
在這個(gè)地鐵網(wǎng)絡(luò)中，衣食住行都是現(xiàn)成的，近有月湖公園、星沙生態(tài)公園、金鷹小學(xué)、長(zhǎng)沙大學(xué)、星沙中學(xué)、通程商業(yè)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象匯、長(zhǎng)沙市中醫(yī)醫(yī)院等。
遠(yuǎn)有岳麓山、洋湖濕地、侯家塘、東塘、烈士公園、省植物園、火車(chē)站等，084號(hào)能享受到“地鐵半小時(shí)生活圈”的便利。
5、乘地鐵東風(fēng)，長(zhǎng)沙縣土地“大鳴大放”
2020年長(zhǎng)沙縣之所以能成為全市供應(yīng)、成交“雙冠王”，除了行政區(qū)夠大、人口數(shù)量夠多、實(shí)業(yè)基礎(chǔ)夠厚等因素外，地鐵3號(hào)線與5號(hào)線帶來(lái)了新的爆點(diǎn)，在它的帶動(dòng)下，長(zhǎng)沙縣許多老區(qū)開(kāi)始煥發(fā)“第二春”。
比如以萬(wàn)家麗北路、地鐵五號(hào)線為標(biāo)簽的“湘龍街道”板塊。從8月中旬至今，已先后掛牌成交了6宗居住用地，板塊里的新增住宅建筑總面積高達(dá)110萬(wàn)平米。這批新地大多都是溢價(jià)成交，榮盛、保利等十多家房企參與了它們的競(jìng)拍。
再比如地鐵三號(hào)線廣生站周邊，先后成交了[2020]長(zhǎng)沙縣045號(hào)、059號(hào)與066號(hào)三宗土地，新增住宅建筑總面積超50萬(wàn)平。
TOPIC 2 2020長(zhǎng)沙新建商品房市場(chǎng)
PART1 長(zhǎng)沙市新建商品房市場(chǎng)總體分析
2.1.1 長(zhǎng)沙市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況
（1）全市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況
為改善市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)，2018年市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，供應(yīng)2878萬(wàn)方達(dá)歷史峰值，2019年供應(yīng)量高位下滑；2020年長(zhǎng)沙市新建商品房供應(yīng)重回上升通道，供應(yīng)量?jī)H次于2018年，供應(yīng)2749萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)3.11%。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況
過(guò)去四年，內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣商品房供應(yīng)維持上升趨勢(shì)， 2020年供應(yīng)內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房供應(yīng)2393萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.18%，為過(guò)去五年的最高值。
（3）全市各行政區(qū)新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況
從各行政區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，2020年岳麓區(qū)新建商品房供應(yīng)量仍舊遙遙領(lǐng)先于其它行政區(qū)，供應(yīng)646.38萬(wàn)方；望城區(qū)、雨花區(qū)緊隨其后，分別供應(yīng)488.09萬(wàn)方、444.89萬(wàn)方；供應(yīng)量最低的行政區(qū)是芙蓉區(qū)，供應(yīng)量?jī)H為102.58萬(wàn)方。
相較2019年，新建商品房供應(yīng)增幅最大的是芙蓉區(qū)，同比增長(zhǎng)103.65%；降幅最大的則是長(zhǎng)沙縣，同比下降30.95%。
2.1.2 長(zhǎng)沙市新建商品房市場(chǎng)成交情況
（1）全市新建商品房市場(chǎng)成交情況
成交方面，年初受疫情影響，成交量跌至谷底，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后樓市迅速?gòu)?fù)蘇，成交水平回歸正常甚至是優(yōu)于去年同期，全年長(zhǎng)沙市新建商品房成交2412萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)5.79%。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房市場(chǎng)成交情況
近五年，內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房成交走勢(shì)呈“W”形，未出現(xiàn)成交連年下滑的情況。2020年內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房成交2078萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)8.12%，增長(zhǎng)幅度高于全市成交量增幅。
（3）全市各行政區(qū)新建商品房市場(chǎng)成交情況
從各行政區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，同樣是岳麓區(qū)成交量居首，達(dá)538.21萬(wàn)方，最低的則是芙蓉區(qū)，僅75.27萬(wàn)方；從成交增幅來(lái)看，幅度最大的是芙蓉區(qū)，同比增長(zhǎng)40.03%，而降幅最大的則是寧鄉(xiāng)市，同比下降16.82%。
2.1.3 長(zhǎng)沙市新建商品房市場(chǎng)成交價(jià)格水平
（1）全市新建商品房市場(chǎng)成交均價(jià)
近五年長(zhǎng)沙市新建商品房成交均價(jià)一直維持上升通道，不過(guò)上漲幅度有所收窄，2020年全市商品房成交均價(jià)為9262元/㎡，同比增長(zhǎng)3.88%。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房市場(chǎng)成交均價(jià)
2020年內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房成交均價(jià)為9804元/㎡，同比增長(zhǎng)3.55%，增長(zhǎng)幅度略低于全市。
（3）全市各行政區(qū)新建商品房市場(chǎng)成交均價(jià)
從各行政區(qū)商品房均價(jià)情況來(lái)看，2020年開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、寧鄉(xiāng)市商品房均價(jià)均出現(xiàn)一定程度的下跌，其中雨花區(qū)下跌幅度最大，3.66%；上漲幅度最大的是長(zhǎng)沙縣，達(dá)11.85%。
2.1.4 長(zhǎng)沙市新建商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)比
（1）全市新建商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)比
自2016年起，全市商品房供銷(xiāo)比維持上升通道，但上升幅度逐步收窄；2018年后供銷(xiāo)比逐漸維持穩(wěn)定在1.1左右，2020年全市新建商品房供銷(xiāo)比為1.14，稍稍供過(guò)于求。
（2）全市各行政區(qū)新建商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)比
從各行政區(qū)新建商品房供銷(xiāo)比情況來(lái)看，寧鄉(xiāng)市是唯一一個(gè)供不應(yīng)求的行政區(qū)，供銷(xiāo)比僅為0.88；其余各行政區(qū)都是處于不同程度的供過(guò)于求的狀態(tài)，其中芙蓉區(qū)供銷(xiāo)比最大，為1.36。
2.1.5 長(zhǎng)沙市新建商品房市場(chǎng)成交月度表現(xiàn)
（1）全市新建商品房成交月度表現(xiàn)
從全市新建商品房月度成交情況來(lái)看，有著明顯的節(jié)點(diǎn)性，年中和年終是成交量最高的兩個(gè)月，尤其是12月，成交量達(dá)到339萬(wàn)方，2月由于疫情影響較大成交跌至谷底，疫情過(guò)后下半年整體的成交水平要優(yōu)于上半年。從價(jià)格水平來(lái)看，均價(jià)最低的是3月份，均價(jià)最高的是12月份。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品房成交月度表現(xiàn)
從內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣的商品房月度成交表現(xiàn)來(lái)看，成交量趨勢(shì)基本一致，從價(jià)格水平來(lái)看，下半年的均價(jià)明顯高于上半年。
2.1.6 房企表現(xiàn)
1、權(quán)益榜陽(yáng)光城第一，三房企超60億
陽(yáng)光城尚東灣保持高去化速度扛起半邊天，陽(yáng)光城檀悅也在公寓市場(chǎng)占有一席之地，加上2020年新入市的陽(yáng)光城溪山悅、陽(yáng)光城翡麗云邸以及陽(yáng)光城?聯(lián)利?悅瀾府也表現(xiàn)突出，2020年陽(yáng)光城權(quán)益業(yè)績(jī)達(dá)71.04億元，是唯一一個(gè)權(quán)益業(yè)績(jī)超70億的房企。
長(zhǎng)房集團(tuán)大量拿地，操盤(pán)多個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍布各區(qū)縣，在售項(xiàng)目近20個(gè)，其中長(zhǎng)房雍景灣、長(zhǎng)房云西府、長(zhǎng)房明辰府三大項(xiàng)目銷(xiāo)售近30億，2020年長(zhǎng)房權(quán)益金額66.11億元，位列權(quán)益榜第二。
中海地產(chǎn)是2020年度的黑馬，位列權(quán)益榜第三，與長(zhǎng)房的多盤(pán)齊發(fā)力不同，中海主要依靠中海閱麓山和中海瓏悅府兩大爆款盤(pán)，兩項(xiàng)目2020年銷(xiāo)售超50億元。
另外，綠地控股依靠綠地V島和綠地長(zhǎng)沙城際空間站的出色表現(xiàn)，2020年權(quán)益業(yè)績(jī)52.70億元，位居權(quán)益榜第六，較2019年提升兩個(gè)名次。
2、全口徑榜建發(fā)第一，合作開(kāi)發(fā)成新模式
越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇合作拿地開(kāi)發(fā)，而建發(fā)則正是這其中的佼佼者，2020年全口徑業(yè)績(jī)超80億元占據(jù)榜首。除了自營(yíng)的王牌項(xiàng)目建發(fā)央著銷(xiāo)售23.9億元，金茂建發(fā)觀悅、金茂建發(fā)泊悅、建發(fā)電建江山悅、中交建發(fā)松雅院四大合作項(xiàng)目全年攬下近60億元。
夢(mèng)想置業(yè)可謂是出道即巔峰的典范，2019年初入樓市即拿下全口徑榜第八的好成績(jī)，2020年更進(jìn)一步，全口徑業(yè)績(jī)超60億元，位居全口徑榜第六。除了合作項(xiàng)目依舊表現(xiàn)突出，自營(yíng)項(xiàng)目也開(kāi)始全面發(fā)力。
旭輝地產(chǎn)也是2020年的一匹黑馬，2020年多盤(pán)發(fā)力，全口徑業(yè)績(jī)達(dá)61.35億元，強(qiáng)勢(shì)占據(jù)全口徑榜第八，上升勢(shì)頭非常迅猛，旗下恒基旭輝湖山賦、旭輝美的東樾城、旭輝都會(huì)山、旭輝雨花郡、梅溪悅章均表現(xiàn)突出。
3、Top20門(mén)檻持續(xù)上升
2020年Top20門(mén)檻繼續(xù)上升，在2020年樓市受疫情影響的情況下，上榜門(mén)檻和整體成交金額還能保持上升趨勢(shì)，表現(xiàn)可謂突出，2020年Top20市場(chǎng)占有率近4成。從各房企表現(xiàn)來(lái)看，規(guī)模分化持續(xù)，權(quán)益榜首與第五的差距近18億元，與Top20的差距近50億元，強(qiáng)者恒強(qiáng)。
PART2 長(zhǎng)沙市新建商品住宅市場(chǎng)總體分析
2.2.1 長(zhǎng)沙市新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況
（1）全市新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況
2020年全市商品住宅供應(yīng)維持高位，基本與上年持平，供應(yīng)2170萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)0.99%，近五年來(lái)供應(yīng)量?jī)H次于2018年的歷史峰值。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況
從近五年內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看，除了2017年供應(yīng)量同比下滑，之后供應(yīng)量一直處于上升趨勢(shì)，2020內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣住宅供應(yīng)達(dá)峰值，供應(yīng)1856萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)2.65%。
（3）全市各行政區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況
從各行政區(qū)商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看，岳麓區(qū)遙遙領(lǐng)先，供應(yīng)506.58萬(wàn)方，唯一一個(gè)供應(yīng)量突破500萬(wàn)方的行政區(qū)；供應(yīng)量最低的是芙蓉區(qū)，僅66.77萬(wàn)方。從供應(yīng)增長(zhǎng)幅度來(lái)看，芙蓉區(qū)最高，同比增長(zhǎng)165.03%；長(zhǎng)沙縣降幅最大，同比下降31.23%。
2.2.2 長(zhǎng)沙市新建商品住宅市場(chǎng)成交情況
（1）全市新建商品住宅市場(chǎng)成交情況
從近幾年全市商品住宅成交情況來(lái)看，2016年成交量為歷史最高，此后成交量呈波浪式起伏。2020年在疫情的影響下，全市商品住宅成交仍達(dá)到近2000萬(wàn)方，成交量1956萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)6.36%。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品住宅市場(chǎng)成交情況
從內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣的住宅成交情況來(lái)看，2020年的住宅成交量?jī)H次于2018年的歷史峰值，成交1676萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)9.90%。
（3）長(zhǎng)沙市各行政區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)成交情況
從各行政區(qū)住宅成交情況來(lái)看，岳麓區(qū)第一，成交433.52萬(wàn)方，望城區(qū)緊隨其后，成交391.62萬(wàn)方。從增長(zhǎng)幅度來(lái)看，芙蓉區(qū)住宅成交同比增長(zhǎng)58.60%最高；寧鄉(xiāng)市同比下降15.91%降幅最大。
2.2.3 長(zhǎng)沙市新建商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格水平
（1）全市新建商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格情況
從今年全市住宅成交價(jià)格情況來(lái)看，一直處于上升通道，不過(guò)在2018年之后，上漲幅度有所收窄。2020年全市商品住宅均價(jià)9099元/㎡，突破9000元/㎡，同比增長(zhǎng)8.13%。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格情況
近三年，內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣的住宅成交均價(jià)上漲幅度均小于全市，2020年內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣住宅成交均價(jià)達(dá)9660元/㎡，同比增長(zhǎng)7.57%，逼近萬(wàn)元/平大關(guān)。
（3）長(zhǎng)沙市各行政區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格情況
從2020年各行政區(qū)住宅成交均價(jià)來(lái)看，均價(jià)最高的是芙蓉區(qū)，11918元/㎡，最低的是寧鄉(xiāng)市，5665元/㎡。九個(gè)行政區(qū)中，僅有寧鄉(xiāng)市均價(jià)同比出現(xiàn)下跌，同比下跌0.99%；上漲幅度最大的是芙蓉區(qū)，同比上漲22.51%。
2.2.4 長(zhǎng)沙市新建商品住宅供銷(xiāo)比情況
（1）長(zhǎng)沙市新建商品住宅供銷(xiāo)比情況
過(guò)去四年，長(zhǎng)沙市新建商品住宅供銷(xiāo)比總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)由嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)逐步扭轉(zhuǎn)為稍稍供過(guò)于求。2020年長(zhǎng)沙市新建商品住宅供銷(xiāo)比回落，供銷(xiāo)比為1.11，稍稍供過(guò)于求，住宅的供應(yīng)和銷(xiāo)售處在比較合理的狀態(tài)。
（2）長(zhǎng)沙市各區(qū)縣新建商品住宅供銷(xiāo)比情況
從各行政區(qū)住宅供銷(xiāo)比來(lái)看，開(kāi)福區(qū)供銷(xiāo)比最大，達(dá)到了1.38，其次是瀏陽(yáng)，供銷(xiāo)比1.31，寧鄉(xiāng)市是唯一一個(gè)供銷(xiāo)比在1以下的行政區(qū)，處于稍稍供不應(yīng)求的狀態(tài)，天心、雨花、岳麓、望城、長(zhǎng)沙縣都處于基本供需平衡的狀態(tài)，供銷(xiāo)比較合理。
2.2.5 長(zhǎng)沙市新建商品住宅成交月度表現(xiàn)
（1）長(zhǎng)沙市新建商品住宅成交月度表現(xiàn)
從全市商品住宅成交月度表現(xiàn)來(lái)看，2月成交低谷在意料之中，6月、12月均超過(guò)200萬(wàn)方，這是開(kāi)發(fā)商年中、年終考核，加大供貨量搶收業(yè)績(jī)。從均價(jià)來(lái)看，逐步呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，12月份為單價(jià)最高的月份。
（2）內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣新建商品住宅成交月度表現(xiàn)
從內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣的新建商品住宅月度成交情況來(lái)看，基本與全市的趨勢(shì)保持一致，12月量?jī)r(jià)均是全年最高。
2.2.6 長(zhǎng)沙市新建商品住宅成交排行榜
商業(yè)、教育等配套齊全的大體量項(xiàng)目比較受到購(gòu)房者的青睞，恒大文化旅游城在2020年成了長(zhǎng)沙樓市的網(wǎng)紅盤(pán)，陽(yáng)光城尚東灣和萬(wàn)科魅力之城更是連年霸榜各大銷(xiāo)售榜單。
恒大文化旅游城體量巨大，依靠大王山片區(qū)的優(yōu)質(zhì)紅利，再加上不錯(cuò)的性?xún)r(jià)比，成了不折不扣的網(wǎng)紅盤(pán)，2020年銷(xiāo)售近40億元。
陽(yáng)光城尚東灣總體量超300萬(wàn)方，位于高鐵新城板塊，教育、交通、商業(yè)等各方面配套齊全，自入市以來(lái)就是住宅銷(xiāo)售榜首的熱門(mén)，2020年銷(xiāo)售近40億元，居住宅銷(xiāo)售面積榜榜首、金額榜第二。
隨著人們對(duì)住宅產(chǎn)品品質(zhì)需求的提升，品質(zhì)項(xiàng)目受市場(chǎng)認(rèn)可度增加，能夠取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)，2020年度住宅銷(xiāo)售TOP10中，建發(fā)央著、中海閱麓山、綠地V島的均價(jià)均超過(guò)了15000元/㎡。
建發(fā)央著地處梅溪湖，緊靠2號(hào)線，加上其標(biāo)志性的中式風(fēng)格，吸引了較多購(gòu)房者的青睞，全年銷(xiāo)售23.27億元。
中海閱麓山位于洋湖板塊，各方面配套齊全，產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)秀，一上市就備受追捧，全年銷(xiāo)售36.91億元，進(jìn)入2020年度住宅銷(xiāo)售TOP3。
綠地V島是綠地在開(kāi)福區(qū)打造的一個(gè)爆款，位于馬欄山視頻文創(chuàng)園，加上地鐵的加持，以及項(xiàng)目自身的高品質(zhì)，購(gòu)房者較為認(rèn)可，2020年銷(xiāo)售超20億元。
2.2.7 長(zhǎng)沙市新建商品住宅置業(yè)特色榜
地段、配套、交通、性?xún)r(jià)比……，置業(yè)選擇考慮因素多元多樣。置業(yè)者2020年度長(zhǎng)沙樓市置業(yè)特色榜，品質(zhì)、人氣、期待三大榜單，網(wǎng)羅2020年長(zhǎng)沙高品質(zhì)樓盤(pán)，人氣較高、備受置業(yè)者追捧的網(wǎng)紅盤(pán)，以及2021年即將上市，值得置業(yè)者等待的樓盤(pán)；為置業(yè)者提供置業(yè)參考。
PART3 長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析（內(nèi)五區(qū)）
2.3.1 公寓市場(chǎng)
（1）內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)公寓成交情況
從2020年內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)公寓公交情況來(lái)看，基本集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，成交量均超過(guò)40萬(wàn)方，芙蓉區(qū)成交量最低，僅為13.09萬(wàn)方；從價(jià)格水平來(lái)看，岳麓區(qū)公寓成交均價(jià)最高，達(dá)11917元/㎡，芙蓉區(qū)均價(jià)最低，僅為9810元/㎡；2020年內(nèi)五區(qū)公寓成交137.92萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)2.75%，與去年基本持平。
（2）內(nèi)五區(qū)公寓市場(chǎng)月度成交情況
從2020年內(nèi)五區(qū)公寓月度成交表現(xiàn)來(lái)看，1-8月份除了二月份受疫情影響嚴(yán)重，成交跌至谷底外，其余月份成交量起伏不大，9月開(kāi)始內(nèi)五區(qū)公寓成交迎來(lái)爆發(fā)，單月成交量達(dá)21.06萬(wàn)方，其后三個(gè)月的成交量均在15萬(wàn)方以上。從價(jià)格水平來(lái)看，波動(dòng)不大，6月份均價(jià)最高，達(dá)12024元/㎡，9月份最低，為10395元/㎡。
（3）內(nèi)五區(qū)公寓市場(chǎng)成交排行榜
公寓市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)也是分化嚴(yán)重，地段佳、配套好的公寓項(xiàng)目仍舊能夠獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，并取得不錯(cuò)的去化效果。
2020年運(yùn)達(dá)公寓蟬聯(lián)年度公寓勁銷(xiāo)榜榜首，堪稱(chēng)長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)的天花板，在2019年勁銷(xiāo)10億的情況下，2020年仍舊銷(xiāo)售8.1億元。
綠地長(zhǎng)沙城際空間站位于高鐵新城板塊，緊鄰地鐵，加上不錯(cuò)的性?xún)r(jià)比，2020年銷(xiāo)售7.06億，緊隨運(yùn)達(dá)公寓之后。
恒大珺悅府位于芙蓉尚東板塊，屬區(qū)域稀缺資源，高性?xún)r(jià)比，2020年位居公寓銷(xiāo)售榜Top3，銷(xiāo)售7.03億元。
陽(yáng)光城檀悅位于五一商圈，集住宅、商業(yè)、公寓于一體，各項(xiàng)配套齊全，比較受購(gòu)房者的認(rèn)可，全年銷(xiāo)售金額4.38億元。
（4）內(nèi)五區(qū)公寓市場(chǎng)成交單價(jià)結(jié)構(gòu)
從內(nèi)五區(qū)公寓成交單價(jià)來(lái)看，2020年公寓市場(chǎng)價(jià)格水平呈下行趨勢(shì)，10000元/㎡以下的公寓占比最高，占比達(dá)到48.79%，15000元/㎡以上的公寓占比僅為達(dá)到10.37%，2020年內(nèi)五區(qū)公寓成交均價(jià)為11155元/㎡，同比下降13.53%。
（5）內(nèi)五區(qū)公寓市場(chǎng)成交面積結(jié)構(gòu)
從內(nèi)五區(qū)公寓成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，公寓面積基本集中在50㎡以下，總計(jì)占比超過(guò)7成，達(dá)75.23%；50㎡以上的公寓占比僅為24.77%，其中30-40㎡面積段的公寓占比最高，達(dá)36.59%。
（6）內(nèi)五區(qū)公寓市場(chǎng)成交總價(jià)結(jié)構(gòu)
從公寓總價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，基本集中50萬(wàn)以下區(qū)間，超過(guò)6成的公寓單套價(jià)格在50萬(wàn)以下；其次50-60萬(wàn)、60-80萬(wàn)總價(jià)段的公寓占比也均超過(guò)了10%，單套價(jià)格在100萬(wàn)以上的公寓占比僅為3.41%。
2.3.2 商鋪市場(chǎng)
（1）內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)商鋪市場(chǎng)成交情況
從內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)商鋪成交情況來(lái)看，同樣也是基本集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，均價(jià)芙蓉區(qū)最高，17275元/㎡。2020年內(nèi)五區(qū)商鋪成交55.67萬(wàn)方，同比下降17.94%；成交均價(jià)13716元/㎡，同比下跌13.12%。
（2）內(nèi)五區(qū)商鋪市場(chǎng)月度成交情況
從內(nèi)五區(qū)每月的商鋪成交情況來(lái)看，有著明顯的翹尾現(xiàn)象。1-10月除了2月成交水平較低外，其余月份無(wú)太大波動(dòng)，11月商鋪成交迎來(lái)爆發(fā)，單月成交14.37萬(wàn)方全年最高，12月的成交量也有10.81萬(wàn)方。
（3）內(nèi)五區(qū)商鋪分層成交情況
從商鋪分層成交情況來(lái)看，基本集中在一層，占比55.85%，其次是二層，占比也有22.14%，從成交均價(jià)來(lái)看，均價(jià)最高的是負(fù)一層，超過(guò)2萬(wàn)元/㎡，其次是一層的均價(jià)，15401元/㎡。
（4）內(nèi)五區(qū)商鋪成交面積結(jié)構(gòu)
面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，20-50㎡的商鋪占比最高，超過(guò)三成，達(dá)33.98%，其次是50-100㎡的商鋪，占比達(dá)27.38%，20㎡以下的小商鋪占比僅有23.33%。
（5）內(nèi)五區(qū)商鋪成交單價(jià)結(jié)構(gòu)
從成交單價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，10000-15000元/㎡的商鋪占比最高，達(dá)31.63%，10000元/㎡以下的商鋪占比最低，僅有11.98%。
（6）內(nèi)五區(qū)商鋪成交總價(jià)結(jié)構(gòu)
從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，單套商鋪總價(jià)基本集中在200萬(wàn)以下，占比超過(guò)八成。其中100萬(wàn)-200萬(wàn)的商鋪占比最高，31.65%，其次是50萬(wàn)以下的商鋪，占比29.88%。
2.3.3 寫(xiě)字樓市場(chǎng)
（1）內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交情況
從各行政區(qū)寫(xiě)字樓成交情況來(lái)看，雨花區(qū)成交量最高，10.51萬(wàn)方，唯一一個(gè)成交量超過(guò)10萬(wàn)方的行政區(qū)；均價(jià)天心區(qū)最高，達(dá)16274元/㎡。2020年內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓成交34.09萬(wàn)方，同比下降38.53%，成交均價(jià)12073元/㎡，同比下跌9.12%。
（2）內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)月度成交情況
從內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓月度成交情況來(lái)看，也有著明顯的翹尾現(xiàn)象，12月成交量最高，達(dá)5.93萬(wàn)方，整體略顯低迷，其余月份沒(méi)什么起伏。
（3）內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓成交面積結(jié)構(gòu)
從寫(xiě)字樓成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，100-200㎡面積段的寫(xiě)字樓占比最高，達(dá)38.50%，其次是50-100㎡面積段的，占比接近三成，28.02%，50㎡以下的占比不足一成，僅為9.36%。
（4）內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓成交單價(jià)結(jié)構(gòu)
從寫(xiě)字樓成交單價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，接近一半的寫(xiě)字樓成交單價(jià)在10000-15000元/㎡區(qū)間，占比45.63%，其次是10000元/㎡以下價(jià)格段的，占比28.28%。
（5）內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓成交總價(jià)結(jié)構(gòu)
從寫(xiě)字樓成交總價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，集中在100-200萬(wàn)價(jià)格段，占比超過(guò)三成，33.74%，其余各價(jià)格段占比差距不大，單套價(jià)格50萬(wàn)以下的占比最低，僅為12.85%。
（6）寫(xiě)字樓成交排行榜
2020年，匯景發(fā)展環(huán)球中心蟬聯(lián)寫(xiě)字樓勁銷(xiāo)榜榜首，但也不足4個(gè)億，也從側(cè)面體現(xiàn)出寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不景氣。2020年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售TOP5項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售11.73億，寫(xiě)字樓去化之路，任重而道遠(yuǎn)。
TOPIC 3 內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣商品住宅置業(yè)者分析
PART1 置業(yè)者特征
3.1.1 年齡結(jié)構(gòu)
當(dāng)前置業(yè)人群年齡以26-35歲以及36-45歲剛需、剛改置業(yè)者為主，占比分別46.60%、20.28%，總占比接近7成。同比2019年來(lái)看，2020年各年齡段置業(yè)者占比無(wú)較大變化。
3.1.2 年齡結(jié)構(gòu)
長(zhǎng)沙置業(yè)者以本省地州市來(lái)長(zhǎng)工作和生活人群以及長(zhǎng)沙本地人為主，占比分別為52.05%、38.28%。外省市落戶(hù)或者工作置業(yè)的較少，不足一成。相較2019年，長(zhǎng)沙本土置業(yè)者占比繼續(xù)下降，下降近5個(gè)百分點(diǎn)。
2020年六區(qū)一縣商品住宅置業(yè)客戶(hù)籍貫地分布排行榜
排名本省地州市前五占比外省市前五占比
1湖南省岳陽(yáng)市7.24% 湖北省2.04%
2湖南省益陽(yáng)市7.14%江西省1.39%
3湖南省邵陽(yáng)市6.35%河南省0.91%
4湖南省常德市5.93% 四川省0.45%
5湖南省婁底市5.69%安徽省0.45%
3.1.3 置業(yè)者類(lèi)型結(jié)構(gòu)
從置業(yè)者類(lèi)型來(lái)看，置業(yè)主力人群剛需置業(yè)者占比呈下降趨勢(shì)，高端、改善需求提升，剛需置業(yè)者占比來(lái)到七成以下。
PART2 置業(yè)偏好
3.2.1 置業(yè)套均面積
從各年齡段置業(yè)者購(gòu)房套均面積來(lái)看，2020年各年齡段置業(yè)者購(gòu)房套均面積均有所上升，其中增長(zhǎng)幅度最大的是56歲以上年齡段，購(gòu)房套均面積上升4.45㎡；購(gòu)房套均面積最大的是36-45歲年齡段剛改、改善客戶(hù)，人均置業(yè)128.82㎡。
3.2.2 置業(yè)面積特征
從住宅面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要集中在90-144㎡面積段，總計(jì)占比接近8成，主要對(duì)應(yīng)剛需以及剛改置業(yè)者。其中120-144㎡面積段占比最高，達(dá)38.73%。
120㎡以下面積段占比繼續(xù)下降，90-120㎡面積段占比下降5.40%；120-144㎡面積段占比上升5.92%，144㎡以上面積段占比上升2.02%；置業(yè)者購(gòu)房面積偏好繼續(xù)“向上”。
3.2.3 置業(yè)戶(hù)型特征
從置業(yè)戶(hù)型特征來(lái)看，主要是三居室以及四居室，累計(jì)占比超過(guò)8成，其中三居室占比最高，超過(guò)一半，達(dá)51.13%，一居室占比僅為2.46%。
PART3 價(jià)格及付款方式
3.3.1 單價(jià)結(jié)構(gòu)
從住宅成交的單價(jià)來(lái)看，望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣的住宅價(jià)格水平仍舊以8000元/㎡以下為主，因此六區(qū)一縣住宅單價(jià)8000元/㎡以下價(jià)格段占比最高，其次是8000-10000元/㎡價(jià)格段，占比31.27%；15000元/㎡以上價(jià)格段占比僅為4.06%。
3.3.2 總價(jià)結(jié)構(gòu)
從住宅總價(jià)來(lái)看，80萬(wàn)以下總價(jià)段占比最高，達(dá)21.49%，但相較2019年，占比下降超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。其它各總價(jià)段占比均有所上升，其中150-200萬(wàn)總價(jià)段占比提升最大，上升3.75個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)14.45%。
3.3.3 付款比例結(jié)構(gòu)
從置業(yè)者付款比例結(jié)構(gòu)來(lái)看，一次性付款的置業(yè)者接近兩成，貸款買(mǎi)房仍舊是置業(yè)的首選；而從貸款比例結(jié)構(gòu)來(lái)看，3成首付以?xún)?nèi)的占比僅為2.91%，30%-35%首付的占比39.94%，35%首付以下的置業(yè)者占比為42.85%，這表明至少有超過(guò)4成的置業(yè)者為在長(zhǎng)首次置業(yè)。
TOPIC 4 2021長(zhǎng)沙新建商品房市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)判
PART1 政策預(yù)判——維持穩(wěn)的箱體
在2020年長(zhǎng)沙模式成為樓市調(diào)控的“樣本”， 長(zhǎng)沙樓市調(diào)控階段性目標(biāo)達(dá)成，2021年將有更大的自主性調(diào)節(jié)空間；但“穩(wěn)”的總方針不變，限購(gòu)、限售、限價(jià)等的主方向不會(huì)變化，局部小松有戲，全局大調(diào)無(wú)望。另外長(zhǎng)沙市商品價(jià)格漲幅觸碰5%紅線，限簽政策有可能重現(xiàn)。
PART2 供應(yīng)水平——維持高位
2020年全市商品房供應(yīng)處于高位，2021年全市在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)與2020年基本持平，總供應(yīng)量預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，2021年全市商品房供應(yīng)繼續(xù)維持高位，較2020年小幅上升。從區(qū)域分布來(lái)看，區(qū)域分化依舊明顯，供應(yīng)量集中于岳麓區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣，雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、長(zhǎng)沙縣競(jìng)爭(zhēng)壓力變大。
PART3 去化水平——量?jī)r(jià)齊升
近幾長(zhǎng)沙市整體供需基本平衡，2021年全市供應(yīng)量預(yù)計(jì)小幅增長(zhǎng)，需求穩(wěn)定，供應(yīng)上升拉動(dòng)成交的上升；而價(jià)格水平則維持穩(wěn)中向上的態(tài)勢(shì)不變，并且上漲幅度可控；隨著2021年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，資金面進(jìn)一步寬松，2021年樓市行情預(yù)計(jì)整體好過(guò)2020年，整體會(huì)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的格局。
結(jié)語(yǔ)
作為長(zhǎng)沙樓市最忠實(shí)的記錄者，《白皮書(shū)》以一個(gè)服務(wù)者的姿態(tài)
20余年來(lái)堅(jiān)持服務(wù)于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商，用數(shù)據(jù)刻畫(huà)樓市的點(diǎn)點(diǎn)滴滴
展望2021，期待長(zhǎng)沙樓市別樣的精彩！
2020年長(zhǎng)沙樓市白皮書(shū)完整版：
https://mp.weixin.qq.com/s/nU-8P7sRh690DbaT72faiw
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