| 2019年度長(zhǎng)沙樓市白皮書-長(zhǎng)沙土地市場(chǎng) |
TOPIC3 2019長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)
PART1. 2019年長(zhǎng)沙土地供應(yīng)
1、全市供應(yīng)情況
2015-2019年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)面積
自2016年以來(lái)，平穩(wěn)了三年多的長(zhǎng)沙一級(jí)土地市場(chǎng)，在2019年迎來(lái)了一波“越級(jí)”式的增長(zhǎng)。全年供應(yīng)面積達(dá)2655萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)了56%。其中六區(qū)中的居住用地9成以上都是以“限價(jià)地”的形式掛牌，這從源頭上保證了樓市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。此外，隨著新地鐵線路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的推進(jìn)，“地鐵線周邊土地”的供應(yīng)力度明顯加大，其中又以長(zhǎng)沙縣最為明顯。擁有3號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線的長(zhǎng)沙縣，在2019年供應(yīng)的居住用地中，有3成都是位于地鐵線周邊的地塊。
2、全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2018-2019年全市各類土地供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平米）
從2019年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出，今年的增長(zhǎng)是全方位的增長(zhǎng)。其中又以住宅用地和工業(yè)用地的增長(zhǎng)幅度為先，前者環(huán)比增長(zhǎng)188%，后者環(huán)比增長(zhǎng)53%。
住宅用地供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，主要原因有三：其一，六區(qū)“限價(jià)地”供應(yīng)加大；其二，“地鐵線”周邊的居住用地踴躍掛牌；其三，寧鄉(xiāng)、瀏陽(yáng)的居住用地供應(yīng)量增大，城市擴(kuò)張正在加速。
而工業(yè)用地的增長(zhǎng)，則主要是去年供應(yīng)偏低造成的。
2017-2019年全市各類土地起始樓面價(jià)（單位：元/平）
住宅和商住這兩類居住用地的起拍價(jià)雖然增幅較大，但是在成熟的“限價(jià)地”政策之下，它們的增幅都在職能部門的調(diào)控范圍之內(nèi)。
商業(yè)用地起拍價(jià)大幅下跌，從紙面上來(lái)看，主要是因?yàn)楣⿷?yīng)量加大，且多為“掛牌條件”要求嚴(yán)格的定向地塊，底價(jià)普遍偏低。
2019年全市各類土地供應(yīng)面積占比
在2018年以前，工業(yè)用地每年的供應(yīng)量占比一直在50-60%之間。但2018年的工業(yè)土地供應(yīng)量占比首次跌破了50%，僅47%。2019年，工業(yè)用地的供應(yīng)量占比繼續(xù)下滑，僅有46%。這主要是因?yàn)楸辉鲩L(zhǎng)幅度更大的住宅用地?cái)偙×苏急取?/p>
2018-2019年全市各區(qū)土地供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平米）
除了望城區(qū)和長(zhǎng)沙縣，今年長(zhǎng)沙地區(qū)的土地供應(yīng)都是成倍數(shù)的增長(zhǎng)。拋開天心區(qū)和芙蓉區(qū)這樣的非常規(guī)個(gè)例。全市以瀏陽(yáng)河寧鄉(xiāng)的供應(yīng)量及增長(zhǎng)幅度最為醒目。
瀏陽(yáng)2019年供應(yīng)了553萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)128%；寧鄉(xiāng)則供應(yīng)了568萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)了180%。
而在市內(nèi)六區(qū)中，岳麓區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑，總計(jì)供應(yīng)514萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)56%，占六區(qū)總量的48%
3、 內(nèi)六區(qū)供應(yīng)情況
2018-2019年內(nèi)六區(qū)供應(yīng)量（單位：宗、萬(wàn)平米）
隨著供應(yīng)宗數(shù)的提升，與2019年內(nèi)六區(qū)無(wú)論是土地供應(yīng)面積還是建筑面積，都出現(xiàn)了同步增長(zhǎng)。供應(yīng)宗數(shù)、供應(yīng)給面積、建筑面積的增長(zhǎng)分別達(dá)到了33%、46%、48%。 上半年“雙限地”的熱賣、下半年三縣市供應(yīng)量增長(zhǎng)都是增長(zhǎng)點(diǎn)之一。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)各月供應(yīng)面積（單位：宗、萬(wàn)平米）
與2018年相比，今年春節(jié)后2個(gè)月里的土地供應(yīng)“回春”的慢一些。而相反的是，年中成為了爆發(fā)的主要階段，6、7、8、9月的供應(yīng)量，最高的同比增幅超10倍，最高的供應(yīng)量達(dá)到了148萬(wàn)平米。
2019年內(nèi)六區(qū)各類土地供應(yīng)占比
與全市相比，2019年內(nèi)六區(qū)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，工業(yè)土地的占比連續(xù)兩年呈下滑態(tài)勢(shì)，今年41%的占比，環(huán)比2018年下降了一個(gè)百分點(diǎn)。
增幅最大是當(dāng)屬住宅用地，5%的增長(zhǎng)背后，是80余萬(wàn)居住用地的供應(yīng)量增長(zhǎng)。
2019年內(nèi)六區(qū)各區(qū)土地供應(yīng)占比
六區(qū)當(dāng)中，岳麓區(qū)仍是土地供應(yīng)的主力，這與它行政區(qū)面積廣闊、可供開發(fā)量大是分不開的，它是目前長(zhǎng)沙向外拓展的主要方向之一。
望城區(qū)也是因?yàn)橥瑯拥睦碛�，致使供�?yīng)占比能達(dá)20%
值得一提的是，開福區(qū)和雨花區(qū)的占比均有6%的增長(zhǎng)。前者的土地主要來(lái)自城北，二環(huán)以北到三環(huán)周邊；而后者則是地鐵二號(hào)線、四號(hào)線、五號(hào)線周邊。
PART2 2019長(zhǎng)沙土地成交
1、 全市成交
2015-2019年全市土地成交面積（單位：萬(wàn)平米）
2019年全市成交土地2385萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)了54%。
隨著今年供應(yīng)量的全面“加碼”，成交量也同步大幅增長(zhǎng)。2018年熱賣的“雙限地”今年依然備受青睞，它們成為了外地房企入長(zhǎng)的首選地塊。這也是全市居住類土地（包含住宅、商住類土地）成交量的主要來(lái)源之一。
而且隨著政府對(duì)“限價(jià)”的逐步上調(diào)，未來(lái)新住宅房源的價(jià)格都在一個(gè)可控、可預(yù)估的范疇里，長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。
2015-2019年全市土地成交樓面價(jià)（單位：元/平）
自從2017年，長(zhǎng)沙開始執(zhí)行“限價(jià)地”政策以來(lái)，居住用地的成交價(jià)就趨于穩(wěn)定。商業(yè)用地或許會(huì)因?yàn)楣⿷?yīng)成交量的起伏也出現(xiàn)增減，而居住用地則不會(huì)受此影響。
2、 內(nèi)六區(qū)成交
2015-2019年內(nèi)六區(qū)土地成交面積及建筑面積（單位：萬(wàn)平米）
2019年內(nèi)六區(qū)成交土地967萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)2369萬(wàn)平米。成交面積占全市總成交量的41%
這是近5年里，繼2015年、2018年之后，第三次占比跌破50%。與前兩次不同的是，今年六區(qū)占比的下滑，主要是因?yàn)闉g陽(yáng)、寧鄉(xiāng)、長(zhǎng)沙縣三地的成交量大幅攀升。
長(zhǎng)沙縣的“地鐵線”系列居住用地受到了眾多開發(fā)商的青睞，一經(jīng)推出就紛紛成交；瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)大批居住用地由“自己人”收下，開始了自鑄“梧桐樹”。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)各類土地成交面積（單位：萬(wàn)平米）
2019年成交的各類土地中，住宅用地的增長(zhǎng)是最為明顯的，全年環(huán)比增長(zhǎng)了287%。這得益于“限價(jià)地”供應(yīng)量的增大。目前，六區(qū)里的“純住宅”用地9成9都被納入了“限價(jià)地”行列。
2019年內(nèi)六區(qū)各月土地成交宗數(shù)與成交面積（單位：宗，萬(wàn)平米）
2019年內(nèi)六區(qū)土地成交最高的是7月的160萬(wàn)平米；隨后的8、9、10月成交量也是高于全年平均值的，這與供應(yīng)節(jié)奏相一致。
2017-2019年內(nèi)六區(qū)各類土地成交樓面價(jià)（單位：萬(wàn)平米）
自從2017年第四季度長(zhǎng)沙開始執(zhí)行“限價(jià)地”政策以來(lái)，六區(qū)9成以上的居住用地都對(duì)住宅設(shè)有“毛坯最高售價(jià)”的限制，因此近兩年以來(lái)，住宅用地和商住用地的成交樓面價(jià)趨于穩(wěn)定。
而商業(yè)用地則因?yàn)楣⿷?yīng)成交量的劇烈增減，從而出現(xiàn)了“成交樓面價(jià)大幅升降”的情況。但實(shí)際情況是，大多數(shù)商業(yè)用地，特別是大宗地，都是先招商后拍地，底價(jià)成交情況多�！俺山粯敲鎯r(jià)大幅升降”這一現(xiàn)象更多的僅停留在紙面上。
3、 內(nèi)六區(qū)土地溢價(jià)
2018-2019年內(nèi)六區(qū)住宅成交土地溢價(jià)地塊數(shù)（單位：宗）
六區(qū)里的住宅用地絕大部分都出自“限價(jià)地”，而這類土地的溢價(jià)集中在0-10%之間。因此才有了今年“溢價(jià)10%以內(nèi)土地”大幅增長(zhǎng)的情況出現(xiàn)。
而“溢價(jià)30%以內(nèi)土地”基本都來(lái)自長(zhǎng)沙縣地鐵線周邊。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)商住成交土地溢價(jià)地塊數(shù)（單位：宗）
與住宅用地的情況類似，今年六區(qū)的商住用地多為“住為住，商為輔”的地塊，9成以上都被納入了“限價(jià)地”行列，因此溢價(jià)主要集中在0-10%這一區(qū)間。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)商業(yè)成交土地溢價(jià)地塊數(shù)（單位：宗）
今年六區(qū)的大宗商業(yè)用地，基本走的都是“先招商，后拍地”這一流程。因此底價(jià)拿地情況多。小宗的商業(yè)用地大多是加油加氣站這類城建項(xiàng)目用地，也多為底價(jià)。
完全“自由”的商業(yè)用地也有，比如芙蓉區(qū)的[2019]長(zhǎng)沙市099號(hào)，地處城區(qū)的它，最終溢價(jià)39%。
4、 內(nèi)六區(qū)成交結(jié)構(gòu)
2019年內(nèi)六區(qū)各類土地成交占比
六區(qū)的成交占比結(jié)構(gòu)，基本與全市一致。住宅用地成交量的大幅增長(zhǎng)，把擠占了商業(yè)用地和商住用地的占比。實(shí)際上，商業(yè)用地和商住用地的成交量也是環(huán)比增長(zhǎng)的。
2018與2019年內(nèi)六區(qū)各區(qū)土地成交占比
望城區(qū)是六區(qū)中唯一一個(gè)成交量下滑的，其成交的土地只要集中在月亮島周邊及地鐵四號(hào)線沿線。
開福區(qū)今年新供應(yīng)的地塊受到青睞，二環(huán)以北至三環(huán)周邊的新增土地都順利成交。
5、土地排行榜
2019年長(zhǎng)沙市居住類成交土地樓面價(jià)TOP5
排行區(qū)位土地編號(hào)土地類型樓面價(jià)（元/平）毛坯住宅限價(jià)（元/平）競(jìng)得人
TOP1岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市004號(hào)商住730012900湖南夢(mèng)想置業(yè)開發(fā)有限公司
TOP2[2019]長(zhǎng)沙市010號(hào)住宅720712600長(zhǎng)沙駿馳企業(yè)管理有限公司
TOP3[2019]長(zhǎng)沙市098號(hào)商住720012600武漢京鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
[2019]長(zhǎng)沙市058號(hào)住宅720012600長(zhǎng)沙中海融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
[2019]長(zhǎng)沙市059號(hào)住宅7200
2018年長(zhǎng)沙市成交土地出讓額TOP5
排行區(qū)位土地編號(hào)土地類型成交金額（億元）毛坯住宅限價(jià)（元/平）競(jìng)得人
TOP1開福區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市072號(hào)商住31.49-綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司
TOP2雨花區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市092號(hào)商住24.8-長(zhǎng)沙星捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP3望城區(qū)[2019]望城區(qū)015號(hào)商住24.59980武漢盛悅置業(yè)有限公司
TOP4岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市051號(hào)商住24.19200長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)沙先導(dǎo)恒偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP5岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市079號(hào)住宅22.9廈門兆祁云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
PART3土地市場(chǎng)總結(jié)
經(jīng)過(guò)2018年一年的實(shí)際操作后，2019年的長(zhǎng)沙樓市進(jìn)入了一個(gè)“新房房?jī)r(jià)可以控、可預(yù)估”、“整體房?jī)r(jià)緩步上升”的時(shí)期。
而能形成這樣一個(gè)局面，除了嚴(yán)格執(zhí)行不放松的商品房限購(gòu)政策以外，釜底抽薪的“限價(jià)地”政策是根本原因之一。
2019年在一級(jí)土地拍賣上繼續(xù)執(zhí)行“熔斷+搖號(hào)”的政策，從源頭上控制了“面包”價(jià)格的同時(shí)，還進(jìn)一步把“網(wǎng)”張大了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年六區(qū)里9成以上的居住用地均被納入了“限價(jià)地”的范疇。
從參與競(jìng)爭(zhēng)“限價(jià)地”的房企名單來(lái)看，它們已成為了外地企業(yè)入長(zhǎng)的首選。屢搖不中的外地企業(yè)，要不再接再厲，要不就把目光轉(zhuǎn)向了地市縣，其中又以長(zhǎng)沙縣為甚。
今年，長(zhǎng)沙縣之所以能成為大部分房企的第二選擇，除了其本身的地理位置、人口數(shù)量、繁榮程度等因素外，地鐵線帶來(lái)的新附加值是引爆土地繁榮的主要原因。
作為擁有地鐵2號(hào)線、3號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線的地區(qū)，可推出的土地?cái)?shù)量之多，范圍之廣，遠(yuǎn)超大部分其他地區(qū)。最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，長(zhǎng)沙縣目前土地不“限價(jià)”。
“地鐵”這股東風(fēng)，不僅利于長(zhǎng)沙縣的土地招拍掛。望城區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)也是受益者。這些地區(qū)的偏遠(yuǎn)土地在“地鐵”的加持之下，也變得有人問(wèn)津了。
從長(zhǎng)沙城的角度來(lái)看，“地鐵網(wǎng)絡(luò)”的日益成熟，讓長(zhǎng)沙的生活圈正在同時(shí)往東南西北四個(gè)方向擴(kuò)展開去。 |