| 2019年度長沙樓市白皮書-宏觀分析 |
TOPIC1宏觀分析 PART 1 2019中國經(jīng)濟運行基本情況分析 2019年我國宏觀經(jīng)濟增速穩(wěn)中趨緩，1-3季度GDP將近70萬億元，高于去年同期，同比增長6.2%，這是1991年以來的經(jīng)濟增速新低。從增長速度來看，經(jīng)濟下行壓力是當前至今后很長一段時間宏觀經(jīng)濟發(fā)展不可回避的問題，而且主要受限條件是長期性、結(jié)構(gòu)性、體制性等因素，可以說，當前實體經(jīng)濟的發(fā)展面臨著重大困難，好在國內(nèi)環(huán)境短期“穩(wěn)”的因素在繼續(xù)增多，以改革促消費、穩(wěn)投資等政策效應將逐步顯現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年3季度GDP總量及同比增速 在宏觀經(jīng)濟增速放緩的同時，內(nèi)部經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生著變化，從2019年三大產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率來看，第一產(chǎn)業(yè)仍相當穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)貢獻率逐年攀升，預期該勢頭還將繼續(xù)延續(xù)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的路徑逐步顯現(xiàn)，很顯然，穩(wěn)經(jīng)濟與推進高質(zhì)量發(fā)展已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的兩大關鍵點。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年第3季度三大產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率 2019年通貨膨脹整體表現(xiàn)溫和，受非洲豬瘟疫情的影響，下半年豬肉價格上漲迅速，并帶動了CPI的加速上揚，但此現(xiàn)象并不具備長期性，由于整體物價上漲并未形成擴散效應，所以，剔除豬肉因素，核心CPI仍然低位運行，預計2020年將呈現(xiàn)先揚后抑的走勢。 2019年工業(yè)品出廠價格指數(shù)PPI連續(xù)多月負數(shù)，工業(yè)效益增長在持續(xù)放慢，或?qū)⒊霈F(xiàn)產(chǎn)能過�；蛐枨蟛蛔愕葐栴}，PPI負增長對工業(yè)投資和工業(yè)增加值增長會形成較明顯反壓。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年11月CPI、PPI走勢 2019年M0、M1、M2增速出現(xiàn)觸底反彈的跡象，反映了貨幣投放量的增加，2019年以來央行多次降準，增強了商業(yè)銀行資金運用能力，推動了反映現(xiàn)實和潛在購買力的M2的回升。M1的高低代表著居民和企業(yè)資金的松緊變化，M0代表流通中的現(xiàn)金，這些指標增速回彈說明了更多的錢在民間周轉(zhuǎn)，老百姓手頭比去年相對寬裕、富足。為了緩解小微企業(yè)融資難、融資貴的問題，幫助實體經(jīng)濟走出發(fā)展困境，貨幣政策穩(wěn)中適度放寬可能是未來一段時間的趨勢。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年3季度M2、M1、M0供應量同比增長率 2009年至2019年11月全社會固定資產(chǎn)投資總額一直穩(wěn)步增長，但增速卻穩(wěn)步下降，2019年1-11月的累計增速創(chuàng)新歷史低位。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2009年至2019年11月固定資產(chǎn)投資及同比增速 PART 2 2019中國樓市整體情況 1.2.1 中國樓市所處階段 盡管當前宏觀經(jīng)濟的發(fā)展要求轉(zhuǎn)化動能，但短時間內(nèi)難以實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍是拉動經(jīng)濟的主要動力之一。2010年至今，房地產(chǎn)住宅投資總量穩(wěn)步增長，2015年增速降至谷底后又開始逐年增長，雖然當前樓市調(diào)控政策仍然相當嚴格，但市場需求仍不少，房地產(chǎn)住宅投資仍維持著相對穩(wěn)定的節(jié)奏。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2010年至2019年11月房地產(chǎn)住宅投資及同比增速 2019年1-11月，我國房地產(chǎn)投資仍然以普通住宅投資為主，而且相較去年比例明顯增長，別墅、高檔公寓投資占比最低且還在繼續(xù)下降，這說明目前剛需住房仍然是置業(yè)主流。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月房地產(chǎn)投資按物業(yè)類型分類占比 2019年1-11月，我國房地產(chǎn)投資仍以90-144㎡的剛需或首改戶型為主，而且占比繼續(xù)增長，這是由市場需求所決定的；其次為90㎡及以下的住房投資，較去年比例有所下降；144㎡以上的住房投資最少。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月房地產(chǎn)投資按面積分類占比 2015年是開發(fā)商土地購置需求的分水嶺，此前購置面積多，樓面價相對便宜，此后購置面積相對較低，樓面價較高。從2019年1-11的情況來看，無論是購置面積還是成交價款都同比明顯下降，整體土地市場的一絲涼意顯現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2010年至2019年11月房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積和成交價款情況 從施工、竣工、新開工房屋面積來看，僅施工房屋面積延續(xù)緩慢上升，竣工房屋面積、新開工房屋面積、商品房銷售面積都出現(xiàn)下降的勢頭。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年11月商品房施工、竣工、新開工情況和銷售情況 1.2.2 2019年樓市情況 綜合以下兩圖可以發(fā)現(xiàn)，2019年1-11月商品住宅施工面積、新開工面積、竣工面積同比均小幅增長，住宅市場需求仍然可見一斑。同樣引人注目的是竣工面積較低，市場幾乎以期房形式出售；商品住宅銷售情況也高于去年同期，但辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房仍不太理想且低于去年同期，庫存壓力相當明顯，這不僅與投資商業(yè)、辦公樓資金門檻較高有關，也反映了我國房地產(chǎn)行業(yè)商辦運營能力還有較大改進空間。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工、新開工、竣工情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)計算所得。 圖：2019年1-11月房地產(chǎn)銷售面積（左）、金額（右）積按物業(yè)類型分類 從2008年至2019年11月的商品房、住宅成交均價來看，一直處于穩(wěn)步上升趨勢，2019年正式站上了9000元/㎡。而商辦性質(zhì)用房均價近幾年趨勢為相對穩(wěn)定略有波動，2019年甚至有所下降。整體而言，當前住宅市場調(diào)控政策較嚴，各地均嚴格堅持房住不炒底線，住宅均價將較長時間保持相對穩(wěn)定，而商辦用房仍處于去庫存階段，去化壓力較大，后期均價仍將有所波動。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)計算所得。 圖：2008年至2019年11月商品房、住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房成交均價 PART 3 2019中國樓市宏觀政策分析 1.3.1 2019中國樓市宏觀政策——“三穩(wěn)當先”+“和而不同” 基調(diào)維穩(wěn) 一城一策 2019年全國樓市政策基調(diào)仍是維穩(wěn)，上半年樓市喜迎“小陽春”，但隨著各類調(diào)控政策的出臺，下半年出現(xiàn)持續(xù)降溫的現(xiàn)象，雖然經(jīng)歷了短暫的波動，但年底還是迎來了環(huán)比漲幅連續(xù)回升，最終實現(xiàn)以穩(wěn)收官�；仡�2019年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)再次刷新歷史記錄，“房住不炒”背景下的“一城一策”甚至“一區(qū)一策”層出不窮。 地方政府在中央政府“因城施策、分類指導”下，“一城一策”甚至“一區(qū)一策”貫穿全年，這是結(jié)合本地實際情況制定的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案，有松有緊，有張有弛，但都保持著一樣的目標——“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。 政策試水 因時制宜 2019年一些城市“放松限購”的傳聞頻繁傳出，但是隨后出來辟謠的情況也不在少數(shù)，如：衡陽、開封、張家港等城市就加入了政策“一日游”的陣列，此類事件看似是“朝令夕改”，實則為政策試水，一方面可以測試市場反映，以保障政策的推出對市場預期的震蕩效應降至最低，抑制市場可能出現(xiàn)的非理性購房行為，另一方面也是為了政策的因時制宜，以挑選最佳時機推出政策，當然也不得不說某種程度上加劇了市場短期內(nèi)的不確定性。 人才引進貫穿全年 縱觀2019年，“人才引進”可謂是無處不在，許多城市的人才政策、落戶政策多與住房政策掛鉤，或直接放寬購房限制，或間接給予補貼。如：常州放寬了高校畢業(yè)生、高級技師等重點群體的落戶條件；西安取消了本科及以上學歷落戶的年齡限制；�？谛挤艑捜瞬怕鋺舻膶W歷年齡；南京對落戶的社保繳納門檻進行調(diào)整；寧波人才安家補貼最高達800萬元；惠州將高級人才首套房個人最高公積金貸款額度調(diào)整為100萬元；南京、上海、成都、中山等城市發(fā)布的人才政策同樣涉及到購房資格、補貼等內(nèi)容…… 可以說，與人才、落戶等政策關聯(lián)的購房政策成了2019年樓市調(diào)控的主要方式，盡管不少城市并沒有直接從限購、限貸等方面直接影響購房者，但不可否認，人才引進政策帶來了不少的人口流入進而產(chǎn)生購房需求，這對于樓市熱度的提升確實起到了一定作用，最明顯的是西安在2019年上半年新房房價領漲全國就與其此前強勁的人才引進政策息息相關。 1.3.2 政策展望——“穩(wěn)中有進”+“長效機制” 12月12日中央經(jīng)濟工作會議提出繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并在年中22個城市試點“一城一策”房地產(chǎn)調(diào)控的基礎上全面落實因城施策；緊隨著，12月23日住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，定調(diào)2020年樓市�！白〗ú恳螅Ψ�(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制�！� 從兩次會議中可以看出，2020年仍將堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控要求不放松，“穩(wěn)定”是基本原則，“房住不炒”是底線，“因城施策”是主流，預計人才引進政策（各城市根據(jù)自身實際情況在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面進行微調(diào)）還將繼續(xù)延續(xù)至2020年，并有可能成為城市政策微調(diào)的主要方向，整體而言2020年房地產(chǎn)市場將是“穩(wěn)中有進”的局面。 此外，為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，2020年政策方面不僅將著重防范經(jīng)濟金融領域風險，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實現(xiàn)平衡，還將繼續(xù)保障自住群體購房并抑制非理性投機需求，更將加快探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，如：房產(chǎn)稅制度、不動產(chǎn)租賃市場、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場等，雖然短期內(nèi)不會推出，但準備工作仍然不會落下。所以，2020年將繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、繼續(xù)貫徹落實“一城一策”、“一區(qū)一策”保持政策靈活性，并逐步完善房地產(chǎn)長效管理機制。 PART 4 2019長沙樓市宏觀政策分析 1.4.1 2019長沙樓市政策——“局部調(diào)整”+“穩(wěn)市場” 2019年的長沙樓市在以“房住不炒”為底線的一系列調(diào)控政策的背景下，配合因城施策的具體舉措，樓市仍然維持著穩(wěn)中向前的態(tài)勢�；仡欉@一年，公積金新政、取消二套房契稅優(yōu)惠、房貸利率換錨、鎖定開發(fā)商平均利潤、網(wǎng)簽（備案）滿6年可購第二套房……整體而言，局部調(diào)整、穩(wěn)市場的思路貫穿其中。 圖：2019年長沙樓市重點政策一覽 |