| 2018上半年長沙樓市政策及解讀 |
1月8日 省直公積金“放管服”湖南省直單位住房公積金管理中心印發(fā)《關(guān)于調(diào)整湖南省直公積金貸款政策的通知》，決定從2018年1月起，對已經(jīng)辦妥抵押登記手續(xù)的合作項(xiàng)目，可不待樓盤主體結(jié)構(gòu)封頂即可發(fā)放貸款。 點(diǎn)評：此次政策主要目的在于貫徹落實(shí)國家“放管服”改革要求，進(jìn)一步優(yōu)化流程，簡化手續(xù)，提高了貸款流程的效率，為住房公積金繳存職工提供更加便捷、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。此外，樓盤主體結(jié)構(gòu)未封頂即可發(fā)放貸款加快了商品房的入市，有效緩和了市場短期矛盾。 3月6日 搖號需使用指定軟件湖南省公證協(xié)會長沙市聯(lián)絡(luò)處發(fā)布了《關(guān)于辦理新建商品住房銷售搖號排序現(xiàn)場監(jiān)督公證的指導(dǎo)意見（試行）》的通知，明文規(guī)定搖號排序開始后，應(yīng)當(dāng)使用省公證協(xié)會長沙聯(lián)絡(luò)處指定的搖號排序軟件及公證機(jī)構(gòu)統(tǒng)一購買的專用搖號電腦進(jìn)行。并確保所用電腦已禁用網(wǎng)絡(luò)連接功能，不得接入互聯(lián)網(wǎng)。 點(diǎn)評：此次通知出臺，對搖號過程中可能存在的黑幕或暗箱操作將起到較好的遏制作用，對廣大剛需購房者而言無疑是好消息，營造了更為公平公正的購房市場，讓“走后門”、“茶水費(fèi)”違規(guī)違法行為無所遁形。 3月15日 全裝修新政為提高新建商品住宅品質(zhì)性能，實(shí)行成品建設(shè)交付，《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知》正式印發(fā)。根據(jù)《通知》，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70%。望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于30%。 點(diǎn)評：全裝修對于商品房市場來說是大勢所趨，一方面可以提高裝修過程的節(jié)能環(huán)保意識，明確裝修的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，降低資源浪費(fèi)，避免了同小區(qū)裝修時(shí)間不一致帶來的噪音污染問題，讓業(yè)主更加省心省力住上新房子。所以，規(guī)定內(nèi)五區(qū)70%以上新建住宅全裝修交付能夠在多角度提高整個市場的配置效率；另一方面，只規(guī)定全裝修的住宅比率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須有符合購房者利益的相關(guān)配套細(xì)則出臺，如：全裝修計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、檢查監(jiān)督方式、投訴方式等等進(jìn)行全面規(guī)定。對于裝修市場，不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，目前長沙裝修公司單個對接業(yè)主的模式或?qū)㈦y以為繼，往后將轉(zhuǎn)變?yōu)閷娱_發(fā)商為主，這就直接導(dǎo)致裝修市場的大規(guī)模洗牌。 3月27日 首套剛需購房政策長沙市住建委下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施差別化購房措施的通知》，長沙市限購區(qū)域內(nèi)商品住房銷售實(shí)行差別化調(diào)控措施。長沙市限購區(qū)域內(nèi)“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）和新建商品住房項(xiàng)目中144㎡（含）以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。離婚不滿一年的無房戶不包含在內(nèi)，首套購房剛需群體為長沙市戶籍的無房家庭和個人（文件施行后離婚且不滿1年的不包括在內(nèi)）、自簽訂征收協(xié)議之日起1年內(nèi)的被征收人以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。 點(diǎn)評：此次差別化購房政策可謂誠意十足，也拿出了具體的操作流程，明確了首套剛需的對象，對首套剛需購房加大了保護(hù)力度，讓他們優(yōu)先購房，一定程度上打擊了住宅投機(jī)者，也讓假離婚等騙取優(yōu)先購房資格的人群付出更為沉重的代價(jià)，這是具有積極的市場導(dǎo)向作用的。此外，差別化購房政策能夠有效對長沙購房者進(jìn)行有秩序的“分流引流”，而不是盲目的“涌進(jìn)”一個池子里，這有利于形成多層次、多樣化、有特色的健全房地產(chǎn)市場。 5月3日 限價(jià)房價(jià)格監(jiān)制要求市發(fā)改委、市住建委、市國土局三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于限價(jià)商品住房銷售價(jià)格（成本法）監(jiān)制流程的通知》。長沙限價(jià)商品住房銷售價(jià)格由開發(fā)商按其成本確定，且此價(jià)格僅是毛坯房的價(jià)格。長沙限價(jià)商品住房銷售價(jià)格（成本法）監(jiān)制流程包括受理、審核、監(jiān)制、告知4個環(huán)節(jié)，共計(jì)10個工作日完成。 點(diǎn)評：限價(jià)房關(guān)系到長沙眾多購房者的利益，其價(jià)格監(jiān)制按照成本法確定能夠有效避免價(jià)格虛高問題，通知中監(jiān)制流程明確，盡量降低了價(jià)格確定過程中的“暗箱操作”，使得每套限價(jià)房能夠做到明碼標(biāo)價(jià)。同時(shí)，此價(jià)格監(jiān)制僅面向毛坯房，可以預(yù)計(jì)裝修價(jià)格核算細(xì)則將另外出文件規(guī)定。 5月23日 首套剛需優(yōu)先購房細(xì)則長沙市住建委公示了關(guān)于差別化購房措施的操作細(xì)則，細(xì)則從申報(bào)方案、公示方案、集中登記、選房銷售等七個方面進(jìn)行了明確。無故退房的，該購房人及其家庭成員在半年內(nèi)不能享受首套剛需購房優(yōu)先待遇。對提供虛假資料騙取首套剛需資格的購房申請人，列入購房資格不誠信名單。 點(diǎn)評：3月27日發(fā)布的首套剛需優(yōu)先購房新政中留有幾點(diǎn)未知數(shù)，此次細(xì)則均給出了答復(fù)，如：首套剛需的定義、登記就是首套剛需申請購房登記時(shí)間、認(rèn)購順序都給出了界定。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)集中登記和核實(shí)過程中，交易中心可派員到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，盡量避免黑幕操作，保障公平公正。對于選房確定名單中的購房人無故退房的，該購房人及其家庭成員在半年內(nèi)不能享受首套剛需購房優(yōu)先的待遇。這說明首套剛需購房資格不能隨意揮霍，必須謹(jǐn)慎認(rèn)真對待，體現(xiàn)了政策的嚴(yán)肅性。最后，對提供虛假資料騙取首套剛需購房資格的購房申請人，將列入購房資格不誠信名單。如果篩選程序設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)審核夠嚴(yán)謹(jǐn)，杜絕人為操作可能性的話，對首套剛需還是有一定保護(hù)作用的。 5月30日 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)30%《長沙市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》印發(fā)，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)以及人均可支配收入等情況，全市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（土地部分）上調(diào)30%。 點(diǎn)評：首先，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（土地部分）上調(diào)自然是拆遷戶喜聞樂見的，保障了他們的切身利益，拆遷剛需購房者購買力將增強(qiáng)；其次，比較直接的影響是開發(fā)商成本會增加，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，意味征地成本將增加，樓面價(jià)也會有所提高。 5月31日 全裝修細(xì)則新建商品住宅（含洋房、別墅）遵循市場規(guī)律按程序辦理備案，“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊等剛性需求項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同消費(fèi)層次和市場需求情況，在滿足國家標(biāo)準(zhǔn)體系的基礎(chǔ)上確定裝修風(fēng)格和檔次，全裝修部分應(yīng)控制在合理的價(jià)格內(nèi)（暫定不得超過2500元/㎡，根據(jù)市場成本變化適時(shí)調(diào)整）。 點(diǎn)評：此次細(xì)則最為重要的一點(diǎn)便是明確了“限房價(jià)競地價(jià)”試點(diǎn)地塊項(xiàng)目的全裝修價(jià)格不得超過2500元/㎡，按照市場行情，2500元/㎡的裝修質(zhì)量應(yīng)該是相對可以的，購房者大可以放心質(zhì)量問題。細(xì)則同時(shí)也明確了裝修公司的招標(biāo)方式、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)，但尚未對非雙限地塊的普通商品住宅裝修價(jià)格做相關(guān)限定。購房市場需要多樣化、差別化，裝修市場也一樣，剛需需要的性價(jià)比高的裝修確實(shí)需要引起重視，但也要兼顧各類中高端商品住宅的裝修，發(fā)展多層次、多樣化的裝修產(chǎn)品，對保障性住房、剛需房源、中高檔房源的裝修價(jià)格實(shí)行分類調(diào)控，避免了裝修標(biāo)準(zhǔn)“一鍋端”的弊端。 6月19日 全裝修價(jià)格核算細(xì)則住建委印發(fā)《關(guān)于新建商品住宅全裝修價(jià)格核算規(guī)定的通知》，公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(qiáng)（弱）電的配管、配線，應(yīng)計(jì)入毛坯房價(jià)格，不計(jì)入全裝修價(jià)格。其他費(fèi)用包含設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、檢測費(fèi)、預(yù)算核算費(fèi)等，其總額不超過工程費(fèi)的3.0%。標(biāo)準(zhǔn)工日單價(jià)140元/天。 點(diǎn)評：此細(xì)則對于當(dāng)前市場上對于公共部分是否計(jì)入全裝修價(jià)格進(jìn)行了明確的回答，也給全裝修價(jià)格核算樹立了標(biāo)準(zhǔn)，有利于裝修工程的保質(zhì)保量，保護(hù)了購房者的基本利益，遏制了某些開發(fā)商試圖通過全裝修提高商品房售價(jià)的企圖，對于商品房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有重大意義。 6月25日 6.25反炒房政策根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，長沙房地產(chǎn)市場將從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴(yán)禁炒作等方面進(jìn)行全面調(diào)控�！锻ㄖ芬�(guī)定市外遷入的戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個月個人所得稅（或社會保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房。在本市穩(wěn)定就業(yè)且無住房的非本市戶籍家庭，連續(xù)繳納24個月個人所得稅（或社會保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房。父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；個人已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。 點(diǎn)評：反炒房政策的力度是空前的，體現(xiàn)了政府房住不炒的決心，明確了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是“炒房”與“反炒房”的矛盾，其主要目的在于再一次剔除了有“炒房嫌疑”的部分購房者，例如：通過人才新政落戶長沙未滿1年且暫未穩(wěn)定就業(yè)的大學(xué)生、投靠子女落戶的老父老母、未成年人、在校大學(xué)生、夫妻離異后打算購房者、首套房產(chǎn)權(quán)證滿3年有意愿購買第二套的購房者以及企業(yè)購房者。不得不說這些人群里不乏有炒房者的存在，也有真剛需。此次政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，目的在于打擊住宅投機(jī)，提高首套剛需的購房中簽率，有效分散購房者的購房時(shí)間，有序購房，避免購房者集中認(rèn)籌反而降低中簽率。這或許讓一部分真剛需著急或寒心，但是政策還是給他們留了條后路的，時(shí)間一到或加上穩(wěn)定就業(yè)就可以迎刃而解，而且在目前政府穩(wěn)定房價(jià)成效初顯的時(shí)候，便不用過于擔(dān)心房價(jià)上漲問題，不存在“傷害人才”之說�？傊�，還是要為政府此次調(diào)控政策的決心點(diǎn)個贊！ 6月26日 省直公積金政策嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款額度與繳存基數(shù)掛鉤的規(guī)定。繳存職工在長沙市限購區(qū)域內(nèi)購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。繳存職工購買商品房的裝修款不計(jì)入總房價(jià)進(jìn)行住房公積金貸款。 點(diǎn)評：與市公積金新政一致，省公積金新政主調(diào)也是在于信貸政策收緊，尤其是第二套購買者，貸款門檻明顯提高，這也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的主旋律。此外，商品房的裝修款不計(jì)入總房價(jià)進(jìn)行住房公積金貸款，由于裝修款并非是一筆小數(shù)目，購房者首付壓力增大。 6月26日 長沙市公積金新政嚴(yán)格執(zhí)行貸款額度與繳存額度掛鉤的規(guī)定；嚴(yán)格執(zhí)行職工購買家庭第二套住房申請公積金貸款首付比例的規(guī)定，職工購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款或貸款已結(jié)清。暫停支持單身職工購買第二套住房申請住房公積金貸款；暫停支持在異地繳存住房公積金的職工購買家庭第二套房申請住房公積金貸款；職工家庭已有住房公積金貸款結(jié)清后需間隔12個月才能再次申請住房公積金貸款；職工申請住房公積金貸款時(shí)，已注銷的全部房產(chǎn)套數(shù)納入家庭房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算。 點(diǎn)評：此次長沙公積金新政主調(diào)還是在于信貸政策收緊，對于公積金貸款的購房者而言，尤其是第二套購買者，貸款門檻明顯提高，這也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的主旋律。 6月27日 二手房交易稅費(fèi)調(diào)整長沙市稅務(wù)部門發(fā)布公告：為毫不動搖地堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制投機(jī)炒房，充分發(fā)揮稅收對市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)長沙房地產(chǎn)交易市場的良性發(fā)展，對長沙市限購區(qū)域內(nèi)存量房交易個人所得稅核定征收率進(jìn)行調(diào)整。市區(qū)（含望城區(qū)、高新區(qū)）、長沙縣其他個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅核定征收率由1%調(diào)整為2%，非住房個人所得稅核定征收率由1.88%調(diào)整為2%。 點(diǎn)評：此次二手房交易稅費(fèi)的調(diào)整一定程度上提高了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，整體來說是符合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的。同時(shí)，如果市場處于賣方市場，提高轉(zhuǎn)讓方的稅率可以很容易就“轉(zhuǎn)嫁”給買方，從而可能提高了買方的成本。整體來看有利于當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場降溫，遏制投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向著穩(wěn)健的方向發(fā)展。 6月27日 6.25反炒房政策補(bǔ)充對于按長沙市青年人才筑夢工程落戶長沙、且在長沙市范圍穩(wěn)定就業(yè)，并正在長沙繳納城鎮(zhèn)職工社會保險(xiǎn)的青年人才（含留學(xué)歸國人員），由市公安局、市人社局出具證明，可購買首套住房。 點(diǎn)評：由于此前購房者對“屬于人才引進(jìn)的購房者不受落戶滿1年限制”有所疑惑，此次補(bǔ)充明確了通過人才新政落戶的青年人才的購房資格。在不斷聽取民意的過程中，進(jìn)一步明確了“人才購房”的規(guī)則，但是底線是通過人才新政落戶且正在繳納社保，這一點(diǎn)排除了一部分通過“落空戶”獲取購房資格的投機(jī)者，讓真正誠心來長沙發(fā)展的青年人才順利拿到購房資格。 |