| 3.18長沙樓市百盤調(diào)研之分析 |
318長沙樓市百盤調(diào)研之分析
◆ 文 / 0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院
01 背景前言
1、目的與意義
長沙樓市去年經(jīng)歷了量價(jià)的快速上升，為了穩(wěn)定市場，從去年10月至今年5月20日，主管部門相繼出臺(tái)了長七條、長七條補(bǔ)充政策、3.18新政及520補(bǔ)充政策等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施和細(xì)則。這些政策細(xì)則的出臺(tái)也對(duì)市場的發(fā)展起到了重要影響。這其中，尤其以長七條的限簽、限價(jià)干預(yù)措施和3.18的限購、限貸調(diào)控措施的影響最大。
長七條后長沙樓市的反應(yīng)是迅速的、劇烈的，市場網(wǎng)簽量出現(xiàn)斷崖式下跌，大量投資投機(jī)資本被清洗出局，同時(shí)房價(jià)在指導(dǎo)價(jià)格的干預(yù)下暫時(shí)遏制住了繼續(xù)上升的勢頭。長沙樓市猶如一匹已經(jīng)起速的烈馬被韁繩猛的拉住，進(jìn)入一個(gè)看似穩(wěn)定的階段。然而這只是表面現(xiàn)象，已經(jīng)被拉動(dòng)的價(jià)格預(yù)期和地方資本虎視眈眈，雖然網(wǎng)簽被限制，價(jià)格被控制，但是只要有新房入市即造成哄搶，樓市庫存低至歷史最低，市場供不應(yīng)求嚴(yán)重。
為了從根本上遏制除自住外的購房需求入場，更為根本的限購限貸政策入場，也就是我們熟知的3.18新政。新政旨在進(jìn)一步削減投資投機(jī)需求，保證“房子是用來住的，不是用來炒的”這一中央既定精神的落地。減少需求，規(guī)范交易，加強(qiáng)審核，控制信貸是這一政策的核心手法，包括后續(xù)的520補(bǔ)充政策也是這一思想的延伸，防范各種漏洞�？梢哉f，這是最嚴(yán)厲的調(diào)控時(shí)期，主管部門希望看到立竿見影的效果。
截至目前。新政實(shí)施兩個(gè)月，效果究竟如何，市場反映到底如何，我們僅僅得到了一個(gè)表面上的，感性的認(rèn)識(shí)，而缺乏從微觀層面，從實(shí)證層面對(duì)整個(gè)效果進(jìn)行評(píng)估�；诖�，我們進(jìn)行了一次長沙房地產(chǎn)市場上少有的百盤調(diào)研，旨在通過真實(shí)的市場反應(yīng)和數(shù)據(jù)，對(duì)318新政效果進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，對(duì)未來的影響進(jìn)行預(yù)測。
2、調(diào)研范圍
抽取了長沙新建商品房主力成交區(qū)域——芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、望城區(qū)和長沙縣作為本次調(diào)研的樣本區(qū)域，根據(jù)各個(gè)區(qū)域在售樓盤的體量大小共選取了140個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪，深度訪談了樓盤營銷總監(jiān)及以上管理人員，實(shí)際收回的有效樓盤樣本共116個(gè)。同時(shí)報(bào)告還參考了長沙地區(qū)2016-2017年至今新建商品房供應(yīng)與成交數(shù)據(jù)，進(jìn)行了有效分析。
3、調(diào)研方法
問卷法：根據(jù)研究目的設(shè)置的問卷進(jìn)行實(shí)地調(diào)研和信息收集
訪談法：根據(jù)需求與對(duì)象單位的高管進(jìn)行一對(duì)一對(duì)話，時(shí)常不低于1小時(shí)
調(diào)查法：根據(jù)需求調(diào)查長沙地區(qū)樓盤成交和供應(yīng)數(shù)據(jù)，作為研究基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
02 新政后長沙市場反應(yīng)
新政出臺(tái)是在3月，我們以3、4、5月的長沙樓市的相關(guān)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與新政出臺(tái)前三個(gè)月以及去年同期進(jìn)行對(duì)比，分析新政出臺(tái)后長沙房地產(chǎn)市場的總體反應(yīng)。
從新建商品房的對(duì)比來看，新政后的成交總量與新政前相比沒有太多變化，微增3%，而相對(duì)去年同期有大幅度下滑，下降比例為30.55%。因?yàn)?月春節(jié)的原因，3月份之前的時(shí)段是樓市成交的淡季，而本應(yīng)進(jìn)入旺季的近三個(gè)月，平均成交量環(huán)比變化不大，說明318后成交量總體而言是比較低迷的，這從同比去年下降近三分之一也能看出來。
價(jià)格方面，近三月的均價(jià)環(huán)比上升4.53%，同比上升了18.49%，說明價(jià)格仍在上升，不過上升的幅度并不如去年明顯。
從住宅產(chǎn)品來看，環(huán)比成交量的變化較小，基本持平而同比成交量變化較大。說明目前的房價(jià)在行政指導(dǎo)的前提下沒有太多的溢價(jià)空間，與去年的快速上升不可同日而語。也說明新政對(duì)于價(jià)格的進(jìn)一步管控是基本到位的。
從商業(yè)產(chǎn)品來看，新政前后成交量環(huán)比變化較大，部分新政后限制購買的需求可能向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致了商業(yè)成交的上升。同比去年同期商業(yè)的成交變化更加明顯，這既是過去一年來商業(yè)市場的快速回升，結(jié)合環(huán)比變化來說，又是新政對(duì)商業(yè)的正向促進(jìn)。從價(jià)格來看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格同、環(huán)比均比較平穩(wěn)。
03 微觀分析
1、到訪量變化分析
3.18新政的出臺(tái)，導(dǎo)致部分人群失去購房的資格，客群基數(shù)下降，這很明顯的作用在各樓盤客戶到訪量的變化上。根據(jù)本次調(diào)研的 樓盤統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，客戶到訪量下降的接近一半，占比達(dá)48.98%，基本無變化的占比20.41%，到訪量上升的占比30.61%。
2、成交量、價(jià)格的對(duì)比分析
2.1 住宅
2.1.1 成交量對(duì)比
住宅成交量方面，3.18調(diào)研項(xiàng)目，2017年3-5月成交量環(huán)比上升的占比55.74%，并且波動(dòng)幅度大多在1-3成以內(nèi)；而同比去年同期，超過九成的項(xiàng)目成交量下降，降幅超過三成的更是占比達(dá)35.76%。
新政出臺(tái)后成交量環(huán)比回升，說明剛需和本土人士購買能力足夠強(qiáng)大，市面上只要有新房還是能取得不錯(cuò)的去化成績，雖然同比去年的爆發(fā)性增長回落明顯，但住宅產(chǎn)品依舊是比較稀缺。
2.1.2 價(jià)格對(duì)比
至于住宅的成交價(jià)格，2017年3-5月環(huán)比上漲的占比83.87%，價(jià)格波動(dòng)幅度大多在10%以內(nèi)；而同比去年，價(jià)格上漲的項(xiàng)目超過九成，價(jià)格漲幅超過10%的占比接近一半。說明雖然新政擠壓了部分需求，但目前的市場仍然是賣方市場。在行政指導(dǎo)價(jià)的干預(yù)下，住宅的真實(shí)溢價(jià)幅度更大。
2.2 商業(yè)用房
2.2.1 成交量對(duì)比
商業(yè)地產(chǎn)成交方面，2017年3-5月整體上環(huán)比有所下降，超過六成的項(xiàng)目成交量有所下降，環(huán)比成交量上漲的項(xiàng)目僅占38.54%；而同比去年同期，成交量則略有漲幅，相對(duì)去年同期，成交量上漲的項(xiàng)目占比52.45%；商業(yè)地產(chǎn)成交同環(huán)比波動(dòng)都集中在10%以內(nèi)。
2.2.2 價(jià)格對(duì)比
商業(yè)地產(chǎn)，2017年3-5月的成交價(jià)格無論是環(huán)比還是同比，波動(dòng)幅度均不大，超過一半的項(xiàng)目，其價(jià)格波動(dòng)范圍在5%以內(nèi)；同環(huán)比價(jià)格上漲與下跌的項(xiàng)目占比都是基本各占一半，3.18之后，商業(yè)用房價(jià)格基本穩(wěn)定。
2.3 辦公（含公寓）
2.3.1 成交量對(duì)比
寫字樓、公寓項(xiàng)目，2017年3-5月大部分項(xiàng)目成交環(huán)比下降，成交下降的項(xiàng)目占比57.39%，而同比則成交量高于去年同期水平，同比成交上升的項(xiàng)目有56.70%，同商業(yè)用房一樣，寫字樓項(xiàng)目的成交波動(dòng)幅度均不大，3.18新政對(duì)成交量并未帶來立竿見影的效果。
2.3.2 價(jià)格對(duì)比
價(jià)格方面，寫字樓，公寓2017年3-5月份成交價(jià)格同比有所上升，超過六成的項(xiàng)目同比價(jià)格有所上升，占比達(dá)60.01%；而環(huán)比則價(jià)格，54.94%的項(xiàng)目價(jià)格環(huán)比下跌。
3、在售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)比
3.18調(diào)研的116家樓盤中，住宅待售量總計(jì)218.92萬㎡，公寓72.97萬㎡，寫字樓55.37萬㎡，銷售商鋪194.47萬㎡，自持商鋪59.9萬㎡，其它類型16.67萬㎡。從待售量結(jié)構(gòu)來看，住宅待售所占比例為35.33%，占比最大，但相對(duì)優(yōu)勢不明顯。說明在目前長沙樓市限簽、限價(jià)的大環(huán)境下，新建商品房住宅產(chǎn)品的曾經(jīng)的獨(dú)大形勢發(fā)生了根本扭轉(zhuǎn)。而以商鋪、公寓、寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市面上可售體量最大的產(chǎn)品，比例達(dá)63.35%。
4、置業(yè)人群組成
3.18政策出臺(tái)后，客群組成結(jié)構(gòu)變化明顯，目前長沙樓市的外省市購房者占比不足一成，僅7.69%，而這一數(shù)據(jù)在新政出臺(tái)前為17.05%，這說明新政對(duì)外市戶籍的限制達(dá)到了效果。在520新政出臺(tái)后，本市戶籍的投資購房者也被逐出市場，目前長沙樓市可以說是剛需為王的情況。
04 新政影響
（一）近期影響
1. 新房價(jià)格
在目前長沙樓市的嚴(yán)控量價(jià)的大環(huán)境下，價(jià)格的小幅波動(dòng)是大趨勢。從我們的價(jià)格調(diào)查和訪談的結(jié)果也可以看出，絕大多數(shù)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目3.18之后未來的價(jià)格調(diào)整預(yù)期，是維穩(wěn)或小幅上升，如去年那般房價(jià)大幅度躍進(jìn)的情況不會(huì)出現(xiàn)。同時(shí)，行政指導(dǎo)價(jià)的干預(yù)也讓大部分項(xiàng)目失去漲價(jià)的空間，整體來看長沙樓市房價(jià)還是穩(wěn)字當(dāng)頭。但由于高價(jià)地塊多出現(xiàn)在岳麓和雨花區(qū)，這兩區(qū)的溢價(jià)沖動(dòng)相對(duì)較為強(qiáng)烈，今后一段時(shí)間將是長沙樓市房價(jià)的領(lǐng)跑者。
2.供銷結(jié)構(gòu)
3.18新政限購限貸政策的出臺(tái)，擠出了一部分購房者；同時(shí)新政作用下開發(fā)商推貨節(jié)奏的變化，新房入市量下降；雙重作用下各樓盤的客戶到訪量基本呈下降趨勢。3.18調(diào)研結(jié)果顯示，新政出臺(tái)后，絕大多數(shù)的樓盤客戶到訪量呈下行趨勢，到訪量基本降幅在10%-15%之間。這也說明新政對(duì)客戶的購房熱度產(chǎn)生了影響，由于長沙樓市在售主力一直是新房住宅，所以針對(duì)住宅交易的一系列措施對(duì)樓盤的住宅到訪客戶產(chǎn)生了較大影響。預(yù)計(jì)在政策從緊的預(yù)期下，樓盤的總體到訪不會(huì)有起色，個(gè)別有住宅新品推出的樓盤人氣可能相對(duì)火爆。而從成交量來看，新政對(duì)長沙樓市房屋交易的影響更多的是通過對(duì)供應(yīng)端的控制，供不應(yīng)求仍是目前長沙樓市的基本情況，新房入市量有限的情況下，市場成交不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。
3.產(chǎn)品特點(diǎn)
在新政的影響下，項(xiàng)目主推產(chǎn)品形態(tài)也在悄然發(fā)生著變化。開發(fā)商推貨節(jié)奏的變化，結(jié)果是住宅新房入市量下降明顯，未來住宅市場的部分資金會(huì)部分流向商業(yè)、寫字樓市場；未來住宅的新房入市量會(huì)有所改善，但程度有限，在可以預(yù)期的一段時(shí)間內(nèi)，這種趨勢不會(huì)改變，商業(yè)地產(chǎn)特別是公寓市場將有所升溫，雖近期市場成交有所波動(dòng)，但從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)成交向好是大趨勢，部分地段較好的商鋪也將獲得投資人群較大關(guān)注度。新政限制下商業(yè)地產(chǎn)迎來了一個(gè)較好的時(shí)機(jī)，但住宅產(chǎn)品仍然是最稀缺的產(chǎn)品。
4.置業(yè)人群
客戶到訪量雖下滑明顯，但在目前的長沙樓市，制約成交量的最大因素是新房入市量；客戶到訪量的下降并不會(huì)對(duì)成交量產(chǎn)生比較大的影響，通過分析3.18調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)樓盤客戶到訪量降幅在10%左右，但其成交量反倒增加，這表明客戶購房的決斷力提升，成交率上升，看中即入手成為多數(shù)人的選擇。未來長沙樓市供應(yīng)狀況將逐步改善，市場成交呈穩(wěn)中上行態(tài)勢。
（二）中長期影響
1.推新體量
對(duì)于目前的樓市調(diào)控政策，開發(fā)商基本上處于共識(shí)，那就是短期內(nèi)不會(huì)放開，甚至有加碼的可能。對(duì)于未來的長沙樓市，不看好的開發(fā)商占據(jù)上風(fēng)，接近一半，占比49.02%，高于持樂觀態(tài)度的29.41%；認(rèn)為目前調(diào)控下的長沙樓市是不理性的，市場熱度的下降和價(jià)格的下跌更多是行政干預(yù)下的一種假象；并且太過嚴(yán)厲的行政干預(yù)將對(duì)樓市產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，打擊市場信心，期望于限制政策能夠放開，將樓市交由市場來調(diào)節(jié)。
基于“新開工6-7個(gè)月轉(zhuǎn)化為預(yù)售量”的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，2017年長沙市六區(qū)的商品住宅新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)在1100-1300萬平米之間。截止到5月為止，已有約420萬平米入市。這意味著按照正常的節(jié)奏，在下半年大約將有800萬平米的商品住宅投入市場。
但“318”和“520”新政極大的打壓了需求，打亂了正常市場投放節(jié)奏，使得長沙后市充滿了變數(shù)。
而從調(diào)研的反饋來看，即便面對(duì)著這樣一個(gè)前景不明朗的市場，大部分項(xiàng)目的推售節(jié)奏仍將按照原定計(jì)劃進(jìn)行。這其中除了因?yàn)椤霸较拊劫I”的市場環(huán)境有利快銷外，更多的則是來自自身的資金壓力。
在接受調(diào)研的116個(gè)樓盤里，有21%的項(xiàng)目表示將會(huì)在1個(gè)月內(nèi)推新，29%的項(xiàng)目表示將會(huì)在“3個(gè)月內(nèi)推新”。這意味著在今年的6-10月之間，新住宅房源將持續(xù)入市，這是剛需購房者的選房好時(shí)機(jī)。
2.二手房市場
在“318”之后“520”之前的這段時(shí)間里，長沙部分地方出現(xiàn)了二手房價(jià)格高過一手房的現(xiàn)象，這顯然是不符合市場規(guī)律的。就長沙房地產(chǎn)目前的發(fā)展程度而言，二手房市場仍處于滿足置業(yè)者“居住需求”的階段。
“520”新政中把二手房也納入限購套數(shù)，并且限制了一手房上市的年限，正是為了擠掉水分，保障二手房市場“居住屬性”正常運(yùn)作。長遠(yuǎn)來看，這對(duì)于二手房市場的健康發(fā)展是有利的。
但是在短期里，長沙二手房市場將受到極大的沖擊。因?yàn)椤?20”新政的緣故，二手房源大幅縮減，這讓購房者的選擇減少。加上二手房也算入限購套數(shù)，從而將導(dǎo)致因政策而從一手房市場分流過來的客戶群，再次回流回去。
而這種情況的最直觀表現(xiàn)就是長沙大量二手房中介歇業(yè)。
3.土地市場
經(jīng)過幾年的建設(shè)，以地鐵、輕軌為代表的一大批城建項(xiàng)目陸續(xù)完工，長沙開始步入“時(shí)間換空間”的新階段。城市的紅利得以釋放，土地價(jià)值也同步提升。因此在今年2月的兩場土拍中，“高溢價(jià)”“高成交價(jià)”“上百輪競價(jià)”成為了常態(tài)。面對(duì)開發(fā)商拿地的熱情，無論是為了鞏固長沙“去庫存”成果，還是為了配合“318”限購令的執(zhí)行，伴隨城市發(fā)展必然是“量少”“價(jià)高”的新供地方式。
雖然長沙市內(nèi)的商、住類土地曾因新政停止供應(yīng)了2個(gè)月，但開發(fā)商對(duì)土地的熱情并未減退，甚至是更加高漲。在調(diào)研過程中，60%以上的項(xiàng)目均表示有拿地計(jì)劃。特別是對(duì)6月開拍的濱江土地，都十分看好。事實(shí)也證明，這兩塊地溢價(jià)率都超過100%，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪將貫穿全年，樓面價(jià)的不斷上升，預(yù)示著長期看，長沙樓市的商品房價(jià)格必然有更高的成長空間。
05 結(jié)論與建議
（一）對(duì)開發(fā)商
1. 合理安排推貨節(jié)奏，做好長期規(guī)劃
新政出臺(tái)以來，開發(fā)商推盤意愿不強(qiáng)是真實(shí)存在的，不少開發(fā)商仍在選擇觀望，并且對(duì)政策放松仍存有念想。目前的長沙樓市，供需有點(diǎn)失衡，開發(fā)商應(yīng)合理的安排推貨節(jié)奏，維系市場上的供需平衡，避免更嚴(yán)厲的調(diào)控政策的出臺(tái)，同時(shí)開發(fā)商也應(yīng)根據(jù)自身的條件，做好長期規(guī)劃。
2. 加大對(duì)商辦物業(yè)的宣傳，抓住窗口期去化
目前的住宅市場上處于一個(gè)供不應(yīng)求的態(tài)勢，并且這是建立在很多開發(fā)商對(duì)住宅產(chǎn)品宣傳的需求降到冰點(diǎn)，甚至是不做宣傳的基礎(chǔ)上。在這種情況下，基于長沙樓市商辦用房的高庫存，開發(fā)商應(yīng)加大對(duì)商辦物業(yè)的宣傳，引導(dǎo)部分購房者轉(zhuǎn)向商辦市場，抓住這個(gè)窗口期積極去化。
（二）對(duì)置業(yè)者
目前長沙樓市房價(jià)較為平穩(wěn)，是入手的好時(shí)機(jī)；對(duì)于房價(jià)還會(huì)有大的回落，這個(gè)結(jié)論完全可以放棄，因?yàn)榛久恳淮握{(diào)整之后都會(huì)出現(xiàn)更高的回調(diào)幅度。該出手就出手，買房的時(shí)候根據(jù)自己的條件，看中合適的就可以選擇入手。選擇時(shí)考慮地段比較好的、交通比較快捷的、性價(jià)比較高的物業(yè)，這種物業(yè)保值能力強(qiáng)，并且出手比較方便。另一個(gè)因?yàn)橥ㄘ浥蛎�，貸款買房盡量能夠選擇年限長一點(diǎn)，現(xiàn)在的錢在不斷的貶值、甚至是高速在貶值，因此貸款年限長一點(diǎn)比較好。 |