| 2017年上半年長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析 |
2017年上半年長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析
◆ 文 / 地產(chǎn)研究院
一、土地市場
注：土地市場僅統(tǒng)計來源為招標(biāo)、拍賣、掛牌土地數(shù)據(jù)，無成交價格的土地，未參與統(tǒng)計。
2017年上半年長沙土地供應(yīng)114宗（6643.59畝），土地成交135宗（8083.51畝），其中公布成交金額的土地99宗，總金額1051502萬元，未成交5宗。
上半年長沙縣供應(yīng)土地1984.13畝在各區(qū)縣供應(yīng)量中排名第一,土地成交長沙縣同樣以2225.46畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。（見表1）。
表1 上半年長沙各區(qū)域土地供銷情況
區(qū)域供 應(yīng)成 交
宗數(shù)面積（畝）宗數(shù) 面積（畝）總金額（萬元）
芙蓉區(qū)16.882110.32152215
天心區(qū)5123.994106.7159578
雨花區(qū)6180.568295.14197040
開福區(qū)3187.14341.8216868
望城區(qū)181216.79191384.61126901
岳麓區(qū)111070.699703.48222107
瀏陽市311030.58341072.5255801
長沙縣211984.13232225.46174916
寧鄉(xiāng)市18842.87321843.4546076
總計1146643.591358083.511051502
1、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2017年上半年長沙市土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，面積占比51.17%。三類土地其中住宅土地供應(yīng)26宗，2230.31畝；商業(yè)土地供應(yīng)28宗，636.21畝；工業(yè)土地供應(yīng)48宗，3004.27畝（見圖1）。
2、土地成交結(jié)構(gòu)
2017年上半年長沙市土地成交同樣以工業(yè)用地為主，面積占比55.50%。三類土地類型中其中住宅土地成交35宗，2561.83畝；商業(yè)土地成交24宗，596.22畝，工業(yè)土地成交63宗，3938.43畝（見圖2）。
3、近期上市土地
從近期上市的一批重點土地來看，以開福區(qū)的為主，將有一批住宅兼容商業(yè)以及純商業(yè)土地上市，屆時又將引發(fā)一輪搶地?zé)岢保ㄒ姳?、表3）。
表2 近期上市住宅類土地
區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時間
開福區(qū)環(huán)路公司芙蓉北路土地開發(fā)招商項目地塊76.7住宅兼容商業(yè)待定待定
開福區(qū)戴家河城中村改造項目地塊103.6住宅兼容商業(yè)待定待定
開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S9地塊17.8住宅兼容商業(yè)待定待定
開福區(qū)興聯(lián)村商住地塊招商項目地塊44.77住宅兼容商業(yè)待定待定
岳麓區(qū)岳麓區(qū)觀沙嶺街道收購儲備地四112.8住宅兼容商業(yè)掛牌待定
表3 近期上市商業(yè)類土地
區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時間
開福區(qū)新安寺社區(qū)生產(chǎn)安置用地招商項目地塊50.0商業(yè)待定待定
開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S15地塊30.52商業(yè)待定待定
開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S10-2地塊57.75商業(yè)兼容住宅待定待定
開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S10-1地塊35.73商業(yè)待定待定
開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S6地塊15.42商業(yè)待定待定
二、住宅市場
1、供應(yīng)情況
2017年上半年新建商品住宅批準預(yù)售共367.94萬㎡，同比下降11.73%，環(huán)比下降23.53%。
2017年上半年四縣市新建商品住宅批準預(yù)售317.37萬㎡，同比增長32.18%，環(huán)比增長1.68%（見圖3）。
2、成交情況
2017年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計網(wǎng)簽402.10萬㎡，同比下降45.48%，環(huán)比下降56.84%。
2017年上半年長沙市四縣市新建商品住宅累計網(wǎng)簽494.49萬㎡，同比增長34.18%，環(huán)比下降16.31%（見圖4）。
3、價格趨勢
2017年6月，長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價為8383元/㎡，四縣市住宅成交均價為4974元/㎡。（見圖5）。
4、供銷比走勢
2017年6月份長沙市（含內(nèi)五區(qū)與四縣市）新建商品住宅供銷比為1.01，供銷比繼續(xù)回升（見圖6）。
5、各區(qū)縣情況
從全市各行政區(qū)成交來看，2017年上半年望城區(qū)新建商品房與住宅成交量均占首位，而芙蓉區(qū)則是兩者都居末位（見圖7）。
從各區(qū)域成交價格來看，2017年上半年長沙市開福區(qū)商品房均價最高，10207元/㎡，而住宅均價則是岳麓區(qū)最高，9396元/㎡。瀏陽市商品房與住宅均價均為五區(qū)四縣市最低（見表4）。
三、非住宅市場（內(nèi)五區(qū)）
1、辦公用房
2017年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)新建辦公用房成交70.21萬㎡，同比增長26.44%，環(huán)比下降5.38%。
價格方面，2017年6月份內(nèi)五區(qū)辦公用房成交均價為9536元/㎡。（見圖8）。
2、商業(yè)用房
2017年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)新建商業(yè)用房成交62.9萬㎡，同比增長58.16%，環(huán)比增長21.36%。
價格方面，2017年6月份內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房成交均價為16631元/㎡（見圖9）。
四、二手房市場
2017年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)二手房成交413.39萬㎡，同比增長67.36%，環(huán)比增長14.25%；其中二手住宅成交387.39萬㎡，同比增長69.63%，環(huán)比增長18.40%（見圖10）。
2017年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)一二級市場交易量對比為1.04，最低值為5月份的0.73。同比去年上半年，這個比值為3.23；而環(huán)比去年下半年，比值為2.85；整體呈下降趨勢。這表明長沙市內(nèi)五區(qū)二手房市場越來越成熟（見圖11）。
五、預(yù)警預(yù)報
1、土地市場
上半年長沙土地市場供應(yīng)同比下降16.02%，成交量同比上升5.70%。相較于去年同期，2017年上半年土地供應(yīng)相對較少，拿地競爭更為激烈，因此土地成交溢價情況對比去年不可同日而語，溢價成主旋律，同時周邊縣區(qū)土地市場也表現(xiàn)搶眼，時有土地溢價成交。
從預(yù)供應(yīng)的情況來看，開福區(qū)是上市主力，一批住宅兼容商業(yè)和純商業(yè)土地將會入市。
2、新房住宅
總體形勢：新房住宅方面，去年下半年的爆發(fā)式成交導(dǎo)致長沙樓市庫存大幅下降，加上調(diào)控措施的影響下，開發(fā)商推盤意愿的下降，2017年上半年長沙樓市住宅成交整體上同環(huán)比均大幅下降。但內(nèi)五區(qū)與四縣市表現(xiàn)差異較大，內(nèi)五區(qū)成交量同環(huán)比均呈斷崖式下跌；而四縣市住宅成交環(huán)比下降不足兩成，同比反倒是增長超過三成，并且從二月份開始，連續(xù)五個月成交量超越內(nèi)五區(qū)。
房價走勢：市場上整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，一開盤即售罄的現(xiàn)象層出不窮。整體表現(xiàn)為賣方市場，在價格上來看，均價整體上還是呈上升趨勢。但上半年歷經(jīng)數(shù)次的政府調(diào)控，價格逐步維穩(wěn)。
板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，四縣市住宅成交量超過內(nèi)五區(qū)，望城區(qū)與長沙縣住宅成交量領(lǐng)跑長沙市，以往長沙樓市住宅成交的主戰(zhàn)場雨花區(qū)與岳麓區(qū)雖仍表現(xiàn)尚可，但已與望城區(qū)和長沙縣存在差距。芙蓉區(qū)、天心區(qū)以及開福區(qū)上半年則表現(xiàn)沉寂，下半年天心區(qū)與開福區(qū)有望迎來一個小小的爆發(fā)。
購房提示：對于購房者來說，現(xiàn)在的長沙樓市仍是供不應(yīng)求，處于賣方市場，樓市下行通道已經(jīng)關(guān)閉，期待樓市價格大跌基本不可能。并且隨著供應(yīng)的逐步改善，下半年將是一個比較不錯的購房窗口期，看中了合適的就可以選擇入手。
3、非住宅市場
辦公用房方面，上半年成交同比大幅上升，環(huán)比則略有下降。目前長沙樓市住宅庫存處于低位，住宅供應(yīng)量也不高，這在一定程度上導(dǎo)致了辦公用房成交水平的提升。在雙重新政的影響下，住宅市場門檻越來越高，辦公用房迎來發(fā)展的機遇，應(yīng)合理有效的引導(dǎo)客戶進入辦公用房市場，消化辦公用房庫存。
商業(yè)用房方面，上半年成交同環(huán)比均大幅提升，尤其是同比去年上半年，增長將近六成。跟辦公用房一樣，商業(yè)用房在長沙樓市的地位有所上升，長沙樓市不再是住宅成交占絕對主導(dǎo)地位。過去的一年中，長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房成交過百萬方，去化勢頭較好，但長沙商業(yè)用房市場去化壓力仍不小，應(yīng)抓住機遇，積極去化。
4、二手房市場
二手房市場方面，同比增長超過六成，環(huán)比成交火爆的去年下半年，二手房成交增長仍有14.25%，二手房住宅增長更是達18.40%，二手房市場成交十分火爆。新房與二手房成交差距不斷縮小，2017年上半年一二級房地產(chǎn)市場住宅成交量對比只有1.04，更是有三個月二手住宅成交量超過新房住宅，長沙二手房市場越發(fā)成熟。
5、后市分析
總的來看，內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)與成交同環(huán)比均大幅下降，而四縣市供應(yīng)與成交則均呈上升趨勢，這是數(shù)輪調(diào)控政策的結(jié)果。2017上半年長沙樓市平淡收官，接下來的七八月份樓市估計也不會有太大的改善，而價格方面，在偏緊的宏觀環(huán)境下，價格不會有大的波動，仍以維穩(wěn)為主。 |