| TOPIC 3 限購購房指南 |
在樓市的傳統(tǒng)旺季“銀四”，多個樓盤蓄勢待發(fā)，開始積極“補倉”，其中有不少市場主流剛需產(chǎn)品，可較大程度地緩解市場供需結(jié)構(gòu)的矛盾。在目前相對穩(wěn)定的價格環(huán)境中，購房者可選擇合適的房源入手置業(yè)。 Part1 區(qū)域選擇 3月18日長沙出臺的限購限貸政策將內(nèi)五區(qū)以及望城區(qū)和星沙納入調(diào)控范圍，本章將根據(jù)區(qū)域調(diào)控力度的分析和存量情況，介紹分區(qū)的購房指南和攻略。 芙蓉區(qū) 稀缺資源，配套設(shè)施完善 相較于長沙其它區(qū)域，芙蓉區(qū)土地資源稀缺，可供開發(fā)的土地寥寥無幾，在售樓盤數(shù)量也比較少，且多以商業(yè)地產(chǎn)為主。但芙蓉區(qū)區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是湖南政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、信息的中心。區(qū)域內(nèi)有長沙火車站、長沙汽車東站，還有五一大道等20多條城市主干道縱橫交織，京珠高速公路穿境而過，區(qū)域內(nèi)更有多條地鐵線路，區(qū)域發(fā)展較為成熟。芙蓉區(qū)的樓盤周邊配套都較齊全，除了完善的交通體系，生活氛圍也十分濃厚。周邊大到超市、購物商場、酒店、菜市場，小到24小時便利店、五金配件店、餐飲應(yīng)有盡有；除此之外，芙蓉區(qū)還是是長沙各大名校集中地。但芙蓉區(qū)寸土寸金，在售樓盤數(shù)量不多，可供選擇的余地較少。 雨花區(qū) 中部樞紐漸現(xiàn)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o限 雨花區(qū)處在湖南經(jīng)濟新的“增長極”—長株潭“兩型社會”示范區(qū)的中心地帶，其整體經(jīng)濟發(fā)展水平較高，是湖南推進“長株潭一體化”的核心之區(qū)，也是湖南參與“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟合作的前沿陣地。武廣、滬昆、渝廈三條高鐵聚首雨花區(qū)高鐵新城，六條地鐵線路、長株潭城市群城際輕軌、長沙汽車南站、火車南站、機場高速、火車南站至黃花機場的磁懸浮工程，無一不是在彰顯雨花區(qū)得天獨厚的優(yōu)勢資源。 從昔日的長沙郊區(qū)到今日的中部樞紐，雨花區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身，未來的雨花區(qū)樓市增值潛力不可限量，武廣片區(qū)也成為目前長沙市置業(yè)熱度最高的區(qū)域之一。 天心區(qū) 歷史底蘊悠久，居住氛圍濃厚 天心區(qū)是楚漢文化名城長沙的主要發(fā)源地，歷史文化悠久。區(qū)域內(nèi)擁有天心古閣、白沙古井、湖南第一師范、宋福王墓、清何紹基墓和賈誼故居等眾多的人文歷史景觀，匯聚了長沙超過六成的歷史文化景觀和一大批百年老字號商戶。天心區(qū)是長沙市的老牌商業(yè)大區(qū)，作為老城中心，擁有著極為成熟的生活配套，這里集中將近20條公交線路、540畝南郊公園、紅十字婦幼保健院，以及步步高超市、新一佳超市、國美電器、興威華天酒店、建設(shè)銀行、新開鋪小學(xué)等一系列生活配套，居住氛圍極其濃厚。并且隨著長株潭城鐵和地鐵1號線的開通、暮云片區(qū)加快開發(fā)建設(shè)，未來天心區(qū)發(fā)展承載能力不斷增強。 開福區(qū) 獨具濱水優(yōu)勢，長沙金融生態(tài)區(qū) 開福區(qū)擁有獨一無二的濱水優(yōu)勢和特色，并不負大自然的饋贈，將其建成長沙最靚麗的一道風(fēng)景線。濱水景觀是開福區(qū)一張宜居名片，湘江、瀏陽河、撈刀河、沙河環(huán)繞，青竹湖、楊柳湖、月湖、年嘉湖等點綴其中；此外還有順天生態(tài)植物園、長沙園林生態(tài)園、烈士公園、太陽山、秀峰山、鵝羊山等園林森林景觀。 開福區(qū)更是長沙的金融生態(tài)中心，40家全國性和省級金融總部齊聚于此，各類分支機構(gòu)和新型金融機構(gòu)200余家遍地開花，涵蓋銀行、保險、證券、基金、期貨、擔(dān)保、融資租賃、金融中介等數(shù)十種金融業(yè)態(tài)，覆蓋率占全市90%以上，這就是位于開福區(qū)以芙蓉中路為核心的長沙金融生態(tài)區(qū)。 岳麓區(qū) 教育資源得天獨厚，生態(tài)宜居潛力大 伴隨著梅溪湖的發(fā)展，岳麓區(qū)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校如雨后春筍般爭向破土而出，目前，片區(qū)內(nèi)長郡梅溪湖中學(xué)、岳麓區(qū)實驗小學(xué)、梅溪湖博才小學(xué)、師大附中梅溪湖中學(xué)、周南梅溪湖中學(xué)等5所名校已建成開學(xué)。未來，片區(qū)內(nèi)還有一中梅溪湖中學(xué)、麓山國際中學(xué)、中美國際中學(xué)、雅禮中學(xué)等眾多名校涌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)教育資源得天獨厚。 岳麓區(qū)生態(tài)環(huán)境好，這些生態(tài)環(huán)境為這里的居住環(huán)境提供了很好的保障，良好的空氣非常適宜居住。并且隨著隨著長沙城市“西拓”的步伐越來越快，岳麓區(qū)成為“3+5”城市群的橋頭堡，區(qū)域發(fā)展日新月異，區(qū)域內(nèi)樓盤升值潛力巨大。 望城區(qū) 城市發(fā)展一路向西，長沙樓市價值洼地 從大河西先導(dǎo)區(qū)到湘江新區(qū)，河西已經(jīng)成為政府層規(guī)劃視野中的重點發(fā)展方向，長沙城市發(fā)展向西的進程不可逆轉(zhuǎn)，長沙的戰(zhàn)略發(fā)展空間在河西，長沙的核心增長極在河西。而由此望城迎來大發(fā)展時代，區(qū)域價值盡顯。地鐵的開通，更是加快了長沙一路向西的步伐，使望城與市內(nèi)其他區(qū)域緊緊相聯(lián)；長沙地鐵4號線規(guī)劃于2019年正式通車，屆時將銜接濱水新城、濱江新城以及市內(nèi)其他區(qū)域。而作為長沙第六區(qū)，望城的樓市價值一直處于洼地，與其第六區(qū)的身份并不匹配。 長沙縣 長沙城市副中心，樓市“績優(yōu)股” “以松雅湖板塊為核心的星沙新城，是列入《長沙城市商業(yè)網(wǎng)點分布規(guī)劃(2005-2020)》的城市副中心之一。武廣新站、黃花機場、雙地鐵使星沙擁有延伸天地的立體交通，其中所涵蘊的巨大區(qū)域價值與經(jīng)濟效益，使星沙已然成為各種商業(yè)元素的搶灘熱點，成為中部乃至全國的新寵。而交通的飛速發(fā)展帶來與市中心的無縫對接，另生活配套的成熟、干凈整潔的城市面貌、新房產(chǎn)品的豐富多樣等給了購房者更多置業(yè)星沙的理由，漸漸成長為一支備受置業(yè)者推崇的“績優(yōu)股”。 Part2 新房篇 如何購房成本最小化： 隨著房價的上漲，購房成本會增加；3.18新政出臺，貸款成本的提高，同樣導(dǎo)致了購房成本的大幅提升。雖然購房成本增加已成既定事實，但購房者還是能夠通過一些合理的方式來降低購房開支，達到降低成本的目的，如何才能有效降低購房成本呢？ 公積金貸款：3.18新政出臺后，商業(yè)貸款首套房首付比例提升至30%，而公積金貸款首套房首付比例不變，仍為20%。以一套80萬的房子為例，使用商業(yè)貸款首付款為24萬，而使用公積金貸款，首付款為16萬，兩者相差8萬，同時公積金貸款利率相對于商業(yè)貸款來說更優(yōu)惠，因此在可以使用公積金貸款的情況下，要用足公積金貸款，有效較低購房成本。 商業(yè)貸款：雖商業(yè)貸款首套房首付比例升值30%已成事實，各銀行紛紛收緊房貸，但各家銀行在實行過程中仍有差異。各銀行對住房按揭貸款的審查力度、貸款利率優(yōu)惠等各方面不盡相同。一般會綜合考慮貸款成數(shù)的多少，以及客戶的資質(zhì)等來最終確定貸款的利率。購房者可多咨詢幾家銀行，并比對各銀行的具體要求，最終挑選最合適的銀行進行商業(yè)貸款。 如何規(guī)避限購： 3.18新政的出臺，對于非長沙人來說是一個打擊，非長沙市人口在長沙限購一套。很多已經(jīng)看好房甚至已經(jīng)交了定金的購房者被本次限購擋在了購房的大門之外，不免黯然神傷。那么又有哪些方法可以有效規(guī)避限購，免除限購政策對購房的影響呢？ 戶籍遷入長沙：3.18新政限購的對象只針對非長沙市戶口的居民，將戶口遷入長沙，就可以免除限購政策的影響。但是近期遷戶口，公安局不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙，如果你符合要求，就可以將戶口遷入長沙，從而購房不受限制。 結(jié)婚：如果你是非長沙戶口，而男朋友（女朋友）是長沙戶口，想要規(guī)避限購，那么你就要把結(jié)婚提上日程了。本次限購限制的是家庭購房，狹義上一夫一妻制構(gòu)成的社會單元，只要夫妻雙方有一位是長沙市戶口，就可以免除限購的影響。 購買商住兩用房：本次限購限制的是住宅，而對于非住宅或者是商住兩用房是不受限制的，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠;貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款，房屋使用權(quán)限也非住宅的70年，一般是40年或者50年。 長沙樓市3.18最新限購限貸政策一覽表 限制區(qū)域芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長沙縣（限長沙經(jīng)開區(qū)、星沙區(qū)域） 限購政策 �。ú缓址浚┍臼袘艨诓幌拶� 非本市戶口 省內(nèi)地州市客戶（長沙無房）限購1套 省外客戶 （長沙無房）在本市連續(xù)繳納一年及以上個人所得稅或社保限購1套 省、市、區(qū)引進人才和公務(wù)工作調(diào)動人員 限貸政策 �。ê址浚┵J款分類階段對比首套房二套房三套房及以上 貸款已結(jié)清貸款未結(jié)清 商業(yè)貸款調(diào)整前首付20%首付20%首付30%不發(fā)放 調(diào)整后首付30%首付35%首付45%不發(fā)放 公積金貸款調(diào)整前首付20%首付20%/不發(fā)放 調(diào)整后首付20%首付35%/不發(fā)放 備 注1、3月18日（含）前已經(jīng)簽約，按照老政策執(zhí)行，3月18號（含）沒有網(wǎng)簽的，按照新政策執(zhí)行； 2、限購限貸政策自通知發(fā)布之日起執(zhí)行； 3、限購限貸之后，限價政策仍然繼續(xù)，等于是房、貸、價三限； 4、網(wǎng)簽仍然繼續(xù)，3月20號后暫無放開計劃； 5、網(wǎng)簽流程還在研究，3月20號后公布； 6、限購限貸政策沒有截止時間，會持續(xù)到十九大； 7、近期遷戶口，公安局不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙； 8、湘潭和株洲不視為長沙戶口。 如何購房成本最小化： 隨著房價的上漲，購房成本會增加；3.18新政出臺，貸款成本的提高，同樣導(dǎo)致了購房成本的大幅提升。雖然購房成本增加已成既定事實，但購房者還是能夠通過一些合理的方式來降低購房開支，達到降低成本的目的，如何才能有效降低購房成本呢？ 公積金貸款：3.18新政出臺后，商業(yè)貸款首套房首付比例提升至30%，而公積金貸款首套房首付比例不變，仍為20%。以一套80萬的房子為例，使用商業(yè)貸款首付款為24萬，而使用公積金貸款，首付款為16萬，兩者相差8萬，同時公積金貸款利率相對于商業(yè)貸款來說更優(yōu)惠，因此在可以使用公積金貸款的情況下，要用足公積金貸款，有效較低購房成本。 商業(yè)貸款：雖商業(yè)貸款首套房首付比例升值30%已成事實，各銀行紛紛收緊房貸，但各家銀行在實行過程中仍有差異。各銀行對住房按揭貸款的審查力度、貸款利率優(yōu)惠等各方面不盡相同。一般會綜合考慮貸款成數(shù)的多少，以及客戶的資質(zhì)等來最終確定貸款的利率。購房者可多咨詢幾家銀行，并比對各銀行的具體要求，最終挑選最合適的銀行進行商業(yè)貸款。 如何規(guī)避限購： 3.18新政的出臺，對于非長沙人來說是一個打擊，非長沙市人口在長沙限購一套。很多已經(jīng)看好房甚至已經(jīng)交了定金的購房者被本次限購擋在了購房的大門之外，不免黯然神傷。那么又有哪些方法可以有效規(guī)避限購，免除限購政策對購房的影響呢？ 戶籍遷入長沙：3.18新政限購的對象只針對非長沙市戶口的居民，將戶口遷入長沙，就可以免除限購政策的影響。但是近期遷戶口，公安局不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙，如果你符合要求，就可以將戶口遷入長沙，從而購房不受限制。 結(jié)婚：如果你是非長沙戶口，而男朋友（女朋友）是長沙戶口，想要規(guī)避限購，那么你就要把結(jié)婚提上日程了。本次限購限制的是家庭購房，狹義上一夫一妻制構(gòu)成的社會單元，只要夫妻雙方有一位是長沙市戶口，就可以免除限購的影響。 購買商住兩用房：本次限購限制的是住宅，而對于非住宅或者是商住兩用房是不受限制的，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠;貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款，房屋使用權(quán)限也非住宅的70年，一般是40年或者50年。 Part3 二手房篇 回顧長沙二手房發(fā)展軌跡 據(jù)《2016年度長沙樓市白皮書》的研究表明，近六年來，長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交呈現(xiàn)波浪式上升趨勢。特別是從2015年開始，二手房市場的成交開始上揚，2016年達到一個歷史高點。2016年的諸多利好政策疊加使得二手房市場成交明顯放量，僅這一年的成交總量就幾乎與2014年和2015年成交量之和相當(dāng)。 把時間維度拉長，這樣就能更加清晰的看到長沙市內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二手房交易量比值逐步縮小的脈絡(luò)。 一、二手房的成交量比值，從2011年的4.96到縮小為2016的3.01，特別是內(nèi)六區(qū)一、二手房市場交易量差距更小。從2011年的4.86到2016年的2.86，這表明了長沙市特別是內(nèi)六區(qū)二手房市場規(guī)模正在穩(wěn)步上升。 進入2017年后，央行收緊準備金、40多個城市紛紛出臺了地方限購令，從中央到地方對樓市的調(diào)控力度日趨加強。長沙以 “318”限購令為開端，陸續(xù)發(fā)布了“調(diào)整公積金”“收緊商品房申報價”等調(diào)控政策，這一系列政策把長沙一手房市場的“供應(yīng)”和“需求”這兩個水龍頭都擰緊了，而不在調(diào)控范圍內(nèi)的二手房迎來了一次它的發(fā)展機會。 現(xiàn)在正是購買二手房的好時機 近年來，全國對于一手房的調(diào)控日漸趨緊，特別是從去年的“930”樓市調(diào)控風(fēng)暴開始，一手房再度進入了高壓時期。而長沙則是從今年“318”開始，一手房進入了“限購限貸限價”的三限階段。 僅就今年新出臺的調(diào)控新政而言，長沙的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》即（“318限購限貸令”）限制了購房套數(shù)、提高了貸款門檻；《長沙市住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》限制了公積金使用范圍；《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售價格行為的通知》以條款形式明確了新房源申報價過高則將不予通過申報。 在一手房受到政策嚴控的同時，二手房則有利好政策出臺。3月，財政部行業(yè)國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于清理規(guī)范一批行政事業(yè)性收費有關(guān)政策的通知》，其中明確了“4月1日起，取消住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費”。 一手房和二手房在“政策”上的此消彼長，讓買二手房更加的劃算。 二手房買房須知 確認賣主是否有房產(chǎn)證 為了防止掉入一房多賣等陷阱，買房時一定要確認房產(chǎn)證上的房主與賣主是否一致；房產(chǎn)證上寫的面積與實際面積是否一致；為了確保萬無一失，甚至可以去房管局查詢此房產(chǎn)證的真實性。 確認房屋是否可售 為了防止買到被法院查封等不能交易的房屋，買房時要確認房屋是否能正常流通，是否被抵押、是否有共有人。院產(chǎn)、校產(chǎn)公房等特殊情況下，房源出售是否已經(jīng)得到原單位的同意。 現(xiàn)場勘查挑選的房屋 買房不能聽信一面之詞就掏錢，一定要去現(xiàn)場看看房屋實況。比如房屋是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)。有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否不合理；天花板是否有滲水；墻壁是否有裂紋；打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓。 如果購買的是帶裝修、電器的房屋，還需打開電視看看圖像是否清楚，有多少個節(jié)目；確認房子的供電容量；確認戶內(nèi)外電線是否有老化；是否已經(jīng)換用天然氣。 了解小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況 小區(qū)的物業(yè)管理水平，很大程度上決定了你的居住舒適度。誰也不想天天跟物業(yè)斗智斗勇，在缺水少電的爭吵環(huán)境中生活。因此買房前，最好與小區(qū)居民溝通，從多個方面了解下物業(yè)的水平。比如水、電是上門代收還是自己去繳；電梯管理方式；小區(qū)的整潔程度；小區(qū)是否封閉；保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)等。 了解小區(qū)和左鄰右舍的狀況 了解下小區(qū)是哪年完工的，還有多長時間的土地使用期限。左鄰右舍住過哪些人，是否發(fā)生過不好的事情？樓上樓下是否發(fā)生過盜竊案； 買房前做好房價評估 為了防止被坑騙，所用花費遠超房屋實際價值，購房者最好對房屋進行一個預(yù)估。預(yù)估價可以通過與市場相似的房源進行對比而來。也可以委托評估事務(wù)所進行評估。 雇傭律師進行參考 二手房買賣的情況比一手房更為復(fù)雜，因此有律師提供購買建議能讓你規(guī)避許多陷阱 。 了解房屋中介的基本情況 通過中介買二手房，是絕大部分人的選擇，因此買房前有必要到當(dāng)?shù)毓ど叹执_認中介的營業(yè)執(zhí)照、代理行資質(zhì)證書等證件。 留心房款與產(chǎn)權(quán)的交接過程 在付款階段，一定要與賣方在“先交錢再過戶還是先過戶再交錢”問題上達成一致，并簽署有效約束文件，不能依賴口頭承諾。也可以考慮將房款押在雙方都信得過的單位，等過戶流程完畢，再將轉(zhuǎn)給賣方。 確認產(chǎn)權(quán)順利過戶 必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成了過戶手續(xù)，代理公司、律師等機構(gòu)聲稱的結(jié)果，在法律上不視為交易過程完成。 總的來說，想要減少二手房買賣過程中的麻煩，需要你多實地勘察、多開口詢問、以契約為主、嚴守法規(guī)、莫貪小利，這樣勢必能安心地挑選到一套稱心如意的房屋。 |