| TOPIC6 2017長沙樓市預判 |
2017年長沙樓市政策面將溫柔收緊，銷量理性下滑但供求關(guān)系依然相對平衡，板塊樓市分化，對有效目標客戶的爭奪戰(zhàn)將更加激烈。 Part 1 2017新建商品房供應量 縱觀2016全年，前三季度大環(huán)境寬松，第四季度分層次針對性收緊。環(huán)環(huán)博弈中，長沙樓市扶搖而上，交易量同比上漲近四成，吸納周期縮短7個月，去庫存任務漂亮完成。交投市場此消彼長，供銷缺口增大，新開工步調(diào)遲緩，2017年，新增供應有望回調(diào)，但難言高位。 1、短期整體供應 2016年，長沙去庫存效果顯著，可售量降至近五年最低，供應成分占比變動，2017年供應局勢主要看向新增量。 （1）2017年新增供應總量 基于新開工變現(xiàn)率靜態(tài)推算，預計2017全年商品住宅新增量與近五年供應量基本持平�；跉v年項目新開工至預售時間間隔為6-7個月，和近三年新開工變現(xiàn)率，預計2017年內(nèi)六區(qū)商品住宅新增供應介于1116.39萬方——1339.79萬方區(qū)間。 �。�2）2017年新增供應區(qū)域構(gòu)成 根據(jù)對長沙內(nèi)六區(qū)活躍項目的動態(tài)跟蹤調(diào)研，2017年預計新增供應1288.14萬方，其中岳麓區(qū)蟬聯(lián)冠軍寶座，全年新增供應350.45萬方，占六區(qū)總量的27%。 細分至板塊，望城金星北、濱江以及高鐵新城板塊以207.37萬方、179.77萬方、144.53萬方分列2017年各板塊新增供應前三名，中心、麓谷和芙蓉馬王堆三大板塊依舊低量供貨；歷經(jīng)幾年開發(fā)，梅溪湖一期和洋湖垸日臻成熟，集中新增高量推貨期已過，新增供應在總量中的占比減�。唤┠晖恋毓⿷髤^(qū)—望城金星北今后兩年貨量依舊充足。內(nèi)六區(qū)十三大板塊，2017年整體新增供應呈現(xiàn)出核心區(qū)域短期有限，向邊緣區(qū)域外溢的特征。 �。�3）片區(qū)短期風險評估 住宅2017年片區(qū)競爭態(tài)勢分化，熱點板塊、資源板塊存在溢價空間，半數(shù)板塊需謹慎定價。 按照近6個月的月均去化速度計算，2017年十三大板塊預計可售量的整體去化周期為10.8個月。十三大板塊分為兩大競爭梯隊： 第一梯隊：去化周期＞平均值10.8月。濱江、大托暮云、大市府、月湖城北、高鐵新城以及省府紅星六大板塊2017年面臨“量大”或“去化速度相對較慢”局面，短期壓力較大，應注意差異化競爭，謹慎定價。 第二梯隊：去化周期＜平均值10.8月。中心、望城金星北、隆平高科、梅溪湖、含浦洋湖垸、芙蓉馬王堆以及麓谷七大板塊可售量處于中低位或去化速度快，短時間內(nèi)可能出現(xiàn)供不應求，整體存在溢價空間，如果能夠較好利用2017年將成為開發(fā)商攫取利益的板塊。 2、中長期潛在供應 住宅潛在供應仍存，但開發(fā)壓力減�。簧剔k潛在供應巨大，需警惕未來開發(fā)及后期經(jīng)營壓力。 （1）土地待開發(fā)量：3102萬方，商住六四開 近三年，土地交易量呈現(xiàn)階梯式下滑，待開發(fā)量隨之減少，長沙集中大量供應土地時代已然結(jié)束；截止到2016年11月，長沙整體待開發(fā)總建面3102萬方，其中商辦類和住宅六四開，住宅開發(fā)壓力逐年減小。 （2）在售項目待開發(fā)量：4976萬方，主要集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū) 據(jù)調(diào)研，長沙內(nèi)六區(qū)在售且2017年及以后仍有開發(fā)地塊的項目共計177個，待開發(fā)量共計4976萬方；其中雨花區(qū)和岳麓區(qū)分別以1195萬方、1162萬方，仍為未來供應量兩大核心區(qū)域，競爭激烈；從單個項目待開發(fā)量看，全市共有93個項目體量20萬方以下，半數(shù)項目在1-2年內(nèi)將會清盤，淡出市場。 另外經(jīng)核實，在統(tǒng)計的近200個項目中，54%以上后期待開發(fā)地塊主要偏向集中MALL、寫字樓和酒店，未來一定時期內(nèi)商辦類物業(yè)將會扎堆上市，這類物業(yè)去化速度慢，周期長，運營管理更具考驗。因此，在市場商辦類庫存沒得到良好去化的大環(huán)境下，政府和開發(fā)商需要尋找更好的途徑改善該類物業(yè)扎堆上市和疏通消化通道。 Part 2 2017年新建商品房成交量價 1.謹慎樂觀，成交量理性下跌，供需保持基本平衡。 對長沙近10年樓市規(guī)律研究顯示，政策環(huán)境寬松與銷量增減呈正向變動，每一輪政策放松后必然帶來成交量的釋放，政策再收緊的高峰過后，成交量下滑。2016年長沙樓市火爆井噴，成交量上升到前所未有的新高度，在政策環(huán)境不再寬松的明年，預計2017年成交量同比2016年下跌二到四成。 2.量跌價穩(wěn)，房價增速回落。 結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展周期，政策收緊后，首先反映在成交量上，隨之帶來成交價格的平穩(wěn)，甚至回調(diào)再平穩(wěn)，進入另一種平臺期。 Part 3 2017年土地市場 2017年土地市場將供應放量，開發(fā)商拿地熱情有望維持，土地市場升溫。 被壓抑了近兩年的土地市場，在樓市去庫存卓有成效后，供應端將有限放量，宅地供應回升，支撐未來樓市健康發(fā)展。一方面，市場需要。為配合樓市去庫存，長沙土地市場連續(xù)兩年供應緊縮，且商住比不斷提高，致使商業(yè)待開發(fā)壓力增大而住宅潛在供應有限；另一方面，政策支持。從中央經(jīng)濟工作會議，到長沙市維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的七條措施，都不約而同提到了要增加住宅用地的供應，促進未來中長期房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。 Part 4 規(guī)劃建設(shè) 2016，“十三五”規(guī)劃開局年。多項交通設(shè)施集中兌現(xiàn)，多個區(qū)域規(guī)劃再度升級，多組榮譽稱號繼續(xù)加持……種種利好在幫助城市快速發(fā)展的同時，也刺激著城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 1、對外交通路網(wǎng)集中兌現(xiàn)：加強城市間溝通，提升省會相對于地州市的城市首位度。 長沙地鐵、航空、高鐵、公路客運、磁浮等多種交通方式形成零距離對接，長沙市民換乘各種交通方式都能在1小時左右完成，長沙真正進入“1小時換乘生活圈”。 2、多類型交通路網(wǎng)規(guī)劃：市內(nèi)交通日趨完善，縱橫穿插，促進板塊溝通，提升板塊價值。 如果說軌道交通是城市的大動脈，那么公交線路就是城市的毛細血管。打通家門口到地鐵口的“最后一公里”，才在真正意義上暢通了市民的出行。目前，長沙城區(qū)共有164條公交線路與地鐵1、2號線接駁，公交與地鐵的接駁率達到91%，居全國前列。 3、湖南湘江新區(qū)“十三五”規(guī)劃出爐，大河西迎來前所未有的發(fā)展機遇。 （1）構(gòu)建“一主、三副、多點”的城市發(fā)展新格局，以及“兩走廊五基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間布局。 �。�2）十三五”期間，湘江新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12%、固定資產(chǎn)投資年均增長20%以上，到2020年，實現(xiàn)“突破三千億、領(lǐng)跑中西部、挺進一方陣”的發(fā)展目標。 4、2017年長沙棚改面積217萬平方米，繼續(xù)發(fā)力。 截至2016年11月底，長沙市累計建設(shè)籌集各類保障性住房22.83萬套，其中公共租賃住房9.44萬套、經(jīng)濟適用住房實物13.39萬套，享受住房保障的家庭達23.02萬戶（人）。 僅2016年一年，長沙市就鋪排了129個棚戶區(qū)改造項目，截至11月底，全市已改造42646戶，完成了年度任務的100.72%。據(jù)悉，今年全市共發(fā)放棚改安置補貼7456戶、11.18億元。 2017年長沙市棚戶區(qū)改造計劃開工項目67個、計劃改造17182戶、計劃改造面積217萬平方米。 Part 5 品牌集中度 1、品牌房企爭相擴張，多途徑積極布局長沙。 2016年萬科、保利等老牌房企維持多盤聯(lián)動，而新增外來房企熱情高漲，收購競地多面擴張，其中融創(chuàng)、遠洋、宜家、美的、中鐵城建以及陽光城等房企均是首次進駐，多方考量，深諳長沙發(fā)展?jié)摿Α?/p> 2、“搶地”熱潮頻頻上演，助推長沙樓市持續(xù)向上。 長沙市場的成熟度和熱度開始吸引新品牌房企進駐，展開與老牌房企的角逐，市場活躍度增強。 Part 6 客群變化預測 1、目標客群重構(gòu)，外省客戶減少，長沙及地州市比例不減，此類客群對價格更敏感，更看重產(chǎn)品性價比，因此明年各項目，應注重產(chǎn)品品質(zhì)展示和營銷體驗，合理定價。 2016年8、9月份，長沙經(jīng)歷一波投資客集中涌入期，雙外客戶購房比例一度達到高峰，最后一季度，又回歸正常水平�？傮w來看，外省市購房者成交占比由2015年的11%，提高到2016年的15%；本省外地購房者成交占比由2015年的42%，提高到2016年的49%，地州市居民依然是在長沙購房不容忽視的龐大群體。 2016年國慶之后，隨著一線及二線熱點城市信貸的收緊，長沙樓市政策環(huán)境也由商業(yè)銀行自發(fā)地開始結(jié)束寬松，投資客戶逐漸被擠出。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，10月認購客戶中，按地域來看，雙外人群占比整體平均下滑30%，最后兩個月，雙外客戶聲音更小。按置業(yè)需求來看，自住訴求的群體比例相對回升，至七成。 隨著目標客群的重構(gòu)，預計2017年長沙樓市外省客戶占比減少、地州市客戶占比增加，他們相對來說對價格更敏感，更看重產(chǎn)品性價比，因此各項目應理性定價，突出產(chǎn)品品質(zhì)，注重展示面的打造和營銷體驗感的優(yōu)化。 2、近幾年，長沙購房客戶主力來源于地州市，投資投機性需求穩(wěn)定在較低水平，雙外客戶被擠出后，對于長沙樓市成交量的變動影響中長期較弱。 隨著城市競爭力的提升，省會城市的吸附力顯著升級，地州市居民在長沙購房占比維持第一位，占長沙購房客戶的49%。湖南省常住人口6783萬人，年均常住人口增長49萬人，即使占比15%的外地投資客戶被擠壓出局，地州市客戶的增量，未來仍可支撐一大批的購房需求。 Part 7 總結(jié)與建議 2017年長沙樓市平穩(wěn)回歸，謹慎樂觀。供應量維持較低水平，成交量高位回落至近五年平均水平，整體供求關(guān)系基本平衡，房價平穩(wěn)、增速回落，二手房市場持續(xù)火爆，存量房被盤活，市場健康發(fā)展。 進入穩(wěn)定平臺期的長沙樓市，細部差異化特征不容忽視。 第一，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分化愈加明顯。2012年開始，住宅和商辦類物業(yè)宗地建筑面積配比已經(jīng)發(fā)生變化，但商辦開發(fā)完全被龐大的住宅庫存掩蓋。歷經(jīng)2年猛力去庫存措施，至2016年底，住宅去化周期大大縮減，商辦去化壓力浮出水面，當前庫存去化周期長，再加上后續(xù)待上市量，長沙商辦物業(yè)的“高燒”癥狀嚴重并將持續(xù)很長時間，需亟待形成類似“商轉(zhuǎn)住”等有效解決途徑。 第二，板塊格局已然形成，初步分化定型。綜合因素差異推動板塊“不均衡”發(fā)展，即熱點板塊和次熱點板塊，由于區(qū)域景觀、教育、交通、認知度等占有或發(fā)展水平不一，導致板塊銷售速度、價格出現(xiàn)梯隊分化。 基于2017年市場環(huán)境分析，對于買賣雙方給予如下建議： 開發(fā)企業(yè)層面： 1. 要時刻關(guān)注政策變化，新老項目定價遠離價格紅線。2017年，樓市進入新一輪調(diào)整階段，仍需警惕行政監(jiān)管對于推貨節(jié)奏和營銷節(jié)點的影響； 2. 對雙外客戶限制政策，刪減了客戶基數(shù)，但是符合條件的購買力客戶卻愈發(fā)清晰，應密切關(guān)注自住型客戶對價格變動的反應規(guī)律，理性定價，保證出貨暢通； 3. 2017年，板塊間的競爭加劇，競爭板塊或者同質(zhì)化板塊價格調(diào)整，會導致片區(qū)目標客群重構(gòu)，需緊抓結(jié)構(gòu)性機會，先跑先贏； 4. 樓市調(diào)整期，正是擴張好時機，拿地窗口期，可根據(jù)擴張策略，積極布局。 置業(yè)者層面： 1. 考慮到全國政策輪動效應和樓市周期，類似于2016年前三季度極寬松的政策環(huán)境難以持續(xù)，加之，經(jīng)過8、9月份，房價已上漲成為事實，盡量在政策收緊前，選擇能夠承受的物業(yè)； 2. 2017年房企供應上升且較為集中，可在供應相對充裕的時間區(qū)間擇機購房； 3. 宜選擇地鐵口、學區(qū)或人口相對集中的區(qū)域置業(yè)，保值增值空間更大； 4. 二手房與新房的價格差仍然較大，市場潛在房源充足，可以選取價格合適二手房入手。 |