| TOPIC5 2016長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng) |
Part 1 近六年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交情況
從近六年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交呈現(xiàn)波浪式上升趨勢(shì)，這與長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)趨于一致。從成交量來(lái)看，2014年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房處于一個(gè)相對(duì)低谷，2015年開始反彈，成交量上揚(yáng)；2016年達(dá)到一個(gè)歷史高點(diǎn)，特別是2016年隨著國(guó)家去庫(kù)存政策的推行，諸多利好政策疊加使得二手房市場(chǎng)成交明顯放量，其中二手住宅成交量幾乎與2014年和2015年成交量之和相當(dāng)。
Part 2 近六年來(lái)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比
近六年來(lái)，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量比值逐步縮小，從2011年的4.96到2016年的3.01，特別是內(nèi)六區(qū)一、二手房市場(chǎng)交易量差距更小，從2011年的4.86到2016年的2.86，這表明長(zhǎng)沙市特別是內(nèi)六區(qū)二手房市場(chǎng)正逐步變得成熟。
Part 3 2016年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)二手房市場(chǎng)
2016年全年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交面積663.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.2%。其中住宅成交面積約607.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.6%。同新房市場(chǎng)一樣，2016年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交同樣創(chuàng)下歷史新高；全年12個(gè)月，除年初兩月和受不動(dòng)產(chǎn)登記行政職能調(diào)整因素影響的9月二手房成交相對(duì)低迷外，其余十個(gè)月二手房成交量都處于高位，月成交量均大45萬(wàn)平方米；特別是11月因長(zhǎng)沙市和湘江新區(qū)相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得新房成交受挫，內(nèi)六區(qū)二手房成交創(chuàng)下歷史新高達(dá)到78.65萬(wàn)平方米，隨著新房調(diào)控進(jìn)一步收緊和2017年調(diào)控政策的不確定性，12月內(nèi)六區(qū)二手房成交量突破90萬(wàn)平方米、其中住宅成交量突破70萬(wàn)平方米的歷史單月天量。
Part 4 面積段結(jié)構(gòu)
從成交戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)沙市整體需求主要以改善性需求為主，一手房和二手房90-144平米戶型占比均超過一半以上。具體來(lái)看，90平米以下戶型結(jié)構(gòu)二手房占比達(dá)39%，高于新房同面積段9個(gè)百分點(diǎn)，90-144平方米戶型段二手房占為51%，低于新房9.33個(gè)百分點(diǎn)。通過二手房成交戶型主力和新房成交戶型主力的變化可以大膽的推測(cè)，置換人群大量增加，推動(dòng)了改善型需求在長(zhǎng)沙的釋放。
Part 5 長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
1、成交量繼續(xù)處于高位，預(yù)計(jì)三年內(nèi)將再創(chuàng)新高。
2016年長(zhǎng)沙市二手住宅成交量創(chuàng)下歷史新高，而由于今年一手房成交量較大，特別是一些投資者利用杠扛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于二手房受稅收政策特別是增值稅年限影響較大，在政策不明朗且房地產(chǎn)投資者急于套現(xiàn)的心理影響下，預(yù)計(jì)今年所購(gòu)房屋將在3年內(nèi)大量拋售；同時(shí)長(zhǎng)沙市隨著長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)越來(lái)越成熟，預(yù)計(jì)三年內(nèi)長(zhǎng)沙二手房成交將會(huì)再創(chuàng)歷史新高。
2、主城核心區(qū)價(jià)格補(bǔ)漲空間較大。
根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)各板塊住宅成交價(jià)格指數(shù)顯示，全市住宅城房指數(shù)增長(zhǎng)最塊的板塊為河西板塊，漲幅為8.73%，而增長(zhǎng)最慢的板塊為中心板塊，漲幅為2.01%。從全市城市配套情況來(lái)看，中心板塊相關(guān)城市配套如教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套最為齊全，且人流量和人口居住密度最大；但由于2016年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)為新房帶動(dòng)二手房，而中心城區(qū)新房推盤量不大，因此對(duì)二手房市場(chǎng)拉動(dòng)作用不明顯，所以從長(zhǎng)期來(lái)看，主城核心區(qū)價(jià)格補(bǔ)漲空間大。
3、熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)新房和二手房?jī)r(jià)格剪刀差，市場(chǎng)潛力較大
2016年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異性，部分熱點(diǎn)區(qū)域如梅溪湖板塊、濱江板塊等持續(xù)發(fā)力，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲現(xiàn)像，同時(shí)也帶動(dòng)了這些區(qū)域二手房的發(fā)展。但相比于新房市場(chǎng)，二手房具有交易過程復(fù)雜且時(shí)間長(zhǎng)、成交價(jià)格不透明、價(jià)格受買賣雙方信息不對(duì)稱影響等缺點(diǎn)，使得熱點(diǎn)區(qū)域部分二手房表現(xiàn)為急于變現(xiàn)，以明顯低于新房的價(jià)格出售，導(dǎo)致這些區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格剪刀差。一般來(lái)說(shuō)，新房?jī)r(jià)格漲幅越大，這種價(jià)格剪刀差越明顯，因此購(gòu)買熱點(diǎn)區(qū)域二手房也是一種較好選擇。
4、受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，二手房將走出獨(dú)立行情
從歷次長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策來(lái)看，二手房市場(chǎng)均不在調(diào)控政策范圍內(nèi)。從2016年11月長(zhǎng)沙市和湘江新區(qū)發(fā)布的調(diào)控政策來(lái)看，調(diào)控對(duì)象均為一手房市場(chǎng)，且重點(diǎn)對(duì)新房供應(yīng)量進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，使得購(gòu)房者只能進(jìn)入二手房市場(chǎng)。從成交結(jié)果來(lái)看，11月二手房成交量創(chuàng)下月成交量新高；而新房成交量環(huán)比下滑，在房過產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大背景下，二手房市場(chǎng)已走出獨(dú)立行情，若長(zhǎng)沙市繼續(xù)對(duì)一手房房源供應(yīng)進(jìn)行限制，且未對(duì)稅收政策特別是增值稅征收年限收緊，這種獨(dú)立行情將會(huì)持續(xù)下去。 |