| TOPIC3 2016長沙土地市場 |
2016長沙土地市場溫和回升，進(jìn)入下半年出現(xiàn)高溢價(jià)地塊成交，帶動成交價(jià)格逐步回升。目前土地供應(yīng)處于相對低位，商住類用地成交逐漸成為市場主流。
Part 1 土地供應(yīng)
1. 全市供應(yīng)情況
長沙市場供應(yīng)土地面積自2010—2014年以來連續(xù)上漲，2014年供應(yīng)達(dá)到596宗共2583萬方接近歷史高點(diǎn)，2015年供應(yīng)量下降46%，2016年低位增長21%。
2016年供應(yīng)地塊仍以工業(yè)用地為主，達(dá)到971萬方；同比增速最快的是其他類型用地達(dá)到250%，居住用地同比增長181%。
2016年各類型用地供應(yīng)樓面地價(jià)漲跌不一，居住用地供應(yīng)樓面地價(jià)上漲180%，工業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格保持平穩(wěn)，下降6%。
2. 全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)
分類型看，2016年供應(yīng)以工業(yè)用地為主，其次為商住類型用地。與去年同比，今年居住、商住和其他三類用地供應(yīng)中，商業(yè)用地和商住用地占比減少，居住類和其他類型用地增加，工業(yè)用地供應(yīng)占比有所增加。
按區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，2016年以瀏陽市和長沙縣為供應(yīng)主力，六區(qū)中供應(yīng)面積望城區(qū)和岳麓區(qū)相當(dāng)。與去年相比，內(nèi)六區(qū)岳麓區(qū)和雨花區(qū)上漲相對明顯，其他變化不大，長沙縣和寧鄉(xiāng)供應(yīng)減少，瀏陽市占比大幅度增加。從數(shù)據(jù)中可以看出，由于供應(yīng)總量低位增長，供應(yīng)區(qū)域變化明顯，供應(yīng)主要集中在三縣，其中又以工業(yè)用地居多，商業(yè)用地和商住用地占比減少，居住用地小幅增長。住宅暢銷，商業(yè)類產(chǎn)品滯銷的局面聯(lián)動。
3. 內(nèi)六區(qū)供應(yīng)情況
2016年內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)120宗，同比增長29%；其中供應(yīng)建筑面積1415萬方，同比增加48%。
分月度看，2016年除了1、3、4月份，其他月份供應(yīng)面積同比均在增加，最明顯的為11月份，供應(yīng)27宗。
2016年內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)同比增加29%，超越全市平均水平。供應(yīng)120宗，1415萬方，其中工業(yè)用地占34%。按月份看，今年土地供應(yīng)整體仍舊平穩(wěn)，下半年供應(yīng)較多。
2016年內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)以岳麓區(qū)、望城區(qū)為主，湘江新區(qū)紅利在持續(xù)兌現(xiàn)中；工業(yè)用地比重減少，居住類用地和其他類型用地比重增加，城市價(jià)值重估和多樣性提升得到體現(xiàn)。
2016年內(nèi)六區(qū)供地重點(diǎn)為商住類和居住類用地，工業(yè)用地占比減少較多，其次是商業(yè)用地供應(yīng)降幅增大。
內(nèi)六區(qū)供應(yīng)主力區(qū)域仍集中在望城和岳麓，但今年望城區(qū)比重減少，岳麓區(qū)增加。
4. 商住等三類用地供應(yīng)
2016年商住等三類用地放量均有增加，商住等三類用地供應(yīng)區(qū)域集中于望城岳麓雨花，內(nèi)六區(qū)供應(yīng)商住等三類用地計(jì)容建面達(dá)904萬方。其中岳麓區(qū)計(jì)容建面達(dá)300萬方，望城區(qū)計(jì)容面積218萬方，雨花區(qū)計(jì)容面積263萬方。
2016年六區(qū)供應(yīng)58宗，357萬方商住、居住和商業(yè)用地，計(jì)容建面達(dá)881萬方，同比增長95%。
Part 2 2016長沙土地成交
1. 全市成交
2016年全市土地成交331宗1485萬方，成交面積同比增長23%，成交樓面地價(jià)僅為834元/平方米，其中商住等三類用地成交126宗共520萬方，面積同比下滑47%。
分月度看，2016年全市5月、9月、11月、12月土地成交突出，11月份為峰值，成交434萬方。
2. 內(nèi)六區(qū)成交
2016年內(nèi)六區(qū)土地成交106宗1244萬方，成交宗數(shù)同比上升12%；年末翹尾12月份成交達(dá)到24宗，成交面積153萬平方米。樓面成交均價(jià)2191元/㎡，同比上漲55.2%。
3. 內(nèi)六區(qū)土地溢價(jià)
2016年六區(qū)三類用地成交106宗，其中有溢價(jià)地塊11宗占比9%。溢價(jià)率100%以上的達(dá)到3宗，接近2013年土地市場大熱水準(zhǔn)。
2016年由于地王的帶動，成為商住三類土地成交爆發(fā)的一年。2016年內(nèi)六區(qū)成交587萬方，其中商住三類成交286萬方，占比49%，居住類用地樓面地價(jià)達(dá)到4682元/平方米，同比上漲395%，主要由主城眾多地王拉升造成；
4. 內(nèi)六區(qū)成交結(jié)構(gòu)
2016年內(nèi)六區(qū)土地成交工業(yè)用地占比縮減至37.1%，居住和和商住用地占比提升，商業(yè)用地成交比重下降。
從區(qū)域上來看，岳麓區(qū)和望城區(qū)仍是成交主力，占比高達(dá)68%。
5. 土地市場的并購行為
房企加速并購擴(kuò)張，受一線城市地價(jià)成本擠壓后的房企再度轉(zhuǎn)向長沙市場尋求擴(kuò)張，收購、入股屢見不鮮。
6. 土地成交排行
2016年長沙地王頻出，成交價(jià)格屢屢刷新，城市價(jià)值重估已經(jīng)是事實(shí)。建匯在岳麓區(qū)梅溪湖拿下的B39號地塊，樓面地價(jià)達(dá)到9245元/平方米，創(chuàng)造長沙土地市場最高紀(jì)錄。
Part 3 土地市場總結(jié)
1. 2016年長沙全市供應(yīng)量增長僅為21%，連續(xù)兩年低位供應(yīng)土地，意味首長沙多年來土地市場高供應(yīng)量時(shí)代的結(jié)束；同時(shí)內(nèi)六區(qū)樓面地價(jià)上漲55.2%，預(yù)示土地價(jià)格低廉時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去；
2. 全市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然以工業(yè)用地為主，內(nèi)六區(qū)居住用地和商住用地占比增加，瀏陽市和岳麓區(qū)供應(yīng)量占比增長明顯，供應(yīng)時(shí)間上主要集中在下半年；
3. 銷售市場火熱帶動土地市場熱度，2016年地王頻出，100%溢價(jià)率水平接近2013年水準(zhǔn)，內(nèi)六區(qū)居住類用地樓面地價(jià)達(dá)到4682元/平方米，雖然成交地塊相對較少，但意味著后市房價(jià)水平的提升預(yù)期。
4. 2016年湖南婦女兒童醫(yī)院、宜家、恒大�；ü�、長沙海昌歡樂海洋公園等紛紛拿地，加上已經(jīng)在建設(shè)中的冰雪世界和華誼兄弟電影小鎮(zhèn)，長沙土地市場多樣性得到充分體現(xiàn)；
5. 長沙2016土地一級公開市場，品牌企業(yè)拿地?cái)?shù)量增多，同時(shí)房企加速并購擴(kuò)張，受一線城市地價(jià)成本擠壓后的房企再度轉(zhuǎn)向長沙市場尋求擴(kuò)張，收購、入股屢見不鮮。長沙市房地產(chǎn)市場繁榮度迎來新的景象。 |