| TOPIC1 全國(guó)性房?jī)r(jià)暴漲的前因后果 |
“現(xiàn)在不買，要再奮斗三十年”。 樓市如此火爆，購(gòu)房者都是什么心態(tài)?對(duì)此，一位買房者這樣表示：有一種被壓迫的感覺。也就是說(shuō)，他們感覺如果現(xiàn)在不買，將來(lái)很可能要多付出10年的辛勤勞動(dòng)�！� 這并非個(gè)別購(gòu)房者的心態(tài)，不少人都覺得，辛辛苦苦上班，還不如買一套房子。工作再辛苦努力不如買套房，似乎是很多購(gòu)房者此時(shí)內(nèi)心真實(shí)的寫照，一般來(lái)說(shuō)一套二手房買賣，從首次簽約到辦理貸款，再到正式來(lái)交易中心過(guò)戶，會(huì)經(jīng)歷幾個(gè)月的時(shí)間，不少房子還沒過(guò)戶就已經(jīng)上漲了不少。那么，這波房地產(chǎn)“牛市”的原因到底在哪里？ 因素1：房地產(chǎn)政策寬松 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年9月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12617元/平方米，百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，81個(gè)城市環(huán)比上漲，18個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，緊接著國(guó)家出臺(tái)了一系列“金融+財(cái)稅”的政策組合拳，各地方城市也密集出臺(tái)了各種利好樓市的新政。 2016年第一季度應(yīng)該是近幾年房地產(chǎn)政策最為寬松的時(shí)間，首套房貸的最低首付比例為20%，契稅最低可降至1%，營(yíng)業(yè)稅征收五年內(nèi)轉(zhuǎn)二年內(nèi)，個(gè)人住房貸款利率降至歷史最低。這些惠民措施對(duì)促進(jìn)住房消費(fèi)，庫(kù)存消化有著很重要的作用。 雖然這些政策在二季度發(fā)生變化，但是對(duì)全國(guó)樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是加大了刺激，房?jī)r(jià)高漲，土地成交上漲，成交量暴漲。到第三季度，由于一線城市各種政策慢慢收緊，房?jī)r(jià)漲幅減緩，但是二線熱點(diǎn)城市接過(guò)了漲價(jià)的“接力棒”，其中，廈門、蘇州、合肥、南京被業(yè)內(nèi)人士稱為“四小龍”，房?jī)r(jià)漲勢(shì)如“脫韁之馬”，最后導(dǎo)致調(diào)控政策出臺(tái)。 實(shí)際上，今年以來(lái)長(zhǎng)沙也出臺(tái)了一系列政策，如符合條件的職工家庭購(gòu)買第三套房也可以享受公積金貸款的優(yōu)惠； 再加上相關(guān)部門出臺(tái)的二手房營(yíng)改增后進(jìn)一步減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等一系列政策，讓長(zhǎng)沙樓市駛?cè)肟燔嚨馈?/p> 因素2：流動(dòng)性充裕 有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年的這波房地產(chǎn)“牛市”實(shí)際上與貨幣政策寬松，流動(dòng)性充裕有關(guān)。 據(jù)了解，商品房?jī)r(jià)格的上漲與貨幣供應(yīng)量、貸款投放量密切相關(guān)。近十年來(lái)廣義貨幣M2增長(zhǎng)近117萬(wàn)億，增幅達(dá)到362%。去年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)反彈，跟同期內(nèi)中長(zhǎng)期貸款利率的下行有顯著聯(lián)系，也跟去年下半年以來(lái)M2增速的快速反彈有顯著聯(lián)系。跟過(guò)去兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈是市場(chǎng)自發(fā)的周期性調(diào)整不同，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈在很大程度上是政府人為加速去庫(kù)存的結(jié)果，而這個(gè)加速去庫(kù)存的重要手段之一就是貨幣和信貸的放松。 央行日前公布的8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨(dú)秀”。8月住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長(zhǎng)期貸款增加5286億元，后者為年內(nèi)第二高。今年前8個(gè)月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達(dá)4萬(wàn)億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。 “而4萬(wàn)億的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達(dá)到階段性低點(diǎn)，“真金白銀”的支出減少也成為促進(jìn)需求入市的推進(jìn)器。需求的爆發(fā)使得今年房?jī)r(jià)水平持續(xù)處于上漲周期，這輪上漲很大程度上可稱之為“貨幣現(xiàn)象”。 實(shí)際上，央行的貨幣寬松本意是惠及實(shí)體經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)三四線城市去庫(kù)存，但寬松的貨幣都流向了一線和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)泡沫�，F(xiàn)如今是一線城市房地產(chǎn)泡沫已達(dá)極致，隨時(shí)有發(fā)生區(qū)域性金融危機(jī)的可能，而三四線城市去庫(kù)存問(wèn)題短期難解。 因素3：高地價(jià)催生高房?jī)r(jià) 我們常用“面粉貴過(guò)面包”的比喻，來(lái)形容地價(jià)的昂貴。而今年國(guó)內(nèi)的土地成交已經(jīng)創(chuàng)下了紀(jì)錄。 最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，內(nèi)地300個(gè)城市土地供求總量回落，但地價(jià)呈普遍上漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月300城共成交土地15585宗，較去年減少7%，成交面積同比降2%；而在收金方面卻大幅增長(zhǎng)，總額達(dá)19262億元，同比大增40%；其中住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。 其中，南京、蘇州、杭州前三季度土地出讓金額總額均超過(guò)去年全年，達(dá)到千億元水平，其中南京前9月共計(jì)收入土地出讓金1405.4億元，蘇州1269.9億元，杭州的土地出讓金總額為1130.5億元。另外，無(wú)錫市的土地出讓金收入同比漲幅高達(dá)470%，增幅排名第一。 其實(shí)長(zhǎng)沙也有這種情況，9月30日，浙江中天房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以溢價(jià)221%，總價(jià)18.30億，折合樓面地價(jià)6109元的價(jià)格，摘得一宗商住用地，成為地王。 事實(shí)上，一二線城市房地產(chǎn)頻現(xiàn)地王，而動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元/平米的樓板價(jià)令民營(yíng)開發(fā)商心驚膽寒。真正敢于“不計(jì)成本，一擲千金”的拿地當(dāng)?shù)赝醯闹饕怯裳肫�、�?guó)企背景的開發(fā)商，他們可以輕易的從銀行加杠桿借到廉價(jià)貸款。這既是對(duì)民營(yíng)開發(fā)商投資擠出效應(yīng)，也會(huì)造成部分城市地價(jià)因“高杠桿”而虛高不下。 此外，當(dāng)前土地市場(chǎng)實(shí)行的是“招拍掛”制度，但是地方政府出于對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，人為的減少對(duì)土地的供應(yīng)量，造成土地供應(yīng)的稀缺。 其實(shí)若想讓土地價(jià)格降下來(lái)，地方政府在遏制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)之外，向市場(chǎng)供應(yīng)更多的土地資源，并且大幅降低國(guó)有開發(fā)商的資金杠桿率，這樣才能真實(shí)反映市場(chǎng)供需，平抑過(guò)高的地價(jià)。 因素4：通脹預(yù)期帶動(dòng)房?jī)r(jià)提升 近幾年來(lái)，由于貨幣政策寬松，導(dǎo)致CPI不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上。看看油價(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。 物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 中國(guó)的通貨膨脹，物價(jià)上漲，真實(shí)收入降低，許多市民就會(huì)選擇買房，不論人民幣是貶值或升值，對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是投資的最佳標(biāo)的。是避免通貨膨脹帶來(lái)?yè)p失的傳統(tǒng)辦法。 而長(zhǎng)沙作為房?jī)r(jià)洼地，自然會(huì)受到外來(lái)投資客的青睞。9月份以來(lái)，長(zhǎng)沙某媒體就傳出合炒房團(tuán)來(lái)長(zhǎng)買房的消息，并用上了“所到之處寸草不生”這樣的表達(dá)，一位業(yè)內(nèi)資深人士就表示：“在通貨膨脹壓力加大的背景下，人們自然會(huì)想怎樣才能讓自己手中的錢不貶值，或者少貶值。投資不動(dòng)產(chǎn)自然是選擇之一，而長(zhǎng)沙這樣不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低廉的城市，更是資本青睞的目標(biāo)�！� 其他因素 1、房子是保值增值最佳投資 房子已不再僅僅是居住的，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。 2、房地產(chǎn)是地方財(cái)政的主要收入來(lái)源 房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)。 3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn) 十年前，中國(guó)一線城市都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。為了保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的利器。 而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)目前仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰(shuí)也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展。 結(jié)束語(yǔ) 房?jī)r(jià)漲勢(shì)越來(lái)越來(lái)勢(shì)洶洶，許多人都望房?jī)r(jià)興嘆，其實(shí)，很多時(shí)候，買不起房子只是因?yàn)槲覀冊(cè)讵q猶豫豫中錯(cuò)過(guò)了好時(shí)機(jī)。以長(zhǎng)沙為例，2007年在岳麓區(qū)買房，只需4000元/平，而到了2016年9月，岳麓區(qū)樓市均價(jià)為8000元/平，在這房?jī)r(jià)不斷攀高的9年中，你去了哪里？ 當(dāng)然，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，不管房?jī)r(jià)高低，買房都是一件需要深思熟慮的大事，只是成敗都在這一猶豫，幾乎所有買了房的人都不后悔當(dāng)初下的買房決定，而沒買房的人，都?jí)粝胫堋皫еX穿越回10年前買房”。 未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌沒人能預(yù)測(cè)，但是否入市買房的決定權(quán)就看你自己了！ |