| 2016年上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析 |
一、土地市場(chǎng) 注：土地市場(chǎng)報(bào)告僅統(tǒng)計(jì)來源為招標(biāo)、拍賣、掛牌土地?cái)?shù)據(jù)，無成交價(jià)格的土地，未參與統(tǒng)計(jì)。 2016年上半年長(zhǎng)沙土地供應(yīng)142宗（7708.18畝），土地成交148宗（7647.61畝），其中公布成交金額土地106宗，總金額 743491.1萬元，未成交0宗。 分區(qū)域來說，上半年長(zhǎng)沙縣土地供應(yīng)與成交均在各區(qū)縣中排名第一，其中土地供應(yīng)2112.56畝，土地成交2009.37畝。 就土地出讓金來說，岳麓區(qū)“獨(dú)占鰲頭”，上半年岳麓區(qū)土地出讓成交總金額32.76億元，幾乎是排名第二的雨花區(qū)的兩倍。 2016年上半年，“地王”及“分化”仍為土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，全國大多數(shù)城市樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)上漲。但在長(zhǎng)沙，土地溢價(jià)成交仍為小概率事件，4月份梅溪湖的“地王”溢價(jià)45.52%成交仍改變不了長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)基本底價(jià)成交的局面。 1、住宅土地市場(chǎng)情況 2016年上半年長(zhǎng)沙市住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)19宗（1235.22畝），成交30宗（1474.45畝），其中公布土地金額土地26宗，404125萬元（見圖2）。 2、商業(yè)土地市場(chǎng)情況 2016年上半年長(zhǎng)沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)48宗（1206.71畝），成交45宗（846.5畝），其中公布成交金額土地21宗，總金額137040萬元。（見圖3） 3、工業(yè)土地市場(chǎng)情況 2016年上半年長(zhǎng)沙工業(yè)土地供應(yīng)66宗（4406.09畝），成交62宗（4130.13畝），其中公布成交金額土地48宗，總金額117609萬元。（見圖4） 二、新房住宅 1、供應(yīng)情況 2016年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共416.85萬㎡，同比減少6.77%。其中6月份新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售63.85萬㎡，同比增加2.60%，環(huán)比減少45.56%。 2016年長(zhǎng)沙市上半年四縣市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共240.11萬㎡，同比增加減少9.70%。其中6月份新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售50.37萬㎡，同比增加10.83%，環(huán)比增加8.28%。（見圖5）。 2、成交情況 2016年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽737.48萬㎡，同比增加27.08%。其中6月份新建商品住宅網(wǎng)簽135.35萬㎡，同比增加17.96%，環(huán)比減少6.10%。 2016年上半年長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽368.53萬㎡，同比增加7.61%。其中其中6月份新建商品住宅網(wǎng)簽70.32萬㎡，同比增加3.03%，環(huán)比增加6.51%（見圖6）。 3、價(jià)格趨勢(shì) 2016年6月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為6910元/㎡，環(huán)比上漲2.63%，同比上漲5.16%。 同期，長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅成交均價(jià)為4676元/㎡，環(huán)比上漲3.66%，同比上漲7.19%（見圖7）。 4、供銷比走勢(shì) 2016年6月份長(zhǎng)沙市（含內(nèi)五區(qū)與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.56，供銷差距有所縮小。（見圖8） 5、去化周期 根據(jù)目前的庫存總量和去化速度計(jì)算，截至2016年6月底長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅去化周期為8個(gè)月。（見圖9） 6、各區(qū)縣情況 從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交來看，2016年上半年新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量最大的是岳麓區(qū)，新增批準(zhǔn)預(yù)售139.21萬㎡，同比減少22.83%，新增批準(zhǔn)預(yù)售最少的是瀏陽市，新增批準(zhǔn)預(yù)售21.85萬㎡，同比減少44.18%。成交方面，2016年上半年岳麓區(qū)網(wǎng)簽成交量獨(dú)占鰲頭，網(wǎng)簽面積共294.35萬㎡，同比增長(zhǎng)16.46%，瀏陽市網(wǎng)簽成交量最小，僅47.18萬㎡，同比增長(zhǎng)41.79%。（見圖10） 從各區(qū)域成交價(jià)格來看，2016年上半年各區(qū)縣商品住宅成交均價(jià)三跌六漲，與去年同期相比，芙蓉區(qū)、雨花區(qū)以及瀏陽市商品住宅成交均價(jià)有所下跌，其他區(qū)縣成交均價(jià)有所上漲；其中開福區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，為7307元/㎡，同比增長(zhǎng)1.11%；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，為3844元/㎡，同比增長(zhǎng)5.9%。 三、商品非住宅 1、辦公用房 2016年上半年內(nèi)六區(qū)新建辦公用房共成交60.24萬㎡，同比增長(zhǎng)86.39%，成交5653套，同比增長(zhǎng)44.58%；其中，6月份長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交15.79萬㎡，同比增長(zhǎng)166.72%，環(huán)比增長(zhǎng)145.95%；成交1079套，同比增長(zhǎng)26.49%。整個(gè)上半年辦公用房成交量相較去年同期上漲明顯。 供給方面，2016上半年內(nèi)六區(qū)新建辦公用房供給48.67萬㎡，4984套，其中岳麓區(qū)供給面積最大，為21.29萬㎡，芙蓉區(qū)供給面積最小，僅0.12萬㎡。 截止6月底，成交面積排名前三的項(xiàng)目為楷林商務(wù)中心、方茂苑二期、金悅雅苑三期。從上半年各區(qū)域的成交情況來看，內(nèi)六區(qū)辦公用房成交岳麓區(qū)排名首位，成交28.24萬㎡，同比增長(zhǎng)281.59%；開福區(qū)排名末尾，成交4.10萬㎡，同比增長(zhǎng)45.42%。 價(jià)格方面，2016年上半年內(nèi)六區(qū)辦公用房成交均價(jià)為9916元/㎡，其中6月份成交均價(jià)為12154元/㎡，為近一年來的最高價(jià)。（見圖11） 2、商業(yè)用房 2016年上半年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交面積50.59萬㎡，同比減少11.94%，成交6678套，同比減少10.35%；其中6月份單月成交面積8.19萬㎡、1131套，同比分別增加0.37%、26.79%。上半年商業(yè)用房市場(chǎng)相較去年同期成交量有所下滑。 供給方面，2016年上半年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房供給73.39萬㎡，8689套，其中雨花區(qū)供給面積最大，26.15萬㎡，開福區(qū)供給最小，2.43萬㎡。 截止6月底，成交面積排名前三的項(xiàng)目為高星物流園、香麗名苑、金橋市場(chǎng)集群。從上半年各區(qū)域的成交情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交量岳麓區(qū)排名第一，成交15.29萬㎡，同比增長(zhǎng)45.65%；芙蓉區(qū)排名末尾，僅成交3.52萬㎡，同比減少24.64%。 價(jià)格方面，近一年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價(jià)都在10000元/㎡以上，2016年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價(jià)為13344元/㎡；其中6月份成交均價(jià)為16960元/㎡，為近一年來最高。（見圖12） 四、二手房市場(chǎng) 2016年上半年，全市二手房成交326.50萬㎡，成交套數(shù)為28775套，同比分別增長(zhǎng)24.36%、31.07%，其中二手住宅成交296.75萬㎡，成交套數(shù)為27218套，同比分別增長(zhǎng)46.17%、49.68%。6月份長(zhǎng)沙市二手房成交58.47萬㎡，同比下降1.37%，環(huán)比增長(zhǎng)4.19%，其中二手住宅成交52.49萬㎡，同比增長(zhǎng)22.93%，環(huán)比下降1.04%。（見圖13） 2016年上半年，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交比值為3.14:1，新房成交仍是重點(diǎn)，其中岳麓區(qū)成交差距最大，為6.05:1，芙蓉區(qū)差距最小，為1.50:1。 五、預(yù)警預(yù)報(bào) 1、土地市場(chǎng) 溢價(jià)率是土地市場(chǎng)冷暖的一個(gè)重要參考值，相較于地王頻出，溢價(jià)率不斷上漲的上半年全國土地市場(chǎng)，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)仍是與火爆的樓市成交相左的現(xiàn)象，土地底價(jià)成交仍是常態(tài)，甚至成交面積與金額同比略有下降。 2016上半年，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，成交方面，也是工業(yè)用地唱主角，占比超過一半。從預(yù)供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊來看，近期開福區(qū)是上市主力，一批住宅與商業(yè)用地將陸續(xù)上市，商業(yè)用地與住宅兼容商業(yè)成為新增土地供應(yīng)的主流。 近期預(yù)供應(yīng)熱點(diǎn)地塊： 2、新房住宅 總體形勢(shì)：新房住宅市場(chǎng)方面，在經(jīng)歷了年初兩個(gè)月的低迷之后，新房住宅成交連續(xù)四個(gè)月單月成交量超過200萬㎡，上半年新房住宅成交量突破千萬，同比增長(zhǎng)近20%。上半年樓市成交的火爆，使得大多數(shù)房企都超額完成了半年任務(wù)，下半年房企的推盤與走量節(jié)奏將有所放緩，預(yù)計(jì)七月的長(zhǎng)沙樓市相較上半年將略顯平淡。 房?jī)r(jià)走勢(shì)：從價(jià)格上來看，上半年長(zhǎng)沙新房住宅成交價(jià)格除2月份受春節(jié)假日影響，成交均價(jià)環(huán)比下降，此后連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上漲，上半年成交均價(jià)同比增長(zhǎng)7.83%，長(zhǎng)沙樓市新房住宅價(jià)格穩(wěn)步邁入上升通道。 板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，上半年岳麓區(qū)、雨花區(qū)與長(zhǎng)沙縣是長(zhǎng)沙商品住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)，占比超過整個(gè)長(zhǎng)沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖與洋湖板塊活躍程度依然較高，而芙蓉區(qū)與瀏陽市則相對(duì)比較沉寂。 購房提示：整體來說，長(zhǎng)沙樓市景氣回溫，房?jī)r(jià)已穩(wěn)步邁入上升通道，期待樓市大跌的想法基本不大現(xiàn)實(shí)，但購房者可考慮選擇性價(jià)比較好且上半年去化不甚理想的樓盤。 3、非住宅市場(chǎng) 辦公用房方面，上半年成交面積和套數(shù)均同比提升顯著，同時(shí)均價(jià)也略高于去年同期水平，市場(chǎng)總體有所回暖。但相較于高供給量，長(zhǎng)沙寫字樓庫存去化效果甚微，仍處于高位，仍將面臨挑戰(zhàn)。不過各自面臨的庫存壓力和市場(chǎng)環(huán)境會(huì)不一樣；品質(zhì)較好、地理位置優(yōu)越、物業(yè)水平較高的寫字樓的市場(chǎng)行情相對(duì)會(huì)比較好，整體品質(zhì)一般的寫字樓可能會(huì)面臨著較大的去化挑戰(zhàn)。 商業(yè)用房方面，上半年成交面積同比大幅下降，一方面是商業(yè)用房成交量的下滑，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)仍如火如荼，新商業(yè)用房紛紛入市，長(zhǎng)沙樓市商業(yè)用房庫存不降反升，去化周期居高不下。長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過剩，是所有房產(chǎn)類別中存量最大的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分慘烈，下半年商業(yè)地產(chǎn)或有所回暖，但市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇，行業(yè)或迎來洗牌。 4、二手房市場(chǎng) 上半年二手房成交相對(duì)火爆，相較去年同期提升接近三成，自二手房成交爆棚的3月份之后，二手房成交一直處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但仍處于高位；這表明長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)正逐步變得成熟，房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)的差距正逐步縮小，新房市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的情況將有望逐步改善。下半年長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)仍將維持高位，如有刺激政策的出臺(tái)，或?qū)⒂瓉硇乱惠喆罅砍山弧?/p> 5、后市分析 2016年上半年是長(zhǎng)沙樓市瘋狂躁動(dòng)的半年，樓市日光盤等銷售盛況相繼發(fā)生，樓市“半年考”也以量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)收官�？偟膩砜矗邔捤墒巧习肽觊L(zhǎng)沙樓市升溫的主要原因，去庫存效果顯著，但因上半年的成交火爆，預(yù)計(jì)下半年樓市成交會(huì)自然回落，但全年仍將維持高成交水準(zhǔn)。 |