| TOPIC2 求方法：樓盤性價比評選指標(biāo)解讀 |
在變幻莫測的樓市環(huán)境下，長沙樓盤綜合性價比評價體系通過科學(xué)地評估長沙市樓盤的性價比指數(shù)，給廣大市民提供一個房地產(chǎn)專業(yè)判斷的價值參考，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重在售樓盤品牌建設(shè)，加強網(wǎng)絡(luò)影響力評價指數(shù)的監(jiān)控和管理，最終提高樓盤的品牌影響力。該體系采用組合賦權(quán)的方法構(gòu)建了樓盤綜合性價比指數(shù)評價模型，以此對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進行綜合評價。相較世面上其他樓盤評價體系，長沙在售樓盤性價比指標(biāo)體現(xiàn)出了較強的客觀性和較全面的分析性。尤其是在理論和方法的運用上，集中體現(xiàn)了技術(shù)創(chuàng)新和量化可操作性的有效結(jié)合。 Part 1 創(chuàng)新的樓盤綜合評價理論 目前業(yè)界主流的樓盤評價方法，大部分是依據(jù)《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》（以下簡稱《體系》）及其管理辦法。在綜合性價比評價體系依據(jù)此《體系》的《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》劃分住宅性能評價指標(biāo)，并選擇前三層指標(biāo)構(gòu)成指標(biāo)體系。以上住宅性能的評價指標(biāo)都是定性的，直接利用定量計算模型對其評價不可行，因此，需要有一種將定性評價量化的工具，將定性指標(biāo)進行分解細化和標(biāo)準(zhǔn)化處理，達到可以量化評定的目的。 要達到上述模型理論的分析目的，我們就需要采集在售樓盤的一系列關(guān)鍵性指標(biāo)對綜合性價比情況進行動態(tài)分析比較，通過建立科學(xué)的評價指標(biāo)體系，做出科學(xué)的決策。“長沙綜合性價比評價體系”經(jīng)過篩選和分析，選取“價格競爭力”、“區(qū)位環(huán)境指標(biāo)”、“規(guī)劃因子”、“建筑品質(zhì)”四個方面的評價指標(biāo)作為構(gòu)建在綜合性價比評價指標(biāo)體系的框架，其中“價格競爭力”方面下設(shè)樓盤成交均價、相對位置兩個二級指標(biāo)，“區(qū)位環(huán)境”方面下設(shè)地段登記、綜合配套兩個二級指標(biāo)，“規(guī)劃因子”方面下設(shè)開發(fā)強度、通透性和小區(qū)內(nèi)配套三個二級指標(biāo)，建筑品質(zhì)為開發(fā)資質(zhì)和施工資質(zhì)，共計10個二級評價指標(biāo)。 Part 2 標(biāo)準(zhǔn)化樓盤評估方法 長沙在綜合性價比評價體系最大的創(chuàng)新，是用量化指標(biāo)的方式來處理一般對于商品房的定性分析。要使用定量分析方法，首先就要對我們前面提到的十大分類指標(biāo)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理。0731地產(chǎn)研究院在綜合借鑒一些研究機構(gòu)對樓盤評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合長沙房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，充分利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)資源，立足于長沙市在售樓盤的實際品質(zhì)，充分考慮指標(biāo)選取的科學(xué)性、針對性、整體性、系統(tǒng)性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因時制宜性等原則，選取樓盤品質(zhì)、開發(fā)強度、綜合配套等10個核心指標(biāo)，所建模型的標(biāo)準(zhǔn)劃分，得到綜合性價比度指數(shù)，如表1所示。 一級指標(biāo)二級指標(biāo)指標(biāo)說明 價格競爭力 (在售1)主打戶型均價(x11)綜合考慮成交面積和成交均價，采用樓盤網(wǎng)簽金額 周邊價格差距(x12)通過周邊同類型產(chǎn)品平均價格差距計算 區(qū)位環(huán)境 (在售)區(qū)位土地等級(x21)樓盤所在地塊的長沙市土地等級指標(biāo) 交通與商業(yè)綜合配套 (x22)根據(jù)樓盤小區(qū)與周邊各配套通行距離進行評定 教育配套(x23)根據(jù)學(xué)區(qū)距離與學(xué)校等級資質(zhì)綜合評定 規(guī)劃因子 (在售與規(guī)劃)開發(fā)強度(x31)根據(jù)樓盤容積率、密度、高度等規(guī)劃指標(biāo)評定 通透性指標(biāo)(x32)根據(jù)樓盤日照率、綠地率和人車分流等規(guī)劃指標(biāo)評定 小區(qū)配套(x33)根據(jù)樓盤車位配比和文體設(shè)施配比等規(guī)劃指標(biāo)評定 硬件品質(zhì)開發(fā)資質(zhì)(x41)樓盤開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)等級 施工資質(zhì)(x42)樓盤施工的施工單位建筑資質(zhì)等級 表示 i 樓盤 j 指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)分值； 表示第 j 指標(biāo)原始值最大的樓盤原始值； 表示第 j 指標(biāo)原始值最小的樓盤原始值； 表示 i 樓盤 j 指標(biāo)原始值； k 為經(jīng)驗值（此處取值為1.42），根據(jù)回歸結(jié)果和專家意見得出。 在確立了在售樓盤指標(biāo)之后，需要對各指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重進行賦值，確定賦予指標(biāo)權(quán)重的方法大致可以分為三類：主觀賦權(quán)法、客觀賦權(quán)法和組合賦權(quán)法。 主觀賦權(quán)法常用層次分析法、德爾菲法；客觀賦權(quán)法常用主成分分析法、熵權(quán)系數(shù)法和變異系數(shù)法；組合賦權(quán)法是指將主觀和客觀賦權(quán)法結(jié)合起來確定指標(biāo)權(quán)重的方法。為確保賦值的客觀性和全面性，在綜合性價比評價體系選用層次分析法和變異系數(shù)法進行組合賦權(quán)，確定各指標(biāo)的權(quán)重值。 首先是層次分析法的運用，需要通過兩個步驟來完成賦值：①建立遞階層級結(jié)構(gòu)。采用層次分析法評價目標(biāo)系統(tǒng)，一般將復(fù)雜的系統(tǒng)劃分為若干個層級，主要包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層，系統(tǒng)劃分的層數(shù)可根據(jù)待解決問題的復(fù)雜程度和需要分析的深度決定。在每個一級指標(biāo)的下面，分別側(cè)重不同的測量點，使得每個指標(biāo)既相互關(guān)聯(lián)又各自獨立，能夠從整體和細節(jié)分別反應(yīng)樓盤的綜合情況。 ②構(gòu)造判斷矩陣。對目標(biāo)系統(tǒng)分解完成之后，采用1-100 標(biāo)度法，由本領(lǐng)域內(nèi)的專家對評價系統(tǒng)中各層各指標(biāo)的重要性做出打分，構(gòu)造出判斷矩陣 A=（aij ）n×n。 其次，評價體系的指標(biāo)量化過程中采用變異系數(shù)衡量樣本中各指標(biāo)觀測值變異程度。某項指標(biāo)包含的信息量越多，其變異系數(shù)越大，它在綜合評價中的作用就越大，就被賦予較大的權(quán)重。變異系數(shù)法是一種動態(tài)的客觀賦權(quán)方法，指標(biāo)權(quán)重隨著評價客體范圍和評價指標(biāo)組合的不同而發(fā)生變化。具體地計算步驟如下：①建立評價指標(biāo)的特征值矩陣。②計算出各指標(biāo)的變異系數(shù)。 這對傳統(tǒng)的樓盤品質(zhì)、建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境等受多項因素影響的指標(biāo)影響尤其大，因此采用變異系數(shù)來賦權(quán)的做法是比較合適的。 在標(biāo)準(zhǔn)化處理指標(biāo)和權(quán)重賦值的基礎(chǔ)上，根據(jù)指標(biāo)計算評價度模型，按此評價方法得出在綜合性價比指數(shù)排行榜單。 在售樓盤綜合性價比評估模型公式為： 式中：I 表示樓盤綜合性價比指數(shù)； P 表示樓盤指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)得分 wi 表示第 i 項評價維度權(quán)重。 其中，各一級指標(biāo)計算模型公式可表示為： 式中：表示樓盤影響力評價 i 項一級指標(biāo) ； 表示樓盤影響力評價 i 項一級指標(biāo) 表示第i個一級指標(biāo)下各樣本樓盤的最大值。 根據(jù)計算出來的評價度模型，采用多目標(biāo)線性加權(quán)函數(shù)法對全市在售樓盤性價比進行評估，并按此評價方法最終得出綜合動態(tài)排行榜單。 最后，樓盤信譽評估模型還通過四級檢驗確定是否有效、能否應(yīng)用，即經(jīng)濟意義檢驗、統(tǒng)計準(zhǔn)則檢驗、計量經(jīng)濟準(zhǔn)則檢驗和模型預(yù)測檢驗。系統(tǒng)除了上述四種檢驗外，還針對樓盤價格性價比這一指標(biāo)，進行了國際估價官協(xié)會的IAAO檢驗。經(jīng)濟意義檢驗主要檢驗評估模型參數(shù)估計量在經(jīng)濟意義上的合理性，其主要方法是將模型參數(shù)估計量與預(yù)先擬定的理論期望值比較。統(tǒng)計準(zhǔn)則檢驗即擬合優(yōu)度檢驗、F檢驗、T檢驗。計量經(jīng)濟準(zhǔn)則檢驗包括異方差性、序列相關(guān)性、多重共線性檢驗。模型預(yù)測檢驗主要檢驗?zāi)Ｐ蛥?shù)估計量的穩(wěn)定性及相對于樣本容量變化時的靈敏度，確定所建立的模型是否可以用于樣本觀測值以外的范圍，即模型的超樣本特性。通過這兩重手段來確保信譽評價體系能夠準(zhǔn)確和直觀的反映目前在售樓盤的綜合情況。 Part 3 開創(chuàng)性的評價亮點 通俗的理解即性價比是評判房屋是否物有所值或物超所值的指標(biāo)，對于購房者而言，性價比越高的房子，越值得購買。其中綜合能效應(yīng)從區(qū)位、質(zhì)量和配套來反映，成本交割則應(yīng)包括在購買和使用住宅時所發(fā)生的各類貨幣成本。應(yīng)從住宅產(chǎn)品生命周期的角度，根據(jù)效果費用理論模型，結(jié)合住宅產(chǎn)品的特點，來探討和分析長沙普通住宅性價比的理論模型。長沙樓盤性價比的計算和得出，最大限度的剔除評估過程中的主觀性因素，將評判房產(chǎn)價值的各項指標(biāo)進行量化，具有智能性、權(quán)威性、專業(yè)性、有效性等特點。 為了更精準(zhǔn)的反映當(dāng)下長沙各樓盤性能差異，本次評測重點考慮了以下四個方面。 首先是充分反映教育配套對樓盤性價比的影響，賦予了學(xué)區(qū)配套更高的權(quán)重。根據(jù)《2016上半年長沙市購房消費者特征分析》，為子女便捷接受優(yōu)質(zhì)教育的置業(yè)已經(jīng)成為一股重要購買力量，在岳麓區(qū)等片區(qū)更是成為首要考慮因素。長沙樓盤性價比評價模型運用層次分析法，依據(jù)各樓盤距學(xué)區(qū)的距離遠近以及學(xué)校的資質(zhì)等級，輔以調(diào)整后的權(quán)重，突出評價總分中樓盤的學(xué)區(qū)教育功能。同時根據(jù)學(xué)區(qū)的教育配套評價確立樓盤的教育競爭力單項評分。 其次，本次性價比評價重點突出樓盤的居住功能。宜居品質(zhì)始終是判斷樓盤性能的一項核心指標(biāo)。本次性價比評價以樓盤的硬件品質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)來評定樓盤，確立了開發(fā)公司資質(zhì)等級、建筑資質(zhì)等級、開發(fā)強度、通透性、停車位配套及文體設(shè)施配套為評定的二級指標(biāo)，根據(jù)性價比評定模型計算得分，確定入選樓盤的宜居品質(zhì)是否優(yōu)良。 第三，引入綠色建筑和規(guī)劃評價。長沙綠色建筑示范項目極其有限，而綠色建筑是未來開發(fā)的大趨勢。本次性價比評價以長沙獲得綠色建筑示范項目作為入選樓盤，通過性價比各項指標(biāo)的機選，選取品質(zhì)位居前列的綠色建筑示范樓盤進行展示。同時，為了更好的展示下半年上市的優(yōu)質(zhì)樓盤，通過對這些未上市項目的各個規(guī)劃引子進行品質(zhì)評價，賦以相應(yīng)的權(quán)重值，最后得出下半年度上市的優(yōu)質(zhì)樓盤。 本次性價比計算評定的另一大創(chuàng)新，便是確立參選樓盤的價格競爭力和投資潛力。以往的樓盤價格評價，是基于一個樓盤的所有戶型產(chǎn)品的平均價格得出參考價格，若作為樓盤性價比評價的原始價格數(shù)據(jù)，則失之于粗糙，不能進一步精確反映一房一價政策下的產(chǎn)品具體競爭力。本次的性價比評選，采選樓盤主打戶型的平均成交價格，并以同周邊同類型產(chǎn)品的價格為參照，由專家根據(jù)經(jīng)驗構(gòu)造判斷矩陣，計算相對競爭力參數(shù)值，最終得出產(chǎn)品的價格競爭力，同時還將樓盤在租賃市場的表現(xiàn)和區(qū)域價格波動結(jié)合起來，更好的反映樓盤的真實性價比。 通過在建立長沙樓盤性價比評定過程中不斷的更新、維護、完善，確保其與市場完全同步，通過對長沙全市范圍內(nèi)的樓盤項目主打戶型性價比的科學(xué)計算，幫助購房者從大量的在售樓盤中選出真正符合客戶需求的性價比最高的房子。 Part 4 多元化與可操作性并重的實踐模式 由于購房者收入層次、受教育程度、置業(yè)需求關(guān)注因素的差異化等問題，將會導(dǎo)致一個固定的評估指標(biāo)體系難以滿足不同層次、不同需求的購房者置業(yè)參考、決策需求，本指標(biāo)體系針對不同個性化需求的購房者，在關(guān)注的指標(biāo)方面賦予不同的權(quán)重，更好的解決了這一問題。 首先，針對不同群體做樣本分析，利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)集合，分別從在籍未置業(yè)群體、在籍已置業(yè)群體、外籍置業(yè)群體、棚改群體等多個層面對潛在的不同購房群體進行劃分，對每個群體抽樣調(diào)查，分別得出各群體的大體置業(yè)偏好。再根據(jù)每個層次需求計算總需求的權(quán)重系數(shù)，對相應(yīng)的樓盤指標(biāo)進行閾值調(diào)整，最后使得指標(biāo)能夠最大程度反映各階層的真實需求，使得在綜合性價比評價體系的針對人群能夠盡量的覆蓋最廣大的群體。 其次，為了調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)量化與主管體驗之間的不一致，在需求面采取權(quán)重系數(shù)分配的同時，對樓盤的評定也創(chuàng)新的引入專家視角。通過在房地產(chǎn)領(lǐng)域有不同建樹的專家，分別從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套建設(shè)、生態(tài)宜居、投資前景等多個與購房相關(guān)的專家視角來對樓盤的綜合得分進行校正，在理性與感性，定量與定性中找到最合適的平衡點。 在樣本分層抽樣、專家主觀評定的基礎(chǔ)上，評價體系采用人工采集、計算機進行預(yù)處理的方式，對這些指標(biāo)進行無量綱化預(yù)處理，而對于少部分的定性指標(biāo)，則依據(jù)專家進行現(xiàn)場評價打分的方法來獲取，這樣可以有效地降低專家的工作強度，提高專家評價的效率，并取得了很好的實際效果。 除此以外，住宅性價比的評價往往涉及眾多的評價指標(biāo)，包括定性指標(biāo)、是非型指標(biāo)、定量指標(biāo)。對于評價指標(biāo)中大量存在的定量指標(biāo)以及是非型指標(biāo)，如何精確采集和有效利用一直是各類樓盤評測的難題。長沙在綜合性價比評價體系采用創(chuàng)新的人工+大數(shù)據(jù)整合抓取的模式來保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和及時動態(tài)更新。 一般說來，在售樓盤的價格、配套的數(shù)據(jù)不斷在變化和發(fā)展，不可能存在一勞永逸的評價結(jié)果。目前市面上對樓盤的評測，基本上屬于人工錄入的范疇，很難或者沒有對樓盤的動態(tài)信息和關(guān)鍵指標(biāo)的變化進行更新和調(diào)整，導(dǎo)致大量過時的信息誤導(dǎo)消費者，增加篩選真實信息的難度。在綜合性價比評價指數(shù)利用最先進的數(shù)據(jù)采集自動化技術(shù)，結(jié)合獨有的項目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)庫，做到動態(tài)更新樓盤關(guān)鍵數(shù)據(jù)，調(diào)整指標(biāo)評價，做到及時、專業(yè)和客觀。 綜合來看，2016長沙樓盤綜合性價比評價體系集中體現(xiàn)了理論運用、方法革新、強化技術(shù)和價格競爭力評定多個方面的創(chuàng)新，側(cè)重于樓盤信息的準(zhǔn)確性與可用性，通過展示客觀真實的長沙城區(qū)在售樓盤的各主要特點，給廣大市民提供一個房地產(chǎn)專業(yè)判斷的價值參考，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重樓盤品牌建設(shè)，助推長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 |