| “營改增”來了 樓市影響幾何? |
“營改增”成為朋友圈近期的“高頻詞”，很多購房者還是不得甚解，“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響？交易稅費到底是會增加還是減少？“營改增”后房價會降低嗎？一起來看看。 Tips：增值稅與營業(yè)稅有啥區(qū)別？ 增值稅，顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率（如11%），即是要交給國家的。 營業(yè)稅更簡單，一個產品賣出去100元，乘以一個稅率，就是你要交給國家的。 營改增，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現改為按增值稅征收。 什么是“營改增”？ 3月24日，財政部官網公布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，通知明確，經國務院批準，自 2016 年 5 月 1 日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。同時發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件。 《規(guī)定》指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 “營改增”來了，有控制房價的作用嗎？ 從理論上講，根據上述的計算方法，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但影響房價上漲的因素很多，包括供求關系、人口流入(出)、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現實。從過往經驗來看，如果房子供不應求，稅負都可以轉嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價的問題。 @周峰：稅收成本降到一定程度會對當前房價產生一定有利影響。但我們只能說如果稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。 @易居中國總裁丁祖昱：不是成本決定房價，而是市場決定房價。當前市場，樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個人會賣5.9萬元/平方米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業(yè)也不會死扛著要賣5萬元/平方米，導致賣不出去只能等死。 “營改增”后二手房交易稅費是增是減？ 李克強總理曾表示，“營改增”之后稅負只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應該遵循這一原則，但具體情況或許要根據實際來定。 @kaiak：比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負增加了。 @社科院張斌：二手房交易營改增后，原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策很有可能平移，即以前二手房持有兩年以上轉讓免征營業(yè)稅，未來二手房持有兩年以上轉讓也將免征增值稅，實現稅負穩(wěn)定。 @上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建：到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負一定是提高還是降低。 地區(qū)不足2年的住房對外銷售購買2年以上（含2年）住房對外銷售 營改增前營改增后營改增前營改增后 北京市 上海市 廣州市 深圳市全額征收 營業(yè)稅按照5%的征收率 全額繳納增值稅非普通住房， 差額征收營業(yè)稅對差額按照5% 征收增值稅 普通住房， 免征營業(yè)稅免征增值稅 其他地區(qū)全額征收 營業(yè)稅按照5%的征收率 全額繳納增值稅免征營業(yè)稅免征增值稅 “營改增”還需要哪些實施細則？ @曠野幽蘭：土地成本是否能抵扣、全行業(yè)的貸款利息支出進行進項稅抵扣、金融行業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延續(xù)、酒店等生活性服務業(yè)采用何種計稅方法等等政策，需要等細則出臺。 @垚辰：增值稅涉及到抵扣的問題。比如，消費者買房之后，成本價是100萬，但花了50萬進行裝修，出售之后，這些裝修費用都沉淀在房子中，等出手的時候這部分資金能抵扣嗎？如果抵扣的話，又是否算折舊？這都需要細則來確定。 現在二手房交易要繳哪些稅？ 目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。 為什么要“營改增”？ 營業(yè)稅有個天然問題，就是重復計稅。營改增最大的特點就是減少重復納稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負。 @鉛筆芯：舉個例子什么是重復計稅？假設甲地產公司賣一套房是100萬，交稅時按照100萬的稅基來計算，然后買到這100萬房子的人過段時間以200萬賣了，這時稅基變成200萬。問題是這個人買房的時候，地產公司已經為那100萬交了一遍稅了，而200萬的時候那100萬的成本又交了一遍稅，如果這套房被轉手N次，那么最初的100萬會被重復收N次稅。 小結：總體來說，此次個人買賣房屋的增值稅改革基本相當于營業(yè)稅換了個說法而已，交稅與之前并沒有非常顯著的變化，個人稅費只降不升。體現了稅負不增加的原則，但也讓此前普遍的減稅期待落空，行業(yè)去庫存仍然要按照自身原來的邏輯繼續(xù)進行。 |