| 2016年第一季度長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析 |
一、土地市場(chǎng) 注：土地市場(chǎng)報(bào)告僅統(tǒng)計(jì)來(lái)源為招標(biāo)、拍賣、掛牌土地?cái)?shù)據(jù)，無(wú)成交價(jià)格的土地，未參與統(tǒng)計(jì)。 2016年一季度，長(zhǎng)沙共供應(yīng)土地58宗，2662.85畝，成交54宗，3053.28畝，總成交金額304192萬(wàn)元。其中3月份長(zhǎng)沙土地供應(yīng)23宗（604.1畝），土地成交15宗（1363.84畝），其中公布成交金額土地12宗，總金額90694萬(wàn)元。3月份岳麓區(qū)供應(yīng)土地220.61畝在各區(qū)縣供應(yīng)量中排名第一，長(zhǎng)沙縣土地成交395.77畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。 表1 2016年一季度長(zhǎng)沙各區(qū)縣土地供銷情況 區(qū)域供 應(yīng)成 交 宗數(shù)面積(畝)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)宗數(shù)面積(畝)總金額(萬(wàn)元) 芙蓉區(qū)255.3711.2979159.333587 天心區(qū)000000 雨花區(qū)3421.9290.10754453.36112273 開(kāi)福區(qū)2238.7215.91525629.1343607 望城區(qū)6411.7355.5707541922390 岳麓區(qū)5489.0672.92083324.7178270 瀏陽(yáng)市20248.3838.159911150.77639 長(zhǎng)沙縣2395.7747.4924438.0218628 寧鄉(xiāng)縣18391.932.938121578.9624798 總計(jì)582662.85364.4021543053.28304192 1、住宅土地市場(chǎng)情況 2016年一季度長(zhǎng)沙市住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)12宗（952.69畝），成交11宗（750.2畝），其中公布成交金額土地10宗，197787萬(wàn)元。(見(jiàn)圖1） 2、商業(yè)土地市場(chǎng)情況 2016年一季度長(zhǎng)沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)28宗（386.35畝），成交17宗（303畝），其中公布成交金額土地9宗，總金額23081萬(wàn)元。（見(jiàn)圖2） 3、工業(yè)土地市場(chǎng)情況 2016年一季度長(zhǎng)沙工業(yè)土地供應(yīng)15宗（1080.98畝），成交21宗（1375.92畝），其中公布成交金額土地17宗，總金額43418萬(wàn)元。（見(jiàn)圖3） 二、新房住宅 1、供應(yīng)情況 2016年一季度內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共108.31萬(wàn)㎡，同比去年一季度下降42.69%，環(huán)比下降64.61%；其中今年3月份新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售36.3萬(wàn)㎡，同比上升5.83%，環(huán)比上升260.83%。 2016年一季度四縣市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售99.5萬(wàn)㎡，同比去年一季度下降6.55%，環(huán)比上升13.97%；其中今年3月份新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售34.6萬(wàn)㎡，同比上升222.46%，環(huán)比上升164.53%。（見(jiàn)圖4） 2、成交情況 2016年一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽288.32萬(wàn)㎡，同比上漲15.61%，環(huán)比下降17.70%；其中3月份網(wǎng)簽161.46萬(wàn)㎡，同比上漲136.74%，環(huán)比上漲264.88%，成交強(qiáng)勢(shì)反彈，達(dá)到近一年來(lái)的峰值，并且遠(yuǎn)超去年同期水平。 2016年一季度長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽159.75萬(wàn)㎡，同比下降1.41%，環(huán)比上漲48.91%；其中3月份網(wǎng)簽85.29萬(wàn)㎡，同比上漲33.66%，環(huán)比上漲172.75%，四縣市的成交同樣強(qiáng)勢(shì)反彈。（見(jiàn)圖5） 3、價(jià)格趨勢(shì) 2016年3月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為6532元/㎡，環(huán)比下跌1.30%，同比上漲2.91%。3月份內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交量升價(jià)穩(wěn)，價(jià)格微調(diào)。 同期，長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅成交均價(jià)為4430元/㎡，環(huán)比上漲5.43%，同比上漲10.34%，4月份四縣市新建商品住宅成交量?jī)r(jià)齊升。（見(jiàn)圖6） 4、供銷比走勢(shì) 2016年3月份長(zhǎng)沙市（含內(nèi)五區(qū)與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.29,供銷差距進(jìn)一步拉大。（見(jiàn)圖7） 5、待銷分析 截止2016年一季度，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的商品住宅面積為1199.25萬(wàn)㎡，110976套；其中岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達(dá)到373.26萬(wàn)㎡，占比31.12%，芙蓉區(qū)待售量最低，為68.37萬(wàn)㎡，占比5.70%。（見(jiàn)圖8） 根據(jù)目前的庫(kù)存總量和去化速度計(jì)算，截止一季度末長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期為10個(gè)月。（見(jiàn)圖9） 6、各區(qū)縣情況 從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交來(lái)看，2016年一季度住宅供應(yīng)面積最大的是長(zhǎng)沙縣，新增批準(zhǔn)預(yù)售37.52萬(wàn)㎡，最少的是芙蓉區(qū)，新增批準(zhǔn)預(yù)售僅1.64萬(wàn)㎡；成交方面一季度岳麓區(qū)成交奪冠，住宅網(wǎng)簽112.40萬(wàn)㎡，芙蓉區(qū)成交量最小，僅為16.33萬(wàn)㎡。（見(jiàn)圖10） 從各區(qū)域成交價(jià)格來(lái)看，2016年一季度長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)住宅成交均價(jià)最高，為7208元/㎡，瀏陽(yáng)市價(jià)格最低，為3807元/㎡。與去年同期相比，天心區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽(yáng)市成交均價(jià)有所下跌，其他區(qū)縣成交均價(jià)有所上漲，其中雨花區(qū)跌幅最大，價(jià)格同比下降5.44%，岳麓區(qū)漲幅最大，同比上漲27.40%。 表2 2016年一季度長(zhǎng)沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價(jià)一覽 區(qū)域網(wǎng)簽均價(jià)（元/m2）同比（%） 芙蓉區(qū)66977.81 天心區(qū)6065-1.13 岳麓區(qū)655527.4 開(kāi)福區(qū)7208-1.34 雨花區(qū)6560-5.44 望城區(qū)43673.39 長(zhǎng)沙縣48838.18 瀏陽(yáng)市3807-0.17 寧鄉(xiāng)縣381315.29 三、商品非住宅 1、辦公用房 2016年一季度內(nèi)六區(qū)新建辦公用房共成交19.85萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)50.30%，環(huán)比下降25.60%。其中，3月份長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交5.19萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)76.53%，環(huán)比增長(zhǎng)139.17%；成交816套，同比增長(zhǎng)172.00%，環(huán)比增長(zhǎng)164.94%。整個(gè)一季度辦公用房成交量環(huán)比有所下降，但比去年同期上漲明顯。 截止3月底，成交面積排名前三的項(xiàng)目為泰貞大廈、金橋市場(chǎng)集群、天下一家華府。從一季度各區(qū)域的成交情況來(lái)看，內(nèi)六區(qū)辦公用房成交雨花區(qū)排名首位，成交5.11萬(wàn)㎡，望城區(qū)排名末尾，成交1.87萬(wàn)㎡。 價(jià)格方面，2016年一季度內(nèi)六區(qū)辦公用房成交均價(jià)為9816元/㎡，其中3月份成交均價(jià)為8048元/㎡，環(huán)比上漲3.74%，有企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。（見(jiàn)圖11） 2、商業(yè)用房市場(chǎng) 2016年一季度內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交面積22.28萬(wàn)㎡，環(huán)比下降20.51%，同比減少30.11%；其中3月份單月成交面積8.02萬(wàn)㎡、1124套，同比分別增加46.35%、59.21%。一季度成交面積前三的項(xiàng)目為高星物流園、達(dá)美苑、香麗名苑。 價(jià)格方面，近一年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價(jià)都在10000元/㎡以上，其中3月份成交均價(jià)為12625元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)19.72%。（見(jiàn)圖12） 四、二手房市場(chǎng) 成交情況 2016年一季度，全市二手住宅成交118.76萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為10880套，同比分別增長(zhǎng)43.30%，40.77%。其中3月份長(zhǎng)沙市二手住宅成交51.92萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)157.41%，同比增長(zhǎng)97.79%。（見(jiàn)圖13） 2016年一季度，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交比值為3.66:1，其中岳麓區(qū)成交差距最大，為7.29:1，新房成交仍是重點(diǎn)，芙蓉區(qū)差距最小，為0.95:1，表明其市場(chǎng)成熟度較高，二手房交易已經(jīng)逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。 表3 2016年一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比 區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū) 比值0.95:13.04:17.29:12.77:12.89:16.57:13.66:1 五、預(yù)警預(yù)報(bào) 1、土地市場(chǎng) 4月8日“湘十條”發(fā)布，明確了根據(jù)去化周期控制土地供應(yīng)，從供給端進(jìn)行控制；因此長(zhǎng)沙市未來(lái)土地供給將有效減少。但是同時(shí)樓市政策不斷，成交逐步復(fù)蘇、庫(kù)存壓力有效緩解的同時(shí)，將帶動(dòng)土地市場(chǎng)的復(fù)蘇。 從預(yù)供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊來(lái)看，近期開(kāi)福區(qū)是上市主力，一批住宅與商業(yè)用地將陸續(xù)上市，一季度商業(yè)用地與住宅兼容商業(yè)成為新增土地供應(yīng)的主流。 近期預(yù)供應(yīng)熱點(diǎn)地塊： 近期上市住宅類土地： 區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時(shí)間 開(kāi)福區(qū)戴家河城中村改造項(xiàng)目地塊103.6住宅兼容商業(yè)待定半年以上 開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S9地塊17.8住宅兼容商業(yè)待定半年以上 岳麓區(qū)濱江新城C6號(hào)地塊202.87住宅兼容商業(yè)待定半年以上 開(kāi)福區(qū)天都二地塊項(xiàng)目地塊95.0住宅兼容商業(yè)待定半年以上 近期上市商業(yè)類土地： 區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時(shí)間 開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S15地塊30.52商業(yè)待定半年以上 開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S10-2地塊57.75商業(yè)兼容住宅待定半年以上 開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S10-1地塊35.73商業(yè)待定半年以上 開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S6地塊15.42商業(yè)待定半年以上 開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S5地塊9.35商業(yè)待定半年以上 2、新房住宅 總體形勢(shì)：經(jīng)過(guò)去年下半年長(zhǎng)沙樓市的高位放量成交，一季度前兩個(gè)月樓市略顯平淡，但異�；鸨摹敖鹑笔沟靡患径瘸山蝗员３衷诟呶�，甚至高于去年同期水平。在樓市契稅新政、銀行二套房首付、房產(chǎn)貸款利率折扣等利好政策的影響下，3月份成交量環(huán)比大增，火爆的態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)在4月將有所回落。 房?jī)r(jià)走勢(shì)：從價(jià)格上來(lái)看，3月份價(jià)格環(huán)比略有上升，同時(shí)高于去年同期水準(zhǔn);整個(gè)一季度的均價(jià)也高于去年同期水準(zhǔn)，這主要是去年的高位成交更多的是以價(jià)換量，同時(shí)使得長(zhǎng)沙樓市的庫(kù)存壓力有所緩解，再加上利好政策護(hù)航，樓市成交量高，因此價(jià)格有所上漲，這樣的態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)在下一季度還將持續(xù)。 板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來(lái)看，一季度岳麓區(qū)、天心區(qū)與雨花區(qū)是長(zhǎng)沙商品住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)，占比接近整個(gè)長(zhǎng)沙市一季度商品住宅成交量的一半；梅溪湖板塊活躍程度依然較高，而芙蓉區(qū)則相對(duì)比較沉寂。 購(gòu)房提示：整體來(lái)說(shuō)，上半年是理想的購(gòu)房期，長(zhǎng)沙市的高庫(kù)存壓力有所緩解，房企并不急于去庫(kù)存，去年下半年以價(jià)換量的情形基本不可能再出現(xiàn)；長(zhǎng)沙樓市的價(jià)格逐步進(jìn)入上升通道。 3、非住宅市場(chǎng) 辦公用房方面，一季度成交面積和套數(shù)均同比提升顯著，同時(shí)均價(jià)也略高于去年同期水平，市場(chǎng)有所回暖。但長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓庫(kù)存仍處于高位，仍將面臨挑戰(zhàn)，不過(guò)各自面臨的庫(kù)存壓力和市場(chǎng)環(huán)境會(huì)不一樣；品質(zhì)較好、地理位置優(yōu)越、物業(yè)水平較高的寫(xiě)字樓的市場(chǎng)行情相對(duì)會(huì)比較好，整體品質(zhì)一般的寫(xiě)字樓可能會(huì)面臨著較大的去化挑戰(zhàn)。 商業(yè)用房方面，一季度成交面積環(huán)比同比均大幅下降，3月份成交雖環(huán)比大幅上升，但是 “金三”這樣一個(gè)傳統(tǒng)的樓市旺季，交出的成績(jī)單仍不能使人滿意，并且長(zhǎng)沙樓市商業(yè)用房去化壓力基本無(wú)大的變化，庫(kù)存仍處于高位，市場(chǎng)形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻。 4、二手房市場(chǎng) 一季度二手房成交相較去年同期提升超過(guò)三成，尤其是3月份，二手房住宅成交為近一年來(lái)第二高，火爆的態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)仍將持續(xù)一段時(shí)間；隨著時(shí)間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)逐步減弱，二手房市場(chǎng)將逐步降溫，趨于穩(wěn)定，但仍將處于高位，高于去年同期水平。 5、后市分析 總的來(lái)看，政府的政策利好以及開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)，為購(gòu)房者帶來(lái)了真正的實(shí)惠，共同促進(jìn)了成交量的上漲。接下來(lái)長(zhǎng)沙樓市的熱度預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，成交量可能會(huì)保持良好的態(tài)勢(shì)，但難以保持環(huán)比增長(zhǎng)。3月份成交爆棚后，4月會(huì)有所回落，但今年樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 |