| TOPIC1 棚改大政策 |
棚改補(bǔ)貼政策是決定整個(gè)棚改項(xiàng)目效果的關(guān)鍵一環(huán)。從2016年棚改的基本政策來(lái)看，結(jié)合 樓市去庫(kù)存，大力推行貨幣補(bǔ)貼，是長(zhǎng)沙當(dāng)前棚改政策制定的指導(dǎo)方針。 民生優(yōu)先，長(zhǎng)沙正強(qiáng)力推進(jìn)新一輪棚改進(jìn)程。2016年，長(zhǎng)沙共鋪排棚戶區(qū)改造項(xiàng)目131個(gè)，計(jì)劃改造42343戶，共計(jì)553.63萬(wàn)平方米。同時(shí)，主城區(qū)將繼續(xù)加大棚改貨幣化安置力度，貨幣化安置比例將不低于80%。 近年來(lái)，長(zhǎng)沙市在棚戶區(qū)改造工作方面不斷創(chuàng)新，發(fā)揮了改善民生和助推經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的積極效應(yīng)，更在提升去庫(kù)存效應(yīng)方面產(chǎn)生了積極作用，實(shí)現(xiàn)了“一舉多贏”。 湖南師范大學(xué)有關(guān)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)研究，根據(jù)2009年至2014年長(zhǎng)沙市城市棚改拆遷騰地后可開發(fā)建設(shè)商品房量和棚改貨幣安置直接創(chuàng)造的商品房銷售量累計(jì)，兩者之和五年間長(zhǎng)沙棚改實(shí)現(xiàn)商品房銷售3775.02萬(wàn)平方米，測(cè)算出長(zhǎng)沙市城市棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)占房地產(chǎn)業(yè)總量的26.83%。 同時(shí)，該機(jī)構(gòu)還對(duì)2009年至2014年長(zhǎng)沙市GDP與商服住宅用地供應(yīng)量、建筑業(yè)產(chǎn)值、商品房銷售額作了多元回歸分析，并結(jié)合棚改對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)計(jì)算出棚戶區(qū)改造對(duì)GDP的貢獻(xiàn)量。分析得出，長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)改造每投入1元錢成本，可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.54元。 長(zhǎng)沙市創(chuàng)新推動(dòng)“四增兩減”“市級(jí)統(tǒng)籌”“有機(jī)棚改”及貨幣化安置，形成了棚戶區(qū)改造工作的“長(zhǎng)沙模式”。這一模式已得到住建部的高度肯定，在今年3月21日召開的全國(guó)棚戶區(qū)改造工作電視電話會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)陳政高在報(bào)告中指出，要大力推廣湖南長(zhǎng)沙、江西贛州棚改貨幣化安置經(jīng)驗(yàn)。 那么長(zhǎng)沙棚戶區(qū)改造究竟有哪些政策？棚改戶究竟能得到哪些優(yōu)惠？小編一一為你梳理。 實(shí)施棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼 申請(qǐng)15萬(wàn)安置補(bǔ)貼需滿足四條件 長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)《關(guān)于全面加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(長(zhǎng)政發(fā)〔2014〕38號(hào))文件，明確對(duì)棚戶區(qū)改造中選擇貨幣補(bǔ)償、并在規(guī)定期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議且他處無(wú)房的被征收對(duì)象，包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)人，落戶長(zhǎng)沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關(guān)系人(指被征收房屋產(chǎn)權(quán)人的父母和子女)，直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人，給予棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼，支持其到市場(chǎng)上購(gòu)房。棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為15萬(wàn)元，補(bǔ)貼資金列入項(xiàng)目成本。 在隨后出臺(tái)的《長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼審批操作細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）中明確：內(nèi)五區(qū)范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造和其他市級(jí)以上重點(diǎn)工程征收中他處無(wú)住房同時(shí)未申請(qǐng)住房保障的被征收對(duì)象，選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，可以申請(qǐng)棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼。 申請(qǐng)安置補(bǔ)貼的對(duì)象必須同時(shí)具備四個(gè)條件：一是內(nèi)五區(qū)范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造和其他市級(jí)以上重點(diǎn)工程征收項(xiàng)目；二是他處無(wú)住房；三是未申請(qǐng)住房保障的；四是選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，具體對(duì)象包括：被征收房屋產(chǎn)權(quán)人、公房承租人（直管公房住宅合法承租人和單位自管房住宅合法承租人）及被征收房屋關(guān)系人（被征收房屋產(chǎn)權(quán)人及公房住宅合法承租人的父母、子女中的已婚家庭或達(dá)到晚婚年齡的單身人士）。 《細(xì)則》規(guī)定：被征收對(duì)象申請(qǐng)棚改安置補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)均為15萬(wàn)元，沒(méi)有無(wú)房戶和住房困難戶的區(qū)別。不能重復(fù)申請(qǐng)享受5萬(wàn)或8萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。 自主選購(gòu)房屋建筑面積不高于（含）120平方米 經(jīng)批準(zhǔn)取得《長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼憑證》的被征收對(duì)象，可在長(zhǎng)沙市中心城區(qū)范圍內(nèi)自主選購(gòu)房屋建筑面積不高于（含）120平方米的成套普通商品住房（不含經(jīng)濟(jì)適用住房、定向開發(fā)建設(shè)商品房、限價(jià)商品房等住房）或二手住房一套。一年內(nèi)未購(gòu)買住房的，《補(bǔ)貼憑證》作廢。 選購(gòu)商品房期房或現(xiàn)房的，持《補(bǔ)貼憑證》與開發(fā)建設(shè)單位簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位核對(duì)無(wú)誤后，與購(gòu)房人簽署《申領(lǐng)棚戶區(qū)安置補(bǔ)貼授權(quán)委托書》，購(gòu)房人可憑《補(bǔ)貼憑證》按補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額沖抵購(gòu)房款。購(gòu)房補(bǔ)貼資金由住房保障局與開發(fā)建設(shè)單位憑證結(jié)算支付。 補(bǔ)貼發(fā)放方面，《細(xì)則》明確：購(gòu)房商品房期房或現(xiàn)房的，由商品房開發(fā)建設(shè)單位填寫申請(qǐng)表并提交購(gòu)房人身份證復(fù)印件、《補(bǔ)貼憑證》原件、《授權(quán)委托書》、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（補(bǔ)貼金額）等資料到市住房保障局指定窗口辦理補(bǔ)貼資金發(fā)放手續(xù)，市住房保障局對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提交的資料核準(zhǔn)收件后，在10個(gè)工作日內(nèi)完成審查，送市財(cái)政部門復(fù)核。市財(cái)政部門在5個(gè)工作日內(nèi)完成復(fù)核，再將補(bǔ)貼資金撥付至開發(fā)建設(shè)單位指定的銀行賬戶。 經(jīng)適貨補(bǔ)房須退回貨補(bǔ)后方可申請(qǐng) 《細(xì)則》在產(chǎn)權(quán)及交易方面也作了明確規(guī)定。 通過(guò)棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為棚改補(bǔ)貼安置房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不得用于購(gòu)買本套房屋按揭之外的商業(yè)抵押；房屋上市交易、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員再取得其他房屋時(shí)須將補(bǔ)貼款項(xiàng)全額退繳至市財(cái)政指定賬戶，也可以在全額退繳補(bǔ)貼款項(xiàng)后變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。此外，持《補(bǔ)貼憑證》所購(gòu)的房屋，如遇再次征收時(shí)需全額退繳補(bǔ)貼款項(xiàng)。 《意見》生效之日正在實(shí)施的棚戶區(qū)改造及其他市級(jí)以上重點(diǎn)工程征收項(xiàng)目中，已取得《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格確認(rèn)單》或者《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證》的棚戶區(qū)改造及其他市級(jí)以上重點(diǎn)工程征收項(xiàng)目保障對(duì)象，未享受住房保障待遇的，可以重新按程序申請(qǐng)棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼。 《細(xì)則》還規(guī)定，若此次征收的房屋是使用經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買且產(chǎn)權(quán)為經(jīng)適貨補(bǔ)房的，須退回政府補(bǔ)貼的經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼款項(xiàng)后，方可按私有房屋征收人的條件申請(qǐng)棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼。 實(shí)行貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)政策 國(guó)務(wù)院590號(hào)令頒布實(shí)施以后，長(zhǎng)沙市出臺(tái)了《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償實(shí)施辦法》(長(zhǎng)沙市人民政府令第116號(hào))和《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助辦法》(長(zhǎng)政辦發(fā)〔2011〕103號(hào))，推出了一系列惠民措施，對(duì)于私有住宅房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。主要包括： �。�1）成新獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)被征收房屋按房屋實(shí)際成新提高兩個(gè)成新后計(jì)算補(bǔ)償，如房屋提高兩個(gè)成新后仍不足六成新的，可以按六成新計(jì)算補(bǔ)償; （2）上浮獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)被征收房屋在提高成新的基礎(chǔ)上，可再根據(jù)評(píng)估報(bào)告測(cè)算出的征收補(bǔ)償單價(jià)給予不超過(guò)15%的上浮比例; �。�3）選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)在房屋征收決定公告發(fā)布之日起60日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并按協(xié)議約定期限搬遷的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面積給予200元/平方米的選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì); �。�4）提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，根據(jù)被征收人的搬遷時(shí)間，分階段、分檔次、按被征收房屋的合法建筑面積給予不超過(guò)200元/平方米的提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，每戶最高不超過(guò)20000元; �。�5）尋找房源獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)被征收人給予尋找房源獎(jiǎng)勵(lì)每戶(以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，共有產(chǎn)不得分開計(jì)算)10000元。 解讀：通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、保底等方式，主城區(qū)棚戶區(qū)房屋每平方米補(bǔ)償價(jià)格達(dá)到9000元左右，棚戶區(qū)被征收對(duì)象持幣自主選擇空間大，住房購(gòu)買能力和居住品質(zhì)得到有效保障。 鼓勵(lì)購(gòu)買商品住房用于棚改安置 為鼓勵(lì)貨幣化安置，探索政府購(gòu)買服務(wù)工作，進(jìn)一步拓寬棚改安置房籌集渠道，2015年市政府出臺(tái)了《關(guān)于購(gòu)買商品住房用于公共租賃住房和棚改安置房的實(shí)施意見》(長(zhǎng)政發(fā)〔2015〕13號(hào))，規(guī)范政府購(gòu)買商品住房用于棚改安置房行為，明確了房源范圍、數(shù)量及要求、房源分配管理等10個(gè)方面內(nèi)容。 《意見》中明確，用于棚改安置的住房，必須是長(zhǎng)沙市城區(qū)范圍內(nèi)手續(xù)齊全、配套設(shè)施較為完善、符合公共租賃住房和棚改安置房戶型、面積、質(zhì)量等各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的成套商品住房；在房源數(shù)量方面，公共租賃住房根據(jù)年度計(jì)劃指標(biāo)確定；棚改安置房根據(jù)棚改安置實(shí)際需要確定。同時(shí)規(guī)定，公共租賃住房單套建筑面積不超過(guò) 60平方米；棚改安置房住房建筑面積根據(jù)被征收房屋實(shí)際情況確定，其中使用棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼購(gòu)買的住房建筑面積不高于（含）120平方米。 《意見》規(guī)定，籌集的公共租賃房分配對(duì)象為符合規(guī)定條件的本市城區(qū)低收入、中等偏下收入住房困難城市戶籍家庭，及符合規(guī)定條件的新就業(yè)無(wú)房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。由市住房保障局負(fù)責(zé)公共租賃住房房源管理、資格審批及配租管理。 籌集的棚改安置房用于棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)被征收對(duì)象（含使用棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼的對(duì)象）購(gòu)買。購(gòu)買的棚改安置房源由市住房保障局負(fù)責(zé)建立檔案并跟蹤管理，對(duì)未安置的剩余房源，不得擅自改變用途。 解讀：截至2015年12月底，各區(qū)積極開展房源對(duì)接活動(dòng)，組織訂購(gòu)4309套商品住房用于棚改安置，篩選一批優(yōu)質(zhì)實(shí)惠的樓盤與開發(fā)商達(dá)成購(gòu)房?jī)?yōu)惠協(xié)議13000余套，有力保障群眾安置購(gòu)房需要。 解讀：2015年，全市共辦理棚改安置補(bǔ)貼資金審核5980戶，其中3115戶已使用補(bǔ)貼4.67億元到市場(chǎng)自主購(gòu)房。按照商品房市場(chǎng)均價(jià)6000元/平方米，每戶購(gòu)房100平方米估算，棚改安置補(bǔ)貼政策的出臺(tái)當(dāng)年即拉動(dòng)住房消費(fèi)約59.8萬(wàn)平方米、35.88億元。 做精做細(xì)房源服務(wù)工作 為了提高城市住房保障及棚改對(duì)象貨幣化安置補(bǔ)償比例，著力解決棚改對(duì)象安置購(gòu)房難題，今年3月2日，長(zhǎng)沙市安居工程和棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出《關(guān)于積極參與2016長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市系列活動(dòng)的通知》，擬在2016年繼續(xù)組織長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市系列活動(dòng)，搭建一個(gè)棚改對(duì)象和樓盤開發(fā)企業(yè)集中交流洽談購(gòu)房的專業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)快速成交，現(xiàn)房入住，簡(jiǎn)化有關(guān)手續(xù)之目的。該活動(dòng)將繼續(xù)委托0731房產(chǎn)網(wǎng)、《長(zhǎng)沙樓市》雜志社來(lái)具體組織和承辦，活動(dòng)貫穿2016年全年。 一方面，多種方式組織籌集房源。各棚改項(xiàng)目通過(guò)政府購(gòu)買、組織團(tuán)購(gòu)樓盤、鼓勵(lì)開發(fā)商讓利、組織“棚改購(gòu)房大集市”等多種形式的房源對(duì)接活動(dòng)等，多方式籌集房源，引導(dǎo)被征收戶自主購(gòu)房。以岳麓區(qū)桐梓坡大板房為例，項(xiàng)目涉及征拆戶數(shù)2564戶，項(xiàng)目指揮部籌集了3家樓盤作為預(yù)控優(yōu)惠商品房、17家樓盤作為團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠商品房，為居民群眾爭(zhēng)取到了最低價(jià)格、最高優(yōu)惠，滿足了群眾“以小換大、以舊換新、以危換安”的住房需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目推進(jìn)“拆得下、穩(wěn)得住、搬得走、住得好”。另一方面，通過(guò)完善服務(wù)推進(jìn)貨幣化安置。如黃興北路棚改征收工作按照“分類安置，提供房源”的原則，不斷創(chuàng)新房源工作的“四一模式”，即一站式審批保障資格、一個(gè)系統(tǒng)管理棚改房源、一批團(tuán)購(gòu)商品房安置、一項(xiàng)房屋裝修服務(wù)，并創(chuàng)新打造全國(guó)首個(gè)棚改項(xiàng)目網(wǎng)上服務(wù)專欄。 解讀：工作做精細(xì)，政策暖人心，棚戶區(qū)改造自然會(huì)順利。去年，長(zhǎng)沙實(shí)施棚戶區(qū)改造31206戶、470.98萬(wàn)平方米，年度改造戶數(shù)、改造面積創(chuàng)歷年之最，年度改造面積為前5年改造面積總和。 名詞解釋: 四增兩減 “四增兩減”具體是指增加公共綠地、增加公共空間、增加配套設(shè)施、增加支路網(wǎng)密度、減少居住人口密度、減少開發(fā)強(qiáng)度。通過(guò)推行“四增兩減”，能使城市功能配套更加完善，城市品質(zhì)不斷提升，人居環(huán)境不斷改善，塑造綠色、開放、舒適、暢通的新城市形象，全面提高城市宜居、宜業(yè)、宜游指數(shù)，實(shí)現(xiàn)“城市讓生活更美好”的愿景。 有機(jī)棚改 在“不大拆大建、不破壞街巷體系、不破壞居民生態(tài)、恢復(fù)建筑風(fēng)貌、改善居住條件、完善基礎(chǔ)配套設(shè)施”的基礎(chǔ)上，精心完善道路排水、管線管網(wǎng)、強(qiáng)弱電改遷等基礎(chǔ)設(shè)施，將棚戶區(qū)改造與建設(shè)宜居宜商街區(qū)、優(yōu)化城市功能、恢復(fù)城市歷史記憶和改善民生造福祉相結(jié)合，用“四個(gè)結(jié)合”原則達(dá)到省時(shí)、省錢、省力的“三省”和居民參與積極性與熱情高、群眾滿意度高的“兩高”效果。 |