| TOPIC5 樓盤分析篇 |
2015樓市成交面持續(xù)火爆 長沙涌現(xiàn)出大批旺銷、高競爭力樓盤 為了從微觀反映長沙樓市商品房產(chǎn)品的綜合情況 根據(jù)長沙樓市綜合競爭力評(píng)選模型 我們從建筑品質(zhì)規(guī)劃因子等指標(biāo)遴選出 100樣本樓盤 他們代表了長沙樓盤競爭力的最高標(biāo)準(zhǔn) Part 1 長沙樓盤綜合競爭力評(píng)選標(biāo)準(zhǔn) 一、評(píng)估目的 在變幻莫測(cè)的樓市政策環(huán)境下，通過科學(xué)地評(píng)估長沙市樓盤的綜合競爭力，盤點(diǎn)近一年來長沙樓市的代表項(xiàng)目，可以給廣大市民提供一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值參考，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重樓盤品質(zhì)開發(fā)和品牌建設(shè)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)競爭力評(píng)價(jià)指數(shù)的監(jiān)控和管理，最終提高樓盤的品牌影響力。 二、技術(shù)路線 1、確定參評(píng)樓盤 依據(jù)在售樓盤評(píng)價(jià)體系與規(guī)劃樓盤評(píng)價(jià)體系的評(píng)分體系指標(biāo)中，選取三大指標(biāo)體系排名靠前的100個(gè)樓盤，作為全市樓盤綜合競爭力評(píng)估的參評(píng)樓盤樣本。 2、制定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 為了方便各指標(biāo)的可比性，將各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，根據(jù)不同數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，建立數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理表，使每個(gè)指標(biāo)的得分均處于0-10之間制。 3、測(cè)算各指標(biāo)分值 在100個(gè)參評(píng)樓盤樣本中，各指標(biāo)依據(jù)其原始數(shù)值排名情況，將各指標(biāo)原始數(shù)值轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)分值。 4、確定指標(biāo)權(quán)重 采用德爾菲法，采用不計(jì)名方式，邀請(qǐng)區(qū)域規(guī)劃專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，對(duì)在售/規(guī)劃樓盤綜合競爭力一、二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置一定的權(quán)重。 5、測(cè)算一級(jí)指標(biāo)分值 設(shè)計(jì)計(jì)算模型，分別得出樓盤品質(zhì)口碑、區(qū)位環(huán)境和規(guī)劃因子的分值和排名情況。 6、測(cè)算綜合競爭力 設(shè)計(jì)樓盤綜合競爭力評(píng)估模型，依據(jù)模型計(jì)算出綜合競爭力指數(shù)，并確定得出上榜樓盤。 三、對(duì)象標(biāo)準(zhǔn) 長沙市樓盤綜合競爭力評(píng)估樣本評(píng)選對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已取得批準(zhǔn)預(yù)售許可證或取得規(guī)劃許可證的在售或籌建樓盤；（2）樓盤開發(fā)建設(shè)過程中無重大安全事故；（3）樓盤所在行政區(qū)為芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)岳麓區(qū)、望城區(qū)和長沙縣。 四、評(píng)價(jià)模型 1、指標(biāo)選取 目前，國內(nèi)對(duì)樓盤競爭力評(píng)估指標(biāo)體系研究比較少，本文在綜合借鑒一些機(jī)構(gòu)對(duì)網(wǎng)絡(luò)口碑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，充分利用長沙市規(guī)劃信息中心樓盤規(guī)劃信息指標(biāo)、0731地產(chǎn)研究院研究成果，立足于長沙市在建在售樓盤、規(guī)劃樓盤品牌宣傳的實(shí)際情況，充分考慮指標(biāo)選取的科學(xué)性、針對(duì)性、整體性、系統(tǒng)性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因時(shí)制宜性等原則，從樓盤品質(zhì)口碑、區(qū)位環(huán)境、規(guī)劃因子3個(gè)一級(jí)指標(biāo)，選取了成交金額、建筑品質(zhì)、網(wǎng)絡(luò)熱度、土地等級(jí)、綜合配套、生活便利程度、開發(fā)強(qiáng)度、通透性指標(biāo)、小區(qū)配套等9個(gè)二級(jí)指標(biāo)，通過建立一套評(píng)估模型，得到樓盤綜合競爭力指數(shù)，如表1所示。 2、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理 通過各指標(biāo)原始數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化處理公式，對(duì)各指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理公式如下： 式中： Fij表示i樓盤j指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)分值； Gjmax表示第j指標(biāo)原始值最大的樓盤原始值； Gmin表示第j指標(biāo)原始值最小的樓盤原始值； Gij表示i樓盤j指標(biāo)原始值； k為經(jīng)驗(yàn)值（此處取值為1.5），根據(jù)專家多次實(shí)驗(yàn)后得出。 3、測(cè)算指標(biāo)分值 選取一級(jí)指標(biāo)中每類維度中權(quán)重最大的二級(jí)指標(biāo)排名靠前的樓盤作為參選樓盤，先根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理公式計(jì)算出3類一級(jí)指標(biāo)各二級(jí)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)分，若某一級(jí)指標(biāo)參選樓盤與其它一級(jí)指標(biāo)參選樓盤未出現(xiàn)重復(fù)，該樓盤的其它一級(jí)指標(biāo)下的二級(jí)指標(biāo)分值則采用其它一級(jí)指標(biāo)中二級(jí)指標(biāo)的最低分。 4、指標(biāo)權(quán)重確定 樓盤口碑評(píng)價(jià)度的權(quán)重采用德爾菲法確定，各指標(biāo)權(quán)重如表2所示。 5、計(jì)算模型設(shè)計(jì) 式中： I表示樓盤綜合競爭力指數(shù)； P表示樓盤品質(zhì)口碑 ； R表示樓盤區(qū)位環(huán)境 ； A表示樓盤規(guī)劃因子 ； xi表示樓盤競爭力評(píng)價(jià)i項(xiàng)評(píng)價(jià)維度； wi表示第i項(xiàng)評(píng)價(jià)維度權(quán)重。 其中，樓盤三大一級(jí)指標(biāo)計(jì)算模型公式可表示為： 式中： xi表示樓盤競爭力評(píng)價(jià)i項(xiàng)一級(jí)指標(biāo) ； xij表示樓盤競爭力評(píng)價(jià)i項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)第j項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)； wij表示樓盤競爭力評(píng)價(jià)i項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)第j項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)權(quán)重； max xij表示第j個(gè)二級(jí)指標(biāo)下各樣本樓盤的最大值。 根據(jù)計(jì)算出來的評(píng)價(jià)度模型，采用多目標(biāo)線性加權(quán)函數(shù)法對(duì)全市在售/規(guī)劃樓盤品牌競爭力評(píng)價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估，并按此評(píng)價(jià)方法得出綜合排行榜單。 |