| TOPIC3 商品房市場篇 |
2015新建商品房和二手房 在政策刺激和寬松貨幣的環(huán)境下 成交反彈非常明顯 成交量屢創(chuàng)新高 但價格始終在低位盤整 并沒有完全走出2014年震蕩的影響 Part 1 投資與開發(fā) 一、投資總額下降明顯 ◆ 開發(fā)投資前期平穩(wěn)增長，2015年下滑非常明顯 2011-2015年1-11月，長沙房地產(chǎn)開發(fā)年平均投資額1082.33億元，截至2014年底都是增長的趨勢，年平均增幅為13.89%，但2015年同比出現(xiàn)了較大幅度的下滑。其中，住宅年平均投資732.27億元，年平均增幅為7.73%。近五年來房地產(chǎn)投資大爆發(fā)集中于2011年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資及住宅投資增幅均分別超過了29%、31%，2011年之后，長沙房地產(chǎn)的投資規(guī)模都呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，沒有出現(xiàn)爆發(fā)性的增長。但是進入2015年，受2014年量價雙跌的影響，長沙樓市的投資熱情跌至冰點，截至9月底房地產(chǎn)開發(fā)完成投資及住宅投資均為下降，且降幅都在20%左右。預(yù)計在房地產(chǎn)成交回暖和國家一系列政策的持續(xù)刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資會在四季度有所回升，但全年的投資額會明顯低于去年（注：年均值不含2015年數(shù)據(jù)，下同）。 二 商品房施工、新開工、竣工同比均下降 ◆ 商品房在建規(guī)模巨大，竣工面積相對偏低，未來上市量將維持高水平 2011-2015年1-11月，長沙施工面積年平均值為8336.98萬平方米，年平均增幅為7.94%；新開工面積年平均值為2379.53萬平方米，年平均增幅為3.51%；竣工面積年平均值為1423.31萬平方米。施工面積、新開工面積在2013年出現(xiàn)較大幅度增長，同比增幅分別達17.75%、52.54%；竣工面積則基本保持穩(wěn)定，2011至2014年竣工面積均在1400萬平方米左右，最大差值未超過50萬平方米。而從施工面積與竣工面積的倍數(shù)比來看，五年間倍數(shù)均超過4，其中2014年倍數(shù)最大；新開工面積與施工面積比較來看，各年新開工面積占施工面積比例在1/3處小幅波動。這些都預(yù)示著未來一段時間內(nèi)，商品房市場新增供應(yīng)仍將保持在較高水平。 Part 2 商品住宅 一、全年商品住宅供應(yīng)面積減少 2011-2015年1-11月，長沙新建商品房批準預(yù)售面積年平均值為2216.48萬平方米，年平均增幅為10.44%；其中住宅批準預(yù)售年平均值為1800.81萬平方米，年平均增幅為4.88%。2015年的供應(yīng)下調(diào)非常明顯。 ◆ 其中：內(nèi)六區(qū) 2011-2015年1-11月，內(nèi)六區(qū)新建商品房批準預(yù)售面積年平均值為1559.15萬平方米，年平均增幅為13.89%；其中住宅批準預(yù)售面積年平均值為1249.19萬平方米，年平均增幅為7.52%。 總量情況：受2014年樓市成交下挫影響，2015年商品住宅供應(yīng)降幅明顯。從數(shù)據(jù)來看，從近5年的情況來看，長沙及其內(nèi)六區(qū)商品房新增批準預(yù)售量呈波浪式推進，年上市量均較大，在全國居于前列。其中，長沙全市近五年商品房批準預(yù)售量平均值達2200萬平方米以上，除2012年外，其余三年年新增批準預(yù)售量均超過2000萬平方米，但這個增勢在2015年出現(xiàn)了斷崖式下跌；內(nèi)六區(qū)來看，近五年（不含2012年）平均值為1378萬平方米，最低值也超過了1300萬平方米，近兩年均在1500萬平方米以上，2015年內(nèi)六區(qū)的形勢與全市保持一致。 區(qū)域情況：從內(nèi)六區(qū)的供應(yīng)分布來看岳麓區(qū)是供應(yīng)的主要陣地，2015年1-11月供應(yīng)總量為422.06萬方，占內(nèi)六區(qū)比例接近40%；其次是雨花區(qū)占比超過20%。芙蓉區(qū)與開福區(qū)占比較小，均未超過10%。 月度變化：從近兩年年從各月的供應(yīng)量起伏來看，2015年的供應(yīng)幅度波動較小，月均值為129萬方，明顯低于2014年的月均值169萬方。說明在受2014年市場深度震蕩的影響各大樓盤均調(diào)低了推盤期望，入市量明顯縮小。 內(nèi)六區(qū)供應(yīng)特征： 1. 受前期市場震蕩和預(yù)期悲觀的影響，2015年住宅供應(yīng)同比下降近20%，但由于2015年市場成交向好，進入下半年后推盤數(shù)量增多，供給有所恢復(fù)，推盤也較為集中，四季度延續(xù)了這一趨勢。 2014年，長沙全年供應(yīng)量居高不下�？梢钥闯鋈旯⿷�(yīng)面積同比上漲超一成，其中“金九銀十”同比上漲33.27%，供應(yīng)量在九、十兩月達到峰值。市場壓力不言而喻：進入2015年，受到2014銷售滯脹庫存高企的影響，導致上半年眾多項目上市時間延遲，進入下半年后才集中爆發(fā)。 2. 區(qū)域住宅供應(yīng)方面，2015年各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個三梯隊，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨占鰲頭，全年供應(yīng)量422萬方。從季度供應(yīng)變化趨勢看，各區(qū)供應(yīng)量均出現(xiàn)了明顯下滑，其中開福區(qū)下浮比例最大，超過30%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)供應(yīng)下滑相對較小。 二、成交量大幅攀升 2011-2015年1-11月，長沙新建商品房成交面積年平均值為1638.89萬平方米，年平均增幅為7.11%；其中住宅成交備案年平均值為1516.76萬平方米，年平均增幅為4.71%。 ◆ 其中：內(nèi)六區(qū) 2011-2015年，內(nèi)六區(qū)新建商品房成交面積年平均值為1147.52萬平方米，年平均增幅為-4.43%；其中住宅成交年平均值為983.925萬平方米，年平均增幅為-6.75%，近年內(nèi)六區(qū)新建商品房成交面積波動較大。 總量：2015年樓市成交迎來井噴 從數(shù)據(jù)來看，近五年來長沙及其內(nèi)六區(qū)商品房成交量經(jīng)歷了一個從急速上揚到2014年遭遇拐點下滑的過程，基本與全國樓市的步調(diào)一致。在這五年間，長沙市商品房成交量波浪式上揚，最高值在2013年達到1966萬平米，隨后又跌回接近1700萬平方米，而2015年1-11月同比漲幅超過40%，預(yù)計全年成交量將超過2013年的峰值。而內(nèi)六區(qū)的表現(xiàn)也基本一致，2013年同比增幅超過27%，2013年成交量達到頂峰，超過1300萬平方米，接著是2014年下滑，2015年成交量迅速反彈，同比達到近五年來的新高。 分區(qū)：成交集中在大河西 從內(nèi)六區(qū)成交分布來看，岳麓區(qū)的成交量第一的地位不可撼動，成交量同樣接近40%。在2015年成交普遍放量的情況下，岳麓區(qū)、雨花區(qū)和望城區(qū)都取得了不俗的銷售業(yè)績，三區(qū)成交占比也超過74%。 各月：成交量高企貫穿全年 2015年全市成交放量，月均成交量為158萬方，同比去年的月均119萬方上漲32.77%。其中2015年的1月、5月、6月和9、10月成交量均超過了170萬方，成交峰值出現(xiàn)在10月。2015年金九銀十成交量井噴，同比去年上漲37.37%，市場需求度較高，將一直延續(xù)到2016年初。 內(nèi)六區(qū)成交特點： 月度成交同比上升超三成。上半年受政策刺激和貨幣寬松的影響，成交回暖；二季度后多次降息，降低首付比例和公積金政策刺激，效果明顯，樓市金九銀十表現(xiàn)超預(yù)期，成交高企的態(tài)勢貫穿全年。 前三季度奠定回暖局面。2015年內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比上升超五成，系列政策疊加托底效果明顯。從2015年二季度開始，網(wǎng)簽量開始大幅回升。2014與2015前三季度成交數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度成交量遠高于于2014年同期，甚至超過了2014年全年。內(nèi)六區(qū)成交火爆的態(tài)勢在前三季度已經(jīng)完全確立。 岳麓區(qū)占比最重。從2015年全年數(shù)據(jù)來看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成交量合計為964萬方，同比上升48%，占內(nèi)六區(qū)成交量的72%以上，其中岳麓區(qū)是唯一突破500萬的成交大區(qū)。以三年為周期看，除芙蓉區(qū)和開福區(qū)外，內(nèi)六區(qū)其余幾區(qū)的成交面積均超過了過去兩年。 2015年成交受政策影響效果突出。受一系列政策疊加和去年受抑制的需求釋放的影響，網(wǎng)簽面積同比六區(qū)均較大同幅度地上升，其中天心區(qū)漲幅最大，同比上升超過100%，天心區(qū)、岳麓區(qū)和雨花區(qū)的同比增長均超過了50%。 2015年銷售的住宅產(chǎn)品中90-120㎡套型占比最多。對比2014年，投資型產(chǎn)品特別是一房的小戶型產(chǎn)品比例降低，剛需、剛改需求擴容。內(nèi)六區(qū)80-120㎡套型成交占比超過50%，同比略微上漲，依然占據(jù)絕對主力。 2016年小戶型存在機會點。雖然2015年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻，但隨著資金的流入和市場的持續(xù)回暖，成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機會點，可適當增加供應(yīng)量。 三、價格始終低位盤整 總量：近幾年，長沙地區(qū)單位定向房簽約較多，因此整體成交均價不高。從近五年的價格變化來看，住宅價格只有在2014年出現(xiàn)過負增長，且幅度較大，價格峰值出現(xiàn)在2013年。2015年由于之前一年的住宅價格基數(shù)較低，表現(xiàn)只能說是差強人意，這是眾多項目以價換量的必然結(jié)果，整個樓市價格一直在低價位盤整，價格基本與2012年持平，從供應(yīng)和庫存的情況來看，這一趨勢將延續(xù)到2016年。 月度均價分析：價格先抑后穩(wěn)。從圖可以看出，全年月度均價整體低位徘徊，基本略高于去年同期。一季度，樓市氛圍悲觀，大量限價項目集中網(wǎng)簽，將均價直接拽至谷底。二季度后商品住宅簽約量占比增加，價格穩(wěn)步回升，在最后兩個月價格加速上升。 各區(qū)價格對比：內(nèi)六區(qū)同比均價中有三區(qū)下跌，其中天心區(qū)跌幅最大，同比下滑13.67%。年度數(shù)據(jù)顯示，2015年內(nèi)六區(qū)均價只有開福區(qū)超過7000元/㎡，其余五區(qū)均價維持在4000-7000元/㎡之間。成熟大區(qū)開福區(qū)、雨花區(qū)價格依舊堅挺，分別上漲9.91%和4.79%，其它各區(qū)均變化幅度不大。 價格特點：樓市成交回暖，但以價換量的策略導致整體均價低位徘徊，進入2015年四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。 區(qū)域住宅價格特征：可以說，各區(qū)的價格在過去一年經(jīng)歷了不同變化，比如開福區(qū)、雨花區(qū)迅速從低迷的價位回暖，在2015年有一定比例的上漲，其余各區(qū)還處在去年以來去庫存快消的降價或盤整通道當中。 四、住宅供銷關(guān)系改善 1. 供銷比大幅下降 從2011-2015年商品房供銷比來看，2014年達最高位，全市供銷比達1.42:1，2015年達最低位，僅0.82:1，此后，整個供給2015年呈抑制狀態(tài)�？梢钥吹�，除2015年外，各年供銷比均高于1，表明從供銷對比來看，長沙商品房新增供應(yīng)量一直處于相對充足狀態(tài)。 以三年為周期看，2011-2013年市場處于需求旺盛階段，開發(fā)商推貨熱情較高，近三年供應(yīng)量有所下滑，雖然成交量在2015年拉升，但庫存壓力仍將導致客源的激烈爭奪。 從近一年的情況來看，供銷比值主要隨著市場供應(yīng)量的改變而變化。2015年的4、5月和年底的月份是開發(fā)商推盤的高峰期，相應(yīng)供銷比值最高，但始終也只是剛剛超過1，全年的均值在0.8左右，相較2014年大幅下降。因此從整體看2015年的市場就是抑制供給，去庫存，這是導致2015年供銷比值整體偏低的主要原因。 分區(qū)域來看，2015年內(nèi)六區(qū)除芙蓉區(qū)外，其余各區(qū)均是供小于求，且均值穩(wěn)定在0.8左右。 2. 主流需求區(qū)間變化較小，2015剛需再次救場 從戶型結(jié)構(gòu)看，大于144平米的戶型供銷比最小，顯示改善性高端住宅的需求比例再增加。除60-120的主力戶型在長沙供求基本平衡，市場助推和需求旺盛的皆是此類剛需產(chǎn)品，這是2015年的主要戶型特點。 從價位結(jié)構(gòu)上看，市面上小于4000元單價的產(chǎn)品除個別項目外基本是定向房產(chǎn)品。商品住宅的主流成交價格維持在5000-7000元段。高價格段產(chǎn)品成交相比去年有所減少，剛需為主的需求導致主力價格持續(xù)低位徘徊。 五、住宅庫存情況 目前長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預(yù)售且未銷售的商品住宅面積為1467.60萬平米。其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達486.63萬平米，芙蓉區(qū)待售量最低，為77.55萬平米。與2014年同期相比，內(nèi)六區(qū)住宅庫存下降近10%。這是政策累加和去化速度持續(xù)加速的結(jié)果。從整體的情況看，目前的庫存水平仍然較高。 在控供應(yīng)、高成交的雙重影響下，2015年供銷值一路下行，根據(jù)目前的庫存總量和去化速度計算，長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期約為10個月，是近兩年來的消化周期最低值。 六、住宅市場總結(jié) 2014年住宅市場供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，導致2015年銷售壓力巨大。然后在2014年四季度以來的持續(xù)政策和貨幣寬松環(huán)境的刺激下，被壓抑了許久的剛需在2015年得到了徹底釋放。各剛需產(chǎn)品銷量強勢反彈，成交屢創(chuàng)新高，僅9個月就超過了2014年全年的成交，取得了不俗的銷售成績。價格方面，因為各類促銷和讓利的活動去庫存，價格持續(xù)在低位盤整。預(yù)計未來樓市整體價格還有一定的反彈空間，將逐步回到正常水準。 1. 供求改善去化加速：經(jīng)歷了2014年樓市供銷的跛腿前行，2015年迎來銷售回升和供應(yīng)驟減的雙向反彈，在這個過程中存量削減，供銷比大幅下降，短期去化壓力有所緩解，但價格仍在低位。 2. 成交持續(xù)高漲 岳麓獨占鰲頭：2014年受到壓抑的剛需在2015年得到釋放，隨著降息降準疊加、地方救市和公積金利好一系列刺激政策的出臺，樓市成交明顯好轉(zhuǎn)，岳麓區(qū)作為住宅供銷大區(qū)獨占成交鰲頭。12月的中央工作經(jīng)濟會議在此強調(diào)去庫存及農(nóng)民工市民化的轉(zhuǎn)變方向，依舊是轉(zhuǎn)變剛需，刺激剛需的方式。 3. 同比量升價穩(wěn)，成交均價先抑后揚：2015年前三季度，樓市成交回暖，但定向房簽約占比較大，對價格影響加強，整體均價低位徘徊，二季度以后定向房源簽約逐步減少，市場價格企穩(wěn)。 Part 3 寫字樓市場 供應(yīng)情況 2014年內(nèi)六區(qū)寫字樓市場供銷比猛增至2.08，造成大量庫存積壓。2015年，雖然政策疊加和貨幣供應(yīng)大幅增加的寬松環(huán)境下，樓市成交好轉(zhuǎn)，但供應(yīng)同步上升，寫字樓市場未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，供銷比不減反增繼續(xù)上升至2.28，除3月和7月外，各月供銷比值均遠大于1。供過于求的狀況愈發(fā)嚴重。 從成交面積來看，2015年1-11月內(nèi)六區(qū)新建辦公用房網(wǎng)簽面積為76.75萬平方米，同比增長69.28%，成交9841套，同比增長98.37%。其中2015年11月成交10.41萬平，是一年的成交峰值。 從各區(qū)的情況來看，寫字樓的成交主要集中在岳麓區(qū)和望城區(qū)。與以往主要集中在主城區(qū)不同的是，2015年望城區(qū)由于幾個市場集群和總部基地銷量較大，提升了區(qū)域的占比比例。望城區(qū)的價格優(yōu)勢也成為其攬下不錯銷售業(yè)績的原因之一。 價格走勢：受不斷推高的庫存和低價項目入市的影響，2015年辦公用房年成交均價為8022元/平米，同比下跌26.51%。2015年上半年寫字樓成交價格較為穩(wěn)定，但是進入下半年后，隨著一批總部基地和低單價的產(chǎn)品集中入市，使得市場價格產(chǎn)生了一定的波動。 從各個區(qū)的成交價格來看，2015年辦公用房成交均價最高的是開福區(qū)，均價為11604元/平米，最低的是望城區(qū)，僅為3512元/平米。 2015年辦公用房成交面積排名前三的項目為金橋市場集群、鈺龍?zhí)煜录褕@和東科園。 Part 4 商業(yè)用房市場 成交與價格 2015年1-11月內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交102.69萬方，12641套，成交面積同比增長38.88%，成交套數(shù)同比上升10.61%。2015年商業(yè)用房成交向好，面積套數(shù)穩(wěn)定提升，從近一年成交的情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展勢頭較好，成交面積和套數(shù)都比較平穩(wěn)。2015年1-11月成交面積前三的項目為高星物流園、金橋市場集群、高嶺國際商貿(mào)城一期4號，成交面積均超過7萬平方米。 價格方面，2015年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價為13028元/平方米，同比下降18.19%。近一年的商業(yè)用房同樣是以價格為代價獲得成交的提升，加速去化。 從區(qū)域來看，商業(yè)用房的成交主要集中在望城區(qū)和開福區(qū)，占比分別為36%、19%。價格方面芙蓉區(qū)和天心區(qū)的商業(yè)用房單價最高，分別為15907元/平方米和15399元/平方米，望城區(qū)價格最低，為8534元/平方米。 購買來源地 從購買地來源來看，商用用房的主要人口主要是長沙本地人和湖南各地市州人群，投資人群的來源還是非常的集中。 Part 6 樓市排行榜 銷售類排行榜 根據(jù)2015年長沙在售/規(guī)劃樓盤綜合競爭力評估實施方案，將銷售面積和銷售金額兩項指標全面納入考核，采用（1/成交面積X1/3+成交金額名次X1/3+成交套數(shù)排名X1/3)X100的計算模型，最終統(tǒng)計得出2015普通商品房暢銷樓盤。 2015年度長沙樓市普通商品房暢銷樓盤 項目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū) 北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 五礦·萬境水岸湖南東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司雨花區(qū) 中建·梅溪湖中心湖南中建信和梅溪湖置業(yè)有限公司岳麓區(qū) 恒大雅苑長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 中建·芙蓉嘉苑中建信和地產(chǎn)有限公司天心區(qū) MOMΛ當代廣場湖南當代置業(yè)長沙縣 振業(yè)城湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū) 中建·信和城中建信和地產(chǎn)有限公司雨花區(qū) 華潤·置地廣場華潤置地（湖南）有限公司長沙縣 美洲故事長沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司雨花區(qū) 入榜剖析： 雨花區(qū)實力彰顯 2015年，長沙樓市硝煙不斷，宏觀政策輪番出臺，激發(fā)房地產(chǎn)市場新活力。在這風云莫測的一年，不乏實力雄厚者持續(xù)暢銷，引領(lǐng)風騷，屹立于樓市而不倒。2015年，雨花區(qū)吹響南城集結(jié)號，獨占榜單三席，以中建、五礦等知名品牌帶來的佳作成功突圍，風頭一時無二；作為備受關(guān)注岳麓區(qū)，本年持續(xù)熱銷，中建地產(chǎn)在岳麓區(qū)佳作中建·梅溪湖中心上榜，此乃實至名歸；開福區(qū)仍以備受關(guān)注的暢銷大盤恒大雅苑、北辰三角洲持續(xù)上榜，市場號召力有目共睹；長沙縣以華潤·置地廣場和MOMΛ當代廣場上榜，實力不可小覷；天心區(qū)主推中建·芙蓉嘉苑這一風頭正勁的熱銷大盤，頗有看頭。由此看來，六區(qū)中僅有望城區(qū)遺憾未上榜。 暢銷大盤雄踞地產(chǎn)江湖 從2015年度長沙樓市普通商品房銷售類十強榜單來看，北辰、恒大、五礦、華潤、中建、當代置業(yè)等都是全國知名房企。北辰三角洲、五礦·萬境水岸和中建·梅溪湖中心雄踞樓市前列，暢銷樓盤地位不可動搖。 銷售類排行榜 根據(jù)2015年長沙在售/規(guī)劃樓盤綜合競爭力評估實施方案，將銷售面積和銷售金額兩項指標全面納入考核，采用（1/成交面積X1/3+成交金額名次X1/3+成交套數(shù)排名X1/3)X100的計算模型，最終統(tǒng)計得出2015商業(yè)地產(chǎn)暢銷樓盤。 入榜剖析： 岳麓區(qū)獨領(lǐng)風騷 縱觀當下長沙急速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，個個實力深厚，各有運營偏重，自身特色明顯。湖湘天街雄踞國家級湘江新區(qū)繁華地區(qū)溁灣鎮(zhèn)，公園環(huán)繞周邊，是集購物、美食、休閑、文化、藝術(shù)、旅游于一體的湖湘特色立體街區(qū)。中盈廣場緊鄰7000畝洋湖濕地公園，獨攬湘江、雅河一線風光，綠色二星建筑，全玻璃幕墻工藝。達美中心，雄踞梅溪湖新城橋頭堡，毗鄰新西站，得天獨厚的交通優(yōu)勢，成就辦公高效率，3000畝梅溪湖、國家5A級風景區(qū)環(huán)抱左右。 |