| 2015第三季度長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析 |
一 土地市場(chǎng)
注：土地市場(chǎng)報(bào)告僅統(tǒng)計(jì)來源為招標(biāo)、拍賣、掛牌土地?cái)?shù)據(jù)，無成交價(jià)格的土地，未參與統(tǒng)計(jì)。
2015年三季度，長(zhǎng)沙共供應(yīng)土地109宗，5614.22畝，成交73宗，3667.66畝，總成交金額190327萬元。
其中，9月長(zhǎng)沙土地供應(yīng)63宗（3255.79畝），土地成交12宗（663.1畝），其中公布成交金額土地12宗，總金額33275.0萬元，未成交0宗。9月長(zhǎng)沙縣供應(yīng)土地1599.06畝在各區(qū)縣供應(yīng)量中排名第一，寧鄉(xiāng)市土地成交305.97畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。
表1 三季度長(zhǎng)沙各區(qū)縣土地供銷情況
區(qū)域供應(yīng)成交
宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)總金額(萬元)
芙蓉區(qū)242.0111.987516.970
天心區(qū)116.056.9568116.050
雨花區(qū)5166.8144.82464148.3361508
開福區(qū)146.435.5716263.723629
望城區(qū)5694.3457.3225579023698
岳麓區(qū)2165.8519.49271145.394784
瀏陽市431569.8385.802620767.7230585
長(zhǎng)沙縣202230.68336.2285161140.4250935
寧鄉(xiāng)市30682.2559.638523589.0615188
總計(jì)1095614.22927.8253733667.66190327
1.住宅土地市場(chǎng)情況
2015年9月長(zhǎng)沙住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)7宗（358.67畝），成交1宗（104.28畝），其中公布成交金額土地1宗，總金額6153.0萬元。（見圖1）
2.商業(yè)土地市場(chǎng)情況
2015年9月長(zhǎng)沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)32宗（1145.17畝），成交1宗（89.31畝），其中公布成交金額土地1宗，總金額12320.0萬元。（見圖2）
3.工業(yè)土地市場(chǎng)情況
9月長(zhǎng)沙工業(yè)土地供應(yīng)23宗（1737.24畝），成交10宗（469.51畝），其中公布成交金額土地10宗，總金額14802.0萬元。（見圖3）
二 新房住宅
1.供應(yīng)情況
2015年三季度內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共284.65萬平米，同比去年三季度下降8.43%，環(huán)比上升10.26%；其中今年9月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售96.6萬平米。9月內(nèi)五區(qū)供應(yīng)環(huán)比上升11.25%，同比下降41.68%。
2015年三季度四縣市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售155.97萬平米，同比去年下降2.27%，環(huán)比下降2.17%；其中今年9月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售55.39萬平米。9月四縣市供應(yīng)環(huán)比上升11.06%，同比上升33.37%。（見圖4）
2.成交情況
2015年三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽333.66萬平，同比大幅上升112.03%，環(huán)比基本持平；其中9月網(wǎng)簽127.52萬平，環(huán)比上升18.91%，同比上漲142.29%。9月，內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交量反彈，9月達(dá)到近一年來成交峰值，大幅領(lǐng)先于去年同期。
2015年三季度長(zhǎng)沙四縣市住宅累計(jì)網(wǎng)簽成交138.54萬平米，同比基本持平，環(huán)比下降23.21%；其中9月網(wǎng)簽50.01萬平米，環(huán)比上升6.54%，同比去年上升10.76%，9月四縣市的成交也有所反彈。（見圖5）
3.價(jià)格走勢(shì)
2015年9月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為6175元/平米，環(huán)比下降1.18%，同比去年下降0.58%。9月長(zhǎng)沙主城區(qū)住宅成交量升價(jià)穩(wěn)，價(jià)格微調(diào)，樓市金九基本還是以促銷為主。
同期，長(zhǎng)沙四縣市住宅成交均價(jià)為4451元/平方米，環(huán)比下滑上升0.81%，同比上漲6.27%。四縣市的價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定。（見圖6）
4.供銷比走勢(shì)
2015年9月長(zhǎng)沙市（含五區(qū)四縣市）新建商品住宅供銷比為0.86，整個(gè)三季度供銷層面波動(dòng)進(jìn)一步減小。 8、9月供銷比值皆低于1，進(jìn)入9月成交環(huán)比提升，市場(chǎng)仍沒有達(dá)到供求平衡的狀態(tài)。（見圖7）
5.待銷分析
截至2015年三季度，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售且未銷售的商品住宅面積為1495.03萬平米，其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達(dá)479.35萬平米，芙蓉區(qū)待售量最低，為72.30萬平米。（見圖8）
根據(jù)目前的庫存總量和去化速度計(jì)算，截至三季度末長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期約為12個(gè)月。（見圖9）
6.各區(qū)縣情況
從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交量來看，2015年9月住宅供應(yīng)面積最多的是岳麓區(qū)，新增批準(zhǔn)預(yù)售37.79萬平米，而寧鄉(xiāng)縣新增批準(zhǔn)預(yù)售為0.42萬平米最少；成交方面，9月岳麓區(qū)成交最多，網(wǎng)簽68.62萬平米，芙蓉區(qū)成交量最小，僅為4.11萬平米。（見圖10）
從區(qū)域成交價(jià)格來看，2015年1-9月，長(zhǎng)沙市開福區(qū)成交均價(jià)最高，為7264元/平米，寧鄉(xiāng)縣成交價(jià)格最低，為3709元/平米。
與去年同期相比，除雨花區(qū)、望城區(qū)和長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣外，其余區(qū)縣住宅成交價(jià)格均為下滑；其中天心區(qū)降幅最為顯著，價(jià)格同比下降11.24%。
表2 2015年1-9月長(zhǎng)沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價(jià)一覽
區(qū)域網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）同比（%）
芙蓉區(qū)6559-6.48
天心區(qū)5813-11.24
岳麓區(qū)5702-7.83
開福區(qū)7264-2.32
雨花區(qū)65676.66
望城區(qū)43523.82
長(zhǎng)沙縣46401.18
瀏陽市3967-0.59
寧鄉(xiāng)縣37093.16
三 商品非住宅（內(nèi)六區(qū)）
1.辦公用房
2015年三季度內(nèi)六區(qū)共成交辦公用房26.56萬方，環(huán)比二季度提升38.91%，同比提升150.56%。其中，9月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積7.89萬平米，環(huán)比下降16.59%，同比增長(zhǎng)203.61%；成交942套，同比增長(zhǎng)206.84%。整個(gè)三季度辦公用房成交不論是同比還是環(huán)比提升都非常明顯。
從成交項(xiàng)目來看，截至今年9月底，辦公用房辦公成交面積的前三位分別為東科園、鈺龍?zhí)煜录褕@、德澤苑。從今年1-9月的成交情況來看，辦公用房成交主要集中在內(nèi)五區(qū)，雨花區(qū)辦公用房成交面積最大，而望城區(qū)成交面積最小。
價(jià)格方面，2015年9月辦公用房的成交均價(jià)為6728元/平方米，較上月回落14.57%，為近一年來成交價(jià)格的最低值。（見圖11）
2.商業(yè)用房市場(chǎng)
2015年三季度內(nèi)六區(qū)共成交商業(yè)用房28.19萬平方米，環(huán)比提升10.24%，同比上升35.98%；其中9月成交7.57萬方，1214套，成交面積同比增長(zhǎng)95.19%，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)34.29%。從近一年成交的情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭較好，成交面積和套數(shù)都比較平穩(wěn)。今年1-9月成交面積前三的項(xiàng)目為高星物流園、金橋市場(chǎng)集群、高嶺國際商貿(mào)城一期4號(hào)，成交面積均超過6萬平方米。
價(jià)格方面，2015年9月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)為10464元/平方米，與上月相比環(huán)比持平，同為近一年來的最低值。（見圖12）
四 二手房市場(chǎng)
1.成交情況
2015年1-9月，全市二手住宅成交441.79萬平米，成交套數(shù)為36356套，同比分別增長(zhǎng)39.75%、31.15%。其中，9月份二手住宅成交42.23萬平米，環(huán)比下降20.59%，同比上升28.67%。
表3 2015年1-9月長(zhǎng)沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價(jià)一覽
內(nèi)五區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)
3.6∶11.34∶12.29∶18.63∶13.06∶12.87∶1
2015年1-9月，內(nèi)五區(qū)一、二級(jí)市場(chǎng)成交比值為3.6：1，其中岳麓區(qū)一、二手房交易量差距最大，比值為8.63:1，芙蓉區(qū)差距最小僅為1.34:1。二季度以來，二手房市場(chǎng)活躍，一二級(jí)市場(chǎng)的成交差距持續(xù)縮小。
2.交易稅費(fèi)成本
近期長(zhǎng)沙市重申契稅征收政策并出臺(tái)了新的房產(chǎn)交易稅費(fèi)征收政策，并且重申了家庭唯一住房契稅減免的界定條件，個(gè)人購家庭唯一住宅（新房與二手房），90平米以下的征收1%，90-144征收2%，大于144平米、非住宅、二套房及以上普通住房的契稅統(tǒng)一征收4%；同時(shí)，自2015年10月15日起，降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新建商品住房，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，二手房交易由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。
表4 長(zhǎng)沙市房屋交易稅費(fèi)表
項(xiàng) 目契稅%
（買方）綜合稅%
（賣方）土地收益金%
（賣方）手續(xù)費(fèi)
（雙方各半）營業(yè)稅及附加%
（賣方）備注
私有
房產(chǎn)個(gè)人房改房（含
集資房）上市轉(zhuǎn)給個(gè)人2111.50元/m2未滿2年轉(zhuǎn)內(nèi)全額征收5.6%。超過5年非普通住宅或非住宅轉(zhuǎn)讓，按差額征收5.6%。個(gè)人購90-144平米以下普通唯一住宅，契稅按2%征收，個(gè)人購90平米以下的普通唯一住房，契稅按1%征收，個(gè)人購144平米以上、二套及以上普通住房以及商業(yè)非普通住房，契稅按4%征收。
轉(zhuǎn)給單位41
個(gè)人購私房住宅214元/m2
別墅41
非住宅411.30%
單位購私房住宅414元/m2
非住宅411.30%
自管房轉(zhuǎn)讓給個(gè)人住宅24元/m25.60%
別墅4
非住宅41.30%
轉(zhuǎn)讓給單位住宅44元/m2
非住宅41.30%
其他贈(zèng)與住宅14元/m2
別墅4
非住宅11.30%
注：①個(gè)人購買90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契稅，個(gè)人購買90-144㎡的唯一住房，按2%征收契稅。
②個(gè)人購房時(shí)間以契稅完稅證明或房屋權(quán)證上時(shí)間為準(zhǔn)，按“孰先”原則。
③個(gè)人購買或轉(zhuǎn)讓非住宅按0.05%征收印花稅。
④俱通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直接親屬贈(zèng)與方式取得房產(chǎn)，不按“偶然所得”征收20%的個(gè)人所得稅。
⑤車庫、雜屋暫免征營業(yè)稅。
⑥3月底，兩部委正式發(fā)文政策刺激樓市，其中二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。
五 本院觀點(diǎn)
1.土地市場(chǎng)
由于今年第一、第二季度土地市場(chǎng)的走勢(shì)低迷，盡管第三季度土地供銷出現(xiàn)雙增，2015年前三季度的土地供銷總面積仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2014年前三季度同期。在樓市利好政策的不斷刺激下，長(zhǎng)沙樓市庫存去化效果比較明顯，而“缺糧”的開發(fā)商也在不斷增多，由此我們預(yù)計(jì)，第四季度土地供應(yīng)回升的現(xiàn)象很可能出現(xiàn)，單季供銷規(guī)模有望超過2014年同期。但在去庫存的總體基調(diào)和適當(dāng)控制建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的樓市定調(diào)之下，2015年全年，土地市場(chǎng)的供銷總體規(guī)模將低于2014年。
從預(yù)供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊來看，近期雨花區(qū)、開福區(qū)是上市主力，一批商住和純商業(yè)用地將陸續(xù)面世，這也改變了去年下半年以來土地市場(chǎng)工業(yè)用地為主流的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)改變。預(yù)計(jì)整個(gè)第四季度月將有更多的商住用地進(jìn)入招拍掛的行列，土地成交有望迎來井噴。
近期預(yù)供應(yīng)熱點(diǎn)地塊：
表5 近期上市住宅類土地
區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時(shí)間
岳麓區(qū)桐梓坡片區(qū)熊家灣D-31等地塊106.1住宅兼容商業(yè)掛牌一月內(nèi)
岳麓區(qū)桐梓坡片區(qū)熊家灣D-31等地塊106.1住宅兼容商業(yè)掛牌一月內(nèi)
雨花區(qū)雨花區(qū)月塘村統(tǒng)征地187.28住宅兼容商業(yè)掛牌一月內(nèi)
開福區(qū)興聯(lián)村商住地塊招商項(xiàng)目地塊44.77住宅兼容商業(yè)待定三月內(nèi)
岳麓區(qū)岳麓區(qū)觀沙嶺街道收購儲(chǔ)備地四112.8住宅兼容商業(yè)掛牌三月內(nèi)
天心區(qū)天心區(qū)暮云鎮(zhèn)儲(chǔ)備地195.83住宅兼容商業(yè)掛牌三月內(nèi)
表6 近期上市商業(yè)類土地
區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時(shí)間
雨花區(qū)雨花區(qū)經(jīng)開區(qū)統(tǒng)征地四97.92商業(yè)掛牌一月內(nèi)
開福區(qū)S16營盤路與黃興北路東北地塊43.0商業(yè)待定三月內(nèi)
開福區(qū)S14湘春路與黃興北路交匯西南地塊5.1商業(yè)待定三月內(nèi)
開福區(qū)S13湘春路與黃興北路交匯東北地塊6.68商業(yè)待定三月內(nèi)
開福區(qū)S12湘雅路與黃興北路交匯東南地塊64.4商業(yè)兼容住宅待定三月內(nèi)
2.新房住宅
總體形勢(shì)：三季度有兩個(gè)月是樓市相對(duì)淡市，但整體成交表明今年淡市不淡，整個(gè)三季度成交仍維持在相當(dāng)?shù)母呶慌c二季度基本持平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期。8、9月成交逐步上升，金九銀十過半的成績(jī)也說明市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)后市行情比較看好，同時(shí)開發(fā)商也拿出了大量促銷活動(dòng)來去化。接下來的四季度是今年房企完成銷售指標(biāo)的關(guān)鍵性月份，將直接決定很多樓盤的全年任務(wù)能否完成，同時(shí)9、10月樓盤扎堆入市，四季度一場(chǎng)價(jià)格和促銷活動(dòng)的比拼不可避免。
房?jī)r(jià)走勢(shì)：從價(jià)格上來看，9月價(jià)格環(huán)比下降，同時(shí)低于去年同期水平。這主要是因?yàn)榻鹁陪y十月樓盤促銷增多優(yōu)惠力度加大，同時(shí)一批低價(jià)上市的新盤也拉低了市場(chǎng)的整體均價(jià)，這種態(tài)勢(shì)在第四季度還將持續(xù)。
板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，岳麓區(qū)與雨花區(qū)是長(zhǎng)沙商品住宅供銷的主戰(zhàn)場(chǎng)，整個(gè)三季度，梅溪湖板塊與紅星—省府板塊活躍程度較高，而芙蓉區(qū)則相對(duì)比較沉寂，轄區(qū)內(nèi)各板塊供應(yīng)和成交都不突出，區(qū)域樓盤的到訪量也非常有限。
購房提示：對(duì)于購房者而言，今年四季度市場(chǎng)仍會(huì)維持高成交量，較低價(jià)格的走勢(shì)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，可以考慮多去參加各類促銷活動(dòng)，爭(zhēng)取在年底以較大的優(yōu)惠購房。
3.非住宅市場(chǎng)
辦公用房方面，三季度成交面積和套數(shù)環(huán)比上升，成交量同比去年提升顯著，顯示市場(chǎng)成交火爆，但今年以來辦公用房成交均價(jià)均低于去年同期水平，尤其9月成交均價(jià)來到近一年來的最低值。隨著大量低價(jià)位的項(xiàng)目上市和大力度促銷，這一態(tài)勢(shì)目前很難扭轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月辦公用房市場(chǎng)還將維持成交量走高而價(jià)格低位盤整。
三季度，整個(gè)商業(yè)用房成交環(huán)比提升明顯，顯示市場(chǎng)活力在進(jìn)入下半年后全面釋放。在成交上升的同時(shí)，三季度商業(yè)用房的價(jià)格有了一定幅度的下滑，其中9月創(chuàng)近一年來的成交最低價(jià)。從三季度的銷售情況來看，商業(yè)市場(chǎng)量升的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)，加上陸續(xù)有資金回流商業(yè)用房市場(chǎng)，居民投資興趣點(diǎn)將再度轉(zhuǎn)移，成交量有望走高。目前商業(yè)用房的成交價(jià)格比較穩(wěn)定。
4.二手房市場(chǎng)
全市二手房成交量在經(jīng)歷了一個(gè)快速提升的上半年后，二手住宅成交面積繼續(xù)提升，整個(gè)三季度成交量創(chuàng)近三年的成交新高。10月長(zhǎng)沙出臺(tái)新政策降低了存量房交易的手續(xù)費(fèi)，同時(shí)信貸額度增加的刺激下，二手房市場(chǎng)的火爆將貫穿全年，進(jìn)入十月后接下來的幾個(gè)月都將是成交的高峰期。9月一二手房成交比值在進(jìn)一步穩(wěn)定，二手房快速回暖已經(jīng)導(dǎo)流部分新房剛需，二手房交易量還會(huì)有一波高潮。
5.后市分析
總的來看，不論是住宅還是還是非住宅，三季度樓市淡市不淡，成交高企但價(jià)格略有下滑，市場(chǎng)整體交易比較活躍，一系列刺激影響還在發(fā)揮余熱。今年四季度的長(zhǎng)沙樓市在復(fù)蘇定局已成的前提下，還將會(huì)進(jìn)一步分化，產(chǎn)品品質(zhì)、品牌口碑和區(qū)位地段上有優(yōu)勢(shì)的樓盤將和一般的產(chǎn)品進(jìn)一步拉開成交量的差距。在價(jià)格持續(xù)低位徘徊的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)有大批置業(yè)者會(huì)選擇在四季度購入房產(chǎn)，月均成交量有望創(chuàng)今年新高。 |