| 2015上半年長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)監(jiān)測分析 |
2015年上半年新房市場成交回暖，去化速度有明顯提升，價格企穩(wěn)，市場恢復(fù)了應(yīng)有的活力。同時二手房市場表現(xiàn)突出，近幾個月成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高。從上半年的各項政策和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面來看，貨幣和信貸寬松的刺激將會持續(xù)，長沙樓市整體處在一個非常寬松的環(huán)境之下，各項需求得以逐步釋放，下半年也將維持這一態(tài)勢。新房市場成交均價有看漲的趨勢，但在去庫存的壓力下，價格難以出現(xiàn)大幅反彈，整體將隨著成交量的好轉(zhuǎn)溫和提升，低價格高銷量的售樓策略仍將是下半年的主流。 一 土地市場 注：土地市場報告僅統(tǒng)計來源為招標(biāo)、拍賣、掛牌土地數(shù)據(jù)，無成交價格的土地，未參與統(tǒng)計。 2015年1-6月，長沙市公布供應(yīng)土地134宗，共5291.18畝；成交土地145宗，共5994.46畝，成交金額488020.5萬元。其中6月16日華融湘江銀行以6.14億元競得30畝土地一宗，折合樓面價為5121元/平米，是上半年的成交單價地王。分區(qū)來看，1-6月寧鄉(xiāng)縣的土地供應(yīng)和成交量均為第一，分別為34宗、1184.77畝和37宗、1624.48畝；天心區(qū)的供應(yīng)和成交最小，僅有2宗土地供應(yīng)并成交。 其中，6月長沙土地供應(yīng)35宗（1020.02畝），土地成交34宗（361.54畝），其中公布成交金額土地14宗，總金額102040.0萬元，未成交0宗。6月望城區(qū)供應(yīng)土地542.16畝在各區(qū)縣供應(yīng)量中排名第一,岳麓區(qū)土地成交111.7畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。 表1 1-6月長沙各區(qū)域土地供銷情況 區(qū)域供應(yīng)成交 宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)總金額(萬元) 芙蓉區(qū)395.6924.02213158.7912848 天心區(qū)25317.36571725367711 雨花區(qū)10615.77117.5528110595.7170275 開福區(qū)4349.1527.6892734358.5428918 望城區(qū)241280.38225.31514301481.67141019 岳麓區(qū)7581.884.11883411943.8655531 瀏陽市30371.1957.48104232499.5422285.5 長沙縣20759.43121.4312816278.8728921 寧鄉(xiāng)縣341184.77116.34099371624.4860512 全市1345291.18791.31721455994.46488020.5 1. 住宅土地市場情況 2015年6月長沙住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)19宗（90.06畝），成交21宗（126.56畝），其中公布成交金額土地3宗，總金額32235.0萬元。（見圖1） 2. 商業(yè)土地市場情況 2015年6月長沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)9宗（256.61畝），成交6宗（69.16畝），其中公布成交金額土地4宗，總金額64102.0萬元。（見圖2） 3.工業(yè)土地市場情況 2015年6月長沙工業(yè)土地供應(yīng)5宗（601.02畝），成交4宗（146.79畝），其中公布成交金額土地4宗，總金額4975.0萬元。（見圖3） 二 新房住宅 1.供應(yīng)情況 2015年1-6月長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售447.14萬平米，同比去年上半年下降15.72%，；其中今年6月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售62.23萬平米。6月供應(yīng)環(huán)比下降47.58%，同比下降39.88%。（見圖4） 2015年1-6月四縣市商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售265.92萬平米，同比去年上半年下降40.27%，四縣市的供應(yīng)下滑非常明顯。其中今年6月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售 45.45萬平米。6月供應(yīng)環(huán)比下降35.53%，同比下降31.53%。 2.成交情況 2015年1-6月長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計網(wǎng)簽580.31萬平，同比去年上半年上升64.02%，市場成交非�；钴S。其中6月網(wǎng)簽114.74萬平，與5月基本持平，同比上漲104.41%。六月，內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交量維持高位，同比提升十分明顯。 2015年1-6月長沙四縣市住宅累計網(wǎng)簽成交342.47萬平米，其中6月網(wǎng)簽68.25萬平米，環(huán)比上升2.43%，同比上漲55.39%，6月四縣市的成交繼續(xù)維持在高位。（見圖5） 3.價格走勢 2015年6月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價為6571元/平米，環(huán)比上升2.65%，同比下降0.24%。6月長沙主城區(qū)住宅成交量繼續(xù)回升，同時價格維持平穩(wěn)，略微上揚，開發(fā)商以低價沖量仍是主流，但也有部分企業(yè)在成交回暖的形勢下開始試探性提價。 同期，長沙四縣市住宅成交均價為4362元/平方米，環(huán)比上升4.60%，同比上漲6.05%。四縣市的均價隨著成交的放量還在持續(xù)上升。（見圖6） 4.供銷比走勢 2015年1-6月，長沙市新建商品住宅供銷比為0.77，其中，6月長沙市（含五區(qū)四縣市）新建商品住宅供銷比為0.58，整個上半年供應(yīng)處于抑制狀態(tài)，供求比絕大部分時間低于1，市場正處在快速去化的通道當(dāng)中。（見圖7） 5.待銷分析 截至2015年6月，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售且未銷售的商品住宅面積為1542.99萬平米，其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達(dá)488.06萬平米，芙蓉區(qū)待售量最低，為76.13萬平米。（見圖8） 根據(jù)目前的庫存總量和去化速度計算，長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期約為12個月，為近一年來的最低值。（見圖9） 6.各區(qū)縣情況 從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交量來看，2015年上半年住宅供應(yīng)量最大的是岳麓區(qū)，共批準(zhǔn)預(yù)售180.40萬方，供應(yīng)量最小的是芙蓉區(qū)，共35.80萬方；成交量最大的也是岳麓區(qū)，共成交住宅252.75萬方，成交最少的依然是芙蓉區(qū)，共27.55萬方。 其中，6月住宅供應(yīng)面積最多的是天心區(qū)，新增批準(zhǔn)預(yù)售22.95萬平米，芙蓉區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)售最少，僅為0.12萬平米；成交方面，6月岳麓區(qū)成交最多，網(wǎng)簽40.34萬平米，芙蓉區(qū)成交量最小，僅為4.73萬方。（見圖10） 從區(qū)域成交價格來看，2015年1-6月，長沙市開福區(qū)成交均價保持首位，為7227元/平米，寧鄉(xiāng)縣成交價格最低，為3630元/平米。 與去年同期相比，除雨花區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣外，其余區(qū)縣住宅成交價格均出現(xiàn)下滑；其中芙蓉區(qū)降幅最為顯著，價格同比下降10.09%。 表2 2015年1-6月長沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價一覽 區(qū)域網(wǎng)簽均價（元/㎡）同比（%） 芙蓉區(qū)6418-10.09 天心區(qū)5956-6.77 岳麓區(qū)5708-7.42 開福區(qū)7227-3.9 雨花區(qū)66384.16 望城區(qū)43173.1 長沙縣4624-1.07 瀏陽市3981-2.24 寧鄉(xiāng)縣36303.22 三 商品非住宅（內(nèi)六區(qū)） 1.寫字樓 2015年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交面積共32.32萬平米，同比增長16.89%。共成交3910套，同比增長33.40%。其中，2015年6月成交5.92萬平米，成交面積環(huán)比下降20.74%，同比增長0.51%，成交套數(shù)同比增加29.05%。 近一年來，除去年6月、12月和今年1、4、5、6月成交面積超過5萬方之外，其余月份都小于5萬方，其中今年5月的辦公成交面積為近一年來新高。今年二季度單月的成交面積都突破了5萬方，辦公市場回暖比較明顯。截至6月底，上半年寫字樓辦公成交面積的前三位分別為豐升德潤小區(qū)、麗發(fā)新城和鈺龍?zhí)煜录褕@。從今年上半年的成交情況來看，寫字樓成交集中在內(nèi)五區(qū)，雨花區(qū)寫字樓成交面積最大，達(dá)12.92萬方，共1603套，望城區(qū)上半年共成交0.17萬方，27套，成交量最小。 價格方面，2015年6月寫字樓的成交均價為8489元/平方米，較上月大幅回升，但仍是近一年以來成交價格的次低點，僅高于今年5月。本月價格的回升主要是成交排名靠前的樓盤網(wǎng)簽價格相較上月有一定的提升，拉高了整體的成交價。（見圖11） 2.商業(yè)用房市場 2015年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交面積為57.45萬平方米，同比增長82.25%，成交7449套，同比增加111.44%。其中2015年6月成交面積8.15萬平方米，成交面積環(huán)比下降8.52%，同比增長16.77%，成交套數(shù)同比增長54.33%。從近一年成交的情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，去年10月至今年2月月均成交近10萬平方米。今年上半年成交面積前三的項目為金橋市場集群、高嶺國際商貿(mào)城一期4號、高星物流園，成交面積均超過6萬平方米。 價格方面，2015年6月，長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價為13906元/平方米，與上月基本持平。上半年商業(yè)用房成交價格非常穩(wěn)定，價格圍繞13000元/平米小幅波動。近一年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價都在12500元/平方米以上，其中均價峰值出現(xiàn)在2014年5月，為19215元/平米。（見圖12） 四 二手房市場 1.成交情況 2015年1-6月，全市二手住宅成交213.13萬平米，成交套數(shù)為19810套，同比分別增長32.88%、33.66%。其中，6月份二手住宅成交42.70萬平米，環(huán)比下降8.78%，同比上升62.11%。 6月全市二手房延續(xù)了5月的成交趨勢，住宅成交量雖然微跌，但仍維持在高位，尤其是二手非住宅成交有較大提升。（見圖13） 2015年1-6月，內(nèi)五區(qū)一、二級市場成交比值為3.76：1，其中岳麓區(qū)一、二手房交易量差距最大，比值為9.62:1，芙蓉區(qū)差距最小僅為1.24:1。3月以來，二手房市場活躍，一二級市場的成交差距進(jìn)一步縮小。 表2 2015年1-6月長沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價一覽 內(nèi)五區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū) 3.76∶11.24∶11.86∶19.62∶13.31∶12.79∶1 2.交易稅費成本 上半年，二手房政策出現(xiàn)重大調(diào)整。3月30號樓市新政，二手房交易的營業(yè)稅免征年限由5年調(diào)整為2年，二手房交易稅費下調(diào)。同時信貸政策十分寬松，對二手房交易形成刺激，這是今年二季度二手房市場成交屢創(chuàng)新高，非�；钴S的政策基礎(chǔ)。目前，長沙市最新的二手房交易的主要稅費為： 長沙市交易稅費表 項 目契稅% �。ㄙI方）綜合稅% �。ㄙu方）土地收益金% �。ㄙu方）手續(xù)費 �。p方各半）營業(yè)稅及附加% （賣方）備注 私有 房產(chǎn)個人房改房（含 集資房）上市轉(zhuǎn)給個人2111.50元/m2未滿2年轉(zhuǎn)內(nèi)全額征收5.6%。超過5年非普通住宅或非住宅轉(zhuǎn)讓，按差額征收5.6%。個人購144平米以下普通住房，契稅按2%征收，個人購144平米以上非普通住房，契稅按4%征收 轉(zhuǎn)給單位41 個人購私房住宅216元/m2 別墅41 非住宅411.30% 單位購私房住宅416元/m2 非住宅411.30% 自管房轉(zhuǎn)讓給個人住宅26元/m25.60% 別墅4 非住宅41.30% 轉(zhuǎn)讓給單位住宅46元/m2 非住宅41.30% 其他贈與住宅16元/m2 別墅4 非住宅11.30% 注：①個人購買90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契稅。 ②個人購房時間以契稅完稅證明或房屋權(quán)證上時間為準(zhǔn)，按“孰先”原則。 �、蹅�人購買或轉(zhuǎn)讓非住宅按0.05%征收印花稅。 �、芫阃ㄟ^繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直接親屬贈與方式取得房產(chǎn)，不按“偶然所得”征收20%的個人所得稅。 �、蒈噹�、雜屋暫免征營業(yè)稅。 �、�3月底，兩部委正式發(fā)文政策刺激樓市，其中二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。 五 預(yù)警預(yù)報 1.土地市場 今年上半年，長沙全市共公布成交土地145宗，相較去年同期回落比較明顯，也是自2009年以來半年土地成交面積的最低值。這主要是由于去年的長沙樓市下行的影響在土地市場的滯后效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)。隨著今年上半年，特別是二季度以來新房成交量的顯著回升，下半年的土地市場在成交向好、政策刺激不斷加碼的形勢下，活躍度應(yīng)該會有一定的回升。 這在近兩月的土地市場上已經(jīng)有跡可循。從5月開始，開發(fā)商拿地意愿增強，土地供應(yīng)量回升，同時商住用地的成交比例開始提高。這一切都預(yù)示著下半年的土地市場將逐漸回歸常態(tài)。 但就目前的情況看，長沙預(yù)供應(yīng)土地存量全國排名靠前，土地市場也面臨著高庫存的巨大壓力，這對下半年的長沙土地供應(yīng)的區(qū)域和節(jié)奏提出了很高的要求。預(yù)計一些偏遠(yuǎn)、待開發(fā)的區(qū)域和板塊，土地供應(yīng)仍會以工業(yè)用地為主。而傳統(tǒng)的商業(yè)活躍度旺盛的區(qū)域商住用地的放出比例將會有較大提升。 下半年預(yù)供應(yīng)熱點地塊： 住宅類土地 區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時間 雨花區(qū)雨花區(qū)洞井街道統(tǒng)征地塊南201.23住宅兼容商業(yè)掛牌半年內(nèi) 開福區(qū)開福區(qū)撈刀河街道統(tǒng)征地111.88住宅兼容商業(yè)掛牌半年內(nèi) 岳麓區(qū)濱江新城片區(qū)A-1-5、A-1-6地塊項目86.17住宅兼容商業(yè)掛牌半年內(nèi) 岳麓區(qū)桐梓坡片區(qū)熊家灣D-31等地塊106.1住宅兼容商業(yè)掛牌半年內(nèi) 雨花區(qū)雨花區(qū)月塘村統(tǒng)征地187.28住宅兼容商業(yè)掛牌半年內(nèi) 商業(yè)類土地 區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時間 開福區(qū)開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)統(tǒng)征地地塊一24.65商業(yè)掛牌半年內(nèi) 開福區(qū)開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)統(tǒng)征地塊二75.11商業(yè)掛牌半年內(nèi) 雨花區(qū)雨花區(qū)經(jīng)開區(qū)統(tǒng)征地四97.92商業(yè)掛牌半年內(nèi) 開福區(qū)S16營盤路與黃興北路東北地塊43.0商業(yè)待定半年以上 開福區(qū)S14湘春路與黃興北路交匯西南地塊5.1商業(yè)待定半年以上 2.新房住宅 總體形勢： 上半年長沙樓市新房市場成交量大幅反彈，同比提升非常明顯，尤其是今年二季度以來在各種貨幣政策的利好刺激下，各區(qū)縣成交量迅速回升，同環(huán)比增長十分明顯。同時市場供應(yīng)受到較大抑制，供應(yīng)量同比去年上半年下降明顯。成交提升而供應(yīng)減少直接體現(xiàn)在市場去化速度方面，庫存連續(xù)減少，截至6月底長沙全市商品住宅庫存已經(jīng)低于1600萬方，消化周期也從年初的近20個月降低至年中的12月，這是市場向好，信心提振的基礎(chǔ)。不過，長沙的庫存總量仍然較高，去化任務(wù)依舊艱巨，供求雙方還將在較長時間內(nèi)深度博弈。定向房方面，進(jìn)入二季度后，市場成交的絕對主力均為純商品住宅，市面上已經(jīng)見不到大面積定向簽約成交的房源，對市場影響較小。 房價走勢： 從價格上來看，上半年商品住宅的價格略有提升，但仍低于去年同期水平。開發(fā)企業(yè)在成交量回升的基礎(chǔ)上，一部分樓盤開始提價，但由于庫存的限制，這種定價策略并沒有大規(guī)模普及，兩種價格策略的博弈在今后一段時間還會持續(xù)，預(yù)計下半年長沙的住宅均價將長期在此價位盤整，反彈空間有限。從價格區(qū)間來看，上半年長沙樓市5000-7000元/平米價位段的成交比例最大，達(dá)43.18%，是成交的主要價格區(qū)位。 戶型預(yù)警： 上半年，長沙內(nèi)六區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為109.05平米，比去年同期縮小1.02%。主力供銷戶型面積區(qū)間為90-120平米、120-144平米，顯示中、大戶型仍是當(dāng)前長沙市場供銷的主要選擇。 板塊結(jié)構(gòu)： 上半年岳麓區(qū)與雨花區(qū)是長沙供銷的主戰(zhàn)場，梅溪湖板塊與洋湖板塊、金星北板塊、紅星—省府板塊活躍程度較高，下半年仍將是住宅成交的主力板塊。而芙蓉區(qū)則相對比較沉寂，轄區(qū)內(nèi)除東城板塊外，其余各板塊供應(yīng)和成交都不突出。 購房提示： 對于購房者而言，今年下半年的市場仍會維持高成交量，較低價格的走勢，房價難有大幅度反彈，可以考慮在7-8月相對淡市的季節(jié)擇機購房。 3.非住宅市場 寫字樓方面，上半年的各月成交面積和套數(shù)環(huán)比呈上升趨勢，成交量同比去年有一定提升，但上半年寫字樓成交均價低于去年。預(yù)計下半年寫字樓市場還將維持成交量走高而價格穩(wěn)定的態(tài)勢。 上半年商業(yè)用房成交延續(xù)了上個月成交同比好于去年上半年，但明顯低于去年下半年。受牛市的影響，上半年大量資金涌入資本市場，居民投資興趣點轉(zhuǎn)移，致使投資商業(yè)用房的資金相對減少，隨著股市震蕩，下半年有望部分資金回流樓市，成交量有望走高。目前商業(yè)用房的成交價格整體非常穩(wěn)定，預(yù)計下半年商業(yè)用房價格將穩(wěn)中有升。 4.二手房市場 全市二手房成交量在上半年，特別是二季度放量明顯，同比環(huán)比均有大幅提升，成交面積屢創(chuàng)新高。這顯示市場已經(jīng)完全擺脫去年市場低迷的影響，獲得了購房者的持續(xù)關(guān)注。在稅費減少，信貸額度增加的刺激下，預(yù)計下半年二手房成交將持續(xù)火熱。今年上半年一二手房成交比值在進(jìn)一步縮小，二手房快速回暖已經(jīng)導(dǎo)流部分新房剛需，一二級市場的聯(lián)動將繼續(xù)增強。 5.后市分析 2015年上半年新房市場成交回暖，去化速度有明顯提升，價格企穩(wěn)，市場恢復(fù)了應(yīng)有的活力。同時二手房市場表現(xiàn)突出，近幾個月成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高。從上半年的各項政策和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面來看看，貨幣和信貸寬松的刺激將會持續(xù)，長沙樓市整體處在一個非常寬松的環(huán)境之下，各項需求得以逐步釋放，下半年也將維持這一態(tài)勢。新房市場成交均價有看漲的趨勢，但在去庫存的壓力下，價格難以出現(xiàn)大幅反彈，整體將隨著成交量的好轉(zhuǎn)溫和提升，低價格高銷量的售樓策略仍將是下半年的主流。 而對于購房者而言，近期市面上充斥的活動、促銷和樓盤信息讓人捉摸不透，房地產(chǎn)市場的信息不對稱也給購房者購買心儀產(chǎn)品和樓盤價值的有效傳達(dá)造成了阻礙。在此背景下，經(jīng)過近半年時間的打磨，由0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院、長沙智信評估公司傾力打造的湖南首個“在售樓盤信譽指數(shù)評價排行榜”應(yīng)運而生。該體系旨在打造一個權(quán)威、客觀、公正、公平、公開的樓盤評價標(biāo)準(zhǔn)，在購房者購房之初就能給予最合理的置業(yè)參考。在售榜單將不斷動態(tài)更新發(fā)布，敬請關(guān)注0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院的相關(guān)欄目。 |