| Topic2 創(chuàng)新優(yōu)術(shù) 建立量化新標(biāo)準(zhǔn) |
在變幻莫測(cè)的樓市環(huán)境下，長沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系通過科學(xué)地評(píng)估長沙市在售樓盤信譽(yù)指數(shù)，給廣大市民提供一個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)判斷的價(jià)值參考，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重在售樓盤品牌建設(shè)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)影響力評(píng)價(jià)指數(shù)的監(jiān)控和管理，最終提高樓盤的品牌影響力。 長沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系采用組合賦權(quán)的方法構(gòu)建了在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評(píng)價(jià)模型，以此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。相較世面上其他對(duì)樓盤評(píng)價(jià)體系，長沙在售樓盤評(píng)價(jià)指標(biāo)體現(xiàn)出了較強(qiáng)的客觀性和較全面的分析性。尤其是在理論和方法的運(yùn)用上，集中體現(xiàn)了技術(shù)創(chuàng)新和量化可操作性的有效結(jié)合。 Part 1 創(chuàng)新的在售樓盤綜合評(píng)價(jià)理論 目前業(yè)界主流的樓盤評(píng)價(jià)方法，大部分是依據(jù)《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》（以下簡稱《體系》）及其管理辦法。在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系依據(jù)此《體系》的《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》劃分住宅性能評(píng)價(jià)指標(biāo)，并選擇前三層指標(biāo)構(gòu)成指標(biāo)體系。以上住宅性能的評(píng)價(jià)指標(biāo)都是定性的，直接利用定量計(jì)算模型對(duì)其評(píng)價(jià)不可行，因此，需要有一種將定性評(píng)價(jià)量化的工具，將定性指標(biāo)進(jìn)行分解細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化處理，達(dá)到可以量化評(píng)定的目的。 要想評(píng)價(jià)在售樓盤的綜合信譽(yù)指數(shù)，首先需要有相應(yīng)的指導(dǎo)理論解決“做什么”的問題。“長沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系”研究的是房屋綜合性能與價(jià)格的比較關(guān)系，評(píng)判房子價(jià)值與價(jià)格是否匹配。因此需要判定兩個(gè)核心指標(biāo)，性能和價(jià)格。通俗的理解即信譽(yù)度是評(píng)判房屋是否物有所值或物超所值的指標(biāo)，對(duì)于購房者而言，信譽(yù)度越高的房子，越值得購買。其中居住成本應(yīng)從住宅的戶型、所在樓盤的性能以及區(qū)位影響三個(gè)方面來反映，居住成本則應(yīng)包括在購買和使用住宅時(shí)所發(fā)生的各類貨幣成本。應(yīng)從住宅產(chǎn)品生命周期的角度，根據(jù)效果費(fèi)用理論模型，結(jié)合住宅產(chǎn)品的特點(diǎn)，來探討和分析長沙普通住宅信譽(yù)度的理論模型。系統(tǒng)最大限度的剔除評(píng)估過程中的主觀性因素，將評(píng)判房產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化，具有智能性、權(quán)威性、專業(yè)性、有效性等特點(diǎn)。同時(shí)通過在系統(tǒng)運(yùn)行過程中不斷的更新、維護(hù)、完善，確保其與市場(chǎng)完全同步，通過對(duì)長沙全市范圍內(nèi)的在售樓盤項(xiàng)目戶型信譽(yù)度的科學(xué)計(jì)算，幫助購房者從大量的在售樓盤中選出真正符合客戶需求的信譽(yù)度最高的房子。 要達(dá)到上述模型理論的分析目的，我們就需要采集在售樓盤的一系列關(guān)鍵性指標(biāo)對(duì)綜合信譽(yù)度情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析比較，通過建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，做出科學(xué)的決策�！伴L沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系”經(jīng)過篩選和分析，選取“樓盤質(zhì)量情況”、“人居體驗(yàn)效果”、“便利性均衡程度”三個(gè)方面的評(píng)價(jià)作為構(gòu)建在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的框架，其中“樓盤質(zhì)量情況”方面下設(shè)樓盤實(shí)際規(guī)模、開發(fā)單位資質(zhì)等級(jí)、建筑單位施工質(zhì)量三個(gè)二級(jí)指標(biāo)，“人居體驗(yàn)效果”下設(shè)社區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)管理和社會(huì)口碑四個(gè)二級(jí)指標(biāo)，“便利性均衡程度”方面下設(shè)地段區(qū)域、動(dòng)態(tài)價(jià)格競(jìng)爭力、交通通勤綜合便利程度三個(gè)二級(jí)指標(biāo)，共計(jì)10 個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 Part 2 標(biāo)準(zhǔn)化樓盤評(píng)估方法 “長沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系”最大的創(chuàng)新，是用量化指標(biāo)的方式來處理一般對(duì)于商品房的定性分析。要使用定量分析方法，首先就要對(duì)我們前面提到的十大分類指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。目前，國內(nèi)對(duì)樓盤的量化研究幾乎沒有，0731地產(chǎn)研究院在綜合借鑒一些研究機(jī)構(gòu)對(duì)樓盤口碑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合長沙房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，充分利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)資源，立足于長沙市在售樓盤的實(shí)際品質(zhì)，充分考慮指標(biāo)選取的科學(xué)性、針對(duì)性、整體性、系統(tǒng)性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因時(shí)制宜性等原則，選取樓盤規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、環(huán)境等級(jí)等10個(gè)核心指標(biāo)，所建模型的標(biāo)準(zhǔn)劃分，得到在售樓盤信譽(yù)度指數(shù)，如表1所示。 表1 評(píng)估指標(biāo)體系 一級(jí)指標(biāo)指標(biāo)說明 小區(qū)規(guī)模(x11)綜合考慮成交面積和依據(jù)小區(qū)建筑面積 品牌實(shí)力(x12)綜合依據(jù)開發(fā)商全國排名和開發(fā)資質(zhì) 動(dòng)態(tài)價(jià)格競(jìng)爭力(x13)依據(jù)區(qū)域板塊均價(jià)與樓盤均價(jià)的方差分析 社區(qū)環(huán)境(x21)依據(jù)小區(qū)的實(shí)際容積率 交通便利程度(x22)根據(jù)臨交通干道類型加權(quán)計(jì)算（軌道交通、干道類型、公交） 地段區(qū)域(x24)依據(jù)樓盤所在地的土地等級(jí)量化處理 生活配套(x31)距商場(chǎng)、超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施距離加權(quán)計(jì)算 物業(yè)管理(x31)依據(jù)物業(yè)管理費(fèi)和服務(wù)周期等影響因素計(jì)算 建筑質(zhì)量(x33)依據(jù)建筑施工企業(yè)資質(zhì)量化計(jì)算 社會(huì)口碑(x34)依據(jù)網(wǎng)上對(duì)該企業(yè)或樓盤口碑及主管部門的信用等級(jí)評(píng)價(jià)而定 具體來說，通過各指標(biāo)原始數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化處理公式，對(duì)各指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理公式如下： 式中： 表示 i 樓盤 j 指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)分值； 表示第 j 指標(biāo)原始值最大的樓盤原始值； 表示第 j 指標(biāo)原始值最小的樓盤原始值； 表示 i 樓盤 j 指標(biāo)原始值； 為經(jīng)驗(yàn)值（此處取值為1.3），根據(jù)專家多次實(shí)驗(yàn)后得出。 在確立了在售樓盤指標(biāo)之后，需要對(duì)各指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重進(jìn)行賦值，確定賦予指標(biāo)權(quán)重的方法大致可以分為三類：主觀賦權(quán)法、客觀賦權(quán)法和組合賦權(quán)法。 主觀賦權(quán)法常用層次分析法、德爾菲法；客觀賦權(quán)法常用主成分分析法、熵權(quán)系數(shù)法和變異系數(shù)法；組合賦權(quán)法是指將主觀和客觀賦權(quán)法結(jié)合起來確定指標(biāo)權(quán)重的方法。為確保賦值的客觀性和全面性，在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系選用層次分析法和變異系數(shù)法進(jìn)行組合賦權(quán)，確定各指標(biāo)的權(quán)重值。 首先是層次分析法的運(yùn)用，需要通過兩個(gè)步驟來完成賦值：①建立遞階層級(jí)結(jié)構(gòu)。采用層次分析法評(píng)價(jià)目標(biāo)系統(tǒng)，一般將復(fù)雜的系統(tǒng)劃分為若干個(gè)層級(jí)，主要包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層，系統(tǒng)劃分的層數(shù)可根據(jù)待解決問題的復(fù)雜程度和需要分析的深度決定。在每個(gè)一級(jí)指標(biāo)的下面，分別側(cè)重不同的測(cè)量點(diǎn)，使得每個(gè)指標(biāo)既相互關(guān)聯(lián)又各自獨(dú)立，能夠從整體和細(xì)節(jié)分別反應(yīng)樓盤的綜合情況。 ②構(gòu)造判斷矩陣。對(duì)目標(biāo)系統(tǒng)分解完成之后，采用1-100 標(biāo)度法，由本領(lǐng)域內(nèi)的專家對(duì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)中各層各指標(biāo)的重要性做出打分，構(gòu)造出判斷矩陣A=（aij ）n×n。 其次，評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)量化過程中采用變異系數(shù)衡量樣本中各指標(biāo)觀測(cè)值變異程度。某項(xiàng)指標(biāo)包含的信息量越多，其變異系數(shù)越大，它在綜合評(píng)價(jià)中的作用就越大，就被賦予較大的權(quán)重。變異系數(shù)法是一種動(dòng)態(tài)的客觀賦權(quán)方法，指標(biāo)權(quán)重隨著評(píng)價(jià)客體范圍和評(píng)價(jià)指標(biāo)組合的不同而發(fā)生變化。具體地計(jì)算步驟如下：①建立評(píng)價(jià)指標(biāo)的特征值矩陣。②計(jì)算出各指標(biāo)的變異系數(shù)。 這對(duì)傳統(tǒng)的樓盤品質(zhì)、建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境等受多項(xiàng)因素影響的指標(biāo)影響尤其大，因此采用變異系數(shù)來賦權(quán)的做法是比較合適的。 在標(biāo)準(zhǔn)化處理指標(biāo)和權(quán)重賦值的基礎(chǔ)上，根據(jù)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)度模型，按此評(píng)價(jià)方法得出在售樓盤信譽(yù)指數(shù)排行榜單。 在售樓盤綜合影響力評(píng)估模型公式為： 式中： 表示樓盤綜合信譽(yù)度指數(shù)； 表示樓盤指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)得分； 表示樓盤影響力評(píng)價(jià) i 項(xiàng)評(píng)價(jià)維度； 表示第 i 項(xiàng)評(píng)價(jià)維度權(quán)重。 其中，各一級(jí)指標(biāo)計(jì)算模型公式可表示為： 式中： 表示樓盤影響力評(píng)價(jià) i 項(xiàng)因子 ； 表示樓盤影響力評(píng)價(jià) i 項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)； 表示第 i 個(gè)一級(jí)指標(biāo)下各樣本樓盤的最大值。 根據(jù)計(jì)算出來的評(píng)價(jià)度模型，采用多目標(biāo)線性加權(quán)函數(shù)法對(duì)全市在售樓盤品牌影響力評(píng)價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估，并按此評(píng)價(jià)方法最終得出綜合動(dòng)態(tài)排行榜單。 最后，樓盤信譽(yù)評(píng)估模型還通過四級(jí)檢驗(yàn)確定是否有效、能否應(yīng)用，即經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則檢驗(yàn)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則檢驗(yàn)和模型預(yù)測(cè)檢驗(yàn)。系統(tǒng)除了上述四種檢驗(yàn)外，還針對(duì)樓盤價(jià)格競(jìng)爭力這一指標(biāo)，進(jìn)行了國際估價(jià)官協(xié)會(huì)的IAAO檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)主要檢驗(yàn)評(píng)估模型參數(shù)估計(jì)量在經(jīng)濟(jì)意義上的合理性，其主要方法是將模型參數(shù)估計(jì)量與預(yù)先擬定的理論期望值比較。統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則檢驗(yàn)即擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)。計(jì)量經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則檢驗(yàn)包括異方差性、序列相關(guān)性、多重共線性檢驗(yàn)。模型預(yù)測(cè)檢驗(yàn)主要檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛥?shù)估計(jì)量的穩(wěn)定性及相對(duì)于樣本容量變化時(shí)的靈敏度，確定所建立的模型是否可以用于樣本觀測(cè)值以外的范圍，即模型的超樣本特性。通過這兩重手段來確保信譽(yù)評(píng)價(jià)體系能夠準(zhǔn)確和直觀的反映目前在售樓盤的綜合情況。 Part 3 多元化與可操作性并重的實(shí)踐模式 由于購房者收入層次、受教育程度、置業(yè)需求關(guān)注因素得差異化等問題，將會(huì)導(dǎo)致一個(gè)固定的評(píng)估指標(biāo)體系難以滿足不同層次、不同需求的購房者置業(yè)參考、決策需求，本指標(biāo)體系針對(duì)不同個(gè)性化需求的購房者，在關(guān)注的指標(biāo)方面賦予不同的權(quán)重，更好的解決了這一問題。 首先，針對(duì)不同群體做樣本分析，利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)集合，分別從在籍未置業(yè)群體、在籍已置業(yè)群體、外籍置業(yè)群體、棚改群體等多個(gè)層面對(duì)潛在的不同購房群體進(jìn)行劃分，對(duì)每個(gè)群體抽樣調(diào)查，分別得出各群體的大體置業(yè)偏好。再根據(jù)每個(gè)層次需求在計(jì)算總需求的權(quán)重系數(shù)，對(duì)相應(yīng)的樓盤指標(biāo)進(jìn)行閾值調(diào)整，最后使得指標(biāo)能夠最大程度反映各階層的真實(shí)需求，使得在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系的針對(duì)人群能夠盡量的覆蓋最廣大的群體。 其次，為了調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)量化與主管體驗(yàn)之間的不一致，在需求面采取權(quán)重系數(shù)分配的同時(shí)，對(duì)樓盤的評(píng)定也創(chuàng)新的引入專家視角。通過在房地產(chǎn)領(lǐng)域有不同建樹的專家，分別從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套建設(shè)、生態(tài)宜居、投資前景等多個(gè)與購房相關(guān)的專家視角來對(duì)樓盤的綜合得分進(jìn)行校正，在理性與感性、定量與定性中找到最合適的平衡點(diǎn)。 在樣本分層抽樣、專家主觀評(píng)定的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)體系采用人工采集、計(jì)算機(jī)進(jìn)行預(yù)處理的方式，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行無量綱化預(yù)處理，而對(duì)于少部分的定性指標(biāo)，則依據(jù)專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)打分的方法來獲取，這樣可以有效地降低專家的工作強(qiáng)度，提高專家評(píng)價(jià)的效率，并取得了很好的實(shí)際效果。 除此以外，住宅信譽(yù)度的評(píng)價(jià)往往涉及眾多的評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括定性指標(biāo)、是非型指標(biāo)、定量指標(biāo)。對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)中大量存在的定量指標(biāo)以及是非型指標(biāo)，如何精確采集和有效利用一直是各類樓盤評(píng)測(cè)的難題。長沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系采用創(chuàng)新的“人工+大數(shù)據(jù)”整合抓取的模式來保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和及時(shí)動(dòng)態(tài)更新。 一般說來，在售樓盤的價(jià)格、配套的數(shù)據(jù)不斷在變化和發(fā)展，不可能存在一勞永逸的評(píng)價(jià)結(jié)果。目前市面上對(duì)樓盤的評(píng)測(cè)，基本上屬于人工錄入的范疇，很難或者沒有對(duì)樓盤的動(dòng)態(tài)信息和關(guān)鍵指標(biāo)的變化進(jìn)行更新和調(diào)整，導(dǎo)致大量過時(shí)的信息誤導(dǎo)消費(fèi)者，增加篩選真實(shí)信息的難度。在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)指數(shù)利用最先進(jìn)的數(shù)據(jù)采集自動(dòng)化技術(shù)，結(jié)合獨(dú)有的項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)庫，做到動(dòng)態(tài)更新樓盤關(guān)鍵數(shù)據(jù)，調(diào)整指標(biāo)評(píng)價(jià)，做到及時(shí)、專業(yè)和客觀。 綜合來看，長沙在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)體系集中體現(xiàn)了理論運(yùn)用、方法革新、強(qiáng)化技術(shù)和加入個(gè)性四個(gè)方面的創(chuàng)新，側(cè)重于樓盤信息的準(zhǔn)確性與可用性，通過展示客觀真實(shí)的長沙城區(qū)在售樓盤評(píng)價(jià)，給廣大市民提供一個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)判斷的價(jià)值參考，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重在售樓盤品牌建設(shè)，助推長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 |