| Topic1 明道取勢 解讀樓市宏觀面 |
我們用五個關(guān)鍵詞梳理這半年的長沙樓市，是想在這個時間的中點回顧與思考，這有助于我們更加清晰地看到長沙樓市未來發(fā)展趨勢。 Part 1 樓市本體論——2015上半年長沙樓市關(guān)鍵詞樓市新政 在這半年中，長沙樓市的回暖離不開國家政策的推動，在今年3月初的兩會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府報告中提及房地產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為整個中國樓市奠定基調(diào)。 實際上，自去年以來已有多項房地產(chǎn)利好政策輪番出臺。去年9月末央行頒布“930新政”，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實行認(rèn)房不認(rèn)貸和最低七折利率，今年3月30日頒布“330新政”，下調(diào)二套房商貸、首套房公積金貸首付比例；在貨幣政策上，今年2月5日和4月20日兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；自去年11月22日和今年3月1日兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25個百分點，時隔一個半月后，6月27日，央行宣布“定向降準(zhǔn)，全面降息”，央行上一次在同一天宣布降息和降準(zhǔn)是在2008年12月12日。 為了振興長沙房地產(chǎn)市場，長沙市政府辦公廳5月19日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二手房交易個人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調(diào)至1%；在長沙購買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)貼。 5月25日，長沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。政策的寬松化削弱了消費(fèi)者博弈的信心，降低了消費(fèi)者的觀望情緒，刺激了樓市交易量的上升。購房者把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機(jī)，抓住“降準(zhǔn)降息”等政策短期紅利，降息降低了房貸成本，減輕了壓力。而對于開發(fā)商來說，把控好兩次降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫存，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，但一些專家也表示：開發(fā)商不能因降準(zhǔn)降息對調(diào)控松綁抱有幻想，必須通過加快產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、采取積極的銷售策略，全面迎合剛需，來換取企業(yè)穩(wěn)定和長遠(yuǎn)的發(fā)展。 營銷手段 雖然有政府的諸多利好保駕護(hù)航，長沙樓市最新數(shù)據(jù)顯示去化周期為12個月，市場去化速度有所加快，但長沙樓市龐大地庫存，讓各開發(fā)商不敢輕言樂觀。 “樓市已進(jìn)入白銀時代，已進(jìn)入買方市場”這是業(yè)內(nèi)對當(dāng)下的樓市普遍看法。為了加快去化，各大開發(fā)商也使出了十八般武藝，4月15日上午，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊發(fā)了一條名為“保利是個P”的微博，引來網(wǎng)友圍觀；下午，萬科宣布“鼓勵員工辭職創(chuàng)業(yè)”的信息，更是使當(dāng)天的輿論狂歡達(dá)到高潮。但是，更吸引購房人眼球的，還是恒大集團(tuán)在其廣東總部宣布，從4月16日8點起正式實施全國范圍內(nèi)“無理由退房”計劃。 當(dāng)大牌房企文案大戰(zhàn)的硝煙味兒還未散去，4月21日，湖南本土房企鑫遠(yuǎn)集團(tuán)一條“向同行致歉，對不起，我們刷新南城房價底線”的廣告瞬間挑戰(zhàn)了同行底線，中建·芙蓉嘉苑、樂尚城、北辰中央公園等長沙房地產(chǎn)項目均以“對不起”體借勢營銷，滿城皆被“對不起”刷屏。 實際上，以一個熱點事件為出發(fā)點，朋友圈紛紛響應(yīng)，借勢營銷近年來并不少見。但是，這樣的營銷發(fā)生在樓市低迷的階段，卻別有一番滋味，一位已經(jīng)離開長沙房產(chǎn)界的資深人士感嘆：“早幾年，樓市風(fēng)光無限的時候，各開發(fā)商哪用這樣拼命搞營銷，都是別人求我們。” 在長沙本土的這場營銷戰(zhàn)中，各家均結(jié)合自身項目特點過了一把“嘴癮”，也成功贏得了全城的目光。借勢營銷雖能快速聚集人氣，但購房者真正需要的還是高品質(zhì)、真實惠。 股市震蕩 有人說：“股市和樓市，就像蹺蹺板的兩頭，這邊起那邊落�！苯衲晟习肽�，中國股市可以用“過山車”來形容，年初A股市場紅紅火火，股指從3500點一路攀升至4941點，但是從5月下旬開始，股市開始暴跌，連續(xù)失守4800、4700點，截止6月29日，滬指險跌破4000點。 然而股市坐“過山車”并沒有影響長沙房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步復(fù)蘇，從五月份開始，長沙新房成交套數(shù)就在穩(wěn)步走高。 就目前來看，股市出現(xiàn)寬幅震蕩，股民很難踏準(zhǔn)節(jié)奏獲利，但是房價一直比較穩(wěn)健，股市寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金的出逃，與股指的高風(fēng)險相比，樓市的穩(wěn)健將成為投機(jī)之后固化資產(chǎn)、保值增值的首選。建議前期已經(jīng)在股市獲利的投資者，抽出部分資金投資不動產(chǎn)以規(guī)避股市寬幅震蕩所帶來的風(fēng)險。 湘江新區(qū) 說到上半年的長沙樓市，湘江新區(qū)的設(shè)立是個繞不過去的話題。5月24日，中國中部首個國家級新區(qū)湖南湘江新區(qū)正式掛牌，該新區(qū)也成為國務(wù)院批復(fù)設(shè)立的第十二個國家級新區(qū)。 按照國家發(fā)改委正式印發(fā)《湖南湘江新區(qū)總體方案》，湘江新區(qū)位于湘江西岸，包括長沙市岳麓區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣部分區(qū)域，面積490平方公里。梅溪湖國際新城、濱江新城、洋湖生態(tài)智慧新城、大王山旅游度假區(qū)，是湘江新區(qū)的四大片區(qū)。 短期看，新區(qū)的設(shè)立到政策的匹配再到配套的建設(shè)，都需要時間，更不要提培育一個有相當(dāng)人力基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)支撐需要的時間。岳麓區(qū)和望城區(qū)的住宅均價現(xiàn)在是內(nèi)六區(qū)的兩個低值，在目前市場的形勢下，不太可能出現(xiàn)價格的突飛猛進(jìn)。 新區(qū)掛牌更重要的意義在于，以后許多國家政策會在湘江新區(qū)先試先行，這對于長沙乃至湖南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著更重要的作用，同時，隨著中央以及地方政府對湘江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投資力度的加大，該區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢明顯，將成為更多置業(yè)者和投資者的首選之地。 唯一地王 隨著土地一級市場暴利時代告終，上半年典型城市土地收入銳減。中原地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年以來，北京等全國10大重點城市合計土地出讓金為2549.8億元，比2014年同期的4852.99億元同比下降47.5%。 其中，一線城市下降幅度尤為明顯。除上海外，其余三大城市上半年土地收入均大幅下調(diào)。北京同比降幅達(dá)46.2%，深圳同比下降80%，廣州同比下降61%。 就長沙來看，據(jù)0731地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年上半年長沙市六區(qū)共有65宗土地入市，順利成交56宗，流拍5宗，中止1宗，終止3宗，成交總金額為514177萬元(約51.42億元)。其中內(nèi)五區(qū)28宗土地成交金額僅32.12億元，環(huán)比下降了73%。 值得一提的是，6月16日，長沙一商業(yè)用地被華融湘江銀行股份有限公司以底價6.15億元競得，折合樓面地價5121元/平米，該宗地成為上半年單價地王。 上半年土地市場表現(xiàn)欠佳，一方面是因為前幾年長沙土地市場供應(yīng)較為集中，市區(qū)商品房開發(fā)較為飽和，另一方面雖然樓市略有好轉(zhuǎn)，但是趕在“好政策多”的當(dāng)口，不少開發(fā)商還是將消化庫存作為重點。 雖然，這五個關(guān)鍵詞也許還不足以概括長沙樓市上半年的全貌，但仍可窺斑見豹。2015年的下半場已經(jīng)撲面而來，有了上半年緩慢復(fù)蘇作為良好基礎(chǔ)，下半年長沙樓市的表現(xiàn)值得期待。在這個樓市的復(fù)蘇期，什么樣的樓盤才是業(yè)界標(biāo)桿，什么樣的戶型值得置業(yè)者購買，2015年度長沙市在售樓盤信譽(yù)評價白皮書，都將為你一一解答。 Part 2 樓市認(rèn)識論——2015長沙在售樓盤信譽(yù)度解讀 改革開放三十年來，尤其是最近十年，中國房地產(chǎn)市場一直在高速增長。房價的節(jié)節(jié)飆升，導(dǎo)致一些早期購置多套房產(chǎn)的人均實現(xiàn)了資產(chǎn)大幅增值，也讓中國的GDP漲幅領(lǐng)先世界，在某些人眼里，房地產(chǎn)仿佛就是那朵最美麗的鮮花，毫無瑕疵。 然而，近兩年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也步入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)一些固有的缺點被暴露無遺：行業(yè)信息透明度低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假炒作，購房者缺乏消費(fèi)經(jīng)驗且專業(yè)知識不足，使得房地產(chǎn)市場處于較混亂狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，市場需要一個理性、權(quán)威和真實的聲音來對參差不齊的在售項目進(jìn)行整體的梳理和客觀評判。 目前，由0731地產(chǎn)研究院重磅打造的湖南首個“在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系”已經(jīng)出爐，將為置業(yè)者帶來靠譜參考。 初衷：打造客觀公正的置業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn) 就現(xiàn)實而言，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚且現(xiàn)在處于調(diào)整期，各種原因?qū)е聵潜P各類問題仍層出不窮：開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路；房屋交付時間一拖再拖；使用不達(dá)標(biāo)建材，這些損害購房人權(quán)益的事情時有發(fā)生。購房者對于樓盤好壞優(yōu)劣的判定，目前只能從各類廣告或者親戚朋友等渠道獲得相關(guān)信息，購房者在置業(yè)過程中，往往處在信息不對稱的相對弱勢地位，很多人在選房買房的過程中難免作出“隨大流”的盲目購買決策。沒有一個權(quán)威、科學(xué)、客觀的渠道為置業(yè)者提供買房指導(dǎo)，置業(yè)者很容易被黑心開發(fā)商“忽悠”。 “我們打造在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系的初衷，就是為購房者提供一個客觀公正的置業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)，用真相和數(shù)據(jù)解讀每一個樓盤。”0731地產(chǎn)研究院副院長黃拓夫表示。 然而，類似的這種評價體系在國內(nèi)國際上都無先例。歐美等發(fā)達(dá)國家，無論從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)開發(fā)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、或強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范，還是從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)的角度所形成的產(chǎn)業(yè)政策，都是突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化與經(jīng)濟(jì)節(jié)能性。 我國近年來不斷倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化、節(jié)能省地、綠色低碳及對房價合理調(diào)控，也是突出強(qiáng)調(diào)住房的居住功能與經(jīng)濟(jì)性并舉的思路。“因此無論是國外或國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，幾乎還沒有對樓盤信譽(yù)評價指標(biāo)體系的研究�！秉S拓夫表示。 作用：引導(dǎo)房企發(fā)展提質(zhì)，合理定價 長沙房地產(chǎn)已進(jìn)入“白銀時代”，在樓市進(jìn)入買方市場的語境下，隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)市場正在逐漸走向理性化，企業(yè)經(jīng)營由一味的靠宣傳炒作逐步回歸至對產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，房地產(chǎn)企業(yè)如想贏得市場，只有通過其更優(yōu)的品質(zhì)、更好的配套，來贏得用戶。 據(jù)了解，在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系體系以長沙目前真正在售近500家樓盤為參評對象，分別從小區(qū)規(guī)模、品牌實力、價格競爭力、社區(qū)環(huán)境、交通便利程度、地段區(qū)域、生活配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量到社會口碑這10個在售樓盤信譽(yù)指標(biāo)對樓盤進(jìn)行深入評估，在這10個指標(biāo)下面，又分別細(xì)化了若干個二級因子，力求更加全面客觀的還原樓盤本質(zhì)。同時，根據(jù)由0731地產(chǎn)研究院、長沙智信評估公司傾力打造的“在售樓盤信譽(yù)力評測模型”的專業(yè)測算，結(jié)合專家的權(quán)重評價和實地考察得出真實信譽(yù)度指數(shù)。 中國建筑設(shè)計研究院院長修龍在某論壇上表示，當(dāng)前，我國住宅建設(shè)已由總量擴(kuò)張為主逐步向質(zhì)量提升為主轉(zhuǎn)變。原萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶認(rèn)為，房企要在逆勢中生存，必須“更關(guān)注客戶的居住體驗，包含產(chǎn)品的質(zhì)量、健康、戶型設(shè)計的合理性、功能性、靈活性�！� 在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系的確立，將對房地產(chǎn)開發(fā)市場住宅品質(zhì)優(yōu)劣的評價起到正確的引導(dǎo)作用，使企業(yè)根據(jù)自身產(chǎn)品實際合理定價，有助于行業(yè)規(guī)范化、健康化發(fā)展，也間接地推動了開發(fā)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)及性價比工作的步伐。 目的：助推樓市健康發(fā)展 一直以來，中央及地方政府引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)做到"和諧開發(fā)，科學(xué)建設(shè)"。6月24日，省委常委、市委書記易煉紅先后來到融科東南海、中航城、中建芙蓉嘉苑、萬國城，探訪居民小區(qū)，聽取群眾意見，“房地產(chǎn)開發(fā)決不能僅僅只顧經(jīng)濟(jì)利益，而要更多地從市民群眾切身利益出發(fā)考慮問題�！闭{(diào)研中，易煉紅強(qiáng)調(diào)，全市各級各部門要以問題為導(dǎo)向、以品質(zhì)為核心，進(jìn)一步提升理念強(qiáng)化措施、創(chuàng)新機(jī)制，全面提升小區(qū)建設(shè)品質(zhì)，以此推動長沙城更加“宜居宜業(yè)、精致精美、人見人愛”。要把好規(guī)劃關(guān)，全面提升教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)消費(fèi)、綠化景觀等配套標(biāo)準(zhǔn)，努力為小區(qū)居民提供更加便捷的服務(wù)、良好的生態(tài)、宜居的環(huán)境。要堅持品質(zhì)至上，提升公共服務(wù)能力和水平，大力發(fā)展低能耗、少污染、兩型化的綠色建筑，在規(guī)劃上體現(xiàn)一流品位，在建設(shè)上達(dá)到一流標(biāo)準(zhǔn)，在管理上彰顯一流水平，讓品質(zhì)長沙的風(fēng)采得以充分展示。 某業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，易煉紅書記這番話，奠定了推進(jìn)長沙房地產(chǎn)市場理性、健康和可持續(xù)發(fā)展的基調(diào)。 在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系全面涵蓋了易煉紅書記在踩盤時，所強(qiáng)調(diào)的“全面提升小區(qū)建設(shè)品質(zhì)，全面提升小區(qū)教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)消費(fèi)、綠化景觀等配套標(biāo)準(zhǔn)”。 黃拓夫強(qiáng)調(diào)，大數(shù)據(jù)時代，樓盤專業(yè)評估將更加依賴于有效的數(shù)據(jù)和科學(xué)的分析。0731地產(chǎn)研究院重磅打造的長沙市在售樓盤信譽(yù)評價體系，側(cè)重于樓盤信息的準(zhǔn)確性與實用性，通過客觀真實的長沙城區(qū)在售樓盤評價，給廣大市民提供一個置業(yè)購房專業(yè)參考，同時也將有力促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重在售樓盤品牌建設(shè)，助推長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 意義：促進(jìn)房地產(chǎn)市場的公平交易 眾所周知，公平交易是商品經(jīng)濟(jì)的重要原則之一。房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于商品，其價格最終由價值和供求關(guān)系決定，然而，近幾年來，某些開發(fā)商為了賺取更多利潤，給品質(zhì)不過關(guān)的產(chǎn)品披上了美麗的外衣，并人為制造供不應(yīng)求的假象，使其價格虛高，品質(zhì)無法保障，嚴(yán)重?fù)p害了公平交易的原則。 在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系猶如一把精準(zhǔn)的手術(shù)刀，把各個樓盤的華麗的外殼一層層剝掉，還原房地產(chǎn)最基本的產(chǎn)品屬性。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行原理來看，任何商品過度的脫離價值或價格都是不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展價值導(dǎo)向及運(yùn)行規(guī)律的。 實際上許多有識之士，在幾年前就提出住宅產(chǎn)品價值較高，對于國計民生影響較大，需要一個科學(xué)、謹(jǐn)慎的評價標(biāo)準(zhǔn)以推動交易主體各方交易行為的公平。而在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系通過客觀公正的評價，將對房地產(chǎn)交易的公平產(chǎn)生重要影響。 在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系的建立適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化發(fā)展的需要，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。在售樓盤信譽(yù)指數(shù)評價體系將引導(dǎo)購房者“理性購房、科學(xué)置業(yè)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“和諧開發(fā)、科學(xué)建設(shè)”，以推動長沙房地產(chǎn)業(yè)的健康、理性發(fā)展。 |