| “新政”發(fā)力下的樓市百態(tài) |
2015年半年將至，涉及信貸、財(cái)稅等多項(xiàng)房地產(chǎn)政策紛紛落地，此番政策力度大大超出業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期。在庫(kù)存壓頂，不同城市間分化格局日益凸顯的背景下，面對(duì)政策組合拳的強(qiáng)力刺激，下一步的樓市走勢(shì)以及房?jī)r(jià)未來(lái)走向成為大家最為關(guān)心的話題。 本期《樓市觀察家》將通過(guò)對(duì)幾大政策關(guān)鍵詞的梳理，帶您一同感受新政連發(fā)下的樓市“新常態(tài)”。 不動(dòng)產(chǎn)登記 ◎事件回放 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》3月1日起施行，條例對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定。條例對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)和職責(zé)有明確的規(guī)定。在國(guó)家層面不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)及機(jī)構(gòu)整合工作完成基礎(chǔ)上，省市縣三級(jí)整合工作已全面鋪開(kāi)。 北京： 不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后 房?jī)r(jià)未降反升 自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施已過(guò)去一月有余，曾被不少媒體預(yù)測(cè)《條例》帶來(lái)的大量二手房入市、房?jī)r(jià)下跌等情況并未出現(xiàn)。北京一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，3月份他所在的房產(chǎn)中介公司沒(méi)有接收太多的二手房房源，表現(xiàn)中規(guī)中矩，但與2月相比，房?jī)r(jià)和銷量卻在上漲。這一說(shuō)法在相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)布中得以佐證。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京二手房成交量11218套，環(huán)比同比均明顯上漲。二手房成交均價(jià)3.07萬(wàn)元/平，環(huán)比上漲0.7％。 重慶： 不動(dòng)產(chǎn)登記“像陣風(fēng)刮過(guò)” 重慶作為全國(guó)15個(gè)率先實(shí)施登記試點(diǎn)的城市之一，重慶市國(guó)土資源房管局在長(zhǎng)壽區(qū)成立了專門(mén)受理不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)——長(zhǎng)壽不動(dòng)產(chǎn)登記局。截至4月8日，長(zhǎng)壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記局僅登記了2000多份證書(shū)，市民的響應(yīng)度遠(yuǎn)沒(méi)有大家預(yù)期的熱烈。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施一個(gè)多月以來(lái)，重慶樓市的價(jià)格不僅沒(méi)下跌反倒出現(xiàn)了上漲情況，全市二手房掛牌價(jià)平均上漲0.37%。 廣州： 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于二手房市場(chǎng)暫無(wú)影響 不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以來(lái)，廣州二手房市場(chǎng)新增流通盤(pán)量無(wú)明顯變化，大面積物業(yè)未出現(xiàn)突發(fā)性大規(guī)模放盤(pán)。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，去年四季度至今，從廣州二手房市場(chǎng)的放盤(pán)情況來(lái)看，放盤(pán)量大致保持平穩(wěn)。 滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰也表示，最近半年該公司每個(gè)月都是新增3600-3700套可售住宅，相對(duì)穩(wěn)定，暫時(shí)沒(méi)有突然增多的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記只是為了完善房地產(chǎn)信息管理，與房?jī)r(jià)之間并無(wú)直接聯(lián)系。 長(zhǎng)沙： 省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式成立 湖南省國(guó)土資源廳通報(bào)，4月中旬已完成不動(dòng)產(chǎn)登記處的組建工作，湖南省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式成立。不動(dòng)產(chǎn)登記工作目前處于試點(diǎn)突破階段，第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)將在3個(gè)試點(diǎn)(瀏陽(yáng)市、澧縣、芷江侗族自治縣)中頒發(fā)。不過(guò)，通過(guò)從我愛(ài)我家、新環(huán)境、新門(mén)戶、啟業(yè)地產(chǎn)等多家中介門(mén)店的交易情況發(fā)現(xiàn)，目前長(zhǎng)沙并未出現(xiàn)二手房大規(guī)模拋售的情況。市場(chǎng)上出現(xiàn)的個(gè)別客戶緊急低價(jià)出售的大戶型房源，可能和個(gè)人急需用錢(qián)等各種因素有關(guān)。 專家點(diǎn)評(píng) 清華大學(xué)法學(xué)院副教授 程嘯 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。它客觀上會(huì)為征稅奠定技術(shù)基礎(chǔ)，但統(tǒng)一登記并不意味著開(kāi)征房地產(chǎn)稅。只有開(kāi)征房地產(chǎn)稅才會(huì)影響房?jī)r(jià)，但要征收房地產(chǎn)稅，還要先通過(guò)立法。 公積金 ◎事件回放 3月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)全國(guó)電視電話會(huì)議，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在會(huì)上表示，住房公積金要進(jìn)一步降低門(mén)檻，增加公積金貸款額度，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時(shí)限。各地要進(jìn)一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施。此外，3月30日三部委聯(lián)合發(fā)布新政，要求公積金首付要執(zhí)行首套房20%、二套房30%的政策。 上海： 上海發(fā)布公積金新政 公積金預(yù)受理人數(shù)創(chuàng)新高 4月9日，上海發(fā)布公積金新政，購(gòu)首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限分別由30萬(wàn)元、60萬(wàn)元上調(diào)至50萬(wàn)元、100萬(wàn)元；繳納補(bǔ)充公積金的，各自上限再分別增加10萬(wàn)元、20萬(wàn)元。新政自4月15日實(shí)施。據(jù)悉，在新政發(fā)布后的幾天，上海多個(gè)區(qū)域的公積金貸款咨詢、預(yù)受理、實(shí)際簽約的人數(shù)明顯上升，其中浦東、閔行兩處的預(yù)受理人數(shù)超歷史記錄。 深圳 公積金貸款門(mén)檻再次降低 可貸額提至余額14倍 4月7日，深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公積金貸款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。4月15日，深圳市又推出多項(xiàng)措施進(jìn)一步降低公積金貸款門(mén)檻，職工公積金可貸額度從現(xiàn)行規(guī)定的賬戶余額12倍提高到14倍�，F(xiàn)行可貸額度的其他條件保持不變，可貸最高額度仍為家庭90萬(wàn)元、個(gè)人50萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次公積金政策的調(diào)整將會(huì)對(duì)剛需市場(chǎng)帶來(lái)一定促進(jìn)作用，會(huì)擴(kuò)大潛在客戶群的數(shù)量。 廣州 公積金新政：首套房貸還清再貸首付或可三成 廣州住房公積金管理中心透露，包括公積金二套房首付降低、貼息商業(yè)等一系列的新政將在近期召開(kāi)的管委會(huì)上進(jìn)行商議，“對(duì)首套房貸已經(jīng)結(jié)清并二次購(gòu)房的貸款買(mǎi)家首付最低可三成”預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)落地執(zhí)行。而目前廣州公積金的貸款政策是，購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以下的家庭首付款比例不低于20%，購(gòu)買(mǎi)90平以上的家庭首付款比例不低于30%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%。 長(zhǎng)沙 公積金新政醞釀中 推出只是時(shí)間問(wèn)題 自住建部部長(zhǎng)陳政高3月20日在住建部召開(kāi)了全國(guó)電視電話會(huì)議要求各地進(jìn)一步降低公積金門(mén)檻后，一位接近湖南省住建部門(mén)公積金監(jiān)管處的消息人士透露，湖南版的公積金新政正在醞釀中，新政出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題。雖然省級(jí)層面的新政暫未推動(dòng)，但湘潭、岳陽(yáng)等地已陸續(xù)推出地方版公積金新政。3月20日，岳陽(yáng)發(fā)布新政將岳陽(yáng)市的貸款額度提高至60萬(wàn)，其下轄縣市最高額度變?yōu)?0萬(wàn)。3月31日，湘潭也推出了新政，夫妻雙方繳存公積金，個(gè)人住房貸款提高至50萬(wàn)，個(gè)人貸款額度最高40萬(wàn)。 專家點(diǎn)評(píng) 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員 楊志勇 從近期多地住房公積金調(diào)整的情況看，可以減少購(gòu)房者的壓力、穩(wěn)定樓市、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)還能讓住房公積金發(fā)揮其他應(yīng)有作用。 營(yíng)業(yè)稅“5改2” ◎事件回放 3月30日，財(cái)政部發(fā)布新政，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 北京： 二手房新政首周 北京房屋交易營(yíng)業(yè)稅免征近1.6億 《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》新政發(fā)布后的一周，北京在房屋交易中的營(yíng)業(yè)稅共免征1.6億元。此外，北京共有1833戶銷售購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房。數(shù)據(jù)顯示，自新政實(shí)施以來(lái)，北京現(xiàn)在每天的過(guò)戶量都在650-700套左右，而之前工作日基本在400套左右。多家中介機(jī)構(gòu)表示，二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)明顯上升，預(yù)計(jì)新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好作用也將持續(xù)一段時(shí)間。 蘇州： 新政釋放紅利 二手房交易量漲幅明顯 自個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收新政實(shí)施以來(lái)，有不少市民享受到了政策利好。來(lái)自蘇州地稅局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在半個(gè)月左右的時(shí)間里，已有932套二手住房獲減免營(yíng)業(yè)稅3700多萬(wàn)元。此外，截至4月14日，全市地稅窗口受理個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房納稅申報(bào)業(yè)務(wù)日均314套，與今年3月新政出臺(tái)前受理量日均224套相比，日均成交量增加90套，增幅為40.18%，二手房交易量漲幅明顯。 上海： 新政效果大于二套房信貸政策樓市成交價(jià)增量漲 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)，4月上半月，上海樓市成交量連續(xù)上漲，新政后一周商品住宅成交3909套，成交面積38.45萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.95%，同比上漲82.07%。成交均價(jià)約30000元/平方米，相比3月上半月約27400元/平方米上漲近10%。與此同時(shí)，上海二手住宅新增掛牌量?jī)r(jià)齊升。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，從市場(chǎng)反應(yīng)看，二手房交易情況明顯好于新房市場(chǎng)，表明稅收“5改2”效果優(yōu)于二套房信貸政策。 長(zhǎng)沙： 營(yíng)業(yè)稅“五改二”落地 長(zhǎng)沙部分賣(mài)家臨時(shí)要求漲價(jià) 樓市新政之一的營(yíng)業(yè)稅“五改二”落地一周，二手房市場(chǎng)對(duì)新政的反應(yīng)逐步顯現(xiàn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，新政實(shí)施后首周長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)二手房成交469套，合計(jì)4.87萬(wàn)平方米，套數(shù)環(huán)比上漲14.67%。 此外，受新政影響，在市場(chǎng)活躍的情況下賣(mài)房者希望適度抬高售價(jià)的愿望變得強(qiáng)烈。某房產(chǎn)中介公司工作人員表示，新政下來(lái)后，來(lái)咨詢買(mǎi)房的人多了，有房主突然說(shuō)要漲2萬(wàn)元，購(gòu)房者考慮到這房子看中已久，而且加的價(jià)還是比營(yíng)業(yè)稅要低，還是決定買(mǎi)了。 專家點(diǎn)評(píng) 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 劉元林 這對(duì)于促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展是重大利好。該政策出臺(tái)的背景是目前全國(guó)房屋存有量已經(jīng)很大了，大量房源空置造成社會(huì)資源浪費(fèi)，國(guó)家將重點(diǎn)盤(pán)活存量，提高資源有效利用，推動(dòng)樓市健康良性發(fā)展。 房貸新政 ◎事件回放 3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí)，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付比例為30%。 北京： 房貸新政落地各不同 北京二套房首付5成是主流 新政甫一出臺(tái)，很多商業(yè)銀行立即作出承諾，表示嚴(yán)格按照新政要求執(zhí)行，但是在具體執(zhí)行過(guò)程中，北京二套房貸首付比例5成是主流，利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%。從市場(chǎng)反饋來(lái)看，截至4月12日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4553套，較上月同期增加53.6%。從房?jī)r(jià)看，成交均價(jià)也從去年“9·30新政”后開(kāi)始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲。隨著市場(chǎng)熱度提升，北京未來(lái)網(wǎng)簽量有望進(jìn)一步上升。 上海： 二套房首付4成落地受阻 僅部分銀行執(zhí)行新政 “3.30”房貸新政落地以來(lái)，目前上海僅少數(shù)銀行執(zhí)行二套房首付4成政策，分別是郵政儲(chǔ)蓄、北京銀行、興業(yè)銀行、浙商銀行、友利銀行、民生銀行和上海農(nóng)商行等。利率方面，大多數(shù)銀行并未推出利率優(yōu)惠，仍保持基礎(chǔ)利率上浮10%的水平，僅有個(gè)別銀行可以有7折優(yōu)惠，但也僅限購(gòu)買(mǎi)合作樓盤(pán)（非二手房）。 南京： 多家銀行已執(zhí)行二套房首付4.5成新政 4月11日，中國(guó)人民銀行南京分行發(fā)文表示，江蘇省金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行二套房首付比例標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，南京、蘇州兩市的二套房最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，貸款利率依舊上浮1.1倍。這一機(jī)制涵蓋南京地區(qū)所有銀行，是眾銀行協(xié)商后得出的市場(chǎng)化結(jié)果。目前，南京工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等十余家銀行均已執(zhí)行新政。 長(zhǎng)沙： 多家銀行落地房貸新政 二套房普遍調(diào)低到首付四成 距3月30日央行發(fā)布房貸新政已過(guò)去一個(gè)月時(shí)間，繼建行、郵儲(chǔ)之后，長(zhǎng)沙工行、浦發(fā)、興業(yè)、光大等多家銀行也加入二套房首付最低四成的隊(duì)伍。對(duì)于購(gòu)房者普遍關(guān)注的二套房利率，星城銀行仍多“執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%”的規(guī)定，部分銀行則表示執(zhí)行差異化的二套房房貸政策。而受牛市等多因素影響，二手房市場(chǎng)并未出現(xiàn)井噴。 專家點(diǎn)評(píng) 0731地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 黃拓夫 對(duì)長(zhǎng)沙樓市而言，此次的政策出臺(tái)配合銀行的降息降準(zhǔn)的利好，今年的政策刺激將對(duì)剛需和改善型需求全面覆蓋，對(duì)樓市信心有所提升。預(yù)計(jì)上半年成交規(guī)模會(huì)有一定提升。 結(jié)語(yǔ) 2015年，樓市新政一波接一波的密集出臺(tái)，使得樓市買(mǎi)氣大增，讓不少樓盤(pán)、二手房賣(mài)家看到了提價(jià)希望。不過(guò)在當(dāng)前樓市格局下，房?jī)r(jià)已經(jīng)不再具備大幅上漲條件。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略，加快去存貨節(jié)奏仍是主要任務(wù)。 |