| Topic2 長(zhǎng)沙棚改進(jìn)程 |
Part 1 各區(qū)棚改全面展開(kāi)
截至3月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)列入2015年棚改計(jì)劃的35個(gè)項(xiàng)目中，除了三汊磯、火車北站、伍家?guī)X片區(qū)三個(gè)項(xiàng)目外，其他32個(gè)項(xiàng)目的棚改立項(xiàng)、發(fā)改立項(xiàng)、規(guī)劃藍(lán)線、土地紅線等前期手續(xù)已基本完成，10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入簽約征收階段，4個(gè)有機(jī)改造項(xiàng)目已正式施工，11個(gè)項(xiàng)目正在發(fā)布征收公告。
截至3月底，長(zhǎng)沙內(nèi)內(nèi)五區(qū)共完成改造2233戶，達(dá)到年度任務(wù)的17.22%；完成面積16.29萬(wàn)平米，達(dá)到年度任務(wù)的9.34%；完成投資4.33億元，已發(fā)放國(guó)開(kāi)行貸款22.03億元。
列入長(zhǎng)沙市重大項(xiàng)目的棚改項(xiàng)目中，朝正垸城中村改造項(xiàng)目已完成征收簽約100戶；黃興北路棚改項(xiàng)目已完成征收簽約100戶；清水塘炮后街棚改項(xiàng)目已完成征收簽約245戶；新下河街棚改項(xiàng)目已發(fā)第三公告；火車北站棚改二期（汽電及潘家坪路以北）項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月發(fā)布征收公告；黃土塘棚改項(xiàng)目已發(fā)第一公告。
芙蓉區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)為實(shí)施7個(gè)項(xiàng)目，改造總戶數(shù)2359戶，完成34.25萬(wàn)平米。截止3月底，共完成改造192戶，達(dá)到年度任務(wù)的8.14%；完成面積1.76萬(wàn)平米，達(dá)到年度任務(wù)的5.15%；完成投資6613.63萬(wàn)元，達(dá)到年度任務(wù)的2.07%。
火炬村計(jì)劃投入金額：8億元 ；計(jì)劃改造面積：13.36萬(wàn)平米；涉及638戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
金朝陽(yáng)計(jì)劃投入金額：0.84億元；計(jì)劃改造面積：0.77萬(wàn)平米；涉及48戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
遠(yuǎn)大路計(jì)劃投入金額：0.2億元；計(jì)劃改造面積：0.07萬(wàn)平米；涉及20戶業(yè)主.；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
都正街計(jì)劃投入金額：1億元；計(jì)劃改造面積：2萬(wàn)平米；涉及260戶業(yè)主；進(jìn)度：已正式實(shí)施有機(jī)改造。
友誼商店?yáng)|邊地塊計(jì)劃投入金額：8.2億元 ；計(jì)劃改造面積：8.7萬(wàn)平米；涉及516戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
黃土塘項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：10億元；計(jì)劃改造面積：10萬(wàn)平米；涉及1000戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第一次公告。
迪馬公司及周邊改造項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：3.7億元； 計(jì)劃改造面積：2.1萬(wàn)平米；涉及3戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)4月份發(fā)布第一公告。
天心區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)實(shí)施6個(gè)項(xiàng)目、改造項(xiàng)目總戶數(shù)2410戶，完成36.62萬(wàn)平方米。截止3月底，2015年計(jì)劃實(shí)施的6個(gè)項(xiàng)目共完成66戶，達(dá)到年度任務(wù)的2.74%；完成面積0.57萬(wàn)平方米，達(dá)到年度任務(wù)的1.56%；完成投資6000萬(wàn)元，達(dá)到年度任務(wù)的1.32%。
南門口計(jì)劃投入金額：2億元 ；計(jì)劃改造面積：0.7萬(wàn)平米；涉及100戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
南湖片區(qū)八期（續(xù)建及碧湘街一期）計(jì)劃投入金額：9.5億元；計(jì)劃改造面積：5.05萬(wàn)平米；涉及450戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
天心閣周邊（高正街）計(jì)劃投入金額：0.25億元；計(jì)劃改造面積：0.52萬(wàn)平米；涉及50戶業(yè)主；進(jìn)度：地塊已正式實(shí)施有機(jī)改造。
新下河街地塊計(jì)劃投入金額：6億元；計(jì)劃改造面積：3萬(wàn)平米；涉及100戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
新建西路零星地塊項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：7.8億元； 計(jì)劃改造面積：7.35萬(wàn)平米；涉及650戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)4月份發(fā)布第一次公告。
長(zhǎng)沙機(jī)床廠及周邊零星地塊項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：20億元；計(jì)劃改造面積：20萬(wàn)平米；涉及1060戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)4月份發(fā)布第一次公告。
岳麓區(qū)（含湘江新區(qū)）
2015年棚戶改造任務(wù)為實(shí)施3個(gè)項(xiàng)目，改造項(xiàng)目總戶數(shù)2600戶，完成21.11萬(wàn)平米。截止3月底，共完成99戶，達(dá)到年度任務(wù)的3.81%，完成面積0.6453萬(wàn)平方米，達(dá)到年度任務(wù)的3.05%，完成投資4100萬(wàn)元，達(dá)到年度任務(wù)的1.18%.
坪塘片區(qū)計(jì)劃投入金額：8億元 ；計(jì)劃改造面積：5.6萬(wàn)平米；涉及600戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段.。
桐梓坡大板房項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：25億元；計(jì)劃改造面積：13.89萬(wàn)平米；涉及1950戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第二次公告.。
三汊磯項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：1.8億元；計(jì)劃改造面積：1.62萬(wàn)平米；涉及50戶業(yè)主；進(jìn)度：正在辦理國(guó)土紅線。
開(kāi)福區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)為實(shí)施6個(gè)項(xiàng)目，改造項(xiàng)目總戶數(shù)2800戶，完成55.76萬(wàn)平方米。截止3月底，共完成545戶，達(dá)到年度任務(wù)的19.46%；完成面積2.26萬(wàn)平方米，達(dá)到年度任務(wù)的3.98%；完成投資21101萬(wàn)元，達(dá)到年度任務(wù)的4.38%。
黃興北路計(jì)劃投入金額：7億元；計(jì)劃改造面積：7萬(wàn)平米；涉及700戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
朝正垸計(jì)劃投入金額：23.1億元；計(jì)劃改造面積：28萬(wàn)平米；涉及400戶業(yè)主；進(jìn)度；進(jìn)入簽約征收階段。
清水塘炮后街計(jì)劃投入金額：3.4億元；計(jì)劃改造面積：4.76萬(wàn)平米；涉及500戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
開(kāi)福寺周邊計(jì)劃投入金額：4.2億元；計(jì)劃改造面積：5萬(wàn)平米；涉及400戶業(yè)主；進(jìn)度；地塊已發(fā)布第一次公告.。
火車北站2期計(jì)劃投入金額：5.5億元；計(jì)劃改造面積：6萬(wàn)平米；涉及400戶業(yè)主；進(jìn)度：計(jì)劃7月份發(fā)布公告。
伍家?guī)X片區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：5億元；計(jì)劃改造面積：5萬(wàn)平米.；涉及500戶業(yè)主.；進(jìn)度：計(jì)劃7月份發(fā)布公告。
雨花區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)為13個(gè)項(xiàng)目，改造項(xiàng)目總戶數(shù)2798戶，完成25.67萬(wàn)平方米。截止3月底，共開(kāi)工1331戶，達(dá)到年度任務(wù)的47.57%，完成面積11.05萬(wàn)平方米，達(dá)到年度任務(wù)的43.05%；完成投資5479萬(wàn)元，達(dá)到年度任務(wù)的1.77%。
妹子山項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：10億元； 計(jì)劃改造面積：2.53萬(wàn)平米；涉及198戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
維一公司棚改計(jì)劃投入金額：0.85億元； 計(jì)劃改造面積：0.88萬(wàn)平米.；涉及120戶業(yè)主.；進(jìn)度：已發(fā)第四次公告。
長(zhǎng)鋼新老11棟計(jì)劃投入金額：0.33億元 ；計(jì)劃改造面積：0.31萬(wàn)平米.；涉及208戶業(yè)主；進(jìn)度；已發(fā)第四次公告。
華獅棚改計(jì)劃投入金額：5.89億元；計(jì)劃改造面積：4.52萬(wàn)平米；涉及90戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
長(zhǎng)城信息進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
長(zhǎng)沙橡膠廠及周邊地塊計(jì)劃投入金額：5億元；計(jì)劃改造面積：1.49萬(wàn)平米；涉及300戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第一次公告。
省話劇團(tuán)棚改計(jì)劃投入金額：0.76億元；計(jì)劃改造面積：0.46萬(wàn)平米；涉及50戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第一次公告。
內(nèi)貿(mào)行管辦食品廠宿舍計(jì)劃投入金額：0.31億元；計(jì)劃改造面積：0.37萬(wàn)平米；涉及60戶業(yè)主；進(jìn)度：計(jì)劃4月份發(fā)布公告。
小林子沖計(jì)劃投入金額：2.75億元；計(jì)劃改造面積：1.51萬(wàn)平米；涉及100戶業(yè)主；進(jìn)度；計(jì)劃4月份發(fā)布公告。
梨子山長(zhǎng)電宿舍及省苧麻計(jì)劃投入金額：2.22億元；計(jì)劃改造面積：1.45萬(wàn)平米；涉及150戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)6月份發(fā)布公告。
茶園坡社區(qū)、牛婆塘社區(qū)綜合整治項(xiàng)目已正式動(dòng)工。
小貼士1： 政 策
長(zhǎng)沙積極鼓勵(lì)貨幣安置
近幾年來(lái)，長(zhǎng)沙市在棚改征收工作中，靈活采取多種安置方式，在保障就近、就地實(shí)物安置的同時(shí)，積極鼓勵(lì)貨幣安置，尊重被征收對(duì)象意愿，讓被征收對(duì)象通過(guò)自主購(gòu)房更好地改善住房條件，既提高了居民居住水平，又提升了城市品質(zhì)，取得了較好的綜合效益。
2011年，我市出臺(tái)了《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償實(shí)施辦法》和《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助辦法》，推出了一系列惠民措施，對(duì)于私有住宅房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。主要包括：成新獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)被征收房屋按房屋實(shí)際成新提高兩個(gè)成新后計(jì)算補(bǔ)償，如房屋提高兩個(gè)成新后仍不足六成新的，可以按六成新計(jì)算補(bǔ)償；上浮獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)被征收房屋在提高成新的基礎(chǔ)上，可再根據(jù)評(píng)估報(bào)告測(cè)算出的征收補(bǔ)償單價(jià)給予不超過(guò)15%的上浮比例；選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)在房屋征收決定公告發(fā)布之日起60日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并按協(xié)議約定期限搬遷的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面積給予200元/平方米的選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，但每戶最高不超過(guò)20000元；提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，根據(jù)被征收人的搬遷時(shí)間，分階段、分檔次、按被征收房屋的合法建筑面積給予不超過(guò)200元/平方米的提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；尋找房源獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)被征收人給予尋找房源獎(jiǎng)勵(lì)每戶（以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，共有產(chǎn)不得分開(kāi)計(jì)算）10000元。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、保底等方式，主城區(qū)棚戶區(qū)房屋每平方米補(bǔ)償價(jià)格達(dá)到9000元左右，棚戶區(qū)被征收對(duì)象持幣自主選擇空間大，住房購(gòu)買能力和居住品質(zhì)得到有效保障。
此外，我市從2008年起對(duì)棚戶區(qū)改造中的中低收入住房困難群體實(shí)施棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼，對(duì)棚戶區(qū)改造征收對(duì)象累計(jì)發(fā)放6750戶。發(fā)放對(duì)象為在棚戶區(qū)改造和其他市級(jí)以上重點(diǎn)工程征收中選擇貨幣補(bǔ)償、在規(guī)定期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議且他處無(wú)房、未申請(qǐng)其他住房保障的征收對(duì)象，包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)人，落戶長(zhǎng)沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關(guān)系人（指被征收房屋產(chǎn)權(quán)人的父母和子女），直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人。從2014年開(kāi)始，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的5萬(wàn)或8萬(wàn)元調(diào)整至15萬(wàn)元，補(bǔ)貼資金列入項(xiàng)目成本。
小貼士2： 他 城
創(chuàng)新為棚改注入新活力
“創(chuàng)新棚改體制機(jī)制”，是全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)對(duì)各地提出的要求。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高庫(kù)存的情況，今年，廣西、江西等地紛紛開(kāi)始試水棚改新模式，從以建設(shè)定向安置為主轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓煤拓泿叛a(bǔ)償相結(jié)合，使政府購(gòu)買或長(zhǎng)期租賃符合條件的商品住房成為拓寬保障性住房房源的一種新渠道。這種新模式不僅可以縮短建設(shè)周期、提高補(bǔ)償安置效率、消化相當(dāng)一部分存量商品住房，還可以為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展提供動(dòng)力。
廣西推行“以購(gòu)代建”棚改模式
今年，廣西棚戶區(qū)改造擬實(shí)施“以購(gòu)代建”模式。各市縣可按照房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及棚戶區(qū)改造、保障性住房建設(shè)計(jì)劃，收儲(chǔ)一定數(shù)量的中小套型商品住房，作為城鎮(zhèn)保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民多元化安置需求。
目前，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已將推行棚戶區(qū)改造“以購(gòu)代建”工作納入推進(jìn)2015年廣西住房保障工作實(shí)施方案中，待自治區(qū)政府審批后組織實(shí)施。
陜西貨幣化安置率擬超40%
今年，陜西省將繼續(xù)提高棚戶區(qū)改造工作效率，強(qiáng)力推進(jìn)貨幣化安置。陜西省將研究出臺(tái)推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置指導(dǎo)意見(jiàn)，通過(guò)實(shí)施減免費(fèi)用、搭建定向交易平臺(tái)等配套政策，引導(dǎo)群眾選擇貨幣化安置方式，消化社會(huì)存量房，使棚戶區(qū)貨幣化安置率達(dá)到40%以上。同時(shí)，該省還要求各地按照“科學(xué)合理、依法有序、公開(kāi)公平”的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和征遷戶實(shí)際情況，制訂切實(shí)可行的征收補(bǔ)償方案，依法確定工作程序，公開(kāi)操作流程，確保征遷工作和諧、順利進(jìn)行。
江西不再集中新建公租房
根據(jù)江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的推進(jìn)公共租賃住房以購(gòu)以租代建的實(shí)施辦法，今年，江西省有條件的地方，公共租賃住房建設(shè)任務(wù)全部實(shí)行以購(gòu)以租代建，原則上不再集中新建。
各地可在當(dāng)?shù)卮媪可唐纷》浚ê稚唐纷》浚┲�，批量或零星�?gòu)買單套建筑面積在50平方米左右、最高不超過(guò)80平方米的商品住房（控制在總量15%以內(nèi)），作為當(dāng)年公共租賃住房房源。同時(shí)，也可在當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃單套建筑面積50平方米左右、最高不超過(guò)80平方米且具備入住條件的新建商品住房、存量商品住房、安置住房等，作為當(dāng)年公共租賃住房房源，并在3個(gè)月內(nèi)向社會(huì)公開(kāi)配租。
Part 2 棚改購(gòu)房大集市助力幸福安家
按照規(guī)劃，長(zhǎng)沙將用四年左右的時(shí)間基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。此舉將有數(shù)目巨大的棚改戶持幣買房。
一邊是大量的想買新房的棚改戶，一邊是急著想抓緊去化庫(kù)存的開(kāi)發(fā)商，他們之間如何才能有效對(duì)接達(dá)到雙贏？
0731房產(chǎn)網(wǎng)從3月份開(kāi)始推出了“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”活動(dòng)，此活動(dòng)通過(guò)品牌樓盤走進(jìn)棚改社區(qū)以及棚改看房班車進(jìn)售樓部等形式，在準(zhǔn)購(gòu)房人群和開(kāi)發(fā)商之間架起了一座橋，受到了各方好評(píng)。
雖然“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”活動(dòng)第一階段已經(jīng)結(jié)束，但是即將在5月份開(kāi)始的“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”第二階段才是真正的高潮，5月份上旬，2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市將首先走進(jìn)碧湘街；隨后，5月中下旬，今年上半年規(guī)模最大，參展樓盤最多，面向長(zhǎng)沙市所有棚改戶的“購(gòu)房大集市”將在雨花亭舉行，引爆2015上半年大長(zhǎng)沙棚改置業(yè)熱潮。
長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市走進(jìn)炮后街
3月24日到25日，“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”首站走進(jìn)開(kāi)福區(qū)清水塘炮后街棚改社區(qū)，針對(duì)針對(duì)該區(qū)800余戶棚改購(gòu)房者提供選房、看房、購(gòu)房一站式服務(wù)。北辰三角洲、納愛(ài)斯·陽(yáng)光麗城、盛世·耀凱、南山·雍江匯、新華都長(zhǎng)沙天地、湘誠(chéng)·德峰小區(qū)、金色溪泉灣、華潤(rùn)·橡樹(shù)灣等參展樓盤紛紛推出了獨(dú)家棚改購(gòu)房特惠。僅僅兩天，優(yōu)惠房源意向登記約400組，意向成交80余套。
首站活動(dòng)由開(kāi)福區(qū)住房保障局主辦，開(kāi)福區(qū)清水塘炮后街棚改征收工作指揮部承辦，0731房產(chǎn)網(wǎng)、《長(zhǎng)沙樓市》執(zhí)行，旨在集中釋放今年首波購(gòu)房鉅恵，為棚改購(gòu)房人群推薦值得購(gòu)買的優(yōu)質(zhì)房源。
除了把精品樓盤搬到社區(qū)，“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”還組織棚改戶看房團(tuán)。4月11日到12日，“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”首場(chǎng)看房車分為城北和河西兩線，可謂“雙線齊發(fā)”，共有80余組棚改置業(yè)者們參與了看房團(tuán)。依次前往“北辰三角洲—德峰小區(qū)—金色溪泉灣—新華都長(zhǎng)沙天地”和“南山·雍江匯-納愛(ài)斯·陽(yáng)光麗城-盛世·耀凱-華潤(rùn)·橡樹(shù)灣”8大品質(zhì)樓盤看房選房。
看房途中，來(lái)自清水塘炮后街棚改區(qū)的待拆遷戶們有說(shuō)有笑，每到一處，都留有這群棚改剛需的置業(yè)熱情。記者觀察發(fā)現(xiàn)，參與本次看房車活動(dòng)的棚改戶們對(duì)90-120平的兩三房最感興趣，此外，在價(jià)格方面，棚改購(gòu)房者普遍能接受的價(jià)格區(qū)間在5000-6000元/平米左右，同時(shí)各種配套都是看房者所關(guān)心的。
棚改戶買房好時(shí)機(jī)
值得一提的是，在首站走進(jìn)開(kāi)福區(qū)清水塘街道之后，“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”還將深入長(zhǎng)沙更多的棚改社區(qū)，為棚改剛需置業(yè)者提供“品牌樓盤走進(jìn)棚改社區(qū)”-“棚改看房班車進(jìn)售樓部”-“內(nèi)部房源對(duì)接會(huì)”三個(gè)層面置業(yè)服務(wù)，為棚改購(gòu)房者在選房、看房、策價(jià)等環(huán)節(jié)提供全方位貼心專業(yè)的置業(yè)指導(dǎo)。
5月份2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市將會(huì)迎來(lái)高潮，5月9日、10日，2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市走進(jìn)碧湘街；包括中信新城、中建信和城、湘江錦繡、萬(wàn)科魅力之城、金色溪泉灣、北辰中央公園、園康星都薈和怡海星城在內(nèi)的眾多優(yōu)質(zhì)品牌樓盤，參與了此次改購(gòu)房集市，得到了政府、開(kāi)發(fā)商、棚改戶的一致點(diǎn)贊。
5月中下旬，“2015長(zhǎng)沙棚改購(gòu)房大集市”還將在雨花亭為棚改戶上演今年上半年最具規(guī)模，最有影響力的淘房“大戲”，此舉將引爆2015上半年大長(zhǎng)沙棚改置業(yè)熱潮。
“棚改項(xiàng)目對(duì)于長(zhǎng)沙城市發(fā)展具有重要意義�！�0731地產(chǎn)研究院首席研究員黃拓夫表示，除了有效改善了老城區(qū)困難群眾住房條件、緩解城市內(nèi)部二元矛盾之外，還能有效提升城鎮(zhèn)的綜合承載能力。而目前長(zhǎng)沙樓市還在低位盤整，也正是棚改剛需一族購(gòu)房的合適時(shí)機(jī)。
Part 3 各界看棚改
全國(guó)兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理明確表示要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，提出今年新安排保障性安居工程740萬(wàn)套，其中棚戶區(qū)改造580萬(wàn)套，增加110萬(wàn)套，并且還提出，要把城市危房改造也納入棚改政策范圍。此外，還將完成農(nóng)村危房改造366萬(wàn)戶，增加100萬(wàn)戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。根據(jù)規(guī)劃，到2017年時(shí)，將要完成棚戶區(qū)改造1500萬(wàn)套。
作為改善民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的抓手，推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作在2015年政府工作報(bào)告中被再度明確。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙棚戶區(qū)改造工程也在加速穩(wěn)健推進(jìn)中。按照計(jì)劃，長(zhǎng)沙市將用4年左右時(shí)間，按照“四增兩減”（增加公共綠地、公共空間、配套設(shè)施、支路網(wǎng)密度，減少居住人口密度，減少開(kāi)發(fā)強(qiáng)度）的要求，基本完成城區(qū)集中成片棚戶區(qū)改造，增強(qiáng)中心城區(qū)的承載能力。
棚改，正在將越來(lái)越多的剛需或剛改型客戶持續(xù)釋放，在樓市新政利好和央行信貸放松的雙重刺激下，轉(zhuǎn)化成實(shí)際購(gòu)買力。而在樓市庫(kù)存高企、去化壓力大的當(dāng)下，長(zhǎng)沙棚改會(huì)帶來(lái)多大程度新的居住或改善型需求入市？對(duì)未來(lái)幾年長(zhǎng)沙樓市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和銷售結(jié)構(gòu)是否會(huì)產(chǎn)生影響？從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，棚改對(duì)長(zhǎng)沙城市發(fā)展有何作用？在各位專家和社會(huì)各界的眼里，棚改對(duì)于房地產(chǎn)，也許不僅是帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，如何把握住這一輪城市化發(fā)展的浪潮迎頭而上，也許是更值得深思的問(wèn)題。
專家觀點(diǎn)
短期內(nèi)棚改能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)積極帶動(dòng)樓市去化
湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、宏觀經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域?qū)＜?nbsp; 王義高
長(zhǎng)沙市2009年以來(lái)，按照“政府棚改公司為主、集中改造”的模式，先后組織實(shí)施以南湖、濱江、三角洲、中山西路、黃興北路5大片區(qū)為重點(diǎn)的棚戶區(qū)改造工程。從2009年至2014年底，長(zhǎng)沙市共改造659萬(wàn)平方米，這些成績(jī)斐然的業(yè)績(jī)并不全是住宅，大部分仍然是商業(yè)地產(chǎn)，每年搬遷的市民大約只有1萬(wàn)人，顯然工廠礦區(qū)和城市周邊的棚戶區(qū)改造并不那么迫切。
棚戶區(qū)改造過(guò)程中，絕大部分被改造市民無(wú)法回到他們熟悉的地方，假如是廠礦和郊外那會(huì)這樣嗎？政府采用貨幣補(bǔ)貼方式，讓市民去購(gòu)買商品房，客觀上幫助了開(kāi)發(fā)商促銷，增加市場(chǎng)商品房銷售。六年來(lái)，所謂棚戶區(qū)改造中的六萬(wàn)多戶居民圓了一個(gè)又一個(gè)家庭的住房夢(mèng)的方式最大收益并不是棚戶區(qū)居民，他們只是客觀上有了新房。
棚戶區(qū)改造最容易和一個(gè)城市總體改造相關(guān)聯(lián)。長(zhǎng)沙老城區(qū)經(jīng)過(guò)文夕大火，半個(gè)世紀(jì)基本上是私搭亂建，現(xiàn)代城市的基本功能無(wú)法體現(xiàn)，而現(xiàn)代城市的訴求越來(lái)越多，已不是擁有住房居住那么簡(jiǎn)單。長(zhǎng)沙老城區(qū)嚴(yán)重制約城市品位提升，交通擁堵疏導(dǎo)和商業(yè)發(fā)展。
棚戶區(qū)改造是一個(gè)新探索。當(dāng)新土地上的房地產(chǎn)供給過(guò)剩的時(shí)候，我們需要注意到這個(gè)重要變化，特別值得開(kāi)發(fā)所予以關(guān)注。我們來(lái)比較一下，中央明確提出來(lái)把棚戶區(qū)改造的政策范圍擴(kuò)大，今年要建740萬(wàn)套保障房，其中580萬(wàn)套是棚戶區(qū)改造。因此，我們認(rèn)為，這不僅意味著一貫思維上的低端保障房的重心有所調(diào)整，也讓保障性住房的多元化模式逐步讓地方政府找到了出路，而且意味著城市化的路徑從原來(lái)的外延擴(kuò)張進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)老舊城區(qū)的改造，讓老城區(qū)改造提質(zhì)城市現(xiàn)代化水準(zhǔn)成為市政的重要任務(wù)。因此，棚戶區(qū)改造的重要性不僅僅是所謂圓老百姓的住房夢(mèng)，而是讓整個(gè)城市人口享受現(xiàn)代都市生活。
棚戶區(qū)改造背后隱含著幾個(gè)重要的房地產(chǎn)發(fā)展的變化。我們看到這不僅是城市棚戶區(qū)改造，而且棚戶區(qū)改造最容易和基礎(chǔ)設(shè)施，重新設(shè)計(jì)改造和城市新功能配套聯(lián)系起來(lái)，特別是交通道路改造聯(lián)系起來(lái)。老城區(qū)全面升級(jí)，去交通擁堵化成為首先考慮的問(wèn)題，解決街頭巷尾缺損配套設(shè)施來(lái)促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此，改造多少面積并不重要，解決好現(xiàn)代城市的問(wèn)題才至關(guān)重要。我認(rèn)為棚戶區(qū)改造的基本意義在于：
（1）棚戶區(qū)改造可以有效改善居民住房條件。住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展迅速，人民群眾通過(guò)購(gòu)買商品房、政府大院不斷改善居住環(huán)境，條件和居住面積，但是棚戶區(qū)居民大多數(shù)都是低收入困難群體，雖有老城區(qū)經(jīng)商戶，不過(guò)是以自雇方式維持生計(jì)，他們內(nèi)心要求改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，盡管他們?cè)诟脑熘袝?huì)與開(kāi)發(fā)商和政府討價(jià)還價(jià)。通過(guò)棚戶區(qū)改造，能夠有效改善困難戶的住房環(huán)境和條件，以增強(qiáng)城市社會(huì)的凝聚力，促進(jìn)和諧和穩(wěn)定，達(dá)到讓普通老百姓安居樂(lè)業(yè)的目的，體現(xiàn)棚戶區(qū)改造的政治功能。
（2）棚戶區(qū)改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必然要求。棚戶區(qū)幾乎都是平房，或者缺乏功能配套的多層樓房，土地利用率很低，街道狹窄，消防安全隱患很多，內(nèi)澇常有發(fā)生。通過(guò)棚戶區(qū)改造可提高建筑容積率至少2～3倍，提高了土地使用價(jià)值，盤活了存量土地，為城市樓宇經(jīng)濟(jì)，總部經(jīng)濟(jì)和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了空間。棚戶區(qū)改造不僅完善了城市功能，改善了居民居住環(huán)境，而且改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，提升了城市的形象和品位。
（3）棚戶區(qū)改造是落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑。棚戶區(qū)改造除解決了棚戶區(qū)居民的住房條件外，還直接增加了住宅土地供應(yīng)，增加了住宅有效供給，緩解了住房供需矛盾，穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格。棚戶區(qū)改造還能帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在住宅開(kāi)發(fā)逐漸飽和的轉(zhuǎn)型時(shí)期，無(wú)疑彌補(bǔ)了土地財(cái)政下滑局面，對(duì)于利用土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)大內(nèi)需發(fā)揮了決定性的積極的作用。
只有我們遵循現(xiàn)代城市的標(biāo)準(zhǔn)和一切應(yīng)有的基本功能，以及滿足富裕起來(lái)的城市居民的基本生活方式，棚戶區(qū)改造的功利主義傾向必然少很多。
加快棚戶區(qū)改造是實(shí)現(xiàn)老百姓幸福安居的重要內(nèi)容
湖南師范大學(xué)區(qū)域社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師朱翔
棚改項(xiàng)目既是一項(xiàng)改善城市面貌的重大基礎(chǔ)設(shè)施工程，也是一項(xiàng)涉及數(shù)千戶家庭住房解困的民生工程，還是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大發(fā)展工程。
加快棚戶區(qū)改造，是實(shí)現(xiàn)老百姓幸福安居的重要內(nèi)容。推進(jìn)棚戶區(qū)改造，不僅能提升群眾生活質(zhì)量，擴(kuò)大消費(fèi)，改善城市面貌，而且是宏觀調(diào)控的重要舉措，能釋放剛性需求，有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這也預(yù)示著，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必須更加兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)保障和市場(chǎng)“兩條腿走路”。
棚改有助于房地產(chǎn)去庫(kù)存催生新增購(gòu)房需求
中原地產(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理 胡治鋼
自從習(xí)李政府上臺(tái)以來(lái)，尤其是新任住建部部長(zhǎng)陳政高履職后，棚改被賦予了多重意義，它既是城鎮(zhèn)化的重要組成，也是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的手段。2014年，樓市全面下行，棚改還被賦予了房地產(chǎn)去庫(kù)存的使命。
就長(zhǎng)沙來(lái)看，棚改對(duì)于商品房需求拉動(dòng)作用到底有多大，我們先來(lái)看幾個(gè)數(shù)，2015年內(nèi)五區(qū)計(jì)劃棚改項(xiàng)目35個(gè)，12967戶，一季度共完成了32個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)等工作，完成改造2233戶，完成進(jìn)度17.22%。如果今年能夠按照這個(gè)計(jì)劃全部拆遷到位，理論上可催生158萬(wàn)方的置業(yè)需求，我們按照貨幣補(bǔ)貼與實(shí)物補(bǔ)貼各占一半來(lái)算也有79萬(wàn)方的需求，而這個(gè)量占到去年五區(qū)住宅去化的1/10，所以我個(gè)人認(rèn)為，隨著棚改的持續(xù)推進(jìn)與深入，棚改客源的逐步釋放，對(duì)于長(zhǎng)沙樓市的影響只會(huì)越來(lái)越大。
基礎(chǔ)設(shè)施的密集建設(shè)與逐步完善能加快城市發(fā)展，基于此，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供銷結(jié)構(gòu)的變化是必然的。首先，從最近五年來(lái)看，長(zhǎng)沙市住宅戶型供銷方面一個(gè)明顯特征：由極剛需向偏改善型轉(zhuǎn)變，2014年內(nèi)六區(qū)90-120㎡產(chǎn)品成交30520套，占有率34.8%，較2011年上漲10.6%，而與之相對(duì)的是60-90㎡極剛需型產(chǎn)品成交占比下滑3.5個(gè)百分點(diǎn)。其次，棚改區(qū)家庭至少是三代同堂，從換房需求和心理來(lái)看，更偏向于三室及以上套型，所以，銷售方面，中大及大面積房源占比增大是長(zhǎng)沙樓市的趨勢(shì)。
綜上，對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，棚改能夠改變城市面貌，促進(jìn)城市升級(jí)與提質(zhì)發(fā)展；對(duì)外，有利于吸引外來(lái)各行業(yè)企業(yè)與投資方進(jìn)入，拉動(dòng)投資；對(duì)內(nèi)，能夠定位調(diào)整區(qū)域功能，棚改區(qū)多占據(jù)各行政區(qū)的中心位置，由以前的居住區(qū)向現(xiàn)在的商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變；最后，棚改還能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，棚改能催生內(nèi)在新增需求，加快去化，盤活庫(kù)存，推動(dòng)復(fù)蘇；此外還能促進(jìn)城市形象的提升，使地州市及外來(lái)客戶的吸附力增加、購(gòu)買力增強(qiáng)；棚改帶來(lái)的需求多樣化將從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上影響樓市發(fā)展格局。
棚改利好開(kāi)發(fā)商將成樓市未來(lái)常態(tài)
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)金融博物館書院主席 任志強(qiáng)
棚改就像“強(qiáng)制拆遷”，現(xiàn)在的棚改其實(shí)很多是舊城區(qū)改造，里面有很多好房子，把這些好房子都拆了，再過(guò)30年還是要拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M足市場(chǎng)的需要。也許棚改對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最有益處，開(kāi)發(fā)商可以借機(jī)拿到低息貸款，并且資金回籠快。1萬(wàn)億的棚改意味著4萬(wàn)億的拉動(dòng)投資，現(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬(wàn)套保障房，投入了1萬(wàn)億，若再加上4萬(wàn)億，未來(lái)幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是所有開(kāi)發(fā)商跟著政府保障房走，因?yàn)橘Y金回籠最快，而完全市場(chǎng)化的會(huì)逐步退出。
和房地產(chǎn)關(guān)系最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國(guó)的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個(gè)截止的地步，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，或者說(shuō)從預(yù)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)入二手市場(chǎng)，但是現(xiàn)在來(lái)看并沒(méi)有這樣。我們國(guó)家目前嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，也只是第一第二個(gè)階段，是從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市的階段，還沒(méi)有進(jìn)入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。
目前的房地產(chǎn)有兩個(gè)影響最大的政策，一個(gè)是利率的擠出效應(yīng)，還有保障性住房的擠出效應(yīng)�！敖衲暾w市場(chǎng)的消費(fèi)需求并沒(méi)有減少，而是在持續(xù)增長(zhǎng)。但是保障性住房在沖擊市場(chǎng)，另外一個(gè)沖擊更可怕，就是棚改�！�
其他觀點(diǎn)：
湖南長(zhǎng)沙市征收辦副主任 符美田：
2006年以來(lái)，長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)征遷住戶中選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼伎倲?shù)的77.45%。一些安置房建設(shè)周期存在很大的不確定性，有的會(huì)導(dǎo)致安置過(guò)渡期延長(zhǎng)，維穩(wěn)壓力大，后續(xù)費(fèi)用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、電、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)辦理、房屋質(zhì)量等后續(xù)問(wèn)題也比較多。如果交給市場(chǎng)解決，市場(chǎng)中的商品房之間就可以形成競(jìng)爭(zhēng)，安置群眾會(huì)選擇口碑好、管理優(yōu)的商品房。
長(zhǎng)沙中盛行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理 謝晟：
長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)“現(xiàn)金為王，以價(jià)換量”的市場(chǎng)主旋律后，各個(gè)大小開(kāi)發(fā)商推盤日趨謹(jǐn)慎，而購(gòu)房者觀望情緒逐漸加重，買漲不買跌的心態(tài)持續(xù)升溫，商品房交易進(jìn)入買方市場(chǎng)。棚改項(xiàng)目將為長(zhǎng)沙帶來(lái)一個(gè)數(shù)量不小的需求，對(duì)長(zhǎng)沙樓市的影響不容小覷。2015年全年，長(zhǎng)沙或?qū)?huì)有一個(gè)全新的購(gòu)房群體集中井噴。
長(zhǎng)沙新路標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理 高鐵強(qiáng)：
受政府財(cái)力和市場(chǎng)低迷限制，長(zhǎng)沙棚改對(duì)未來(lái)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響極小。高鐵強(qiáng)分析，目前長(zhǎng)沙棚改區(qū)住房大部分屬于租賃性質(zhì)，原住民基本已完成搬遷，在棚改區(qū)原住民中再釋放出新的購(gòu)房需求已經(jīng)十分有限。
總 結(jié)
歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是政策導(dǎo)向，每一次的漲跌都伴隨政策的出臺(tái)，在即將到來(lái)的多重利好政策背景下，作為區(qū)域中心，湖南省會(huì)的長(zhǎng)沙，其樓市發(fā)展遠(yuǎn)不會(huì)就此止步，熬過(guò)庫(kù)存的冬天，才會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)的春天。 |