| TOPIC 6 預(yù)警提示 |
PART 1 土地市場預(yù)警
一、土地類型預(yù)警
2014年成交用地商業(yè)體量占比過半，因住宅市場遇冷，推地重點轉(zhuǎn)向商業(yè)，而如此大的商業(yè)用地出讓，未來運營壓力隨之增加，開發(fā)純商業(yè)用地風(fēng)險增大。
預(yù)計2015土地供應(yīng)仍以住兼商用地為主，此外在土地市場回暖的基礎(chǔ)上，純商業(yè)用地比例可能會有所上升。住宅兼商業(yè)用地是當前長沙預(yù)供應(yīng)土地市場中的絕對主力；但隨著住宅去化壓力的持續(xù)，過去一年中相對而言增長快速的商業(yè)用地，在新的一年面市比例仍會增加。
二、拿地區(qū)域預(yù)警
主城及湘江新區(qū)部分板塊、城南部分近郊區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊有可能成為爭奪焦點，而價值較差的地塊則仍然存在流拍的可能，遠郊土地的市場風(fēng)險仍較大。
PART 2 商品房供應(yīng)和推盤預(yù)警
一、產(chǎn)品上市時段預(yù)警
對在售項目新開工至拿預(yù)售證日期進行抽樣調(diào)查，時間間隔會隨著政策的放松和收縮態(tài)勢略有變化，但基本間隔在6-7個月，即項目新開工后需6-7個月左右能拿到預(yù)售證。因此，大部分2014年下半年的新開工項目預(yù)計將在2015年上半年上市，成為市場新增供應(yīng)量。此時長沙住宅市場將迎來多個項目上市，該時段內(nèi)銷售壓力較大。
二、產(chǎn)品開發(fā)類型預(yù)警
近三年，市場消化主力產(chǎn)品由剛需逐漸向改善型過渡。2014年，90-120㎡銷量占比達到35%，近兩年，該類型產(chǎn)品市場分額擴大速度加快。
2014年住宅產(chǎn)品單套大于90㎡產(chǎn)品消化量占2/3。2015年客戶對產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)變已成定勢。加上棚戶區(qū)改造浪潮和單獨兩孩政策的推進，未來一年樓市主需求將繼續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜。
從表中可以看出，單套120-144㎡、大于144㎡兩種類型產(chǎn)品近兩年銷量提升，表明客戶需求轉(zhuǎn)移提速。相比之下，60㎡以下套型成交比例不足9%，原因有兩個：其一，長沙市執(zhí)行三年的“限小不限大”的限購令以來，該套型新增供應(yīng)量有所下滑，成交受影響；其二，一次性到位的置業(yè)者比例增加。
三、營銷推廣提示
從營銷上看，2015年，渠道營銷加碼、升級，配合貼近市場的定價策略和產(chǎn)品價值力的傳輸，將是提高項目銷量的制勝利器。光靠價格“拼跌”并不能帶來銷量的持續(xù)走高。“性價比”升級為衡量各類型產(chǎn)品線的高關(guān)注標準，不再是普通住宅的專屬代名詞。未來是對差異化產(chǎn)品價值和創(chuàng)新營銷模式的考驗。
2015年，電商、新媒體價值傳播，轉(zhuǎn)介等多渠道帶來持續(xù)客源，結(jié)合真實惠的產(chǎn)品，成為持銷的關(guān)鍵。
PART 3 價格定位預(yù)警
2014年，樓市低迷，定金及預(yù)收款占比同步下挫9%，但依舊是房企主要外來資金源。2015年，加快出貨速度、提高定金及預(yù)收款、保證現(xiàn)金流、維系資金鏈是房企擴張和深耕的有力保障。
2014年下半年的股市大量吸金，也間接提升了樓市維持平穩(wěn)現(xiàn)金流的難度，商品房價格難有上漲動力。新開項目價格應(yīng)繼續(xù)維持現(xiàn)有以價換量的態(tài)勢，保證銷量回流資金是為上策。
PART 4 區(qū)位板塊預(yù)警
一、行政區(qū)域預(yù)警
望城土地儲備量最大，將成為未來幾年開發(fā)的要地。芙蓉、岳麓商辦類用地待開發(fā)比重接近六成，建議開發(fā)前期做好區(qū)域同物業(yè)市場調(diào)研類工作。
尚未開發(fā)的土地中，也是望城占比最大。2011-2014年，內(nèi)六區(qū)出讓的年土地總量中，45%左右位于望城。該區(qū)近四年開發(fā)土地面積比重達到六區(qū)總和的66% ，未來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)仍有較長周期，因而新項目進入該區(qū)應(yīng)謹慎。
岳麓區(qū)和雨花區(qū)分別居第四位和第三位。商辦性開發(fā)量占比在57.75%、54% 。相比來說，位居中心的芙蓉區(qū)商辦類土地待開發(fā)比例最高，為59.36%。
二、各板塊短期風(fēng)險預(yù)警
各板塊對市場銷量貢獻率分化明顯。2015年，雷鋒-金星北、省府紅星、洋湖垸、梅溪湖、高鐵新城、濱江新城將成為提升整體銷量的主力區(qū)域。星沙作為一個獨立板塊，在售項目數(shù)量進領(lǐng)先于其余十三大板塊，月均去化接近18萬方。
從下表中看出，第二梯隊四個板塊成交量貢獻率占一半。片區(qū)內(nèi)在售項目大多處于貨量充足、成交活躍期，預(yù)計2015年依舊成為銷售主力區(qū)域。高鐵新城、梅溪湖、濱江新城月均消化量在5萬方左右。片區(qū)處于前期規(guī)劃兌現(xiàn)期，未來一年將成為成交帶動潛力區(qū)域。
第四梯隊貢獻率最小，區(qū)域樓市極端發(fā)展是主因，未來對整體成交的拉動作用較小。
從下表中可以看到，雷鋒-金星北、星沙和高鐵新城，市場容量大，目前在售項目數(shù)量和去化速度均在前位，發(fā)展?jié)摿Υ螅笫懈�、芙�?馬王堆、麓谷和隆平高科庫存低且去化少，短期內(nèi)區(qū)域發(fā)展有一定局限性。
中心、梅溪湖、月湖城北、濱江等片區(qū)消化速度較緩慢，消化周期長于平均水平3-9個月。省府紅星、含浦洋湖垸片區(qū)雖去化快，但存量也高于平均水平，壓力大，短期風(fēng)險值得關(guān)注。
雷鋒-金星北、高鐵新城、星沙去化速度快，2015年總可售房源量大，均在180萬方以上。省府紅星、洋湖垸去化速度快，但產(chǎn)品可售量處于高位，需留意短期風(fēng)險。梅溪湖、中心板塊、月湖城北競爭激烈，短期壓力較大，應(yīng)注意推售節(jié)奏和產(chǎn)品價值差異化。 |