| TOPIC 1 宏觀政策 |
PART 1 2014年全國房地產(chǎn)宏觀政策解讀 一、新特點 （一）經(jīng)濟(jì)全面轉(zhuǎn)型，“慢下來”成為新特點 2014年是中國經(jīng)濟(jì)跌宕起伏的一年，前三季度GDP僅7.4，創(chuàng)下24年來新低，“慢下來”成為中國經(jīng)濟(jì)新特點。自習(xí)李政府上臺后，改革成為出現(xiàn)頻次最高的詞匯，國有企業(yè)要改，城鄉(xiāng)二元要改，金融機(jī)構(gòu)要改，收入分配制度要改，而各方面的變革伴隨經(jīng)濟(jì)增速的放緩，必然帶來陣痛。不同于往年“保八”“沖九”等GDP口號，李克強(qiáng)總理在多個場合表示未來的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是有彈性的，說明在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，轉(zhuǎn)型提質(zhì)成為現(xiàn)在乃至今后發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點。 �。ǘ┙�(jīng)濟(jì)失速與樓市下滑相生相伴 據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，2013年房地產(chǎn)占全國稅收比重接近兩成，占GDP比重達(dá)5.9%，其與中國經(jīng)濟(jì)損榮共存。2014年中國經(jīng)濟(jì)的下滑，也基本反映了樓市下行的整體局面。數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月全國房地產(chǎn)投資額、土地購置面積、商品房銷售面積等指標(biāo)均出現(xiàn)重挫，全國性的房地產(chǎn)拐點已然到來，“黃金十年”遠(yuǎn)去，業(yè)內(nèi)人士所期待的“白銀十年”，是否到來，還需看后市表現(xiàn)。 二、新常態(tài) �。ㄒ唬┱{(diào)控思路變化 2013年是房地產(chǎn)調(diào)控思路分水嶺，在此之前，每年中央經(jīng)濟(jì)工作會議都會賦予下一年度樓市調(diào)整的工作重點，因此，房地產(chǎn)市場被定義為政策市。近兩年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議一改常態(tài)，只字不提樓市調(diào)控，政府轉(zhuǎn)將工作重心放到保障房和棚改上，商品房逐步由行政調(diào)控過渡到市場調(diào)節(jié)。 如果說2013年是樓市的調(diào)整年，2014年絕對是樓市調(diào)控新常態(tài)開啟元年，這一年，政府基本放手商品房市場，在遵循“保障房歸政府，商品房歸市場”大原則基礎(chǔ)上，逐步建立不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、公積金和保障房新政體系，也是在這一年，政府放手了實施4年有余的房產(chǎn)限購并取消銀行限貸，樓市調(diào)整就此步入“新常態(tài)”。 �。ǘ┎粍赢a(chǎn)登記全面鋪開 2014年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的各級職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè)基本完成，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記直接目的在于摸清家底，提高國家治理能力，制定與社會經(jīng)濟(jì)改革相匹配的規(guī)則，并不是單純?yōu)檎{(diào)控樓市的專門文件，但由于條例本身是房地產(chǎn)市場化改革中的一環(huán)，所以未來還將對房地產(chǎn)產(chǎn)生如下影響： 1、短期來看，二手房市場受影響最大，新房銷售影響基本停留在心理層面 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的每個時間節(jié)點都將伴隨著一波二手房源的放盤潮，其主力或?qū)⑹枪珓?wù)員群體，尤其在多部門聯(lián)合信息連通，打破了以往房產(chǎn)信息查詢的瓶頸后，公務(wù)員群體持有多套房產(chǎn)的壓力將越來越大，預(yù)計到2018年平臺運行這段時間內(nèi)，二手房市場將一直是受影響最大的板塊。而新房銷售影響上，本次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度公開征詢，或?qū)⑹沟觅彿空哂^望周期進(jìn)一步延長，在一定程度上降低新房市場房價上漲預(yù)期，對估值形成一定制約。 2、長期來看，將為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件，或?qū)⒊蔀殚L效調(diào)控一部分。 從長期來看，不動產(chǎn)確權(quán)及全國聯(lián)網(wǎng)，完善以往缺失的不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費體系，為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件。但我們也看到，要實現(xiàn)基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅開征的樓市調(diào)控，基本上相當(dāng)于將現(xiàn)有制度推翻重來，從何調(diào)整、法律框架完善、各方權(quán)責(zé)統(tǒng)一，都將是一道又一道需待解決的難題。綜合來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記引發(fā)的對房地產(chǎn)的長效調(diào)控效用，或?qū)⑹嵌嗄暌院蟮墓适�，而近段時間急于出臺，更多是為配合國家反腐之需，重點并不在房地產(chǎn)市場。 三、新動向 �。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)稅試點改立法 2011年曾在重慶和上海開始試點的房產(chǎn)稅由于沒有不動產(chǎn)登記作為基礎(chǔ)，只能在購置環(huán)節(jié)加征稅率，而非持有階段，且加征的稅費并未對樓市格局產(chǎn)生影響，反而成為推高房價和房屋租金的推手。至此，政府已深刻認(rèn)識到在沒有摸清家底情況下，對交易環(huán)節(jié)征稅，而不對持有環(huán)節(jié)征稅，完全達(dá)不到其實施的根本目的。所以2014年改變思路，先立法。 2014年3月份財政部官員便表示，現(xiàn)在還沒有擴(kuò)大試點的安排。到12月，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長朱中一則透露，有關(guān)部門正在抓緊推進(jìn)立法工作，按時間表，有望在2到3年內(nèi)完成。所以，房地產(chǎn)稅的開征還需從法理上理清關(guān)系，從長計議。 同時開征房產(chǎn)稅需伴隨稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整：目前房地產(chǎn)總體稅種多稅負(fù)重，除了房產(chǎn)稅，還有契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等，全面征收房產(chǎn)稅應(yīng)以現(xiàn)有稅種減少和合并為對沖，而非增加整體稅負(fù)；其次，地方土地財政依賴短期難改，在其約束下，房產(chǎn)稅向增量征收還是存量征收，免稅條件及稅率等核心條款的制訂，均是地方政府要根據(jù)自身錢袋拿捏的標(biāo)準(zhǔn)，也是判斷房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場影響大小的關(guān)鍵。 �。ǘ┍Ｕ戏砍墒┱攸c 李克強(qiáng)總理在2014年政府工作報告中提出“三個一億人”的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，其中一個便是“改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”，政府將棚改提升到前所未有的高度。2014年保障房領(lǐng)域從建設(shè)計劃，到理順保障房關(guān)系，再到資金保障，已經(jīng)初步形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，未來，作為政府施政的重點，保障房立體建設(shè)將會更加趨于完善和科學(xué)。 �。ㄈ┕e金全面松綁 自2014年8月開始，全國多個省、市和自治區(qū)放松公積金，或是提高貸款額度，或是降低二套首付比例，或是租房提取門檻降低，或是調(diào)低利率，或是減免手續(xù)費，通過各種途徑給公積金松綁。 到了10月9日，國家層面針對公積金也有所動作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，《通知》規(guī)定，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。同時，《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。此外，為適應(yīng)職工流動性需要，《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。 不管地方還是中央，在面對下滑的樓市，其實并無過多施政空間，而公積金成為調(diào)整首選，所以，下半年迎來了全面放松。 �。ㄋ模┫拶徣∠谴髣� 始于2010年的住房限購措施持續(xù)四年多后，終于在2014年被基本取消。限購措施執(zhí)行的范圍包括各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，基本覆蓋了全國房地產(chǎn)市場的所有主要城市，因而對整個市場影響顯著。 據(jù)監(jiān)測，全國約有47個城市曾執(zhí)行了住房限購措施，而至2014年末，除了一線城市北上廣深以及三亞等5城市之外，全國其余城市均已基本取消限購。住房限購措施作為帶有明顯行政干預(yù)色彩的調(diào)控手段，在過去四年中對抑制房價過快上漲的確起到了重要作用。然而，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，中央的調(diào)控思路也適時轉(zhuǎn)變，限購取消是大勢所趨。 （五）降息利好限貸放松 在整體融資成本走高的情況下，時隔兩年，央行11月21日再度宣布降息。雖然降息并非專門針對房地產(chǎn)業(yè)，但隨之帶來的信貸環(huán)境變化對房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重，因為房貸的松緊與住房銷售的榮衰休戚相關(guān)。房貸利率下限自2008年10月起調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍，實際利率折扣維持了一年多的較低水平后逐步走高。上一輪（2012年6月、7月）降息后，實際利率折扣回落到0.85倍左右。2014年初起至第三季度，市場實際利率達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.06倍的高位水平。2014年11月的降息通道啟動后，房貸實際利率有望從階段性高位逐步回落。 PART 2 2014年長沙樓市宏觀環(huán)境解讀 一、長沙在中部經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)地位依舊 盡管前三季度經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但長沙市GDP總量依然穩(wěn)居中部第二，趕超第三名819.31億元，GDP同比增速10%，居中部第一位，遠(yuǎn)超7.4%的全國平均水平，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)運行在合理區(qū)間。 前三季度中部六省固定資產(chǎn)投資增幅均超全國，長沙市增幅達(dá)19%，穩(wěn)居中部第二，絕對值來看，長沙市位居中部第三，與第二名差距僅57億元。 中部崛起與長江經(jīng)濟(jì)帶，奠定中部潛力股位置，而長沙一直處于中部第一梯隊，短期內(nèi)地位不可撼動。 二、量價齊跌，地方救市 就中部地區(qū)來看，長沙樓市量價齊跌態(tài)勢非常明顯，地方政府亦使出渾身解數(shù)，曲線救市，其中棚改、公積金、限購放松和政府補(bǔ)貼成為救市四大利器。 �。ㄒ唬╅L沙棚改目標(biāo) 長沙未來4年棚改目標(biāo)，總量950萬㎡，8.67萬戶，在促進(jìn)城市更新、城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中帶動樓市向前發(fā)展。 （二）長沙兩公積金放松 【湖南省直公積金調(diào)整（10.30）】 湖南省直公積金調(diào)整主要是：首套首付低至兩成；恢復(fù)省內(nèi)公積金異地貸款業(yè)務(wù)，異地貸款政策參照長沙中心貸款政策執(zhí)行；人均住房面積未達(dá)全市標(biāo)準(zhǔn)再購房，首付比例降低為40%，利率上浮10%；精裝修首套，首付比例不得低于40%，二套首付比例不得低于50%；取消再次申請住房公積金貸款須在前一筆住房公積金貸款結(jié)清后6個月后的時間限制。 【長沙市公積金調(diào)整（11.18）】 長沙市公積金調(diào)整主要是：連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金貸款，且可轉(zhuǎn)移異地公積金合并計算；取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費項目；無房戶提取公積金付房租，不再需要提供租房合同；購房、建房者提取公積金，申請時限均從1年延長到2年；還貸提取的申請時限則從半年延長到1年。 一個月內(nèi)，長沙市和省直公積金相繼從首付比例、額度、年限、異地互認(rèn)、手續(xù)費等多方面放松，配合限購限貸放松，對成交有一定刺激作用。 �。ㄈ跋嫖鍡l”出臺 8月出臺，雖未直提解除限購，但以省級文件形式從政策、客戶和開發(fā)商三角度扶持樓市，做足姿態(tài)，救市意愿不言而喻。 �。ㄋ模└鲄^(qū)多樣性補(bǔ)貼 各區(qū)域根據(jù)實際情況出臺補(bǔ)貼措施，落地情況各異，但整體來看，對客戶心理層面有正面作用，尤其部分執(zhí)行到位政策，更有促成交之作用。 三、地鐵建設(shè)全面提速 長沙地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃由12條線路組成，總長約456公里；預(yù)計2020年，長沙軌道交通通車?yán)锍虒⑦_(dá)234.3千米，屆時，軌道交通占公共交通出行量的40%。地鐵1號線正在如火如荼建設(shè)之中，預(yù)計2016年初投入運營使用。 2014地鐵元年開啟，二號線開通，一號線在建，三四號線開建，長沙迎來軌道交通爆發(fā)時期，城市競爭力與凝聚力有了巨大提升。 |