| 2014年前三季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅消費(fèi)特征研究 |
文/長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 2014年前三季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅及二手住宅市場(chǎng)成交量均低于去年同期。長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交57303套，同比下降31.89%；成交面積615.73萬(wàn)平方米，同比下降29.96%；成交金額374.51億元，同比下降33.33%。長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手住宅成交18531套，同比下降9.09%，成交面積179.09萬(wàn)平方米，同比下降12.15%，成交金額103.54億元，同比下降2.86%。 Part1 新建商品住宅消費(fèi)特征分析 購(gòu)房者特征分析 1、年齡構(gòu)成 25-35歲人群是主力軍，占比46.51% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者年齡構(gòu)成 從購(gòu)房者年齡來(lái)看，25-35歲和35-45歲年齡段的購(gòu)房人群為長(zhǎng)沙新建商品住宅市場(chǎng)的主要支撐，占比超過(guò)六成，其中，25-35歲年齡段屬于基礎(chǔ)性剛需人群，需求最旺，占比46.51%。35-45歲年齡段購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，以改善型剛需為主，占比20.41%。 與去年同期相比，25歲以下和25-35歲年齡段占比提升 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者年齡構(gòu)成對(duì)比分析圖（單位：歲） 從上圖可看出，25歲以下和25-35歲年齡段的購(gòu)房人群比重分別提升1.11%、2.08%，置業(yè)人群有年輕化趨勢(shì)。其余年齡段的購(gòu)房人群占比均有下降，其中35-45歲年齡段購(gòu)房人群下降最大為2.57%。 2、套均面積 45-55歲人群購(gòu)房套均面積最大，為116.18 m2/套 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)各年齡段購(gòu)房套均面積情況（單位：m2/套） 從各年齡段購(gòu)房套均面積來(lái)看，各年齡段購(gòu)房套均面積均超過(guò)100 m2，其中，45-55歲年齡段購(gòu)房套均面積最大，為116.18m2/套，35-45歲年齡段其次，為115.82m2/套，高于總套均面積（108.91m2）。 與去年同期相比，各年齡段購(gòu)房套均面積均有增大。 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)年齡段購(gòu)房套均面積對(duì)比分析情況（單位：m2/套） 與2013年前三季度購(gòu)房者套均面積相比，各年齡段購(gòu)房套均面積都有不同程度的增大，其中55歲以上年齡段購(gòu)房人群套均面積增大最多為11.75m2/套。 3、來(lái)源地構(gòu)成 本省購(gòu)房者為主，占比超八成 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者來(lái)源地構(gòu)成 從購(gòu)房者來(lái)源地來(lái)看，本省購(gòu)房者為主，占比88.39%，其中長(zhǎng)沙市占比45.05%，“長(zhǎng)株潭”城市群占比51.26%，“3+5”城市群占75.53%。 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者來(lái)源地排行榜 序號(hào)前十位本省外市占比前十位外省市占比 1益陽(yáng)市5.95%廣東省2.12% 2邵陽(yáng)市5.80%湖北省1.84% 3岳陽(yáng)市5.82%北京市1.09% 4常德市5.41%江西省0.96% 5衡陽(yáng)市3.88%浙江省0.53% 6湘潭市3.39%河南省0.56% 7婁底市3.21%福建省0.49% 8株洲市2.82%江蘇省0.39% 9永州市2.47%四川省0.38% 10郴州市1.64%貴州省0.33% 從排行榜來(lái)看，本省外市占比前三的為益陽(yáng)市、邵陽(yáng)市、岳陽(yáng)市，合計(jì)占比17.57%，廣東省、湖北省、北京市為外省市中占比前三的省份，合計(jì)占比5.05%。 置業(yè)特征分析 1、置業(yè)次數(shù) 在長(zhǎng)沙首次置業(yè)為主，占比近九成 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者置業(yè)次數(shù) 從購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)仍以剛需為主，在長(zhǎng)沙首次置業(yè)的購(gòu)房人群占比87.02%，3次及以上置業(yè)人群占比5.66%。與2013年前三季度相比，在長(zhǎng)沙首次置業(yè)人群占比微降，2次置業(yè)人群占比微升。 2、置業(yè)區(qū)域 岳麓區(qū)和雨花區(qū)是置業(yè)首選，合計(jì)占比超五成 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者行政區(qū)選擇 從購(gòu)房人群區(qū)域選擇來(lái)看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)是置業(yè)的首選區(qū)域，分別占總量的33.41%、21.48%，其次是望城區(qū)、開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)占比超過(guò)10%，芙蓉區(qū)占比6.63%，居于末位。 2014年和2013年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者行政區(qū)選擇對(duì)比分析 如圖可知，與2013年前三季度相比，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)占比有所上升，天心區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)占比有所下降，其中，上升幅度最大的為岳麓區(qū)，為3.38%，下降幅度最大的為雨花區(qū)，為2.43%。 河西和新南城板塊為置業(yè)熱門(mén)板塊，占比超一半 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者板塊選擇 從購(gòu)房人群板塊選擇來(lái)看，河西、新南城板塊為置業(yè)的熱門(mén)板塊，分別占比33.27%、22.05%，與去年同期相比，河西板塊占比增加較大、中心板塊占比下降較大。 3、戶型特征 二居室、三居室為主力戶型，占比接近八成 2014年前三季度內(nèi)內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交戶型結(jié)構(gòu) 從購(gòu)房戶型來(lái)看，二居室、三居室是住宅成交的主力戶型，分別占總量的33.28%、44.09%，其次是一居室，占比11.50%。與去年同期相比，一居室、二居室戶型占比微降，其它戶型占比微增。 60-120平方米戶型為主，占比近六成 2014年前三季度內(nèi)內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu) （單位：m2） 從單套住宅面積來(lái)看，住宅成交主要集中在90-120平方米、60-90平方米，分別占比35.63%、23.86%，其次為120-144平方米戶型，占比21.70%。 價(jià)格及付款方式分析 1、單價(jià)結(jié)構(gòu) 5500元/ m2以下和5500-7000元/m2為主力單價(jià)區(qū)間，占比74.89% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅單價(jià)結(jié)構(gòu)（單位：元/m2） 從住宅成交的單價(jià)來(lái)看，5500元/ m2以下是主力價(jià)位區(qū)間，占比達(dá)42.21%，其次是5500-7000元/m2以下占比32.69%，7000-8500元/m2占比16.62%，8500-10000元/ m2占比4.86%，10000元/ m2以上占比3.63%。 2、總價(jià)結(jié)構(gòu) 40-60萬(wàn)元為主力總價(jià)區(qū)間，占比為31.51% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅總價(jià)結(jié)構(gòu)（單位：萬(wàn)元） 從套成交總價(jià)來(lái)看，總價(jià)40萬(wàn)元以下，占比22.81%，總價(jià)在40萬(wàn)以上時(shí)與成交量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，總價(jià)在40-60萬(wàn)元區(qū)間，占比達(dá)31.51%，100萬(wàn)元以上占比9.66%。 外省市購(gòu)房者偏好總價(jià)100萬(wàn)元以上 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅總價(jià)在100萬(wàn)以上的來(lái)源地構(gòu)成 從總價(jià)在100萬(wàn)元以上的購(gòu)房來(lái)源地來(lái)看，外省市購(gòu)房人群占比14.30%，而所有總價(jià)段中外省市購(gòu)房的人群占比僅11.59%，表明外省市購(gòu)房者偏好總價(jià)100萬(wàn)元以上的新建商品住宅。 3、付款方式 銀行按揭為主，占比56.28% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅購(gòu)房者付款方式 從付款方式來(lái)看，銀行按揭為主要的支付方式，占比56.28%，其次為一次性付款占比31.29%，公積金貸款占比10.66%。與去年同期相比，一次性付款占比有所提升，銀行按揭占比有所下降。 不同來(lái)源地的購(gòu)房人群付款方式占比差異明顯 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅按來(lái)源地區(qū)分付款方式 籍貫付款方式銀行按揭一次性付款公積金分期付款 長(zhǎng)沙市41.08%43.96%12.52%2.44% 本省外市72.77%17.10%9.00%1.14% 外省市52.84%35.38%10.18%1.60% 境 外8.33%83.33%0.00%8.33% 除境外、本市購(gòu)房人群主要選擇一次性付款購(gòu)房外，銀行按揭為其它來(lái)源地最主要付款方式。來(lái)源地為長(zhǎng)沙市的購(gòu)房人群中一次性付款占比超過(guò)銀行按揭占比，外省市用公積金貸款買(mǎi)房的占比為10.18%。 不同面積段的購(gòu)房人群付款方式占比差異明顯 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)新建商品住宅按面積段區(qū)分付款方式 面積段付款方式按揭付款一次性付款公積金分期付款 90 m2以下49.98%37.27%11.19%1.56% 90-144m263.00%24.58%11.35%1.07% 144以上m237.48%51.19%4.51%6.82% 銀行按揭付款方式以90-144平方米面積段的購(gòu)房人群占比最大，為63.00%，一次性付款以144平方米以上面積段的購(gòu)房人群占比最大，為51.19%，公積金付款以144平方米以上面積段的購(gòu)房人群占比最小，為4.51%。 Part2 二手住宅交易特征分析 購(gòu)房者特征分析 1、年齡構(gòu)成 25-45歲年齡段為購(gòu)房主力，占比63.12% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)二手住宅購(gòu)房者年齡構(gòu)成 從二手住宅購(gòu)買(mǎi)者年齡來(lái)看，25-35歲、35-45歲年齡段是主要購(gòu)房人群，分別占比37.66%、25.46%，55歲以上、25歲以下購(gòu)房人群占比較低，分別為10.76%、13.37%。 2、來(lái)源地構(gòu)成 本省購(gòu)房者占絕對(duì)主力，超九成 2014年前三季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手住宅購(gòu)房者籍貫構(gòu)成 從二手住宅購(gòu)房者來(lái)源地來(lái)看，本省本市與本省外市占比均超過(guò)四成，為二手住宅的購(gòu)房主力軍，外省市購(gòu)房人群占比9.68%。 交易特征分析 1、交易區(qū)域 雨花區(qū)成交活躍，望城區(qū)居于末位 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)二手住宅購(gòu)房者行政區(qū)選擇 從二手住宅交易區(qū)域來(lái)看，雨花區(qū)成交最為活躍，占比39.04%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)成交比例相當(dāng)，占15%左右，望城占比3.48%，居末位。 2、面積結(jié)構(gòu) 60-90 m2面積段成交量最大，占比27.17% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)二手住宅成交面積結(jié)構(gòu)（單位：平方米） 從二手住宅成交套面積來(lái)看，除60-90 m2成交量占比近30%外，其余各面積段分布較均勻，其中90 m2以下的面積段占42.96%，90 m2以上的面積段占57.04%。 付款特征分析 1、付款方式 一次性付款為主，占比69.95% 2014年前三季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手住宅支付方式 從二手住宅的支付方式來(lái)看，由于二手房貸款難，一次性付款成為二手房主要的支付方式，占比69.95%，其次為銀行按揭占比25.92%。 2、貸款發(fā)放情況 郵政銀行是二手房貸的主要資金來(lái)源，占比9.97% 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)二手住宅貸款發(fā)放量前十的單位 序號(hào)發(fā)放單位業(yè)務(wù)宗數(shù)占比序號(hào)發(fā)放單位業(yè)務(wù)宗數(shù)占比 1中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行18479.97%6市公積金中心3171.71% 2交通銀行8234.44%7農(nóng)村商業(yè)銀行2081.12% 3光大銀行5222.82%8招商銀行2041.10% 4工商銀行4602.48%9長(zhǎng)沙銀行2031.10% 5省直公積金中心3932.12%10中國(guó)銀行1070.58% 從二手住宅貸款的發(fā)放單位來(lái)看，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行是二手房按揭的主要資金來(lái)源，占比9.97%，其他單位的貸款占比均低于5%。公積金貸款占比3.83%，其中省直公積金占比2.12%，市公積金占比1.71%。 3、成交方式 自助交易為主，占比95.96% 從二手住宅的成交方式來(lái)看，自助交易為主，占比95.96%，中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量占比4.04%，共有9家中介機(jī)構(gòu)有業(yè)務(wù)量，其中湖南省湘誠(chéng)置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司為業(yè)務(wù)量最多的中介機(jī)構(gòu)，占比2.11%。 Part3 小結(jié) 2014年前三季度內(nèi)六區(qū)住宅市場(chǎng)低迷，無(wú)論新建住宅市場(chǎng)還是二手住宅市場(chǎng)，成交量較去年同期明顯下滑。主要消費(fèi)特征如下： 新建商品住宅消費(fèi)特征 1、購(gòu)房者特征：25-35歲人群為購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的主力軍，占比46.51%；從套均面積來(lái)看，45-55歲人群購(gòu)房套均面積最大，為116.18m2/套；從來(lái)源地來(lái)看，本省購(gòu)房者為主，占比超八成。 2、置業(yè)特征：從置業(yè)次數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙首次置業(yè)人群為主，占比近九成；岳麓區(qū)和雨花區(qū)是置業(yè)的首選區(qū)域，河西和新南城板塊為置業(yè)熱門(mén)板塊，合計(jì)占比超一半。 3、戶型特征：購(gòu)房者戶型偏好二居室和三居室，占比近八成；面積段更傾向90-120 m2、60-90 m2，占比近六成。 4、價(jià)格特征：5500元/ m2以下是主力價(jià)位區(qū)間，占比達(dá)42.21%；40-60萬(wàn)元為主力總價(jià)區(qū)間，占比為31.51%，其中外省市來(lái)源地購(gòu)房者偏好總價(jià)100萬(wàn)元以上的住宅。 5、付款特征：銀行按揭為主要的支付方式，占比56.28%，不同來(lái)源地的購(gòu)房人群付款方式占比差異明顯，不同面積段的購(gòu)房人群付款方式占比差異明顯。 二手住宅交易特征 1、購(gòu)房者特征：25-45歲年齡段人群為內(nèi)六區(qū)二手住宅購(gòu)買(mǎi)的主力，占比63.12%；從來(lái)源地來(lái)看，本省購(gòu)房者為主，占比超九成。 2、交易特征：從二手住宅交易區(qū)域來(lái)看，雨花區(qū)成交最為活躍，占比39.04%，望城占比3.48%，居末位；60-90 m2面積段成交量最大，占比27.17%。 3、付款特征：由于二手房貸款難，一次性付款成為最主要的支付方式，占比69.95%，郵政銀行是二手房貸的主要資金來(lái)源，占比9.97%；自助交易為主，占比95.96%。 |