| 2014上半年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2014上半年長沙商品房施工面積依然巨大，新增供應(yīng)面積同比增長超三成，銷售面積同比減少近兩成，二手房交易同比減少超1/4，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)平淡，供銷失衡現(xiàn)象明顯。那么，中部六省會城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 表1 2014上半年中部六省會GDP總量比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP4560.793580.063129.502154.201582.391152.11 同比增長9.610.18.99.99.32.0 小結(jié)：上半年長沙GDP在中部六省會中居第二位，同比增幅居第一位，但相較去年同期增速有所放緩 從經(jīng)濟(jì)總量來看，上半年中部六省會GDP分布在4個(gè)千億元等級：GDP超過4000億元的僅有武漢； GDP在3000-4000億元的有長沙、鄭州； GDP在2000-3000億元僅有合肥；GDP在1000-2000億元的有南昌、太原。長沙2014上半年GDP為3580.06億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少980.73億元。 從GDP同比增幅來看，除太原外，其余各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.4%）。長沙同比增幅10.1%，超過全國增幅2.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會中居第一位，但增速比去年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。 2、全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 表2 2014上半年中部六省會全社會固定資產(chǎn)投資額比較 �。▎挝唬簝|元 %） 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原 固定資產(chǎn)投資額3321.892731.192573.042422.221473.11499.79 同比增長18.019.318.222.418.822.1 小結(jié)：上半年長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅滑落至倒數(shù)第二，但增速相較去年同期有較小提升 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，上半年中部六省會僅太原固投低于千億，其余省會中，武漢固投超過3000億元，合肥、長沙、鄭州固投在2000-3000億元，而南昌則低于1500億元。長沙上半年全社會固定資產(chǎn)投資2573.04億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢低748.85億元，比第二位合肥低158.15億元。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，所有城市同比增幅均超過全國增幅（17.3%）。長沙同比增幅18.2%，超過全國增幅0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會中居第五位，增速比去年同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A(yù)期指標(biāo) 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 圖1 2014上半年中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 小結(jié)：上半年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額、增幅在中部六省會中均居第三位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，上半年中部六省會城市中，武漢投資額超過1000億元，遠(yuǎn)超各市；鄭州第二位，投資額也達(dá)到780億元；長沙、合肥基本相當(dāng)，差距僅17.09億元；南昌、太原相對較低，投資額低于200億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資586.19億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少570.51億元，比前一位鄭州少194.29億元。 從開發(fā)投資額增長率來看，上半年中部六省會城市中，僅南昌負(fù)增長、合肥微增長，其余城市同比增幅均超過7%，但與全國平均增幅（14.1%）比較來看，僅武漢、鄭州高于全國增幅。長沙同比增幅11.8%，低于全國增幅2.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會中居第三位，但同比增速提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 表3 2014上半年中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例 �。▎挝唬簝|元 %） 序號123456 城市武漢鄭州太原長沙合肥南昌 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1156.70780.48139.26586.19569.10166.18 固定資產(chǎn)投資3321.892422.22499.792573.042731.191473.11 房地產(chǎn)占固定投資比例34.8232.2227.8622.7820.8411.28 小結(jié)：上半年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為22.78%，處于正常狀態(tài) 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除南昌外，中部六省會城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為22.78%，處于正常狀態(tài)。 3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為上半年數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 表4 2014上半年中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 （單位：萬㎡ %） 序 號123456 城 市武漢長沙合肥鄭州南昌太原 新開工面積1263.011186.421043.21853.20246.48155.07 同比增長-11.2-4.2-1.9-34.8-42.9-11.4 施工面積8757.918535.755921.308470.603578.324041.52 同比增長25.621.11.77.912.810.9 竣工面積359.94618.38400.88524.60260.20- 同比增長19.828.8-14.118.568.4- （注：按新開工面積排序，太原未取得竣工數(shù)據(jù)） 小結(jié)：上半年長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，新開工面積、施工面積均居第二位 從新開工面積來看，上半年中部六省會半數(shù)城市新開工面積超過千萬平米，分別為武漢、長沙、合肥，其余城市新開工面積低于千萬平米，其中南昌、太原低于250萬㎡。而從同比增幅來看，各市同比均為負(fù)值，其中南昌同比降幅最大，超過40%，合肥降幅最小，降幅為1.9%。長沙新開工面積及同比增幅在中部六省會中均居第二位。 從施工面積來看，截止2014年上半年，各市施工面積均超過3500萬㎡，其中，武漢、長沙、鄭州超過8000萬㎡。而從同比增幅來看，各市同比均有增長，其中，武漢增幅最大，達(dá)25.6%，合肥增幅最小，僅1.7%。長沙施工面積及同比增幅在中部六省會中均居第二位。 從竣工面積來看，上半年中部五省會城市中（太原未取得竣工數(shù)據(jù)），長沙、鄭州竣工面積超過500萬㎡，合肥剛剛超過400萬㎡，武漢、南昌則低于360萬㎡。而從同比增幅來看，僅合肥同比負(fù)增長，其余城市中，南昌同比增幅較大，超過60%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第二位。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜�(biāo) 1.市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 表5 2014上半年中部六省會房地產(chǎn)市場規(guī)模比較 （單位：萬㎡ % ） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 批準(zhǔn)預(yù)售面積1340.83796.74554.60548.30421.45321.13 同比73.9430.39-8.0814.0760.41-18.78 成交備案面積876.69585.70495.11799.81333.71268.83 同比-5.68-17.490.583.4532.4672.53 �。ㄗⅲ壕鶠槭袇^(qū)數(shù)據(jù)，按批準(zhǔn)預(yù)售面積排序） 小結(jié)：上半年長沙新增供應(yīng)量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位 從商品房新增供應(yīng)量來看，上半年中部六省會城市中，武漢新增供應(yīng)量最大，超過1300萬㎡；長沙第二，接近800萬㎡；鄭州、合肥基本相當(dāng)，均在550萬㎡左右，差距僅6.30萬㎡；南昌、太原相對較少，商品房新增供應(yīng)低于500萬㎡。同比增幅來看，鄭州、太原同比負(fù)增長，其余城市中，武漢、南昌同比增幅超過60%。長沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第三位，批準(zhǔn)預(yù)售量比第一位武漢少554.09萬㎡。 從商品房成交備案情況來看，上半年中部六省會城市中，武漢、合肥、長沙備案量超過500萬㎡，其余城市中，太原備案量最低，僅268.83萬㎡。同比增幅來看，上半年中部六省會僅武漢、長沙同比增幅為負(fù)。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比降幅最大，成交量比第一位武漢少290.99萬㎡，比前一位合肥少214.11萬㎡。 2.商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際銷售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價(jià)格將上揚(yáng)。 表6 2014上半年中部六省會商品房供銷比 �。▎挝唬喝f㎡ ） 序號123456 城市武漢長沙南昌太原鄭州合肥 批準(zhǔn)預(yù)售面積1340.83796.74421.45321.13554.60548.30 成交備案 面積876.69585.70333.71268.83495.11799.81 供銷比1.531.361.261.191.120.69 �。ㄗⅲ壕鶠槭袇^(qū)數(shù)據(jù)） 小結(jié)：上半年除合肥外，其他城市供銷比在1.1:1以上，長沙供銷比為1.36:1 從數(shù)據(jù)來看，武漢、長沙、南昌供銷比達(dá)1.2:1以上，同期供應(yīng)出現(xiàn)較大過剩；其余城市中，太原、鄭州同期供銷基本正常，合肥同期供銷出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。長沙供銷比為1.36:1，供銷已出現(xiàn)較大偏離。 3.房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 表7 2014上半年中部六省會房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 �。▎挝唬喝f㎡ ） 序號123456 城市合肥太原長沙武漢南昌鄭州 商品房799.81268.83585.70876.69333.71495.11 二手房151.8957.98136.58216.0285.83175.98 比值5.274.644.294.063.892.81 （注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)） 小結(jié)：上半年長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第三位 從上表數(shù)據(jù)來看，上半年中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過200萬㎡；鄭州、合肥、長沙基本相當(dāng)，成交量分布在136-176萬㎡；南昌、太原交易量相對較低，低于90萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，比第一位武漢少79.44萬㎡，比前一位合肥少15.31萬㎡。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，比值超過5的有合肥；4-5的有太原、長沙、武漢；低于4的有南昌、鄭州。長沙比值為4.29:1，房產(chǎn)一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第三位，依據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場健康評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，指標(biāo)處于基本正常。 �。ㄈ┦袌鰞r(jià)格指標(biāo) 1.市場價(jià)格指數(shù)比較 該指數(shù)源自國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價(jià)格指數(shù)趨勢，以判斷房價(jià)走勢。 表8 2014上半年中部六省會城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)（環(huán)比） 序號123456 城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 一月100.5100.6100.5100.6100.2100.7 二月100.3100.4100.4100.4100.3100.4 三月100.4100.5100.3100.2100.1100.3 四月100.2100.1100.2100.2100.0100.1 五月100.0100.399.6100.099.8100.1 六月99.5100.099.199.699.599.6 月平均100.15100.32100.02100.1799.98100.20 小結(jié)：上半年長沙房價(jià)月平均指數(shù)為100.02，月環(huán)比指數(shù)已連續(xù)兩次低于100 從上表來看，上半年中部六省會中，各市各月環(huán)比指數(shù)均呈逐月下降趨勢，房價(jià)出現(xiàn)普遍下調(diào)。從長沙市情況來看，上半年長沙市房價(jià)月平均指數(shù)為100.02，指數(shù)已近乎止?jié)q；從各月情況來看，環(huán)比指數(shù)逐月走低，且5月、6月指數(shù)已低于100，表明房價(jià)下行已日趨明顯，且已體現(xiàn)到了指數(shù)層面。 三、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 （一）上半年國民經(jīng)濟(jì)增速略低于去年同期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)；除太原外，中部省會增速均超全國。初步核算，上半年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 269044億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.4%。分季度看，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%。而從中部六省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。 （二）上半年中部六省會固定資產(chǎn)投資增幅均超全國增幅，但房地產(chǎn)增幅大多低于全國增幅。從數(shù)據(jù)來看，中部六省會固定資產(chǎn)投資增長率均超過全國增幅（17.3%），但僅武漢、鄭州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅高于全國增幅（14.1%）；從房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例來看，除南昌外，各市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上，這表明當(dāng)前各市房地產(chǎn)投資仍基本與其固定資產(chǎn)投資相匹配，但與全國平均水平比較來看，中部省會城市房地產(chǎn)投資已處降溫狀態(tài)。 �。ㄈ┥习肽曛胁苛麻_工面積同比均有下降，兩城市降幅超三成；各市施工面積依然較大，半數(shù)城市施工規(guī)模超8000萬㎡。從數(shù)據(jù)來看，上半年中部六省會城市商品房新開工面積同比均有下降，除合肥、長沙外，其余降幅均超一成，鄭州、南昌降幅更是超過三成；但從施工面積來看，規(guī)模依然較大，武漢、長沙、鄭州上半年施工面積就已超過8000萬㎡，這表明雖然由于大環(huán)境影響，新開工面積有所降低，但同期施工面積依然高企，未來房地產(chǎn)銷售仍面臨壓力。 （四）上半年中部六省會四城市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售同比仍有較大增幅，但成交備案僅兩城市增幅維持在10%以上。上半年武漢、南昌、長沙、合肥商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅超一成，其中，武漢、南昌增幅超六成；但成交備案僅有太原、南昌增幅超三成，合肥、鄭州僅保持同比正增長，武漢、長沙更是出現(xiàn)負(fù)增長，這表明中部六省會多數(shù)城市商品房市場都出現(xiàn)了供銷逆行狀況。供銷對比來看，武漢、長沙、南昌供銷比達(dá)1.2:1以上，同期供應(yīng)出現(xiàn)較大過剩。 �。ㄎ澹┥习肽曛胁苛�，二手房交易同比均有較大降幅，四城市房產(chǎn)一、二級市場交易量之比超過4:1。上半年中部六省會二手房交易除太原同比仍有增長外，其余城市同比均有不同程度下降，降幅在一成到四成之間；從房產(chǎn)一、二級市場交易量之比來看，中部六省會城市比值相較去年同期均有擴(kuò)大，隨著二手房交易恢復(fù)常態(tài)，商品房交易在各市房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位更加凸顯。 �。┥习肽曛胁苛績r(jià)月平均指數(shù)下行趨勢明顯，房價(jià)下行已體現(xiàn)到指數(shù)層面。從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的各城市價(jià)格指數(shù)來看，上半年中部六省會中，各市商品住宅月環(huán)比指數(shù)逐月走低，五城市單月指數(shù)已出現(xiàn)100以下值，房價(jià)下行日趨明顯；從長沙市情況來看，上半年長沙市房價(jià)月環(huán)比指數(shù)逐月走低，5月、6月指數(shù)均已低于100，房價(jià)已呈現(xiàn)整體下行。 �。ㄆ撸┥习肽觊L沙房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中等，市場交易表現(xiàn)平淡，供銷失衡。從各數(shù)據(jù)來看，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資居第三位，新開工面積、施工面積居第二位，竣工面積居第一位，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積居第二位，成交備案面積居第三位，二手房交易面積居第四位，各項(xiàng)數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中等；而從各數(shù)據(jù)同比來看，房地產(chǎn)投資低于全國平均增幅，新開工面積同比略有降幅，施工面積、竣工面積同比仍超兩成，商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比增長三成，商品房交易同比降幅接近兩成，二手房交易降幅超過1/4，同時(shí)，商品房供銷比也達(dá)1.36:1，這都表明上半年長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供應(yīng)高增長，銷售卻下滑的供銷失衡狀況。下半年能否消化商品房滯銷帶來的高庫存，我們?nèi)詫⑹媚恳源?/p> |