| 2014年長沙市房地產(chǎn)市場需求調(diào)查分析報(bào)告 |
湖南長沙第36屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)于2014年5月9日-12日在紅星國際會(huì)展中心舉行，借助這次機(jī)會(huì)，對(duì)觀展人群開展了一次關(guān)于2014年長沙市房地產(chǎn)市場需求的問卷調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容主要為觀展人群對(duì)房交會(huì)的整體印象評(píng)價(jià)、購房需求意向、市場趨勢(shì)預(yù)測(cè)等，并針對(duì)精裝修房市場、“綠色建筑”知識(shí)做了相關(guān)調(diào)查。本次調(diào)查發(fā)放《2014年長沙房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷》共1000份，實(shí)際回收1000份，其中有效問卷821份。
一、房交會(huì)整體印象評(píng)價(jià)
在對(duì)長沙第36屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)的整體印象評(píng)價(jià)中，51.52%的調(diào)查對(duì)象給出了好評(píng)，38.98%的人認(rèn)為整體印象一般，還有9.50%的差評(píng)。絕大多數(shù)觀展人群對(duì)本次房交會(huì)的開展情況持滿意或基本滿意，在往后的展會(huì)中，組委會(huì)應(yīng)該為市民爭取更多的購房優(yōu)惠，為市民打造更完美、更和諧的房交會(huì)。
二、購房需求意向調(diào)查
1、調(diào)查對(duì)象的戶籍
從調(diào)查對(duì)象的戶籍來看，長沙本地人占比44.81%，其次是本省其他市州占比39.56%，外省市占比15.63%。相比2012年的調(diào)查結(jié)果，長沙本地觀展人群減少，外地人比例增長10.46%，主要是本省外市籍增多，已經(jīng)越來越多的外市州人群到長沙來工作、生活，或投資房產(chǎn)。
2、調(diào)查對(duì)象的購房計(jì)劃
從調(diào)查對(duì)象的購房計(jì)劃來看，2014年有購房打算的占比49.14%，由于對(duì)市場下行的預(yù)期，今年的購房意愿下降，觀望群體增多（占比33.05%）。
3、調(diào)查對(duì)象購房的用途
從調(diào)查對(duì)象購房的用途來看，自住需求占比72.47%，投資型需求占比16.69%，其他需求占比10.84%。市場仍是剛性需求占主導(dǎo)，由于本次觀展人群外地戶籍增多，投資需求比例有所上升。
4、調(diào)查對(duì)象意向的購房區(qū)域
從調(diào)查對(duì)象意向的購房區(qū)域來看，考慮主城區(qū)置業(yè)的占大多數(shù)，望城區(qū)和長沙縣的購房意向較低。其中，岳麓區(qū)受關(guān)注度最高（占比27.02%），近年隨著大河西的快速發(fā)展，梅溪湖、洋湖垸、濱江新城等板塊興起，岳麓區(qū)成為購房的熱門區(qū)域。雨花區(qū)、天心區(qū)也較受歡迎，意向購房者均占比20%左右。
5、調(diào)查對(duì)象意向的住房面積
從調(diào)查對(duì)象意向的住房面積來看，90-120m2區(qū)間住房的需求量最大，占比43.44%，其次是60-90m2區(qū)間住房，占比23.80%。對(duì)比2012年的調(diào)查結(jié)果，90m2以下區(qū)間住房需求占比下降，大戶型占比增加，在持續(xù)三年的限購限貸政策下，購房者置業(yè)趨向一步到位。
6、調(diào)查對(duì)象購房考慮的主要因素
從調(diào)查對(duì)象購房考慮的主要因素來看，住房的居住環(huán)境排在第一位（占比25.97%），其次是價(jià)格考慮（占比19.13%）。另外，地鐵交通、房屋品質(zhì)、企業(yè)品牌、教育資源等也在一定程度影響購房決策。值得一提的是，綠色節(jié)能還不被購房者所關(guān)注，對(duì)購房的影響較小。
7、調(diào)查對(duì)象對(duì)住宅總價(jià)的承受能力
從調(diào)查對(duì)象對(duì)住宅總價(jià)的承受區(qū)間來看，多數(shù)人（占比42.00%）能承受50-75萬元的總房款，有23.81%能承受75-100萬元的總房款，還有21.25%只能承受50萬元以下的總房款，對(duì)100萬以上的總房款承受能力較低。以75萬元的總房款為例，按照6500元/m2的住房均價(jià)計(jì)算，能夠購買一套115m2左右的住房，如果是首付30%，首付款需要22萬左右。
8、調(diào)查對(duì)象購房將采取的付款方式
從調(diào)查對(duì)象購房將采取的付款方式來看，銀行按揭貸款將是多數(shù)人購房的支付方式（占比56.74%），其次是一次性付款占比19.24%，公積金貸款占比15.56%。去年開始房貸有所收緊，銀行和公積金貸款難度加大，購房者趨向其他民間借貸方式。
9、調(diào)查對(duì)象的首付款承受能力
從調(diào)查對(duì)象對(duì)首付款的承受能力來看，八成調(diào)查對(duì)象只能承受50%以下的首付款，其中四成調(diào)查對(duì)象能承受30%-40%的首付款，24.65%的調(diào)查對(duì)象的承受能力在30%以下。調(diào)查表明，絕多數(shù)人需要通過貸款購房，且首付能力有限。
10、調(diào)查對(duì)象對(duì)當(dāng)前房價(jià)的評(píng)判
從長沙當(dāng)前的房價(jià)水平來看，一半調(diào)查對(duì)象（占比50.18%）認(rèn)為房價(jià)偏高，32.52%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房價(jià)比較合理。出于房價(jià)偏高的考慮，部分調(diào)查對(duì)象會(huì)處于觀望狀態(tài)。
11、調(diào)查對(duì)象對(duì)下半年的房價(jià)預(yù)測(cè)
從下半年的房價(jià)走勢(shì)來看，超過半數(shù)調(diào)查對(duì)象（占比53.06%）認(rèn)為下半年房價(jià)將維持現(xiàn)狀，28.24%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房價(jià)將下跌，另有18.70%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房價(jià)將上漲�；诋�(dāng)前樓市成交相對(duì)較低迷，多數(shù)調(diào)查對(duì)象認(rèn)為下半年房價(jià)將持平或下跌。
三、精裝修商品住宅調(diào)查
隨著精裝修房的普及，借這次機(jī)會(huì)，對(duì)我市當(dāng)前市場上精裝修房的認(rèn)同程度以及存在的問題做一個(gè)簡單調(diào)查。
1、精裝修商品住宅的購買意向
關(guān)于住房的裝修情況，六成以上調(diào)查對(duì)象（占比63.10%）傾向毛坯房，選擇精裝修房的比例不足四成。精裝修商品房雖然能有效解決家庭裝修的煩惱，省時(shí)、省力、省心，還節(jié)省成本，但也屢屢曝出質(zhì)量問題，讓購房者表示擔(dān)憂。另外，精裝修商品房風(fēng)格一致，沒有個(gè)性化的設(shè)計(jì)，也是購買意向不高的原因之一。同2011年的調(diào)查結(jié)果相比，精裝修房的市場需求并沒有所增長。（2011年精裝修房的購買意向占比36.20%。）
2、精裝修商品住宅的品質(zhì)評(píng)價(jià)
關(guān)于目前我市的精裝修商品住宅，多數(shù)調(diào)查對(duì)象（占比47.88%）更在意裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，表示當(dāng)前產(chǎn)品不能滿足個(gè)性化需求。三成調(diào)查對(duì)象對(duì)精裝修房的質(zhì)量較滿意，交房之后即可拎包入住，省去了裝修的煩惱。另外，21.20%的調(diào)查對(duì)象對(duì)精裝修房的質(zhì)量評(píng)價(jià)不高，還需要進(jìn)行二次裝修才能入住，這不僅會(huì)給購房者增添麻煩，還會(huì)造成原材料的浪費(fèi)。
3、精裝修商品住宅的價(jià)格水平
關(guān)于目前我市精裝修商品住宅的價(jià)格，半數(shù)調(diào)查對(duì)象（占比50.06%）認(rèn)為價(jià)格適中，37.89%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為價(jià)格偏高，如果還需要二次裝修，購房成本還將增加，部分購房者就會(huì)放棄購買精裝修房。
4、精裝修商品住宅存在的問題
我市精裝修房越來越多，但由于市場的不成熟，問題也普遍存在。在調(diào)查中，裝修成本不透明、裝修材料質(zhì)量不放心是反映靠前的兩大問題，分別占比33.82%、24.05%，這都是有關(guān)房屋裝修質(zhì)量的大問題，調(diào)查對(duì)象對(duì)此存在著顧慮和擔(dān)憂。另外，由于精裝修房市場監(jiān)管不嚴(yán)，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，質(zhì)量也是良莠不齊。因此，我市精裝修房市場走向成熟還需經(jīng)歷一個(gè)較長的過渡期。
四、“綠色建筑”認(rèn)知調(diào)查
“綠色建筑”是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。利用本次房展的機(jī)會(huì)，關(guān)于市民對(duì)“綠色建筑”的認(rèn)知程度做出調(diào)查。
1、對(duì)“綠色建筑”的了解情況
從調(diào)查對(duì)象對(duì)“綠色建筑”的了解情況來看，多數(shù)人（占比54.34%）不了解“綠色建筑”，甚至有少部分調(diào)查對(duì)象表示沒聽說過“綠色建筑”，市民對(duì)“綠色建筑”還知之不多，知之不深。
2、對(duì)“綠色建筑”的概念認(rèn)知
從調(diào)查對(duì)象對(duì)“綠色建筑”的概念理解來看，“綠色建筑”排在前三位的要素分別為節(jié)水、節(jié)能、節(jié)暖（占比31.18%），居住健康舒適（占比22.64%），在建筑全過程節(jié)約能耗，減少廢氣/廢物/廢水排放（占比21.07%）。雖然多數(shù)調(diào)查對(duì)象沒有真正了解過“綠色建筑”，但他們對(duì)“綠色建筑”的思考和理解基本到位。同時(shí)，因地制宜，與周圍環(huán)境融合也是“綠色建筑”的要素之一。如果簡單地把 “綠色建筑”誤解為綠化和景觀很好的建筑，這種認(rèn)識(shí)是不正確的。
3、影響購買“綠色建筑”的最重要因素
從最能促使調(diào)查對(duì)象購買“綠色建筑”的因素來看，舒適度好和價(jià)格適度是最重要的兩個(gè)因素，分別占比34.33%、32.59%。由于調(diào)查對(duì)象對(duì)“綠色建筑”的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，舒適性和價(jià)格是主要考慮的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)是否節(jié)能、是否與環(huán)境相融合等因素沒有較高的要求。
4、愿意為“綠色建筑”多花費(fèi)的成本調(diào)查
相比普通住宅，“綠色建筑”住宅成本相對(duì)要高，價(jià)格比普通住宅要貴。從調(diào)查對(duì)象的價(jià)格承受能力來看，一半以上（占比55.85%）能接受比普通住宅高出5%-10%的價(jià)格。從長沙市建筑節(jié)能與新型墻體材料管理辦公室了解的數(shù)據(jù)，長沙“綠色建筑”住宅成本比普通住宅基本不會(huì)高出5%，因此，“綠色建筑”住宅價(jià)格還是很容易被接受。從建筑的全生命周期來看，“綠色建筑”成本不一定比普通建筑高，甚至還會(huì)有所降低，而從綜合生態(tài)效益、居住舒適度考量，“綠色建筑”更具高性價(jià)比。
五、調(diào)查結(jié)果判斷
1、調(diào)查對(duì)象對(duì)本次房交會(huì)的整體印象評(píng)價(jià)較高，51.52%的人給出了好評(píng)。
2、調(diào)查對(duì)象以本省籍居多（占比84.37%），其中本省外市籍觀展比例呈現(xiàn)增長趨勢(shì)。
3、調(diào)查對(duì)象中，2014年有購房計(jì)劃的不足一半（占比49.14%），當(dāng)前市場觀望氣氛較濃厚。
4、調(diào)查對(duì)象的購房需求主要用于自�。ㄕ急�72.47%），投資型需求占比16.69%。
5、調(diào)查對(duì)象選擇在岳麓區(qū)購房的比例最大（占比27.02%），在望城區(qū)和長沙縣購房的意愿較低。
6、調(diào)查對(duì)象主要傾向于購買90-120m2區(qū)間的住房（占比43.44%），其次是60-90m2（占比23.80%）。
7、居住環(huán)境、價(jià)格、地鐵交通是調(diào)查對(duì)象購房主要考慮的前三位重要因素，建筑是否綠色節(jié)能對(duì)購房的影響不大。
8、調(diào)查對(duì)象對(duì)住宅總價(jià)的承受能力較高，42.00%的人能承受50-75萬元的總價(jià)區(qū)間，八成調(diào)查對(duì)象能承受的首付款比例在50%以下，多數(shù)調(diào)查對(duì)象（占比56.74%）將選擇銀行按揭貸款的方式購房。
9、50.18%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為當(dāng)前長沙房價(jià)偏高，對(duì)于下半年的房價(jià)走勢(shì)，多數(shù)調(diào)查對(duì)象（占比81.30%）持下跌或持平的態(tài)度。
10、調(diào)查對(duì)象對(duì)精裝修房的購買意向占比36.90%，他們認(rèn)為當(dāng)前市場上的精裝修房主要是缺少個(gè)性化設(shè)計(jì)，對(duì)質(zhì)量評(píng)價(jià)好壞各半，最擔(dān)心開發(fā)商為了降低成本而使用質(zhì)量不好的裝修材料。
11、關(guān)于“綠色建筑”，54.34%的調(diào)查對(duì)象還不是很了解，通過這次問卷調(diào)查，多數(shù)調(diào)查對(duì)象對(duì)于“綠色建筑”有了一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)與理解。
12、相比普通住宅，舒適度和價(jià)格是調(diào)查對(duì)象考慮購買“綠色建筑”住宅的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)和比較標(biāo)準(zhǔn)，如果“綠色建筑”住宅更具綜合性價(jià)比，調(diào)查對(duì)象普遍愿意多花費(fèi)一定的成本購買“綠色建筑”住宅。 |