| Topic6 評(píng)測(cè)篇/ 調(diào)整市道 大浪淘沙 |
大浪淘沙，樓市風(fēng)起云涌，有高潮低谷的跌宕，有起落沉浮的驚險(xiǎn)，也有市場(chǎng)冷熱的交替。市場(chǎng)深度調(diào)整期，樓市發(fā)展軌跡更顯復(fù)雜，后市更受關(guān)注。本期《長沙樓市》在此權(quán)威發(fā)布2014年上半年長沙樓市市場(chǎng)健康度、城房指數(shù)、景氣指數(shù)，還原最真實(shí)的長沙樓市，同時(shí)下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)為市場(chǎng)提供最中肯的投資、置業(yè)指南。
Part 1 2014上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)測(cè)
◎樓市健康度
2014上半年各指標(biāo)健康度加權(quán)評(píng)價(jià)
一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評(píng)價(jià)
價(jià)格健康度指標(biāo)
房價(jià)收入比5.5730.22正常
房價(jià)增長率與CPI增長率之比0.4320.14基本正常
房價(jià)增長率與居民可支配收入增長率之比0.1320.15基本正常
月供與家庭月收入之比（%）34.6920.15基本正常
規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比（%）23.2830.19正常
房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長率之比0.4820.14基本正常
商品房新開工面積與施工面積之比（%）18.6510.08異常
供需健康度指標(biāo)商品房供銷比1.3610.07異常
待售率（%）11.8230.25正常
二次以上置業(yè)者購房比例（%）12.5920.10基本正常
住房自有率（%）75.9230.26正常
結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比4.2920.15基本正常
換手率（%）10.3130.28正常
普通商品住房供應(yīng)面積占比（%）82.6830.11正常
綜合評(píng)價(jià)2.28基本健康
（注：統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值，其他數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)）
小結(jié)：2014上半年全市（內(nèi)六區(qū)）市場(chǎng)健康測(cè)度值為2.28，健康度下調(diào)至基本健康
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2014上半年我市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為2.28，比2013年下降0.38點(diǎn)，健康度跌回基本健康區(qū)間。從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值6個(gè)，基本正常指標(biāo)6個(gè)，異常指標(biāo)為2個(gè)，與2013年全年相比正常指標(biāo)減少3個(gè)，基本正常指標(biāo)增加1個(gè)，異常指標(biāo)出現(xiàn)2個(gè)，樓市健康度有一定下滑。
具體來看，2014上半年我市四類指標(biāo)中，價(jià)格健康度1個(gè)指標(biāo)正常，3個(gè)指標(biāo)基本正常，結(jié)構(gòu)健康度2個(gè)指標(biāo)正常，1個(gè)指標(biāo)基本正常，表明由于我市房價(jià)上漲得到控制，甚至出現(xiàn)部分下調(diào)，投資、投機(jī)性購房行為開始減弱，使得我市價(jià)格健康度、結(jié)構(gòu)健康度仍保持了健康的基本面。而從規(guī)模健康度和供需健康度來看，各有一指標(biāo)表現(xiàn)異常，即商品房新開工面積與施工面積之比，商品房供銷比。實(shí)際上這兩個(gè)指標(biāo)異常是有關(guān)聯(lián)的。近幾年來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，每年的新開工面積、施工面積都保持在較高水平，從而導(dǎo)致我市商品房新增供應(yīng)常年保持在高位。因此，一旦商品房銷售有所疲軟，供應(yīng)高位的效應(yīng)就立即顯現(xiàn)，商品房待售出現(xiàn)較快增長；而這種增長和房價(jià)的下調(diào)交織，實(shí)際上呈現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，這反過來也使得開發(fā)商拿地開發(fā)的腳步放慢，從而新開工面積增長放緩，最終導(dǎo)致商品房新開工面積與施工面積之比指標(biāo)也出現(xiàn)了異常�？梢钥吹剑鉀Q這兩個(gè)異常的關(guān)鍵在于商品房銷售，如何提高商品房銷售量，仍是下半年政府及開發(fā)商面臨的重大考驗(yàn)。
◎城房指數(shù)
根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型（指數(shù)以2006年1月為基期，指數(shù)值為100點(diǎn)），至2014年6月底，內(nèi)六區(qū)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為256.94點(diǎn)，較年初減少6.91點(diǎn)，2014上半年指數(shù)月均減少1.15點(diǎn)。從具體單月指數(shù)來看，今年上半年除3月指數(shù)小幅增長，其余月份指數(shù)均下降。
近一年內(nèi)六區(qū)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖
從面積子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來看，至2014年6月底，60-90㎡子市場(chǎng)指數(shù)值最高為326.77點(diǎn)，60㎡以下子市場(chǎng)指數(shù)值最低為240.08點(diǎn)。2014上半年各面積子市場(chǎng)指數(shù)均下降，90-120㎡子市場(chǎng)指數(shù)降幅最大，月均減少1.47點(diǎn)，60㎡以下子市場(chǎng)指數(shù)降幅最小，月均減少0.15點(diǎn)。
近一年面積子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖
從板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來看，至2014年6月底，北城板塊指數(shù)值最高為314.81點(diǎn)，中心板塊指數(shù)值最低為264.39點(diǎn)。2014上半年除北城板塊指數(shù)有所增長，其余各板塊指數(shù)均下降，中心板塊指數(shù)波動(dòng)明顯，降幅最大，月均減少3.69點(diǎn)，東城板塊降幅最小，月均減少0.47點(diǎn)。
近一年板塊子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖
◎景氣指數(shù)
近一年長沙市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)走勢(shì)圖
小結(jié)：2014年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本在低景氣區(qū)間運(yùn)行
依據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2014年上半年長沙內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)高開低走，而后略有回升，除1月份市場(chǎng)呈現(xiàn)高景氣氛圍外，其他5個(gè)月份的景氣指數(shù)均低于100點(diǎn)，位于低景氣空間，且呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從上述市場(chǎng)景氣指數(shù)運(yùn)行軌跡來看，2014年上半年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)性樓市宏觀調(diào)控下總體呈現(xiàn)平淡、穩(wěn)定的特征，欠缺市場(chǎng)高潮和亮點(diǎn)。
具體來看，2014年1月景氣指數(shù)在去年年尾高景氣基礎(chǔ)上繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到101.99，年初高調(diào)開局。然而，隨著春節(jié)等節(jié)點(diǎn)的來臨，樓市淡季如期而至，市場(chǎng)景氣度急轉(zhuǎn)直下，2月份景氣指數(shù)下降至97.34的低景氣位，環(huán)比下降了4.65點(diǎn)，降幅較大。此后，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)始終未見明顯升溫，3月、4月景氣指數(shù)分別為96.37、95.92，市場(chǎng)在低景氣空間略有下行調(diào)整，傳統(tǒng)的“金三銀四”沒能助推樓市轉(zhuǎn)暖，反而在4月跌至今年最低景氣位。隨著“紅五月”的來臨，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)開始有些起色，樓市年中節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商抓緊推量、促銷優(yōu)惠、以價(jià)換量的市場(chǎng)特征明顯，年中沖刺走量的熱情帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的活躍度升級(jí)，5月份市場(chǎng)景氣指數(shù)環(huán)比上漲2.06點(diǎn)，升至97.98，6月份市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)中上行調(diào)整，景氣指數(shù)為99.05。預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)景氣指數(shù)仍然會(huì)在100點(diǎn)左右小幅波動(dòng)。
Part 2 2014下半年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)與分析
2014年上半年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高開低走，2013年的火熱行情在春節(jié)后戛然而止，商品房成交量遭遇“滑鐵盧”，成交均價(jià)亦在窄幅波動(dòng)中下行，市場(chǎng)運(yùn)行壓力明顯加大。究其原因，除受市場(chǎng)觀望增強(qiáng)、信貸政策偏緊等因素影響外，更主要的是受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)值基數(shù)高的影響，從而凸顯出今年同比下滑的幅度較大。下半年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍存在諸多的變數(shù)，但不至于太過悲觀，總體穩(wěn)健仍是主基調(diào)。具體來看：
（一）宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定，分類分城施策逐步深化
上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀層面上并未現(xiàn)大動(dòng)作，繼續(xù)保持了不加碼，不放松的穩(wěn)定政策取向，雙向調(diào)控理念的提出著實(shí)為政策上的一大亮點(diǎn)，作為科學(xué)調(diào)控的重要表現(xiàn)，正應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)分化加劇形勢(shì)而生，眾多城市紛紛因地制宜直接或間接的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)。就當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)來看，雙向調(diào)控在較長一段時(shí)期內(nèi)將會(huì)是政策的主基調(diào)，宏觀維穩(wěn)，微觀要活，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行差別化的對(duì)待，加大地方政府微調(diào)的自主性。預(yù)計(jì)下半年將會(huì)有更多的城市加入到地方政策微調(diào)的隊(duì)伍中來，在土地供應(yīng)、公積金貸款、戶籍制度、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，甚至是限購政策上等進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，促進(jìn)市場(chǎng)的基本穩(wěn)定運(yùn)行。
（二）貨幣政策有望繼續(xù)微刺激，房地產(chǎn)資金壓力緩解有限
今年以來出于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的需要，央行兩次定向降準(zhǔn)進(jìn)行微刺激。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“央五條”強(qiáng)調(diào)優(yōu)先滿足首次自住貸款需求，及時(shí)發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款，貨幣政策保剛需力度繼續(xù)貫徹落實(shí)。針對(duì)上半年全國經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)動(dòng)力不足，實(shí)現(xiàn)7.5%的增長目標(biāo)面臨較大壓力的形勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年金融貨幣政策將繼續(xù)對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微刺激，市場(chǎng)流動(dòng)性有所增加。部分觀望的剛需有望入市，前期積壓的符合條件的貸款將發(fā)放，對(duì)緩解房企資金壓力有一定作用。但我市房企若未能實(shí)現(xiàn)沖量的快速回籠資金，資金鏈壓力仍然較大，尤其是部分實(shí)力不強(qiáng)的房企資金吃緊局面將持續(xù)。
（三）土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，房企拿地愈發(fā)細(xì)致謹(jǐn)慎
我市新房成交的不景氣傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，直接表現(xiàn)為土地成交的量價(jià)齊跌，上半年我市內(nèi)六區(qū)商住用地總成交面積、金額同比分別下降2.01%、減少28.84%，商住用地中有接近80%的土地均是底價(jià)成交，這與2013年的土地市場(chǎng)特征形成鮮明的反差。2013年我市土地市場(chǎng)的火熱消耗了部分土地儲(chǔ)備需求，在今年樓市行情不振的狀態(tài)下，受土地需求動(dòng)力不足和產(chǎn)品銷售不暢的雙重影響，房企拿地會(huì)愈加的保守謹(jǐn)慎，尤其是資金壓力大的中小型房企更是會(huì)放緩步伐。由于土地市場(chǎng)的反映要略微滯后于新房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的成交仍會(huì)延續(xù)上半年的降溫態(tài)勢(shì)。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將持續(xù)放緩，市場(chǎng)供應(yīng)仍在高位徘徊
當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積及金額的下跌，以及去庫存化壓力的增大，都對(duì)下階段房地產(chǎn)開發(fā)投資增長產(chǎn)生重要影響，首先表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的觀望增加，直接挫傷了投資的信心與積極性，其次則表現(xiàn)為新開工面積的下滑。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約600億元，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年基本相當(dāng)。在供應(yīng)上，上半年我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長21.82%，市場(chǎng)供應(yīng)仍位于高位并呈顯著增加趨勢(shì)。2013年我市大幅增長的施工面積直接反映到今年的供應(yīng)上，若說上半年還有觀望等待暫不推盤的機(jī)會(huì)，下半年作為向年終沖刺的重要階段，加速推盤去化已是必然選擇，預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)仍會(huì)在高位徘徊，我市主城區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積可達(dá)1000萬㎡。
（五）新房市場(chǎng)以價(jià)換量是市場(chǎng)銷售主旋律，全年網(wǎng)簽成交量較去年減少二成
如果說上半年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)是房企調(diào)整戰(zhàn)略、不斷試水市場(chǎng)的階段，那么下半年會(huì)是戰(zhàn)場(chǎng)拼殺、沖量爭績的時(shí)期。上半年買賣雙方的博弈僵持太久，下半預(yù)計(jì)買賣雙方會(huì)略有松動(dòng)。一方面，等待觀望并非是房企的長久之略，回籠資金又是重中之中，各類優(yōu)惠促銷活動(dòng)增加，以價(jià)換量的實(shí)質(zhì)性策略會(huì)更加顯著的推向市場(chǎng)；另一方面，隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)建設(shè)的推進(jìn)，會(huì)釋放出部分改善性需求，在保剛需貨幣政策下，前期部分觀望的剛性需求者也有望入市。在這兩種預(yù)期發(fā)生細(xì)微變化的情況下，預(yù)計(jì)下半年新房成交量的下滑幅度會(huì)有所縮小，庫存繼續(xù)增加，全市新建商品房網(wǎng)簽成交面積約850萬㎡，全年成交量同比下降約兩成。
（六）二手房掛牌量持續(xù)走高，成交低迷狀況難改觀
隨著不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌、開展不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)試點(diǎn)的確定，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正在向前推進(jìn)，而反腐力度的加強(qiáng)、財(cái)產(chǎn)公開制度的預(yù)期影響，部分二手房房源會(huì)集中釋放，下半年掛牌量仍將持續(xù)走高，甚至出現(xiàn)部分降價(jià)出售的現(xiàn)象。但基于當(dāng)前我市新房市場(chǎng)成交量下降，尤其是受二手房按揭貸款偏緊、交易成本高等因素的影響，二手房市場(chǎng)難見起色，成交量仍將繼續(xù)維持低迷狀態(tài)，預(yù)計(jì)下半年二手房成交不會(huì)超過200萬㎡，因2013年基數(shù)較大，全年預(yù)計(jì)交易總量與去年相比減少三成以上。
（七）新型城鎮(zhèn)化與棚戶區(qū)改造“雙輪”驅(qū)動(dòng)，住房剛需仍比較強(qiáng)勁
根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃（2003—2020年）（2014年修訂）》，確定的4960平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在629萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在629平方公里以內(nèi)。隨著新型城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口的增加將帶來新增住房需求。同時(shí)，我市十分重視棚戶區(qū)改造工作，全年計(jì)劃改造各類城市棚戶區(qū)13260戶，今年以來我市棚戶區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn)，當(dāng)前黃興北路棚改工作正在進(jìn)行，在城市提質(zhì)中發(fā)揮了重要作用，能有效釋放部分剛性及改善性住房需求。綜合來看，在下階段住房剛性仍會(huì)比較強(qiáng)勁。
（八）市場(chǎng)回歸理性，競(jìng)爭更加激烈，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型繼續(xù)尋求突破口
在結(jié)束了近十年的快速增長后，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入調(diào)整期。2014年上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)的變化，都說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向理性回歸，在下一階段市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)為主，成交量價(jià)跌宕起伏的可能性小。在市場(chǎng)觀望氣氛較濃、區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化偏高、市場(chǎng)庫存壓力大的形勢(shì)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上將上演更加激烈的跑量戰(zhàn)。復(fù)雜形勢(shì)下房企將繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型之路上摸索，尋求新的突破口，在品質(zhì)上探索住宅產(chǎn)業(yè)化、全裝修、綠色建筑，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上試水旅游、養(yǎng)老等多元化地產(chǎn)，在發(fā)展戰(zhàn)略上聚焦地產(chǎn)金融、城市運(yùn)營。
Part 3 2014下半年新盤推薦
★預(yù)測(cè)排行榜★
依據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心調(diào)查問卷及0731房產(chǎn)網(wǎng)樓盤人氣排行數(shù)據(jù)，評(píng)定2014下半年值得期待的品牌樓盤。參評(píng)樓盤需滿足在2014上半年內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中沒有出現(xiàn)過重大工程質(zhì)量和項(xiàng)目管理事故，無消費(fèi)者投訴。
2014下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤
（排名不分先后）
項(xiàng)目名稱開發(fā)商所在區(qū)
藍(lán)光幸福滿庭湖南瑞奇置業(yè)有限公司雨花區(qū)
國泰九龍灣長沙星湖灣置業(yè)有限公司長沙縣
中建江山壹號(hào)湖南中建信和置業(yè)有限公司天心區(qū)
萬里時(shí)代湖南旺華置業(yè)有限公司雨花區(qū)
中央美郡長沙吉順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)
卓越皇后道長沙鵬躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司芙蓉區(qū)
入榜剖析：
舒適人居型大盤將受熱捧
2014下半年購房者的首選應(yīng)是物美價(jià)格適中的舒適人居型大盤。藍(lán)光?幸福滿庭以戶型、園林、物業(yè)、品質(zhì)、配套的五大嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，打造獨(dú)一無二的幸福生活棲息地，下半年市場(chǎng)行情絕對(duì)看好。國泰?九龍灣北面為近萬畝的松雅湖生態(tài)濕地公園，典雅的人文氣質(zhì)與歐式園林呼應(yīng)，將時(shí)尚都市氣息體現(xiàn)得淋漓盡致。中建信和地產(chǎn)的又一品牌力作中建?江山壹號(hào)定位為濱江頂級(jí)豪宅，是最具山、水、洲、城特色的一線江景樓盤，對(duì)中高端客戶相當(dāng)具有吸引力。萬里時(shí)代為高層住宅，配置生活超市、商業(yè)門面、會(huì)所等，形成3個(gè)組團(tuán)綠化景觀中心。中央美郡定位為美式精英高品質(zhì)生活區(qū)，舒適的人居環(huán)境必將獲得置業(yè)人群的熱捧。卓越?皇后道地處芙蓉生態(tài)新城核心區(qū)域，展示具有高端生活品質(zhì)的現(xiàn)代人文社區(qū)形象，精心打造生態(tài)宜居社區(qū)，將是講究品質(zhì)人居購房者的首選。
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